Metodologjia
Si i llogarisim të dhënat e tregut
Çmime të kërkuara, jo çmime shitjeje
Të gjitha shifrat vijnë nga çmimet që shitësit dhe qiradhënësit kërkojnë në njoftimet e tyre në hyrja.al. Nuk janë çmimet me të cilat u shit ose u dha me qira përfundimisht një pronë. Njoftimet shembull nuk numërohen kurrë.
Cilat njoftime përfshihen?
- Vetëm apartamente (apartamente, garsoniere, penthouse dhe dupleks), në shitje dhe me qira. Shtëpitë, vilat, dhomat, tokat dhe pronat komerciale nuk përfshihen
- Vetëm njoftimet e publikuara në hyrja.al në datën që tregon faqja
- 8 qytete: Tiranë, Durrës, Vlorë, Sarandë, Shkodër, Korçë, Elbasan, Fier. Një qytet përfshin të gjitha lagjet e tij
- Shifrat sipas lagjes dhe sipas tipologjisë (1+1, 2+1, 3+1) llogariten në të njëjtën mënyrë
Si llogaritet një shifër?
Publikojmë vlerën mesatare (mediana): vlerën në mes kur njoftimet renditen nga më i liri te më i shtrenjti. Ndryshe nga mesatarja aritmetike, disa njoftime shumë të lira ose shumë të shtrenjta nuk e zhvendosin.
Çmimi për m² është çmimi i kërkuar pjesëtuar me sipërfaqen bruto të shënuar në njoftim. Çmimet në lekë ose në monedha të tjera konvertohen në euro me kursin zyrtar të Bankës së Shqipërisë (ose me një kurs orientues kur ai nuk është i disponueshëm).
Sa njoftime duhen për një shifër?
Një shifër publikohet vetëm kur ka të paktën 5 njoftime pas saj. Me më pak, nuk e publikojmë dhe nuk e vlerësojmë: faqja thotë se nuk ka ende të dhëna të mjaftueshme. Pranë çdo shifre tregohet sa njoftime e përbëjnë, që ta dish sa peshë ka.
Rendimenti bruto nga qiraja
Rendimenti bruto = qiraja mujore mesatare (mediana) për m² × 12 ÷ çmimi mesatar (mediana) i shitjes për m², për apartamentet e të njëjtit qytet. Sipas tipologjisë është qiraja vjetore mesatare, për shembull, e apartamenteve 2+1 pjesëtuar me çmimin mesatar të apartamenteve 2+1. Është shifër bruto (para periudhave pa qiramarrës, mirëmbajtjes, tarifave dhe taksave), me çmime të kërkuara në të dyja anët, dhe shfaqet vetëm kur ekzistojnë të dyja medianat.
Sa shpesh përditësohen shifrat?
Shifrat nuk ruhen: rillogariten nga njoftimet aktive sa herë ndryshojnë njoftimet, dhe çdo faqe tregon datën të cilës i referohen. Një muaj ka raportin e vet të tregut në një adresë të përhershme vetëm kur ka shifra dhe të paktën një mesatare (e rrumbullakosur në euro të plota) ndryshon nga muaji i mëparshëm; përndryshe faqja e atij muaji të çon te raporti i mëparshëm dhe nuk indeksohet. Raporti i muajit në vazhdim përditësohet çdo ditë deri në fund të muajit.
Muajt e kaluar rindërtohen nga njoftimet që janë ende në faqe dhe ishin publikuar deri në atë datë, me çmimin që kishin atëherë (nga historiku i çmimit të çdo njoftimi). Njoftimet e hequra që atëherë nuk përfshihen, ndaj një shifër e kaluar mund të ndryshojë pak.
Trendi dhe ndryshimi mujor
Grafiku i trendit tregon çmimin mesatar (mediana) për m² në fund të çdo muaji, për 12 muajt e fundit. Një muaj i kaluar hyn në trend vetëm kur ka të paktën 20 njoftime pas tij, sepse mostrat e vogla luhaten shumë, dhe vija vizatohet vetëm kur ka të paktën 3 muaj me të dhëna. Ndryshimi nga muaji i kaluar shfaqet vetëm kur të dy muajt kanë mjaftueshëm njoftime.
Çmimet zyrtare të referencës (VKM 457/2023)
Çmimet zyrtare të referencës për m² për banesat i cakton Këshilli i Ministrave (VKM nr. 457, 26.7.2023) dhe i përdorin ASHK dhe zyrat e tatimeve si vlerë minimale e tatueshme në një shitje. Nuk janë çmime tregu dhe zakonisht janë më të ulëta. I shfaqim veçmas, gjithmonë si vlera zyrtare me burimin e tyre, dhe nuk i përziejmë kurrë me medianat e hyrja.al. Shifrat zyrtare, si çmimet e referencës dhe indeksi i çmimeve të banesave i Bankës së Shqipërisë, i tregojmë ashtu siç janë publikuar, me burimin, lidhjen dhe datën kur i kemi kontrolluar.
Vlerësimi falas i pronës
Vlerësimi automatik përdor të njëjtat njoftime: të paktën 5 prona të krahasueshme (i njëjti lloj, sipërfaqe e ngjashme, e njëjta lagje ose i njëjti qytet), të rregulluara për katin, ashensorin, vitin e ndërtimit, gjendjen dhe veçoritë kryesore. Kur për një shitje nuk ka mjaftueshëm prona të krahasueshme, mbështetet te çmimi zyrtar i referencës dhe e thotë që besueshmëria është e ulët. Është gjithmonë orientues, kurrë një vlerësim zyrtar.
Çfarë nuk tregojnë këto shifra?
- Çmimin përfundimtar të një shitjeje ose qiraje, që shpesh ndryshon nga çmimi i kërkuar
- Të gjithë tregun: vetëm pronat e listuara në hyrja.al, që nisi në shtator 2026
- Gjendjen, cilësinë e ndërtimit ose dokumentet e një prone të caktuar
Si t’i citosh shifrat
Shifrat mund t’i citosh lirisht. Përmend hyrja.al si burim, me muajin dhe lidhjen e faqes ose të raportit mujor që përdore, që lexuesi të shohë sa njoftime kishte pas çdo shifre.