Steuer beim Immobilienverkauf: 15 % vom Gewinn

Quellen: Gesetz 29/2023 · Anweisung 34/2023 · Gesetz 85/2025 · Anweisung 5/2026

Steuer = 15% × (Verkaufswert − Kaufwert)

Ist die Differenz negativ, gilt der Gewinn als null und Sie zahlen keine Steuer (Artikel 17). Das Gesetz erlaubt keinen Abzug von Kosten von Kapitaleinkünften, sofern nichts anderes bestimmt ist (Artikel 24); Maklerprovision, Notar und Renovierung werden also nicht abgezogen.

Verkaufswert: Vertrag oder Referenzpreis

Als Verkaufswert gilt der höhere Wert aus Vertragspreis und Referenzpreis (Artikel 17). Die ASHK vergleicht den Preis pro m² im Vertrag mit dem Referenzpreis der Zone oder Stadt, gemindert um 1% für jedes volle Jahr seit dem ersten Erwerb des Eigentumstitels, höchstens um 30% (Anweisung Nr. 34/2023, Punkt 2.1).

Referenzpreise nach Stadt und Zone

Kaufwert

Der Kaufwert ist der Wert der letzten für die Immobilie eingetragenen Urkunde, auf die Steuer berechnet wurde: Kauf, Tausch, Erbschaft, Schenkung, Verzicht oder Neubewertung (Punkt 3.1). Dieser Wert wird den Notaren zur Verfügung gestellt, wenn eine Übertragung beantragt wird.

• In Euro oder Dollar gekauft

  Der Kaufwert wird zum Wechselkurs des Kauftags in Lek umgerechnet (Punkt 3.3). Bewahren Sie den Vertrag und die Zahlungsbelege auf.

• Kein eingetragener Wert

  Für Gebäude ohne Kaufwert, auch nach Gesetz Nr. 7652/1992 privatisierte Wohnungen, gelten die Kosten pro m² der Nationalen Wohnungsbehörde (EKB) im Jahr der Eintragung (Punkt 3.2).

• Geerbt

  Es zählt der in notariellen Urkunden oder einer Neubewertung eingetragene Wert; fehlt er, die EKB-Kosten des Jahres, in dem der Erbschein eingetragen wurde (Punkt 4.3).

Quellen: Gesetz 29/2023 · Anweisung 34/2023 · VKM 457/2023

1. 1

   Legen Sie im Vorvertrag fest, wer was zahlt. Laut Gesetz zahlt der Verkäufer die Steuer.

2. 2

   Der Notar erstellt den Kaufvertrag. Der bei der ASHK eingetragene Kaufwert wird den Notaren zur Verfügung gestellt, wenn eine Übertragung beantragt wird.

3. 3

   Der private Verkäufer zahlt die 15% Steuer, bevor die Immobilie auf den Käufer eingetragen wird. Die ASHK trägt die Übertragung erst ein, wenn die Zahlung bestätigt ist (Artikel 17).

4. 4

   Bei einem Verkauf unter Eigentumsvorbehalt in Raten wird die Steuer mit der letzten Rate gezahlt, außer die Parteien beantragen die Übertragung schon bei der Unterschrift.

5. 5

   Liegt der Gewinn über 1.200.000 Lek, geben Sie diese Einkünfte und die gezahlte Steuer auch in der jährlichen Einkommenserklärung an.

Bei Schenkung, Erbschaft oder Verzicht zahlt die Steuer, wer die Immobilie erhält (Anweisung Nr. 34/2023, Kapitel III).

Der Kostenratgeber erklärt die übliche Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer. Wer zahlt was bei einem Verkauf

Quellen: Gesetz 29/2023 · Anweisung 34/2023 · Steuerverwaltung

• Kein Gewinn

  Übersteigt der Verkaufswert den Kaufwert nicht, ist die Steuer null. Der Verkaufswert liegt nie unter dem Referenzwert.

• Schenkung oder Erbschaft in der Familie

  Befreit sind Schenkungen und Erbschaften zwischen gesetzlichen Erben erster und zweiter Ordnung (laut Zivilgesetzbuch: Kinder, Ehepartner und Eltern) sowie zwischen Geschwistern (Gesetz Nr. 29/2023, Artikel 60; Anweisung Nr. 34/2023, Punkt 4.2).

• Andere Schenkungen und Erbschaften bis 5.000.000 Lek

  Bei Immobilien sind sie bis zu diesem Betrag je Steuerpflichtigem befreit. Darüber wird die Steuer wie bei einem Verkauf berechnet und von der Person gezahlt, die die Immobilie erhält.

• Grundstück gegen Wohnungen

  Geben Sie einem Bauträger Ihr Grundstück im Tausch gegen Bauflächen, entsteht beim Tausch keine Steuer; sie wird berechnet, wenn Sie eine erhaltene Wohnung verkaufen (Artikel 17; Punkt 6.1).

• Zwangsverkauf

  Ein Verkauf bei einer Versteigerung durch den Gerichtsvollzieher oder durch öffentliche juristische Personen fällt nicht unter diese Anweisung (Punkt 6.4).

• Der Verkäufer ist ein Unternehmen

  Als Unternehmen eingetragene Bauträger und andere juristische Personen zahlen diese Steuer für Privatpersonen nicht: Sie zahlen die Steuern ihrer eigenen Unternehmensregelung (Punkte 3.1, 3.2 und 6.6).

Die Befreiung gilt für die Schenkung oder Erbschaft selbst. Verkaufen Sie später eine geerbte Immobilie, gilt die 15% Steuer normal, mit dem Kaufwert nach Punkt 4.3.

Quellen: Gesetz 29/2023 · Anweisung 34/2023 · Zivilgesetzbuch

Bis 31. Dezember 2026 können Eigentümer ihre Immobilie gegen eine Steuer von 5% auf die Wertsteigerung neu bewerten lassen; ein bis dahin gestellter Antrag wird auch später abgeschlossen, wenn die Steuer bis 31. März 2027 gezahlt ist (Gesetz Nr. 85/2025; Anweisung Nr. 5/2026). Nach einer Neubewertung wird der Verkaufsgewinn vom neu bewerteten Wert berechnet. Das lohnt sich vor allem, wenn der eingetragene Wert weit unter dem erwarteten Verkaufspreis liegt.

Beispiel 3 in Zahlen: eine Wohnung, eingetragen mit 3.000.000 Lek, von einem zugelassenen Gutachter auf 8.000.000 Lek neu bewertet und später für 10.000.000 Lek verkauft.

Mit vorheriger Neubewertung sparen Sie 493.000 Lek.

Eine Neubewertung kann auch die jährliche Gebäudesteuer erhöhen: Der eingetragene Neubewertungswert ist die Referenz für ihre Bemessungsgrundlage (VKM Nr. 132/2018, Artikel 2, Punkt 1.2), und für Wohnungen beträgt die Steuer 0,05 % pro Jahr (Gesetz Nr. 9632/2006, Artikel 22/2), also 500 Lek je 1.000.000 Lek steuerpflichtigen Werts.

Quellen: Gesetz 85/2025 · Anweisung 5/2026 · VKM 132/2018

1. 1

   Ein einfacher Gewinn

   Eine 2019 für 6.000.000 Lek gekaufte Wohnung, ein eingetragener und versteuerter Wert, wird 2026 für 9.000.000 Lek verkauft, über ihrem Referenzwert.

   Gewinn

   9.000.000 − 6.000.000 = 3.000.000 Lek

   Steuer

   15% × 3.000.000 = 450.000 Lek

   Im Rechner öffnen
2. 2

   Wenn der Referenzpreis höher ist als der Vertrag

   Eine 80 m² große Wohnung in Durrës in einem Neubau, deren Titel im März 2016 erstmals erworben wurde, als sie für 3.860.000 Lek gekauft wurde, wird im Oktober 2026 für 4.500.000 Lek verkauft. Der Referenzpreis in Durrës beträgt 67.500 Lek pro m²; nach 10 vollen Jahren sinkt er um 10 % auf 60.750 Lek pro m², also 4.860.000 Lek für 80 m². Da dieser Wert höher ist als der Vertrag, nimmt die ASHK ihn als Verkaufswert.

   Gewinn

   4.860.000 − 3.860.000 = 1.000.000 Lek

   Steuer

   15% × 1.000.000 = 150.000 Lek

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3. 3

   Vor dem Verkauf neu bewertet

   Eine mit 3.000.000 Lek eingetragene Wohnung wird von einem zugelassenen Gutachter auf 8.000.000 Lek neu bewertet und später für 10.000.000 Lek verkauft. Die Neubewertungssteuer beträgt 250.000 Lek und die ASHK-Gebühr 7.000 Lek; danach wird der Gewinn vom neu bewerteten Wert berechnet (Gesetz Nr. 85/2025, Artikel 1).

   Ohne Neubewertung

   15% × 7.000.000 = 1.050.000 Lek

   Mit Neubewertung, insgesamt

   257.000 + 15% × 2.000.000 = 557.000 Lek

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4. 4

   Eine privatisierte Wohnung

   Die Anweisung Nr. 34/2023 nennt dieses Beispiel selbst: Eine 120 m² große Wohnung in Gjirokastër, 1999 privatisiert und eingetragen, wird für 4.300.000 Lek verkauft. Als Kaufwert gelten die EKB-Kosten von 1999, 35.724 Lek pro m², also 4.286.880 Lek.

   Gewinn

   4.300.000 − 4.286.880 = 13.120 Lek

   Steuer

   15% × 13.120 = 1.968 Lek

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Quellen: Anweisung 34/2023 · VKM 457/2023 · Gesetz 85/2025

Amtliche Texte, gelesen am 1. Oktober 2026:

• Gesetz Nr. 29/2023 „Über die Einkommensteuer“, aktualisierter Text vom 16.1.2026: Artikel 15, 17, 24 und 60 (qbz.gov.al)
• Gemeinsame Anweisung Nr. 34 vom 29.12.2023 zur Steuer auf Einkünfte aus der Übertragung von Immobilien (qbz.gov.al)
• VKM Nr. 457 vom 26.7.2023: Referenzpreise für Wohnungen (qbz.gov.al)
• Zivilgesetzbuch (Gesetz Nr. 7850/1994), Artikel 360 bis 364: gesetzliche Erben (qbz.gov.al)
• Steuerverwaltung: Fragen und Antworten zur jährlichen Einkommenserklärung (tatime.gov.al)
• Gesetz Nr. 85/2025 „Über die Neubewertung von Immobilien“ (qbz.gov.al)
• Gemeinsame Anweisung Nr. 5 vom 19.2.2026: Neubewertung, ASHK-Gebühren und Fristen (qbz.gov.al)
• VKM Nr. 132/2018, aktualisierter Text: Artikel 2, Punkt 1.2 (qbz.gov.al)