Méthodologie
Comment nous calculons les données du marché
Des prix demandés, pas des prix de vente
Tous les chiffres proviennent des prix demandés par les vendeurs et les bailleurs dans leurs annonces sur hyrja.al. Ce ne sont pas les prix auxquels un bien a finalement été vendu ou loué. Les annonces d'exemple ne sont jamais comptées.
Quelles annonces sont prises en compte ?
- Uniquement des appartements (appartements, studios, penthouses et duplex), à vendre et à louer. Les maisons, villas, chambres, terrains et locaux commerciaux sont exclus
- Uniquement les annonces publiées sur hyrja.al à la date indiquée sur la page
- 8 villes : Tirana, Durrës, Vlora, Saranda, Shkodra, Korça, Elbasan, Fier. Une ville comprend tous ses quartiers
- Les chiffres par quartier et par typologie (1+1, 2+1, 3+1) sont calculés de la même façon
Comment un chiffre est-il calculé ?
Nous publions la médiane : la valeur du milieu lorsque les annonces sont classées de la moins chère à la plus chère. Contrairement à la moyenne, quelques annonces très bon marché ou très chères ne la déplacent pas.
Le prix au m² est le prix demandé divisé par la surface brute indiquée dans l'annonce. Les prix en lek ou dans d'autres devises sont convertis en euros au taux de change officiel de la Banque d'Albanie (ou à un taux indicatif lorsqu'il n'est pas disponible).
Combien d'annonces faut-il pour un chiffre ?
Un chiffre n'est publié que s'il repose sur au moins 5 annonces. En dessous, nous ne le publions pas et ne l'estimons pas : la page indique qu'il n'y a pas encore assez de données. À côté de chaque chiffre, nous indiquons sur combien d'annonces il repose, pour que vous puissiez juger de son poids.
Rendement locatif brut
Rendement brut = loyer mensuel médian demandé au m² × 12 ÷ prix de vente médian demandé au m², pour les appartements d'une même ville. Par typologie, c'est le loyer annuel médian des appartements 2+1, par exemple, divisé par le prix médian des 2+1. C'est un chiffre brut (avant vacance locative, entretien, frais et impôts), avec des prix demandés des deux côtés, affiché seulement lorsque les deux médianes existent.
À quelle fréquence les chiffres sont-ils mis à jour ?
Les chiffres ne sont pas stockés : ils sont recalculés à partir des annonces actives chaque fois que les annonces changent, et chaque page indique la date à laquelle ils se rapportent. Un mois n'a son propre rapport de marché à une adresse permanente que s'il comporte des chiffres et qu'au moins une médiane (arrondie à l'euro) diffère de celle du mois précédent ; sinon, la page de ce mois renvoie au rapport précédent et n'est pas indexée. Le rapport du mois en cours est mis à jour chaque jour jusqu'à la fin du mois.
Les mois passés sont reconstitués à partir des annonces encore en ligne qui étaient déjà publiées à cette date, au prix qu'elles avaient alors (d'après l'historique de prix de chaque annonce). Les annonces retirées depuis ne sont pas incluses : un chiffre passé peut donc légèrement changer.
Tendance et variation mensuelle
Le graphique de tendance montre le prix médian demandé au m² à la fin de chaque mois, sur les 12 derniers mois. Un mois passé n'entre dans la tendance que s'il repose sur au moins 20 annonces, car les petits échantillons varient trop, et la courbe n'est tracée qu'à partir de 3 mois de données. La variation par rapport au mois précédent n'apparaît que lorsque les deux mois ont assez d'annonces.
Prix de référence officiels (VKM 457/2023)
Les prix de référence officiels au m² des logements sont fixés par le Conseil des ministres (VKM nr. 457, 26.7.2023) et utilisés par l'ASHK et l'administration fiscale comme valeur imposable minimale d'une vente. Ce ne sont pas des prix de marché et ils sont généralement plus bas. Nous les présentons à part, toujours comme valeurs officielles avec leur source, et ne les mélangeons jamais aux médianes de hyrja.al. Les chiffres officiels, comme les prix de référence et l'indice des prix des logements de la Banque d'Albanie, sont présentés tels qu'ils ont été publiés, avec leur source, un lien et la date à laquelle nous les avons vérifiés.
L'estimation gratuite
L'estimation automatique utilise les mêmes annonces : au moins 5 biens comparables (même type, surface proche, même quartier ou même ville), ajustés selon l'étage, l'ascenseur, l'année de construction, l'état et les principaux équipements. Lorsqu'il n'y a pas assez de comparables pour une vente, elle s'appuie sur le prix de référence officiel et indique que la fiabilité est faible. Elle est toujours indicative, jamais une expertise officielle.
Ce que ces chiffres ne montrent pas
- Le prix final d'une vente ou d'une location, souvent différent du prix demandé
- L'ensemble du marché : seulement les biens publiés sur hyrja.al, lancé en septembre 2026
- L'état, la qualité de construction ou les documents d'un bien en particulier
Citer les chiffres
Vous pouvez citer librement les chiffres. Indiquez hyrja.al comme source, avec le mois et un lien vers la page ou le rapport mensuel utilisé, afin que les lecteurs voient sur combien d'annonces reposait chaque chiffre.