Wohnung in Albanien kaufen: So gelingt der Kauf vom Plan

Beginnen Sie mit dem Unternehmen, das die Genehmigung hält und den Vertrag mit Ihnen unterzeichnen wird. Fragen Sie nach seiner NUIS und schlagen Sie sie im Handelsregister des Nationalen Unternehmenszentrums (QKB) nach: Name, Geschäftsführer, Gründungsdatum und ob es aktiv ist. Ein Unternehmen, das vor wenigen Monaten für ein einziges Projekt gegründet wurde, ist nicht unbedingt ein Problem, verlangt aber mehr Sicherheiten.

Fragen Sie, welche Gebäude der Bauträger bereits fertiggestellt hat, und besichtigen Sie mindestens eines davon. Sprechen Sie mit den Bewohnern: Wurden die Schlüssel pünktlich übergeben, haben die Eigentümer ihre Eigentumsbescheinigungen erhalten, und wie wird das Gebäude verwaltet? Verlangen Sie außerdem das Grundstücksblatt (kartela e pasurisë) des Baugrundstücks bei der ASHK: Es zeigt, wem das Land gehört und ob darauf eine Hypothek, eine Pfändung oder eine gerichtliche Klage eingetragen ist. Gehört das Grundstück jemand anderem, verlangen Sie den Vertrag zwischen Grundeigentümer und Bauträger, denn er entscheidet, welche Wohnungen wem gehören.

Auf hyrja.al können Bauträger anhand ihrer NUIS als Unternehmen verifiziert werden. Das bestätigt, dass das Unternehmen existiert; über Qualität oder Baufortschritt eines Projekts sagt es nichts aus.

Quellen: QKB-Handelsregister · Gesetz 111/2018

Nach dem Gesetz Nr. 107/2014 „Über Raumplanung und Raumentwicklung“ werden Baugenehmigungen über das nationale elektronische System e-Leje beantragt und erteilt. Verlangen Sie vom Bauträger Nummer und Datum der Genehmigung, den Genehmigungsbeschluss der Gemeinde (oder bei Großprojekten des Nationalen Territorialrats) und die genehmigten Grundrisse. Prüfen Sie in e-Leje oder über Ihren Anwalt, dass die Genehmigung existiert und übereinstimmt mit:

• Der Adresse und der Liegenschaftsnummer des Baugrundstücks
• Der Zahl der ober- und unterirdischen Geschosse
• Der Zahl der Einheiten und ihrer Nutzung (Wohnen, Gewerbe, Parken)
• Der Gültigkeit der Genehmigung und ob die Arbeiten innerhalb dieser Frist begonnen haben
• Dem Namen des Bauträgers, also demselben Unternehmen, das Ihren Vertrag unterzeichnet

Seien Sie sehr vorsichtig, wenn Ihnen eine Wohnung auf einer Etage angeboten wird, die die Genehmigung nicht abdeckt, oder in einer „Erweiterung“, die angeblich später genehmigt wird: Eine Einheit ohne Genehmigung kann keine Eigentumsbescheinigung erhalten. Besuchen Sie die Baustelle mehr als einmal und vergleichen Sie den Fortschritt mit dem Zeitplan, den man Ihnen genannt hat.

Quellen: Gesetz 107/2014 · e-Leje

In der Praxis werden Wohnungen vom Plan mit einem Kaufvorvertrag oder einem Werkvertrag (kontratë sipërmarrjeje, oft „kontratë porosie“ genannt) verkauft, der vor einem Notar unterzeichnet wird. Der endgültige Kaufvertrag wird später unterzeichnet, sobald die Wohnung bei der ASHK eingetragen werden kann. Lassen Sie den Entwurf von Ihrem eigenen Anwalt lesen, bevor Sie die Anzahlung leisten. Der Vertrag sollte klar festhalten:

• Die genaue Wohnung: Etage, Nummer, Nettofläche und Fläche einschließlich Gemeinschaftsanteilen, mit beigefügtem Grundriss
• Die enthaltene Ausstattung, in einer Baubeschreibung
• Den Gesamtpreis, was er umfasst (zum Beispiel Stellplatz oder Abstellraum) und dass er sich nicht ändert
• Den Zahlungsplan, gekoppelt an Bauabschnitte
• Den Übergabetermin und die Vertragsstrafe für jeden Monat Verzug
• Die Frist, bis zu der der Bauträger die Nutzungsbescheinigung erhält und Sie die Eigentumsbescheinigung bekommen
• Was passiert, wenn das Projekt stoppt oder die Genehmigung ausgesetzt wird: wie viel zurückgezahlt wird und bis wann
• Wie Streitigkeiten beigelegt werden und welches Gericht zuständig ist

Unterschreiben Sie keinen Vertrag, der dem Bauträger erlaubt, Grundriss, Fläche oder Fristen nach Belieben zu ändern, und willigen Sie nicht ein, den Großteil des Preises zu zahlen, bevor der Rohbau steht.

Quellen: Zivilgesetzbuch, Art. 72, 83, 193

Die wichtigste Regel: Zahlen Sie für erledigte Arbeit, nicht für Versprechen. Die erste Rate (die Anzahlung) wird meist bei Unterzeichnung gezahlt, der Rest in Etappen, zum Beispiel wenn der Rohbau fertig ist, wenn die Wände geschlossen sind, wenn der Innenausbau abgeschlossen ist und bei der Schlüsselübergabe. Wenn der Bauträger zustimmt, behalten Sie einen Teil des Preises zurück, bis Sie die Eigentumsbescheinigung erhalten.

• Zahlen Sie immer per Banküberweisung auf das Konto des Unternehmens, das den Vertrag unterzeichnet hat, nie auf ein Privatkonto
• Geben Sie Vertrags- und Wohnungsnummer im Verwendungszweck an
• Verlangen Sie für jede Zahlung eine Quittung oder Rechnung und bewahren Sie sie mit dem Vertrag auf
• Prüfen Sie vor jeder Rate selbst oder über eine Vertrauensperson, ob der Bauabschnitt wirklich abgeschlossen ist
• Ändern sich die Bankdaten plötzlich per E-Mail oder Nachricht, bestätigen Sie sie telefonisch, bevor Sie zahlen

Wenn Sie mit einer Hypothek kaufen, sprechen Sie vor der Unterschrift mit der Bank. Jede Bank legt eigene Bedingungen für die Finanzierung noch nicht fertiggestellter Wohnungen fest, und die Hypothek kann in der Regel erst eingetragen werden, wenn die Wohnung eingetragen ist. Fragen Sie die Bank, wie sie den Zeitraum bis dahin handhabt.

Nicht bei der Unterschrift und meist auch nicht bei der Schlüsselübergabe. Nach Abschluss der Bauarbeiten beantragt der Bauträger online, über das System e-Leje auf e-Albania, die Nutzungsbescheinigung (certifikata e përdorimit). Dem Antrag liegen das Abnahmeprotokoll (akt kolaudimi), der Bericht der zugelassenen Bauaufsicht und die Bescheinigungen der Wasser-, Strom- und Brandschutzbehörden bei. Die Bescheinigung bestätigt, dass das Gebäude gemäß der Genehmigung errichtet wurde und genutzt werden darf.

Erst danach kann das Gebäude bei der ASHK eingetragen und jede Wohnung mit dem endgültigen Vertrag vor einem Notar auf Sie übertragen werden. Die ASHK stellt dann die Eigentumsbescheinigung auf Ihren Namen aus. Haben Sie eine Hypothek, wird zu diesem Zeitpunkt auch die Hypothek der Bank auf die Wohnung eingetragen. Der gesamte Vorgang kann nach der Schlüsselübergabe mehrere Monate dauern; legen Sie daher auch für die Eintragung eine feste Frist und eine Vertragsstrafe im Vertrag fest.

Quellen: AZHT, Nutzungsbescheinigung · Gesetz 107/2014 · Gesetz 111/2018

Verzögerungen sind häufig und nicht immer Zeichen eines ernsten Problems, doch Ihr Vertrag ist Ihr einziger wirklicher Schutz. Sieht er eine Vertragsstrafe für jeden Monat Verzug vor, fordern Sie sie schriftlich ein, sobald die Frist verstrichen ist. Sagt er nichts dazu, bleiben Ihnen meist nur Verhandlungen oder die Gerichte, die langsam und teuer sind.

Zieht sich die Verzögerung hin oder stehen die Arbeiten still, handeln Sie schnell: Verlangen Sie vom Bauträger einen neuen Zeitplan in schriftlicher Form, prüfen Sie bei der ASHK, ob auf Grundstück oder Gebäude eine Pfändung oder eine neue Hypothek eingetragen wurde, und sprechen Sie mit anderen Käufern im selben Gebäude. Ein Anwalt kann Ihnen sagen, ob Sie berechtigt sind, vom Vertrag zurückzutreten und Ihr Geld mit Zinsen zurückzufordern, oder ob es besser ist, die Fertigstellung abzuwarten. Stellen Sie die Zahlungen nicht ohne rechtlichen Rat ein, sonst verstoßen Sie womöglich selbst gegen den Vertrag. Käufer, die per Banküberweisung gezahlt haben, einen notariellen Vertrag besitzen und alle Unterlagen aufbewahrt haben, sind immer in einer stärkeren Position.

Haken Sie jede Zeile ab, bevor Geld Ihr Konto verlässt:

• Ich kenne die NUIS des Bauträgers und habe sie im QKB-Register geprüft
• Ich habe ein vom Bauträger fertiggestelltes Gebäude besichtigt
• Ich kenne die Genehmigungsnummer und habe sie in e-Leje oder über meinen Anwalt geprüft
• Meine Etage und meine Wohnung sind von der Genehmigung abgedeckt
• Der ASHK-Eintrag des Baugrundstücks zeigt keine Pfändung und keine gerichtliche Klage
• Mein Anwalt hat den Vertrag gelesen
• Der Vertrag legt einen Übergabetermin, eine Vertragsstrafe bei Verzug und eine Frist für die Eigentumsbescheinigung fest
• Die Raten sind an Bauabschnitte gekoppelt und werden per Banküberweisung auf das Konto des Unternehmens gezahlt
• Falls ich eine Hypothek brauche, hat die Bank bestätigt, dass sie dieses Projekt finanziert

Die Gesetze und offiziellen Portale, auf denen dieser Ratgeber beruht. Gesetze werden von Zeit zu Zeit geändert; prüfen Sie daher den geltenden Text oder fragen Sie einen Anwalt.

• Nationales Unternehmenszentrum (QKB): Handelsregister
• Gesetz Nr. 111/2018 „Über das Kataster“
• Gesetz Nr. 107/2014 „Über Raumplanung und Raumentwicklung“
• e-Leje, das nationale elektronische System für Baugenehmigungen
• Zivilgesetzbuch (Gesetz Nr. 7850/1994), Artikel 72, 83 und 193: Vollmacht, notarielle Urkunde und Eintragung
• Agentur für territoriale Entwicklung (AZHT): Leistungsblatt zur Nutzungsbescheinigung