Ratgeber · Leben im Ausland

Immobilie in Albanien kaufen: als Ausländer oder aus dem Ausland

Ausländische Käufer und Albaner, die in Italien, Griechenland, Großbritannien, Deutschland, der Schweiz oder den USA leben, kaufen Immobilien in Albanien, ohne anzureisen, bis die Schlüssel bereitliegen. Das funktioniert, wenn Sie dieselben Prüfungen machen wie ein Käufer vor Ort und die Arbeit vor Ort Fachleuten überlassen, die Sie selbst auswählen.

Verfasst von Galip Sulaj, Gründer von hyrja.alAktualisiert am 30. September 2026

Dürfen Ausländer in Albanien Immobilien kaufen?

Ja. Ausländische Staatsbürger können in Albanien Wohnungen, Häuser und andere Gebäude im selben Verfahren wie Albaner kaufen: mit einem Vertrag vor einem Notar und der Eintragung bei der ASHK (staatliche Katasterbehörde). Die wichtigste Einschränkung betrifft landwirtschaftliche Flächen: Nach Gesetz Nr. 8337/1998, Artikel 4, dürfen Ausländer sie nicht kaufen, aber für bis zu 99 Jahre pachten.

Die wichtigsten Fragen für ausländische Käufer lesen

1. Von zu Hause aus suchen und auswählen

Wählen Sie zuerst die Gegend, dann die Immobilie. Vergleichen Sie die Angebotspreise pro Quadratmeter im Viertel und speichern Sie einige Inserate, um benachrichtigt zu werden, wenn sich ein Preis ändert.

Nutzen Sie die Nachrichten auf hyrja.al für Fragen, die sonst eine Besichtigung erfordern: die genaue Etage, die Ausrichtung der Fenster, den Zustand des Gebäudes und ob die Wohnung eine eigene Eigentumsbescheinigung hat.

2. Per Videoanruf besichtigen

Für einen ersten Eindruck müssen Sie nicht anreisen. Wenn Sie bei einem Inserat eine Besichtigung anfragen, wählen Sie „Videobesichtigung“ und Ihre App: WhatsApp oder Viber. Zur vereinbarten Zeit (albanische Zeit) ruft Sie der Verkäufer oder Makler an und führt Sie live durch die Immobilie. Während des Anrufs:

Beginnen Sie draußen: Straße, Eingang, Treppenhaus und Aufzug
Sehen Sie sich jedes Zimmer, die Aussicht und die Deckenecken an, wo sich Feuchtigkeit zeigt
Lassen Sie sich die Zähler und die laufende Heizung oder Klimaanlage zeigen
Notieren Sie, was man Ihnen sagt, und lassen Sie sich Wichtiges schriftlich im Chat bestätigen
Bevor Sie etwas zahlen, lassen Sie eine Vertrauensperson persönlich besichtigen

3. Die Unterlagen prüfen

Bevor Sie einen Preis vereinbaren oder eine Anzahlung leisten, besorgen Sie Kopien der Eigentumsunterlagen und lassen Sie sie von Ihrem Anwalt oder dem Notar prüfen. Hyrja prüft nie die Identität privater Eigentümer, daher sind es die Unterlagen, die Sie schützen.

Eigentumsbescheinigung der ASHK

Das Eigentum wird durch eine aktuelle Eigentumsbescheinigung (certifikatë pronësie) der staatlichen Katasterbehörde (ASHK) nachgewiesen, zusammen mit dem Grundstücksblatt (kartela e pasurisë) und der Katasterkarte. Der Name des Verkäufers muss übereinstimmen, und alle Miteigentümer oder Erben müssen dem Verkauf zustimmen. Prüfen Sie, ob Fläche, Etage und Liegenschaftsnummer mit dem übereinstimmen, was man Ihnen gezeigt hat.

Hypotheken, Pfändungen und Rechtsstreitigkeiten

Das Grundstücksblatt zeigt auch eingetragene Belastungen: eine Hypothek, eine Pfändung oder einen Rechtsstreit. Jede muss vor oder bei der Unterzeichnung gelöscht werden, was der Notar schriftlich bestätigt. Fragen Sie bei einem Neubau außerdem, ob das Gebäude seine Nutzungsgenehmigung hat und ob die einzelnen Eigentumsbescheinigungen ausgestellt wurden.

Quellen: Gesetz 111/2018

Was Hyrja prüft

4. Einen eigenen Anwalt beauftragen

Ein unabhängiger Anwalt in Albanien ist Ihre Augen und Hände, wenn Sie nicht vor Ort sein können. Wählen Sie ihn selbst aus, nicht auf Empfehlung des Verkäufers, und vereinbaren Sie Honorar und Aufgaben schriftlich. Ein Anwalt kann die Unterlagen bei der ASHK prüfen, die Verträge durchsehen, mit einer Vollmacht für Sie unterschreiben und die Eintragung verfolgen. Ein Makler wird dafür bezahlt, den Verkauf abzuschließen; Ihr Anwalt arbeitet nur für Sie.

5. Vollmacht (prokurë)

Wenn Sie zur Unterzeichnung nicht in Albanien sein werden, können Sie Ihrem Anwalt oder einem Angehörigen eine Vollmacht (prokurë) erteilen, damit er für Sie unterschreibt. Nach dem Zivilgesetzbuch muss eine Vollmacht zur Unterzeichnung eines Vertrags, der vor einem Notar geschlossen werden muss, wie etwa ein Immobilienkauf, selbst eine notarielle Urkunde sein. Formulieren Sie sie konkret statt allgemein: die Immobilie, der Höchstpreis und genau, was unterschrieben und gezahlt werden darf.

Bei einem Notar vor Ort, mit Apostille

Der übliche Weg ist die Unterzeichnung vor einem Notar an Ihrem Wohnort. Albanien ist Vertragsstaat des Haager Apostille-Übereinkommens, daher braucht das Dokument in der Regel eine Apostille der zuständigen Behörde des jeweiligen Landes sowie eine beglaubigte Übersetzung ins Albanische. Manche Länder folgen einem anderen Verfahren: Laut der albanischen Botschaft in Deutschland muss eine vor einem deutschen Notar errichtete Vollmacht vom Landgericht beglaubigt und anschließend bei der Botschaft legalisiert werden. Die Anforderungen unterscheiden sich von Land zu Land und ändern sich mit der Zeit; prüfen Sie sie daher vor der Unterschrift mit dem Konsulat und Ihrem Anwalt.

Bei einer albanischen Botschaft oder einem Konsulat: erst nachfragen

Albanische Botschaften und Konsulate können einfache Vollmachten ausstellen, aber nicht immer solche, mit denen Eigentum übertragen wird. Die albanische Botschaft in Deutschland zum Beispiel gibt an, dass sie keine Vollmachten für Eigentumsänderungen wie die Übertragung von Immobilien ausstellen kann, und verweist Bürger an einen zugelassenen Notar in Deutschland. Fragen Sie das für Ihren Wohnort zuständige Konsulat, was es beglaubigen kann, bevor Sie einen Termin buchen.

Quellen: Zivilgesetzbuch, Art. 72, 83, 193 · Albanische Botschaft in Deutschland · HCCH, Apostille-Übereinkommen

6. Den Vertrag vor einem Notar unterzeichnen

Ein Immobilienkauf in Albanien wird als notarielle Urkunde unterzeichnet. Der Notar prüft die Identitäten, die Eigentumsunterlagen und etwaige Belastungen und verliest den Vertrag vor der Unterzeichnung. Viele Käufe beginnen mit einem Vorvertrag, ebenfalls vor einem Notar, der Preis, Anzahlung, Fristen und die Folgen eines Rücktritts einer Seite festlegt. Wenn Ihnen juristisches Albanisch schwerfällt, verlangen Sie eine Übersetzung oder lassen Sie sich jede Klausel vorher von Ihrem Anwalt erklären.

Quellen: Zivilgesetzbuch, Art. 72, 83, 193 · Gesetz 110/2018

7. Per Banküberweisung zahlen

Zahlen Sie jeden Betrag, Anzahlung wie Restkaufpreis, per Banküberweisung auf ein Konto auf den Namen des Verkäufers und bewahren Sie den Nachweis auf. Eine Überweisung verknüpft die Zahlung mit dem Vertrag, Bargeld nicht, und Bargeld sollte nie einem Vermittler übergeben werden.

Prüfen Sie, dass der Kontoinhaber der auf der Bescheinigung genannte Verkäufer ist
Geben Sie die Vertragsreferenz im Verwendungszweck an
Ändern sich die Zahlungsdaten in letzter Minute, bestätigen Sie sie telefonisch mit Ihrem Anwalt
Fragen Sie den Notar, wie und wann der Restbetrag beim Verkäufer ankommt

8. Eintragung bei der ASHK

Der Kauf ist erst abgeschlossen, wenn er bei der ASHK eingetragen ist. Meist reicht der Notar den Vertrag ein, und Ihr Anwalt oder Vertreter kann den Vorgang verfolgen. Verlangen Sie die neue Eigentumsbescheinigung auf Ihren Namen. Melden Sie danach die Verträge für Strom, Wasser und Hausverwaltung auf Ihren Namen um.

Quellen: Zivilgesetzbuch, Art. 72, 83, 193 · Gesetz 111/2018

9. Steuern und Kosten

Der Käufer zahlt in der Regel den Notar (0,23–0,35 % des Vertragswerts, je nach Wertstufe) und die ASHK-Gebühren für die Eintragung und die Eigentumsbescheinigung (12.000 Lek, ≈ €130); der Verkäufer zahlt in der Regel die Steuer auf den Veräußerungsgewinn. Wenn Sie einen Anwalt, einen Übersetzer oder eine Agentur beauftragen, kommen deren Honorare hinzu und werden mit ihnen vereinbart. Wer was zahlt, ist verhandelbar: Halten Sie es vor dem Vorvertrag schriftlich fest und lassen Sie sich die genauen Beträge vom Notar bestätigen, da sich die Tarife ändern.

Wichtigste Kosten für den Käufer (Richtwerte)
Kosten	Betrag
Notar	0,23–0,35 % des Vertragswerts
Eintragung bei der ASHK	5.000 Lek (≈ €54)
Eigentumsbescheinigung und Antrag	7.000 Lek (≈ €76)
Summe für eine Wohnung zu €100.000	≈ €430 (0,43% des Preises)

Richtwerte: Bitte beim Notar bestätigen lassen. Tarife ändern sich, und der Notar kann die Gebühr auf Basis des offiziellen Referenzpreises der Gegend berechnen. Wer was zahlt, ist verhandelbar und sollte im Vertrag festgehalten werden.

Alle Kauf- und Mietkosten, mit Beispielen und Quellen

Quellen: Anweisung 22/2020 · Ministerratsbeschluss 389/2020 · Ministerratsbeschluss 462/2025 · Gesetz 29/2023, Art. 17, 24

10. Kauf als Ausländer: die wichtigsten Fragen

Albaner, die im Ausland leben, kaufen als albanische Staatsbürger mit einem gültigen Reisepass oder Personalausweis. Wenn Sie keine albanische Staatsbürgerschaft haben, sind die Schritte oben dieselben, aber die folgenden Fragen sollten Sie von Anfang an klären.

Dürfen Ausländer in Albanien Immobilien kaufen?

Ja. Ausländische Privatpersonen und Unternehmen können Wohnungen, Häuser, Villen und Gewerbeimmobilien kaufen. Für den Kauf brauchen Sie keine Aufenthaltserlaubnis. Der Kauf wird vor einem albanischen Notar unterzeichnet und bei der ASHK eingetragen, genau wie bei einem albanischen Staatsbürger, mit Ihrem gültigen Reisepass als Ausweis. Wenn Sie kein Albanisch sprechen, verlangt der Notar bei der Unterzeichnung meist einen Dolmetscher; fragen Sie also bei der Terminvereinbarung danach. Wenn Sie über ein Unternehmen kaufen möchten, gelten andere Unterlagen und Regeln; fragen Sie daher zuerst Ihren Anwalt.

Welche Einschränkungen gelten für Grundstücke?

Nach Gesetz Nr. 8337/1998, Artikel 4, dürfen landwirtschaftliche Flächen, Wälder, Wiesen und Weiden nicht in das Eigentum von Ausländern übergehen; sie können sie nur pachten, für bis zu 99 Jahre. Für Bauland gelten Bedingungen: Nach Gesetz Nr. 7980/1995, Artikel 5, kann ein Ausländer, der ein Gebäude gekauft oder gebaut hat, dessen Wert mehr als das Dreifache des Grundstückswerts beträgt, auch dieses Grundstück kaufen. Im Mai 2026 hat die Regierung einen Gesetzentwurf zur Übertragung landwirtschaftlicher Flächen an Ausländer in die öffentliche Konsultation gegeben, der bei der letzten Aktualisierung dieses Ratgebers aber noch nicht verabschiedet war; laut Entwurf würde er erst sieben Jahre nach dem EU-Beitritt Albaniens gelten. Gehören zur Immobilie ein Garten, ein Feld oder ein Olivenhain, lassen Sie Ihren Anwalt die Bodenkategorie bei der ASHK prüfen.

Was kostet der Kauf insgesamt?

Die Kosten des Käufers sind vor allem der Notar und die ASHK-Gebühren für Eintragung und Eigentumsbescheinigung, wie im Schritt „Steuern und Kosten“ oben gezeigt. Ausländische Käufer sollten außerdem ihren Anwalt, beeidigte Übersetzungen, Apostillen, den Dolmetscher bei der Unterzeichnung und die Reisen einplanen. Ist eine Agentur beteiligt, wird ihre Provision schriftlich mit ihr vereinbart. Der Ratgeber zu den Kaufnebenkosten enthält die vollständige Tabelle mit Rechenbeispielen und den offiziellen Quellen.

Kaufnebenkosten für Immobilien in Albanien, mit Beispielen

Erhält man durch einen Immobilienkauf eine Aufenthaltserlaubnis?

Nicht automatisch. Das Gesetz Nr. 79/2021 „Über Ausländer“, Artikel 84, sieht eine befristete Aufenthaltserlaubnis für Ausländer vor, die in Albanien eine Immobilie besitzen oder mindestens zur Hälfte Miteigentümer sind. Die Erlaubnis wird von der für Grenzen und Migration zuständigen Behörde erteilt, beim ersten Mal für bis zu ein Jahr, und kann jedes Jahr verlängert werden, solange Sie Eigentümer bleiben und die Kriterien erfüllen. Verfahren und Unterlagen regelt ein Beschluss des Ministerrats. Das Gesetz legt keinen Mindestwert der Immobilie fest, doch die Erlaubnis ist weder eine Staatsbürgerschaft noch eine Arbeitserlaubnis. Prüfen Sie das aktuelle Verfahren bei der Grenz- und Migrationspolizei oder mit einem Anwalt, bevor Sie Ihre Pläne darauf aufbauen.

Welche Steuern zahlen Sie beim Verkauf?

Wenn Sie später verkaufen, zahlen Sie die Steuer auf den Veräußerungsgewinn: 15 % der Differenz zwischen Verkaufspreis und Kaufpreis, nach Gesetz Nr. 29/2023 „Über die Einkommensteuer“. Als Verkaufspreis gilt der Vertragspreis oder der offizielle Referenzpreis, je nachdem, welcher höher ist. Ein Verkäufer, der Privatperson ist, zahlt sie, bevor die ASHK die Übertragung einträgt, und dieselbe Regel gilt für Ausländer. Bewahren Sie Ihren Kaufvertrag und die Nachweise der Banküberweisungen auf, denn sie belegen Ihren Kaufpreis. Wenn Sie in einem anderen Land steuerlich ansässig sind, muss der Gewinn womöglich auch dort erklärt werden; fragen Sie einen Steuerberater nach dem Doppelbesteuerungsabkommen.

Quellen: Gesetz 8337/1998, Art. 4 · Gesetz 7980/1995, Art. 5 · Gesetzentwurf, Konsultation 2026 · Gesetz 79/2021, Art. 84 · Gesetz 29/2023, Art. 17, 24

Checkliste vor der Zahlung

Haken Sie jede Zeile ab, bevor Geld Ihr Konto verlässt:

Ich habe die Immobilie in einem Live-Videoanruf gesehen, oder eine Vertrauensperson hat sie besichtigt
Ich habe eine aktuelle ASHK-Bescheinigung, und der Name des Verkäufers stimmt damit überein
Es gibt keine Hypothek, Pfändung oder Streitigkeit, oder der Vertrag regelt, wie sie gelöscht wird
Mein eigener Anwalt hat die Unterlagen und den Vertrag geprüft
Der Notar hat mir die aktuellen Gebühren und Steuern genannt
Ich zahle ausschließlich per Banküberweisung auf das eigene Konto des Verkäufers

Quellen

Die Gesetze und offiziellen Seiten hinter den rechtlichen Angaben in diesem Ratgeber. Die Gesetze sind mit dem Amtsblatt (qbz.gov.al) verlinkt; da sie von Zeit zu Zeit geändert werden, prüfen Sie den aktuellen Text oder fragen Sie einen Anwalt.

Dieser Ratgeber bietet allgemeine Informationen und keine Rechts- oder Steuerberatung. Gesetze, Gebühren und Verfahren ändern sich: Klären Sie die Einzelheiten Ihres Falls mit einem Anwalt, dem Notar und dem albanischen Konsulat.

Nützliche nächste Schritte