Φόρος όταν πουλάτε ακίνητο: 15% του κέρδους

Πηγές: Νόμος 29/2023 · Οδηγία 34/2023 · Νόμος 85/2025 · Οδηγία 5/2026

Φόρος = 15% × (αξία πώλησης − αξία αγοράς)

Αν η διαφορά είναι αρνητική, το κέρδος θεωρείται μηδέν και δεν πληρώνετε φόρο (άρθρο 17). Ο νόμος δεν επιτρέπει την αφαίρεση εξόδων από εισοδήματα επενδύσεων, εκτός αν ορίζεται διαφορετικά (άρθρο 24), οπότε η προμήθεια μεσίτη, ο συμβολαιογράφος και η ανακαίνιση δεν αφαιρούνται.

Αξία πώλησης: το συμβόλαιο ή η τιμή αναφοράς

Ως αξία πώλησης λαμβάνεται η υψηλότερη ανάμεσα στην τιμή του συμβολαίου και την τιμή αναφοράς (άρθρο 17). Η ASHK συγκρίνει την τιμή ανά m² του συμβολαίου με την τιμή αναφοράς της ζώνης ή της πόλης, μειωμένη κατά 1% για κάθε πλήρες έτος από την πρώτη απόκτηση του τίτλου ιδιοκτησίας, όχι όμως πάνω από 30% (οδηγία αρ. 34/2023, σημείο 2.1).

Τιμές αναφοράς ανά πόλη και ζώνη

Αξία αγοράς

Η αξία αγοράς είναι η αξία της τελευταίας καταχωρισμένης πράξης για το ακίνητο επί της οποίας υπολογίστηκε φόρος: αγορά, ανταλλαγή, κληρονομιά, δωρεά, αποποίηση ή επανεκτίμηση (σημείο 3.1). Η αξία αυτή τίθεται στη διάθεση των συμβολαιογράφων όταν ζητείται η μεταβίβαση.

• Αγορά σε ευρώ ή δολάρια

  Η αξία αγοράς μετατρέπεται σε λεκ με την ισοτιμία της ημέρας αγοράς (σημείο 3.3). Κρατήστε το συμβόλαιο και τα εντάλματα πληρωμής.

• Χωρίς καταχωρισμένη αξία

  Για κτίρια χωρίς αξία αγοράς, μαζί και τα διαμερίσματα που ιδιωτικοποιήθηκαν με τον Νόμο αρ. 7652/1992, λαμβάνεται το κόστος ανά m² του Εθνικού Οργανισμού Στέγασης (EKB) το έτος καταχώρισης (σημείο 3.2).

• Από κληρονομιά

  Μετράει η αξία που είναι καταχωρισμένη σε συμβολαιογραφικές πράξεις ή σε επανεκτίμηση· αλλιώς, το κόστος EKB του έτους που καταχωρίστηκε το κληρονομητήριο (σημείο 4.3).

Πηγές: Νόμος 29/2023 · Οδηγία 34/2023 · VKM 457/2023

1. 1

   Γράψτε στο προσύμφωνο ποιος πληρώνει τι. Κατά τον νόμο, τον φόρο τον πληρώνει ο πωλητής.

2. 2

   Ο συμβολαιογράφος συντάσσει το συμβόλαιο πώλησης. Η αξία αγοράς που είναι καταχωρισμένη στην ASHK τίθεται στη διάθεση των συμβολαιογράφων όταν ζητείται η μεταβίβαση.

3. 3

   Ο πωλητής φυσικό πρόσωπο πληρώνει τον φόρο 15% πριν το ακίνητο καταχωριστεί στο όνομα του αγοραστή. Η ASHK δεν καταχωρίζει τη μεταβίβαση μέχρι να επιβεβαιωθεί η πληρωμή (άρθρο 17).

4. 4

   Σε πώληση με παρακράτηση κυριότητας, με δόσεις, ο φόρος πληρώνεται με την τελευταία δόση, εκτός αν τα μέρη ζητήσουν τη μεταβίβαση ήδη με την υπογραφή.

5. 5

   Αν το κέρδος ξεπερνά τα 1.200.000 λεκ, δηλώστε αυτό το εισόδημα και τον φόρο που πληρώσατε και στην ετήσια δήλωση εισοδήματος.

Σε δωρεά, κληρονομιά ή αποποίηση, τον φόρο τον πληρώνει όποιος λαμβάνει το ακίνητο (οδηγία αρ. 34/2023, κεφάλαιο III).

Ο οδηγός κόστους εξηγεί τη συνηθισμένη κατανομή ανάμεσα σε αγοραστή και πωλητή. Ποιος πληρώνει τι σε μια πώληση

Πηγές: Νόμος 29/2023 · Οδηγία 34/2023 · Φορολογική διοίκηση

• Χωρίς κέρδος

  Αν η αξία πώλησης δεν ξεπερνά την αξία αγοράς, ο φόρος είναι μηδέν. Η αξία πώλησης δεν λαμβάνεται ποτέ κάτω από την αξία αναφοράς.

• Δωρεά ή κληρονομιά στην οικογένεια

  Απαλλάσσονται οι δωρεές και οι κληρονομιές ανάμεσα σε νόμιμους κληρονόμους πρώτης και δεύτερης τάξης (κατά τον Αστικό Κώδικα: τέκνα, σύζυγος και γονείς) και ανάμεσα σε αδέλφια (Νόμος αρ. 29/2023, άρθρο 60· οδηγία αρ. 34/2023, σημείο 4.2).

• Άλλες δωρεές και κληρονομιές έως 5.000.000 λεκ

  Για ακίνητα απαλλάσσονται έως αυτό το ποσό ανά φορολογούμενο. Πάνω από αυτό, ο φόρος υπολογίζεται όπως σε πώληση και τον πληρώνει όποιος λαμβάνει το ακίνητο.

• Οικόπεδο σε αντιπαροχή

  Όταν δίνετε οικόπεδο σε κατασκευαστή με αντάλλαγμα δομημένες επιφάνειες, κατά την ανταλλαγή δεν προκύπτει φόρος· υπολογίζεται όταν πουλάτε ένα διαμέρισμα που λάβατε (άρθρο 17· σημείο 6.1).

• Αναγκαστική πώληση

  Η πώληση σε πλειστηριασμό από δικαστικό επιμελητή ή από δημόσια νομικά πρόσωπα δεν εμπίπτει σε αυτή την οδηγία (σημείο 6.4).

• Ο πωλητής είναι εταιρεία

  Οι κατασκευαστές που είναι καταχωρισμένοι ως επιχείρηση και τα νομικά πρόσωπα δεν πληρώνουν αυτόν τον φόρο των φυσικών προσώπων: πληρώνουν τους φόρους του δικού τους επιχειρηματικού καθεστώτος (σημεία 3.1, 3.2 και 6.6).

Η απαλλαγή αφορά την ίδια τη δωρεά ή την κληρονομιά. Όταν αργότερα πουλήσετε ένα ακίνητο από κληρονομιά, ο φόρος 15% ισχύει κανονικά, με αξία αγοράς κατά το σημείο 4.3.

Πηγές: Νόμος 29/2023 · Οδηγία 34/2023 · Αστικός Κώδικας

Έως 31 Δεκεμβρίου 2026, οι ιδιοκτήτες μπορούν να επανεκτιμήσουν το ακίνητο με φόρο 5% επί της αύξησης της αξίας, και μια αίτηση που υποβλήθηκε έως τότε ολοκληρώνεται και αργότερα, αν ο φόρος πληρωθεί έως 31 Μαρτίου 2027 (Νόμος αρ. 85/2025· οδηγία αρ. 5/2026). Μετά την επανεκτίμηση, το κέρδος της πώλησης υπολογίζεται από την επανεκτιμημένη αξία. Έχει τη μεγαλύτερη σημασία όταν η καταχωρισμένη αξία είναι πολύ χαμηλότερη από την αναμενόμενη τιμή πώλησης.

Το παράδειγμα 3 σε αριθμούς: διαμέρισμα καταχωρισμένο με 3.000.000 λεκ, επανεκτιμημένο από αδειούχο εκτιμητή σε 8.000.000 λεκ και πουλημένο αργότερα για 10.000.000 λεκ.

Με επανεκτίμηση πρώτα εξοικονομείτε 493.000 λεκ.

Η επανεκτίμηση μπορεί να αυξήσει και τον ετήσιο φόρο κτιρίου: η καταχωρισμένη αξία επανεκτίμησης είναι η αναφορά για τη βάση του (VKM αρ. 132/2018, άρθρο 2, σημείο 1.2), και για κατοικίες ο φόρος είναι 0,05% τον χρόνο (Νόμος αρ. 9632/2006, άρθρο 22/2), δηλαδή 500 λεκ για κάθε 1.000.000 λεκ φορολογητέας αξίας.

Πηγές: Νόμος 85/2025 · Οδηγία 5/2026 · VKM 132/2018

1. 1

   Ένα απλό κέρδος

   Διαμέρισμα που αγοράστηκε το 2019 για 6.000.000 λεκ, καταχωρισμένη και φορολογημένη αξία, πωλείται το 2026 για 9.000.000 λεκ, πάνω από την αξία αναφοράς του.

   Κέρδος

   9.000.000 − 6.000.000 = 3.000.000 λεκ

   Φόρος

   15% × 3.000.000 = 450.000 λεκ

   Άνοιγμα στον υπολογιστή
2. 2

   Όταν η τιμή αναφοράς είναι πάνω από το συμβόλαιο

   Διαμέρισμα 80 m² στο Δυρράχιο, σε νέα πολυκατοικία, με τίτλο που αποκτήθηκε πρώτη φορά τον Μάρτιο του 2016, όταν αγοράστηκε για 3.860.000 λεκ, πωλείται τον Οκτώβριο του 2026 για 4.500.000 λεκ. Η τιμή αναφοράς στο Δυρράχιο είναι 67.500 λεκ ανά m²· μετά από 10 πλήρη έτη μειώνεται κατά 10%, σε 60.750 λεκ ανά m² και 4.860.000 λεκ για 80 m². Επειδή αυτή η αξία είναι υψηλότερη από το συμβόλαιο, η ASHK τη λαμβάνει ως αξία πώλησης.

   Κέρδος

   4.860.000 − 3.860.000 = 1.000.000 λεκ

   Φόρος

   15% × 1.000.000 = 150.000 λεκ

   Άνοιγμα στον υπολογιστή
3. 3

   Επανεκτίμηση πριν από την πώληση

   Διαμέρισμα καταχωρισμένο με 3.000.000 λεκ επανεκτιμάται από αδειούχο εκτιμητή σε 8.000.000 λεκ και πωλείται αργότερα για 10.000.000 λεκ. Ο φόρος επανεκτίμησης είναι 250.000 λεκ και το τέλος ASHK 7.000 λεκ· μετά, το κέρδος υπολογίζεται από την επανεκτιμημένη αξία (Νόμος αρ. 85/2025, άρθρο 1).

   Χωρίς επανεκτίμηση

   15% × 7.000.000 = 1.050.000 λεκ

   Με επανεκτίμηση, συνολικά

   257.000 + 15% × 2.000.000 = 557.000 λεκ

   Άνοιγμα στον υπολογιστή
4. 4

   Ιδιωτικοποιημένο διαμέρισμα

   Η οδηγία αρ. 34/2023 δίνει η ίδια αυτό το παράδειγμα: διαμέρισμα 120 m² στο Αργυρόκαστρο, ιδιωτικοποιημένο και καταχωρισμένο το 1999, πωλείται για 4.300.000 λεκ. Ως αξία αγοράς λαμβάνεται το κόστος EKB του 1999, 35.724 λεκ ανά m², δηλαδή 4.286.880 λεκ.

   Κέρδος

   4.300.000 − 4.286.880 = 13.120 λεκ

   Φόρος

   15% × 13.120 = 1.968 λεκ

   Άνοιγμα στον υπολογιστή

Πηγές: Οδηγία 34/2023 · VKM 457/2023 · Νόμος 85/2025

Επίσημα κείμενα, που διαβάστηκαν στις 1 Οκτωβρίου 2026:

• Νόμος αρ. 29/2023 «Για τον φόρο εισοδήματος», ενημερωμένο κείμενο της 16.1.2026: άρθρα 15, 17, 24 και 60 (qbz.gov.al)
• Κοινή οδηγία αρ. 34 της 29.12.2023 για τον φόρο εισοδήματος από μεταβίβαση ακινήτων (qbz.gov.al)
• VKM αρ. 457 της 26.7.2023: τιμές αναφοράς για κατοικίες (qbz.gov.al)
• Αστικός Κώδικας (Νόμος αρ. 7850/1994), άρθρα 360 έως 364: νόμιμοι κληρονόμοι (qbz.gov.al)
• Φορολογική διοίκηση: ερωτήσεις και απαντήσεις για την ετήσια δήλωση εισοδήματος (tatime.gov.al)
• Νόμος αρ. 85/2025 «Για την επανεκτίμηση των ακινήτων» (qbz.gov.al)
• Κοινή οδηγία αρ. 5 της 19.2.2026: επανεκτίμηση, τέλη ASHK και προθεσμίες (qbz.gov.al)
• VKM αρ. 132/2018, ενημερωμένο κείμενο: άρθρο 2, σημείο 1.2 (qbz.gov.al)