Guide · Vivre à l'étranger

Acheter un bien immobilier en Albanie en tant qu'étranger ou depuis l'étranger

Des acheteurs étrangers, et des Albanais vivant en Italie, en Grèce, au Royaume-Uni, en Allemagne, en Suisse ou aux États-Unis, achètent un logement en Albanie sans se déplacer avant la remise des clés. Cela fonctionne si vous faites les mêmes vérifications qu'un acheteur local et confiez le travail sur place à des professionnels que vous choisissez vous-même.

Rédigé par Galip Sulaj, fondateur de hyrja.alMis à jour le 30 septembre 2026

Un étranger peut-il acheter un bien immobilier en Albanie ?

Oui. Les ressortissants étrangers peuvent acheter des appartements, des maisons et d'autres bâtiments en Albanie selon la même procédure que les Albanais : un contrat devant notaire et l'enregistrement à l'ASHK (Agence nationale du cadastre). La principale restriction concerne les terres agricoles : selon la loi n° 8337/1998, article 4, les étrangers ne peuvent pas les acheter, mais ils peuvent les louer pour une durée maximale de 99 ans.

Lire les questions clés pour les acheteurs étrangers

1. Chercher et présélectionner depuis chez vous

Choisissez d'abord le secteur, puis le bien. Comparez les prix demandés au mètre carré dans le quartier et enregistrez quelques annonces pour être prévenu quand un prix change.

Utilisez la messagerie de hyrja.al pour les questions qui nécessitent d'habitude une visite : l'étage exact, l'orientation des fenêtres, l'état de l'immeuble et si l'appartement a son propre certificat de propriété.

2. Visiter par appel vidéo

Pas besoin de prendre l'avion pour un premier aperçu. Lorsque vous demandez une visite sur une annonce, choisissez « Visite vidéo » et votre application : WhatsApp ou Viber. À l'heure convenue (heure albanaise), le vendeur ou l'agent vous appelle et vous fait visiter le logement en direct. Pendant l'appel :

Commencez par l'extérieur : la rue, l'entrée, l'escalier et l'ascenseur
Voyez chaque pièce, la vue et les angles du plafond, où l'humidité apparaît
Demandez à voir les compteurs et le chauffage ou la climatisation en marche
Notez ce qu'on vous dit et demandez par écrit dans le chat tout ce qui est important
Avant de payer quoi que ce soit, faites visiter le bien en personne par quelqu'un de confiance

3. Vérifier les documents

Avant de convenir d'un prix ou de verser un acompte, obtenez des copies des documents de propriété et faites-les vérifier par votre avocat ou le notaire. Hyrja ne vérifie jamais l'identité des propriétaires particuliers : ce sont donc les documents qui vous protègent.

Certificat de propriété de l'ASHK

La propriété se prouve par un certificat de propriété récent (certifikatë pronësie) de l'Agence nationale du cadastre (ASHK), accompagné de la fiche du bien (kartela e pasurisë) et du plan cadastral. Le nom du vendeur doit correspondre, et tous les copropriétaires ou héritiers doivent accepter la vente. Vérifiez que la surface, l'étage et le numéro du bien correspondent à ce qu'on vous a montré.

Hypothèques, saisies et litiges

La fiche du bien indique aussi les charges inscrites : une hypothèque, une saisie ou un litige judiciaire. Chacune doit être levée avant ou au moment de la signature, ce que le notaire confirme par écrit. Pour un immeuble neuf, demandez aussi s'il dispose de son permis d'utilisation et si les certificats individuels ont été délivrés.

Sources : Loi 111/2018

Ce que Hyrja vérifie

4. Engager votre propre avocat

Un avocat indépendant en Albanie est vos yeux et vos mains quand vous ne pouvez pas être présent. Choisissez-le vous-même, et non sur recommandation du vendeur, et convenez par écrit de ses honoraires et de ses missions. Un avocat peut vérifier les documents à l'ASHK, examiner les contrats, signer pour vous avec une procuration et suivre l'enregistrement. Un agent est payé pour conclure la vente ; votre avocat ne travaille que pour vous.

5. Procuration (prokurë)

Si vous ne serez pas en Albanie pour la signature, vous pouvez donner à votre avocat ou à un proche une procuration (prokurë) pour signer à votre place. Selon le Code civil, une procuration permettant de signer un contrat qui doit être passé devant notaire, comme un achat immobilier, doit elle-même être un acte notarié. Rédigez-la de façon précise plutôt que générale : le bien, le prix maximum et exactement ce qui peut être signé et payé.

Chez un notaire local, avec une apostille

La voie habituelle consiste à signer devant un notaire de votre pays de résidence. L'Albanie est partie à la Convention de La Haye sur l'apostille : le document doit donc normalement recevoir une apostille de l'autorité compétente de ce pays, ainsi qu'une traduction certifiée en albanais. Certains pays suivent une procédure différente : selon l'ambassade d'Albanie en Allemagne, une procuration établie devant un notaire allemand doit être certifiée par le tribunal régional (Landgericht), puis légalisée à l'ambassade. Les exigences diffèrent selon les pays et évoluent avec le temps : vérifiez-les auprès du consulat et de votre avocat avant de signer.

À une ambassade ou un consulat d'Albanie : renseignez-vous d'abord

Les ambassades et consulats d'Albanie peuvent établir des procurations simples, mais pas toujours celles qui transfèrent un bien. L'ambassade d'Albanie en Allemagne, par exemple, indique qu'elle ne peut pas délivrer de procurations pour des changements de propriété, comme le transfert d'un bien immobilier, et renvoie les citoyens vers un notaire agréé en Allemagne. Demandez au consulat compétent pour votre lieu de résidence ce qu'il peut certifier avant de prendre rendez-vous.

Sources : Code civil, art. 72, 83, 193 · Ambassade d'Albanie en Allemagne · HCCH, Convention Apostille

6. Signer le contrat devant un notaire

En Albanie, une vente immobilière est signée sous forme d'acte notarié. Le notaire vérifie les identités, les documents de propriété et les éventuelles charges, et lit le contrat avant la signature. De nombreux achats commencent par un avant-contrat, lui aussi devant notaire, qui fixe le prix, l'acompte, les délais et ce qui se passe si l'une des parties se retire. Si l'albanais juridique vous est difficile, demandez une traduction ou faites d'abord expliquer chaque clause par votre avocat.

Sources : Code civil, art. 72, 83, 193 · Loi 110/2018

7. Payer par virement bancaire

Payez chaque montant, acompte comme solde, par virement bancaire sur un compte au nom du vendeur, et conservez la preuve. Un virement relie le paiement au contrat ; les espèces non, et elles ne doivent jamais être remises à un intermédiaire.

Vérifiez que le titulaire du compte est bien le vendeur indiqué sur le certificat
Indiquez la référence du contrat dans le libellé du paiement
Si les coordonnées de paiement changent à la dernière minute, confirmez-les par téléphone avec votre avocat
Demandez au notaire comment et quand le solde parvient au vendeur

8. Enregistrement à l'ASHK

La vente n'est complète qu'une fois enregistrée à l'ASHK. Le notaire transmet généralement le contrat, et votre avocat ou représentant peut en assurer le suivi. Demandez le nouveau certificat de propriété à votre nom. Faites ensuite passer à votre nom les contrats d'électricité, d'eau et d'entretien de l'immeuble.

Sources : Code civil, art. 72, 83, 193 · Loi 111/2018

9. Impôts et frais

L'acheteur paie généralement le notaire (0,23–0,35 % de la valeur du contrat, selon la tranche) et les frais de l'ASHK pour l'enregistrement et le certificat de propriété (12 000 Lek, ≈ €130) ; le vendeur paie généralement l'impôt sur la plus-value de la vente. Si vous faites appel à un avocat, un traducteur ou une agence, leurs honoraires s'y ajoutent et se négocient avec eux. La répartition des frais est négociable : fixez-la par écrit avant l'avant-contrat, et demandez au notaire de confirmer les montants exacts, car les tarifs changent.

Principaux frais pour l'acheteur (indicatifs)
Frais	Montant
Notaire	0,23–0,35 % de la valeur du contrat
Enregistrement à l'ASHK	5 000 Lek (≈ €54)
Certificat de propriété et dépôt du dossier	7 000 Lek (≈ €76)
Total pour un appartement à €100 000	≈ €430 (0,43% du prix)

Montants indicatifs : faites-les confirmer par le notaire. Les tarifs changent, et le notaire peut calculer ses honoraires sur le prix de référence officiel du secteur. La répartition des frais est négociable et doit être inscrite dans le contrat.

Tous les frais d'achat et de location, avec exemples et sources

Sources : Instruction 22/2020 · Décision du CM 389/2020 · Décision du CM 462/2025 · Loi 29/2023, art. 17, 24

10. Acheter en tant qu'étranger : les questions clés

Les Albanais vivant à l'étranger achètent en tant que citoyens albanais, avec un passeport ou une carte d'identité valide. Si vous n'avez pas la nationalité albanaise, les étapes ci-dessus sont les mêmes, mais il vaut mieux régler ces questions dès le départ.

Un étranger peut-il acheter un bien immobilier en Albanie ?

Oui. Les particuliers et les sociétés étrangers peuvent acheter des appartements, des maisons, des villas et des locaux commerciaux. Vous n'avez pas besoin d'un titre de séjour pour acheter. L'achat est signé devant un notaire albanais et enregistré à l'ASHK exactement comme pour un citoyen albanais, avec votre passeport valide comme pièce d'identité. Si vous ne parlez pas albanais, le notaire exigera généralement un interprète lors de la signature : renseignez-vous en prenant rendez-vous. Si vous prévoyez d'acheter via une société, les documents et les règles diffèrent : consultez d'abord votre avocat.

Quelles sont les restrictions sur les terrains ?

Selon la loi n° 8337/1998, article 4, les terres agricoles, forêts, prairies et pâturages ne peuvent pas devenir la propriété d'étrangers ; ceux-ci peuvent seulement les louer, pour une durée maximale de 99 ans. Les terrains à bâtir sont soumis à des conditions : selon la loi n° 7980/1995, article 5, un étranger qui a acheté ou construit un bâtiment d'une valeur supérieure à trois fois celle du terrain peut aussi acheter ce terrain. En mai 2026, le gouvernement a soumis à consultation publique un projet de loi sur la cession de terres agricoles aux étrangers, mais il n'avait pas été adopté lors de la mise à jour de ce guide et, selon le projet, il ne s'appliquerait que sept ans après l'adhésion de l'Albanie à l'UE. Si le bien comprend un jardin, un champ ou une oliveraie, demandez à votre avocat de vérifier la catégorie du terrain à l'ASHK.

Combien coûte l'achat au total ?

Les frais de l'acheteur sont principalement le notaire et les frais de l'ASHK pour l'enregistrement et le certificat de propriété, présentés à l'étape « Impôts et frais » ci-dessus. Les acheteurs étrangers doivent aussi prévoir leur avocat, les traductions assermentées, les apostilles, l'interprète lors de la signature et les déplacements. Si une agence intervient, sa commission se convient par écrit avec elle. Le guide des frais contient le tableau complet avec des exemples chiffrés et les sources officielles.

Frais d'achat immobilier en Albanie, avec exemples

Acheter un bien donne-t-il droit à un titre de séjour ?

Pas automatiquement. La loi n° 79/2021 « Sur les étrangers », article 84, prévoit un titre de séjour temporaire pour l'étranger qui possède un bien immobilier en Albanie, ou qui en est copropriétaire pour au moins la moitié. Le titre est délivré par l'autorité chargée des frontières et des migrations, pour un an au maximum la première fois, et peut être renouvelé chaque année tant que vous restez propriétaire et remplissez les critères. La procédure et les documents sont fixés par une décision du Conseil des ministres. La loi ne fixe pas de valeur minimale du bien, mais ce titre n'est ni une nationalité ni un permis de travail. Vérifiez la procédure en vigueur auprès de la police des frontières et des migrations ou d'un avocat avant de bâtir vos projets dessus.

Quels impôts payez-vous à la revente ?

Lorsque vous revendez, vous payez l'impôt sur la plus-value : 15 % de la différence entre le prix de vente et le prix d'achat, selon la loi n° 29/2023 « Sur l'impôt sur le revenu ». Le prix de vente retenu est le prix du contrat ou le prix de référence officiel, le plus élevé des deux. Un vendeur particulier le paie avant que l'ASHK n'enregistre le transfert, et la même règle s'applique aux étrangers. Conservez votre contrat d'achat et les preuves des virements bancaires, car ils prouvent votre prix d'achat. Si vous êtes résident fiscal d'un autre pays, la plus-value devra peut-être y être déclarée aussi ; interrogez un conseiller fiscal sur la convention de non-double imposition.

Sources : Loi 8337/1998, art. 4 · Loi 7980/1995, art. 5 · Projet de loi, consultation 2026 · Loi 79/2021, art. 84 · Loi 29/2023, art. 17, 24

Checklist avant de payer

Cochez chaque ligne avant que le moindre euro ne quitte votre compte :

J'ai vu le bien lors d'un appel vidéo en direct, ou une personne de confiance l'a visité
J'ai un certificat ASHK récent, et le nom du vendeur y correspond
Il n'y a ni hypothèque, ni saisie, ni litige, ou le contrat précise comment ils sont levés
Mon propre avocat a vérifié les documents et le contrat
Le notaire m'a communiqué les frais et impôts actuels
Je paie uniquement par virement bancaire sur le compte personnel du vendeur

Sources

Les lois et pages officielles sur lesquelles reposent les points juridiques de ce guide. Les lois renvoient au Journal officiel (qbz.gov.al) ; comme elles sont modifiées de temps à autre, vérifiez le texte en vigueur ou consultez un avocat.

Ce guide fournit des informations générales et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Les lois, les frais et les procédures évoluent : faites confirmer les détails de votre situation par un avocat, le notaire et le consulat d'Albanie.

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