Methodik
Wie wir Marktdaten berechnen
Angebotspreise, keine Verkaufspreise
Alle Zahlen beruhen auf den Preisen, die Verkäufer und Vermieter in ihren Inseraten auf hyrja.al verlangen. Es sind nicht die Preise, zu denen eine Immobilie am Ende verkauft oder vermietet wurde. Beispielinserate werden nie mitgezählt.
Welche Inserate fließen ein?
- Nur Wohnungen (Wohnungen, Studios, Penthäuser und Maisonetten), zum Kauf und zur Miete. Häuser, Villen, Zimmer, Grundstücke und Gewerbeimmobilien sind ausgeschlossen
- Nur Inserate, die an dem auf der Seite genannten Datum auf hyrja.al veröffentlicht waren
- 8 Städte: Tirana, Durrës, Vlora, Saranda, Shkodra, Korça, Elbasan, Fier. Eine Stadt umfasst alle ihre Stadtteile
- Zahlen nach Stadtteil und nach Typologie (1+1, 2+1, 3+1) werden genauso berechnet
Wie wird eine Zahl berechnet?
Wir veröffentlichen den Median: den mittleren Wert, wenn die Inserate vom günstigsten bis zum teuersten sortiert werden. Anders als der Durchschnitt wird er von wenigen sehr günstigen oder sehr teuren Inseraten nicht verzerrt.
Der Preis pro m² ist der Angebotspreis geteilt durch die im Inserat angegebene Bruttofläche. Preise in Lek oder anderen Währungen werden zum amtlichen Wechselkurs der Bank von Albanien in Euro umgerechnet (oder zu einem Richtkurs, wenn dieser nicht verfügbar ist).
Wie viele Inserate braucht eine Zahl?
Eine Zahl wird nur veröffentlicht, wenn mindestens 5 Inserate dahinterstehen. Bei weniger veröffentlichen und schätzen wir sie nicht: Die Seite zeigt an, dass noch nicht genug Daten vorliegen. Neben jeder Zahl steht, auf wie vielen Inseraten sie beruht, damit Sie ihr Gewicht einschätzen können.
Bruttomietrendite
Bruttorendite = mittlere monatliche Angebotsmiete pro m² (Median) × 12 ÷ mittlerer Angebotspreis pro m² (Median), für Wohnungen in derselben Stadt. Nach Typologie ist es die mittlere Jahresmiete etwa von 2+1-Wohnungen geteilt durch den mittleren Preis von 2+1-Wohnungen. Es ist ein Bruttowert (vor Leerstand, Instandhaltung, Gebühren und Steuern) mit Angebotspreisen auf beiden Seiten und wird nur gezeigt, wenn beide Mediane vorliegen.
Wie oft werden die Zahlen aktualisiert?
Die Zahlen werden nicht gespeichert: Sie werden bei jeder Änderung der Inserate aus den aktiven Inseraten neu berechnet, und jede Seite nennt das Datum, auf das sie sich beziehen. Ein Monat erhält nur dann einen eigenen Marktbericht unter einer festen Adresse, wenn es Zahlen gibt und mindestens ein Median (auf ganze Euro gerundet) vom Vormonat abweicht; andernfalls verweist die Seite dieses Monats auf den vorherigen Bericht und wird nicht indexiert. Der Bericht des laufenden Monats wird bis zum Monatsende täglich aktualisiert.
Vergangene Monate werden aus den Inseraten rekonstruiert, die noch auf der Website stehen und an diesem Datum bereits veröffentlicht waren, zu dem Preis, den sie damals hatten (aus der Preishistorie jedes Inserats). Seitdem entfernte Inserate fehlen, daher kann sich eine vergangene Zahl leicht ändern.
Verlauf und Veränderung zum Vormonat
Das Verlaufsdiagramm zeigt den mittleren Angebotspreis pro m² (Median) am Ende jedes Monats der letzten 12 Monate. Ein vergangener Monat fließt nur ein, wenn mindestens 20 Inserate dahinterstehen, weil kleine Stichproben zu stark schwanken, und die Linie wird erst ab 3 Monaten mit Daten gezeichnet. Die Veränderung zum Vormonat erscheint nur, wenn beide Monate genug Inserate haben.
Amtliche Richtwerte (VKM 457/2023)
Die amtlichen Richtwerte pro m² für Wohnungen legt der Ministerrat fest (VKM nr. 457, 26.7.2023); die Katasterbehörde ASHK und die Steuerämter verwenden sie als steuerlichen Mindestwert eines Verkaufs. Sie sind keine Marktpreise und liegen meist darunter. Wir zeigen sie getrennt, immer als amtliche Werte mit ihrer Quelle, und mischen sie nie mit den Medianen von hyrja.al. Amtliche Zahlen wie die Richtwerte und den Wohnimmobilienpreisindex der Bank von Albanien zeigen wir so, wie sie veröffentlicht wurden, mit Quelle, Link und dem Datum unserer Prüfung.
Die kostenlose Immobilienbewertung
Die automatische Bewertung nutzt dieselben Inserate: mindestens 5 vergleichbare Immobilien (gleicher Typ, ähnliche Größe, gleicher Stadtteil oder gleiche Stadt), angepasst an Stockwerk, Aufzug, Baujahr, Zustand und wichtige Merkmale. Gibt es für einen Verkauf nicht genug Vergleichsobjekte, stützt sie sich auf den amtlichen Richtwert und weist auf die geringe Verlässlichkeit hin. Sie ist immer ein Richtwert, nie ein amtliches Gutachten.
Was diese Zahlen nicht zeigen
- Den endgültigen Preis eines Verkaufs oder einer Vermietung, der oft vom Angebotspreis abweicht
- Den gesamten Markt: nur Immobilien, die auf hyrja.al inseriert sind (online seit September 2026)
- Zustand, Bauqualität oder Unterlagen einer einzelnen Immobilie
Zahlen zitieren
Sie dürfen die Zahlen gern zitieren. Nennen Sie hyrja.al als Quelle, mit dem Monat und einem Link zur verwendeten Seite oder zum Monatsbericht, damit Leser sehen, wie viele Inserate hinter jeder Zahl standen.