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Combien vaut mon bien ?
Comment l'estimation est calculée
Nous recherchons sur hyrja.al des biens comparables au vôtre : même type de bien (appartements avec appartements, maisons avec maisons), à vendre ou à louer selon votre choix, de surface similaire. Nous commençons par votre quartier ; s'il y en a moins de 5, nous élargissons à toute la ville, puis à une fourchette de surfaces plus large.
Le prix au m² de chaque bien est corrigé selon l'étage, l'ancienneté, l'état et les atouts, les prix extrêmes sont écartés, et la médiane est appliquée à la surface et aux caractéristiques de votre bien. Les corrections sont faibles et fixes (par exemple −5 % pour un rez-de-chaussée, +8 % pour une vue mer, −10 % pour un bien à rénover). Vous pouvez les consulter sous le résultat.
La fourchette est plus large lorsque les données sont plus rares ou que les biens similaires affichent des prix très différents. S'il n'y a pas assez de biens à comparer, nous utilisons le prix de référence officiel de la ville ; s'il n'y en a pas non plus, nous n'affichons aucun chiffre.
Sources des données
Annonces : prix affichés des annonces actuellement en ligne sur hyrja.al. Les annonces d'exemple ne sont jamais utilisées. Les prix affichés correspondent à ce que demandent les vendeurs, et non au prix de vente final.
Comment le prix de référence officiel est utilisé
Lorsqu'il y a trop peu de biens comparables, l'estimation de vente utilise les prix de référence moyens au m² des bâtiments résidentiels approuvés par le Conseil des ministres (VKM nr. 457, 26.7.2023, annexe 1), que l'Agence nationale du cadastre (ASHK) et l'administration fiscale appliquent aux ventes. À Tirana, où le barème compte 32 zones, nous utilisons leur médiane.
Ces prix sont des valeurs fiscales, souvent inférieures aux prix de vente réels : c'est pourquoi les estimations qui en découlent sont signalées comme peu fiables.
Prix de référence officiels au m² (VKM n° 457/2023)
Le prix de référence est la valeur au m² que l'Agence nationale du cadastre (ASHK) et l'administration fiscale utilisent pour évaluer un logement lors de l'enregistrement d'une vente et du calcul de l'impôt. Les chiffres ci-dessous sont les prix de référence moyens des bâtiments résidentiels dans 62 villes, tirés de la VKM nr. 457, 26.7.2023 (annexe 1), adoptée le 26 juillet 2023. Ils sont généralement inférieurs aux prix du marché.
| Ville | Leks/m² | ≈ €/m² |
|---|---|---|
| Tirana (32 zones)de 81 700 à 228 400 leks/m², médiane 119 050 | 119 050 | ≈ €1 294 |
| Durrës | 67 500 | ≈ €734 |
| Vlora | 61 800 | ≈ €672 |
| Orikum | 60 000 | ≈ €652 |
| Himara | 58 000 | ≈ €630 |
| Shkodra | 58 000 | ≈ €630 |
| Lezhë | 56 000 | ≈ €609 |
| Saranda | 56 000 | ≈ €609 |
| Shëngjin | 56 000 | ≈ €609 |
| Kukës | 54 000 | ≈ €587 |
| Fier | 53 100 | ≈ €577 |
| Kamëz | 52 000 | ≈ €565 |
| Vorë | 51 500 | ≈ €560 |
| Kavajë | 51 000 | ≈ €554 |
| Elbasan | 50 300 | ≈ €547 |
| Pogradec | 49 900 | ≈ €542 |
| Peshkopi | 49 000 | ≈ €533 |
| Kruja | 48 500 | ≈ €527 |
| Gjirokastra | 47 400 | ≈ €515 |
| Korça | 45 800 | ≈ €498 |
| Burrel | 44 300 | ≈ €482 |
| Librazhd | 44 000 | ≈ €478 |
| Gramsh | 43 000 | ≈ €467 |
| Laç | 42 500 | ≈ €462 |
| Rrëshen | 42 000 | ≈ €457 |
| Bulqizë | 41 800 | ≈ €454 |
| Prrenjas | 41 780 | ≈ €454 |
| Berat | 41 400 | ≈ €450 |
| Rrogozhinë | 41 000 | ≈ €446 |
| Shijak | 41 000 | ≈ €446 |
| Koplik | 40 500 | ≈ €440 |
| Divjaka | 40 100 | ≈ €436 |
| Lushnjë | 40 100 | ≈ €436 |
| Peqin | 39 000 | ≈ €424 |
| Cërrik | 38 300 | ≈ €416 |
| Përmet | 37 000 | ≈ €402 |
| Ura Vajgurore | 37 000 | ≈ €402 |
| Kuçovë | 36 000 | ≈ €391 |
| Belsh | 35 000 | ≈ €380 |
| Bilisht | 35 000 | ≈ €380 |
| Pustec | 35 000 | ≈ €380 |
| Tepelenë | 32 500 | ≈ €353 |
| Klos | 32 000 | ≈ €348 |
| Ballsh | 30 000 | ≈ €326 |
| Roskovec | 30 000 | ≈ €326 |
| Konispol | 28 000 | ≈ €304 |
| Patos | 28 000 | ≈ €304 |
| Bajram Curri | 27 900 | ≈ €303 |
| Maliq | 27 800 | ≈ €302 |
| Libohovë | 27 000 | ≈ €293 |
| Sofratikë | 27 000 | ≈ €293 |
| Delvinë | 26 750 | ≈ €291 |
| Poliçan | 26 000 | ≈ €283 |
| Çorovodë | 25 000 | ≈ €272 |
| Selenicë | 25 000 | ≈ €272 |
| Këlcyrë | 24 600 | ≈ €267 |
| Krumë | 24 500 | ≈ €266 |
| Vau i Dejës | 24 300 | ≈ €264 |
| Ersekë | 23 000 | ≈ €250 |
| Pukë | 22 000 | ≈ €239 |
| Memaliaj | 15 000 | ≈ €163 |
| Fushë-Arrëz | 7 500 | ≈ €82 |
Source: VKM nr. 457, 26.7.2023 — publication sur le site de l'ASHK · texte de la décision (PDF)
Date de l'acte : 26 juillet 2023 · Mis à jour : 28 septembre 2026
Montants en leks tels que publiés. Les montants en euros sont approximatifs, à 1 € = 92 leks (29 septembre 2026). L'acte divise Tirana en 32 zones ; la carte des zones ne figure pas dans le texte, nous indiquons donc la fourchette et la médiane des zones.
Ce sont des valeurs fiscales, et non des prix de marché : les logements se vendent généralement plus cher. Les villages et stations balnéaires sans ligne propre dans l'acte ne sont pas listés. L'acte indique seulement que leur prix est inférieur de 35 % au maximum (30 % à Tirana) à celui de la zone la plus proche.
Ce qu'une estimation automatique ne peut pas faire
Elle ne voit ni le bien, ni la vue, ni la qualité de l'immeuble, ni les documents (certificat de propriété, permis), ni les éventuels problèmes juridiques. Deux logements dans la même rue peuvent être très différents.
Utilisez-la comme point de départ. Pour une vente, un prêt immobilier, une succession ou une procédure judiciaire, vous avez besoin de l'expertise d'un expert immobilier agréé.