Guide · Impôts immobiliers
Impôt quand vous vendez un bien : 15 % du gain
Quand vous vendez un appartement ou une maison en Albanie en tant que particulier, vous payez 15% du gain, pas du prix entier : la valeur de vente moins la valeur d'achat (loi n° 29/2023, articles 17 et 24). L'ASHK calcule l'impôt et l'encaisse avant d'enregistrer la vente. Le calculateur montre votre impôt, la règle appliquée et ce qui change si vous réévaluez d'abord.
Rédigé par Galip Sulaj, fondateur de hyrja.al
- impôt sur le gain, pas sur le prix de vente
- 15%
- la réduction maximale du prix de référence pour l'âge, 1% par an
- 30%
- gain au-delà duquel vous déclarez aussi la vente dans la déclaration annuelle
- 1 200 000 leks
En bref
Vous payez 15% du gain : la valeur de vente moins la valeur d'achat. La valeur de vente est la plus élevée entre le prix du contrat et le prix de référence, réduit de 1% pour chaque année pleine depuis la première acquisition du titre, au plus de 30%. La valeur d'achat est celle du dernier acte enregistré sur lequel l'impôt a été payé. Sans gain, l'impôt est nul. L'ASHK l'encaisse avant d'inscrire le bien au nom de l'acheteur.
Calculer votre impôtCalculateur
Calculateur de l'impôt sur la vente
Essayez un exemple
Le prix que vous inscrivez dans le contrat avec l'acheteur, en leks.
Si vous réévaluez avant de vendre
Possible jusqu'au 31 décembre 2026 : vous payez 5% de la hausse de valeur, et le gain sur la vente est ensuite calculé à partir de la nouvelle valeur.
Le prix fiscal minimal de l'ASHK ou la valeur d'un expert agréé, pas moins. Laissez vide pour ignorer.
Votre estimation
Impôt à payer (15% du gain)
450 000 leks
- Valeur de vente pour l'impôtcontrat
- 9 000 000 leks
- Valeur d'achat
- 6 000 000 leks
- Gain imposable
- 3 000 000 leks
- Reste du prix après cet impôt
- 8 550 000 leks
Formule
15% × (9 000 000 − 6 000 000) = 450 000 leks
Règles appliquées
- Prix de référence non vérifié : le prix du contrat est utilisé. L'ASHK retient la valeur de référence si elle est plus élevée.
- Valeur d'achat : le dernier acte enregistré sur lequel l'impôt a été payé.
- Les frais d'agence, de notaire et de rénovation ne sont pas déduits du gain.
- Le gain dépasse 1 200 000 leks : déclarez aussi la vente et l'impôt payé dans votre déclaration annuelle de revenus.
Sources : Loi 29/2023 · Instruction 34/2023 · Loi 85/2025 · Instruction 5/2026
Comment le gain est calculé
Impôt = 15% × (valeur de vente − valeur d'achat)
Si la différence est négative, le gain est considéré comme nul et vous ne payez pas d'impôt (article 17). La loi ne permet pas de déduire des frais des revenus d'investissement, sauf disposition contraire (article 24) : la commission d'agence, le notaire et la rénovation ne sont donc pas déduits.
Valeur de vente : le contrat ou le prix de référence
La valeur de vente est la plus élevée entre le prix du contrat et le prix de référence (article 17). L'ASHK compare le prix au m² du contrat avec le prix de référence de la zone ou de la ville, réduit de 1% pour chaque année pleine depuis la première acquisition du titre de propriété, sans dépasser 30% (instruction n° 34/2023, point 2.1).
Prix de référence par ville et par zone
Valeur d'achat
La valeur d'achat est celle du dernier acte enregistré pour le bien sur lequel l'impôt a été calculé : achat, échange, succession, donation, renonciation ou réévaluation (point 3.1). Elle est mise à la disposition des notaires quand un transfert est demandé.
Acheté en euros ou en dollars
La valeur d'achat est convertie en leks au taux de change du jour de l'achat (point 3.3). Conservez le contrat et les ordres de paiement.
Pas de valeur enregistrée
Pour les bâtiments sans valeur d'achat, y compris les appartements privatisés en vertu de la loi n° 7652/1992, on retient le coût au m² de l'Office national du logement (EKB) l'année de l'enregistrement (point 3.2).
Hérité
On retient la valeur inscrite dans des actes notariés ou une réévaluation ; à défaut, le coût EKB de l'année où le certificat de succession a été enregistré (point 4.3).
Sources : Loi 29/2023 · Instruction 34/2023 · VKM 457/2023
Qui paie et quand
Indiquez dans le compromis qui paie quoi. Selon la loi, l'impôt est payé par le vendeur.
Le notaire prépare l'acte de vente. La valeur d'achat enregistrée à l'ASHK est mise à la disposition des notaires quand un transfert est demandé.
Le vendeur particulier paie l'impôt de 15% avant que le bien soit inscrit au nom de l'acheteur. L'ASHK n'enregistre pas le transfert tant que le paiement n'est pas confirmé (article 17).
Dans une vente avec réserve de propriété, à tempérament, l'impôt est payé avec la dernière échéance, sauf si les parties demandent le transfert de propriété dès la signature.
Si le gain dépasse 1 200 000 leks, déclarez aussi ce revenu et l'impôt payé dans votre déclaration annuelle de revenus.
En cas de donation, de succession ou de renonciation, l'impôt est payé par la personne qui reçoit le bien (instruction n° 34/2023, chapitre III).
Le guide des frais explique la répartition habituelle entre acheteur et vendeur. Qui paie quoi lors d'une vente
Sources : Loi 29/2023 · Instruction 34/2023 · Administration fiscale
Quand l'impôt est nul ou ne s'applique pas
Pas de gain
Si la valeur de vente ne dépasse pas la valeur d'achat, l'impôt est nul. La valeur de vente n'est jamais retenue en dessous de la valeur de référence.
Donation ou succession en famille
Sont exonérées les donations et successions entre héritiers légaux du premier et du deuxième rang (selon le Code civil : enfants, conjoint et parents) et entre frères et sœurs (loi n° 29/2023, article 60 ; instruction n° 34/2023, point 4.2).
Autres donations et successions jusqu'à 5 000 000 leks
Pour les biens immobiliers, elles sont exonérées jusqu'à ce montant par contribuable. Au-delà, l'impôt est calculé comme pour une vente et payé par la personne qui reçoit le bien.
Terrain échangé contre des appartements
Quand vous cédez un terrain au promoteur en échange de surfaces construites, aucun impôt ne naît à l'échange ; il est calculé quand vous vendez un appartement reçu (article 17 ; point 6.1).
Vente forcée
La vente aux enchères par un huissier ou par des personnes morales publiques ne relève pas de cette instruction (point 6.4).
Le vendeur est une société
Les promoteurs enregistrés comme entreprise et les autres personnes morales ne paient pas cet impôt des particuliers : ils paient les impôts de leur propre régime d'entreprise (points 3.1, 3.2 et 6.6).
L'exonération porte sur la donation ou la succession elle-même. Si vous vendez ensuite un bien hérité, l'impôt de 15% s'applique normalement, avec la valeur d'achat selon le point 4.3.
Sources : Loi 29/2023 · Instruction 34/2023 · Code civil
Réévaluer avant de vendre ?
Jusqu'au 31 décembre 2026, les propriétaires peuvent réévaluer leur bien moyennant un impôt de 5% sur la hausse de valeur, et une demande déposée d'ici là est menée à terme même après, si l'impôt est payé au plus tard le 31 mars 2027 (loi n° 85/2025 ; instruction n° 5/2026). Après une réévaluation, le gain sur la vente est calculé à partir de la valeur réévaluée. C'est surtout utile quand la valeur enregistrée est bien inférieure au prix de vente attendu.
L'exemple 3 en chiffres : un appartement enregistré à 3 000 000 leks, réévalué par un expert agréé à 8 000 000 leks puis vendu 10 000 000 leks.
| Coût | Sans réévaluation | Avec réévaluation |
|---|---|---|
| Réévaluation : impôt de 5% et frais ASHK | 0 leks | 257 000 leks |
| Impôt sur la vente (15%) | 1 050 000 leks | 300 000 leks |
| Total | 1 050 000 leks | 557 000 leks |
Réévaluer d'abord vous fait économiser 493 000 leks.
La réévaluation peut aussi augmenter la taxe annuelle sur le bâtiment : la valeur de réévaluation enregistrée sert de référence pour son assiette (VKM n° 132/2018, article 2, point 1.2), et pour les logements la taxe est de 0,05 % par an (loi n° 9632/2006, article 22/2), soit 500 leks par tranche de 1 000 000 leks de valeur imposable.
Sources : Loi 85/2025 · Instruction 5/2026 · VKM 132/2018
Quatre exemples chiffrés
Un gain simple
Un appartement acheté en 2019 pour 6 000 000 leks, valeur enregistrée et imposée, est vendu en 2026 pour 9 000 000 leks, au-dessus de sa valeur de référence.
- Gain
- 9 000 000 − 6 000 000 = 3 000 000 leks
- Impôt
- 15% × 3 000 000 = 450 000 leks
Quand le prix de référence dépasse le contrat
Un appartement de 80 m² à Durrës, dans un immeuble neuf, dont le titre a été acquis pour la première fois en mars 2016, quand il a été acheté pour 3 860 000 leks, est vendu en octobre 2026 pour 4 500 000 leks. Le prix de référence à Durrës est de 67 500 leks au m² ; après 10 années pleines, il est réduit de 10 %, soit 60 750 leks au m² et 4 860 000 leks pour 80 m². Cette valeur étant supérieure au contrat, l'ASHK la retient comme valeur de vente.
- Gain
- 4 860 000 − 3 860 000 = 1 000 000 leks
- Impôt
- 15% × 1 000 000 = 150 000 leks
Réévalué avant la vente
Un appartement enregistré à 3 000 000 leks est réévalué par un expert agréé à 8 000 000 leks puis vendu 10 000 000 leks. L'impôt de réévaluation est de 250 000 leks et les frais ASHK de 7 000 leks ; ensuite, le gain est calculé à partir de la valeur réévaluée (loi n° 85/2025, article 1).
- Sans réévaluation
- 15% × 7 000 000 = 1 050 000 leks
- Avec réévaluation, au total
- 257 000 + 15% × 2 000 000 = 557 000 leks
Un appartement privatisé
L'instruction n° 34/2023 donne elle-même cet exemple : un appartement de 120 m² à Gjirokastër, privatisé et enregistré en 1999, est vendu 4 300 000 leks. La valeur d'achat est le coût EKB de 1999, 35 724 leks au m², soit 4 286 880 leks.
- Gain
- 4 300 000 − 4 286 880 = 13 120 leks
- Impôt
- 15% × 13 120 = 1 968 leks
Sources : Instruction 34/2023 · VKM 457/2023 · Loi 85/2025
Questions fréquentes
Les frais d'agence ou de rénovation sont-ils déduits du gain ?
Non. La loi n° 29/2023 ne permet pas de déduire des frais des revenus d'investissement, sauf disposition contraire (article 24). Le gain est seulement la différence entre la valeur de vente et la valeur d'achat.
Qui paie l'impôt, le vendeur ou l'acheteur ?
Selon la loi, le vendeur particulier, avant que l'ASHK n'enregistre le transfert. En cas de donation, de succession ou de renonciation, c'est la personne qui reçoit le bien.
J'ai acheté l'appartement en euros. Comment la valeur d'achat est-elle calculée ?
Selon l'instruction n° 34/2023 (point 3.3), le montant est converti en leks au taux de change du jour de l'achat.
Dois-je payer l'impôt si je vends à perte ?
Non. Quand la valeur de vente ne dépasse pas la valeur d'achat, le gain est considéré comme nul. Notez que la valeur de vente n'est jamais retenue en dessous de la valeur selon le prix de référence.
Sources
Textes officiels, lus le 1 octobre 2026 :
- Loi n° 29/2023 « sur l'impôt sur le revenu », texte consolidé du 16.1.2026 : articles 15, 17, 24 et 60 (qbz.gov.al)
- Instruction conjointe n° 34 du 29.12.2023 sur l'impôt sur les revenus du transfert de biens immobiliers (qbz.gov.al)
- VKM n° 457 du 26.7.2023 : prix de référence des logements (qbz.gov.al)
- Code civil (loi n° 7850/1994), articles 360 à 364 : héritiers légaux (qbz.gov.al)
- Administration fiscale : questions et réponses sur la déclaration annuelle de revenus (tatime.gov.al)
- Loi n° 85/2025 « sur la réévaluation des biens immobiliers » (qbz.gov.al)
- Instruction conjointe n° 5 du 19.2.2026 : réévaluation, frais ASHK et délais (qbz.gov.al)
- VKM n° 132/2018, texte consolidé : article 2, point 1.2 (qbz.gov.al)
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