Ratgeber · Richtwerte

Kaufnebenkosten (und Mietkosten) für Immobilien in Albanien

Wer in Albanien eine Immobilie kauft, zahlt in der Regel den Notar (0,23–0,35 % des Vertragswerts, je nach Wertstufe) und die Gebühren der Katasterbehörde ASHK für die Eintragung und die Eigentumsbescheinigung (12.000 Lek, ≈ €130). Der Verkäufer zahlt in der Regel die Steuer auf den Veräußerungsgewinn. Bei einer Wohnung zu €100.000 belaufen sich die Kosten des Käufers auf etwa €430, also rund 0,43% des Preises.

Verfasst von Galip Sulaj, Gründer von hyrja.alAktualisiert am 28. September 2026

Richtwerte: Bitte beim Notar bestätigen lassen. Tarife ändern sich, und der Notar kann die Gebühr auf Basis des offiziellen Referenzpreises der Gegend berechnen. Wer was zahlt, ist verhandelbar und sollte im Vertrag festgehalten werden.

Die Kosten des Käufers

Diese Kosten zahlt ein Käufer normalerweise, um einen Kauf beim Notar abzuschließen und bei der ASHK (staatliche Katasterbehörde) eintragen zu lassen. Sie werden bei der Unterzeichnung des endgültigen Vertrags beim Notar fällig, der anschließend die Eintragung bei der ASHK beantragt. Die festen Beträge werden per Ministerratsbeschluss in Lek festgelegt; die Euro-Beträge sind ungefähre Umrechnungen zu einem Richtkurs.

Die Kosten des Käufers beim Immobilienkauf in Albanien
Kosten	Satz oder Betrag	Berechnungsgrundlage	Quelle
Notargebühr	0,23–0,35 % des Vertragswerts	Der gesamte Vertragswert, zum Satz der Wertstufe, in die er fällt (siehe unten). Liegt der angegebene Preis unter dem offiziellen Referenzpreis der Gegend, verwendet der Notar den Referenzpreis.	Anweisung 22/2020 · Gesetz 110/2018
Eintragung des Kaufvertrags bei der ASHK	5.000 Lek≈ €54	Ein fester Tarif pro Kaufvertrag, unabhängig vom Preis.	Ministerratsbeschluss 389/2020 · Ministerratsbeschluss 462/2025
Eigentumsbescheinigung und Antrag bei der ASHK	7.000 Lek≈ €76	Fest: die neue Eigentumsbescheinigung auf Ihren Namen plus der Antrag des Notars bei der ASHK.	Ministerratsbeschluss 389/2020 · Ministerratsbeschluss 462/2025 · Anweisung 22/2020

Keine Kosten des Käufers: Die Steuer auf den Veräußerungsgewinn zahlt der Verkäufer, bevor die ASHK die Übertragung einträgt. Siehe die Fragen unten.

Der Notartarif nach Vertragswert

Je höher der Vertragswert, desto niedriger der Prozentsatz des Notars. Der Prozentsatz der Wertstufe, in die der Vertragswert fällt, gilt für den gesamten Wert und nicht nur für den Teil oberhalb der vorherigen Stufe.

Wertstufen des Notartarifs
Vertragswert	Notartarif
bis 6.000.000 Lek (≈ €65.200)	0,35%
6.000.000 Lek (≈ €65.200) – 15.000.000 Lek (≈ €163.000)	0,3%
15.000.000 Lek (≈ €163.000) – 50.000.000 Lek (≈ €543.500)	0,28%
50.000.000 Lek (≈ €543.500) – 100.000.000 Lek (≈ €1.087.000)	0,25%
über 100.000.000 Lek (≈ €1.087.000)	0,23%

Rechenbeispiel: Wohnungen zu €100.000 und €200.000

Dies ist dieselbe Berechnung wie im Kostenrechner auf den Angebotsseiten von hyrja.al, mit den obigen Tarifen. Die Preise sind in Euro; die Notarstufe wird nach dem Wert in Lek bestimmt.

Die Kosten des Käufers für zwei Beispielpreise
Kosten	€100.000	€200.000
Notar	€3000,3% des Preises	€5600,28% des Preises
Eintragung bei der ASHK	€54	€54
Bescheinigung und Antrag	€76	€76
Kosten des Käufers	€430	€690
Anteil am Preis	0,43%	0,35%
Gesamt inklusive Preis	€100.430	€200.690

Nicht enthalten: Anwalt, Übersetzung, Bankbewertung, Hypothekenkosten und eine etwaige Maklerprovision, die privat mit der Agentur vereinbart wird.

Häufige Fragen von Käufern

Was kostet der Notar beim Kauf einer Wohnung?

Zwischen 0,23 und 0,35 % des Vertragswerts: etwa €300 bei einer Wohnung zu €100.000 und etwa €560 bei einer zu €200.000. Der Prozentsatz hängt von der Wertstufe ab, in die der Preis fällt, und der Notar rechnet mit dem offiziellen Referenzpreis der Gegend, wenn der angegebene Preis niedriger ist. Fragen Sie den Notar vor dem Tag der Unterzeichnung nach dem genauen Betrag.

Quellen: Anweisung 22/2020

Wer zahlt die Steuer beim Verkauf?

Der Verkäufer. Die Steuer auf den Veräußerungsgewinn beträgt 15 % des Gewinns, also der Differenz zwischen Verkaufs- und Kaufpreis, wobei der Verkaufspreis nie niedriger als der offizielle Referenzpreis angesetzt wird. Ein Verkäufer, der Privatperson ist, zahlt sie, bevor die ASHK die Übertragung einträgt, und die ASHK trägt den Verkauf erst ein, wenn die Zahlung bestätigt ist. Üblicherweise zahlt der Käufer die oben genannten Notar- und ASHK-Gebühren. Brauch ist aber kein Gesetz: Wer was zahlt, ist verhandelbar, halten Sie es daher im Vorvertrag und im endgültigen Vertrag fest.

Quellen: Gesetz 29/2023, Art. 17, 24 · Anweisung 34/2023

Wie hoch sind die ASHK-Gebühren für die Eigentumsübertragung?

Insgesamt 12.000 Lek (≈ €130): 5.000 Lek (≈ €54) für die Eintragung des Kaufvertrags und 7.000 Lek (≈ €76) für die neue Eigentumsbescheinigung und den Antrag des Notars. Es sind feste Beträge, gleich für eine Einzimmerwohnung wie für eine Villa. Die ASHK ist die staatliche Katasterbehörde (Agjencia Shtetërore e Kadastrës), die das Immobilienregister führt.

Quellen: Ministerratsbeschluss 389/2020 · Ministerratsbeschluss 462/2025 · Gesetz 111/2018

Wie hoch ist die jährliche Grundsteuer für eine Wohnung?

Die jährliche Gebäudesteuer auf Wohnimmobilien beträgt 0,05 % des Gebäudewerts, berechnet nach der Methodik des Ministerrats, bei einer Wohnung meist einige Tausend Lek im Jahr. Sie wird nicht beim Kauf gezahlt und ist daher in den obigen Summen nicht enthalten. Verlangen Sie vom Verkäufer einen Nachweis, dass sie bis heute bezahlt ist.

Quellen: Gesetz 9632/2006, Art. 22/2 · Tirana Times

Was ist in diesen Zahlen nicht enthalten?

Alles, was von Ihrer Situation abhängt oder privat vereinbart wird: ein Anwalt, beeidigte Übersetzungen und ein Dolmetscher beim Notar, wenn Sie kein Albanisch sprechen, eine Vollmacht, wenn Sie aus dem Ausland kaufen, eine Bankbewertung und Hypothekenkosten sowie eine etwaige Maklerprovision. Lassen Sie sich diese Kosten schriftlich geben, bevor Sie sich binden.

Die Kosten einer Miete

Was zahlen Sie beim Einzug in eine Mietwohnung?

Üblicherweise eine Monatsmiete als Kaution plus die erste Monatsmiete im Voraus; bei einer Miete von €500 im Monat also etwa €1.000 am Einzugstag. Danach zahlen Sie jeden Monat die Miete, das Hausgeld (Verwaltung) und die Nebenkosten. Das ist übliche Praxis, keine Regel: Vereinbaren Sie Kaution, Gebühren und die Übernahme der Rechnungen im schriftlichen Vertrag.

Die Kosten des Mieters
Kosten	Üblicher Betrag	Hinweis
Kaution	eine Monatsmiete	Wird am Ende zurückgezahlt, wenn keine Schäden und keine offenen Rechnungen vorliegen.
Erste Monatsmiete	1 × die Monatsmiete	Bei Unterzeichnung im Voraus zu zahlen.
Hausgeld (Verwaltung)	etwa 1.000 Lek (≈ €11) im Monat	Üblich in neueren Gebäuden; fragen Sie den Vermieter, ob es in der Miete enthalten ist.
Nebenkosten und Internet	6.600 Lek – 11.600 Lek im Monat	Hängt von der Größe der Wohnung ab; siehe Tabelle unten.

Beispiel: Eine Wohnung (1+1), vermietet für €500 im Monat, kostet mit Hausgeld und Nebenkosten etwa €599 im Monat.

Monatliche Nebenkosten nach Wohnungsgröße

Strom, Wasser, Müll und Heizung oder Kühlung, plus Internet: eine Schätzung auf Grundlage der Lebenshaltungskostendaten von Numbeo für Tirana, von hyrja.al nach Wohnungsgröße aufgeteilt. Heizen im Winter oder Klimaanlage im Sommer können die Kosten deutlich erhöhen.

Geschätzte monatliche Nebenkosten nach Wohnungsgröße
Größe	Nebenkosten	Mit Internet
Einzimmerwohnung	5.000 Lek≈ €54	6.600 Lek≈ €72
1+1	6.500 Lek≈ €71	8.100 Lek≈ €88
2+1	8.000 Lek≈ €87	9.600 Lek≈ €104
3+1 oder größer	10.000 Lek≈ €109	11.600 Lek≈ €126

Internet: etwa 1.600 Lek (≈ €17) im Monat, unabhängig von der Größe.

Sekundärquellen: Expatax · Shqiptarja.com · Numbeo

Quellen

Notartarif, ASHK-Gebühren und Steuern stammen aus den Gesetzen und offiziellen Tarifen, die im Amtsblatt (qbz.gov.al) veröffentlicht sind. Die Zahlen zur Miete sind Schätzungen auf Grundlage der gesondert aufgeführten Sekundärquellen. Euro-Umrechnungen sind Richtwerte.

Gesetze und offizielle Tarife

Weitere Quellen (sekundär)

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