Comment acheter un appartement sur plan en Albanie

Commencez par la société qui détient le permis et qui signera le contrat avec vous. Demandez son NUIS et consultez-le dans le registre du commerce du Centre national des entreprises (QKB) : la dénomination, l'administrateur, la date de création et si elle est active. Une société créée il y a quelques mois pour un seul projet n'est pas forcément un problème, mais elle appelle davantage de garanties.

Demandez quels immeubles le promoteur a déjà achevés et visitez-en au moins un. Parlez aux habitants : les clés ont-elles été remises à temps, les propriétaires ont-ils reçu leur certificat de propriété, et comment l'immeuble est-il géré ? Demandez aussi la fiche du bien (kartela e pasurisë) du terrain à l'ASHK : elle indique à qui appartient le terrain et si une hypothèque, une saisie ou une action en justice y est inscrite. Si le terrain appartient à quelqu'un d'autre, demandez le contrat entre le propriétaire du terrain et le promoteur, car c'est lui qui détermine quels appartements reviennent à qui.

Sur hyrja.al, les promoteurs peuvent être vérifiés en tant qu'entreprises à partir de leur NUIS. Cela confirme que la société existe ; cela ne dit rien de la qualité ni de l'avancement d'un projet.

Sources : Registre du commerce QKB · Loi 111/2018

Selon la loi n° 107/2014 « Sur l'aménagement et le développement du territoire », les permis de construire sont demandés et délivrés via le système électronique national e-Leje. Demandez au promoteur le numéro et la date du permis, la décision d'approbation de la commune (ou du Conseil national du territoire pour les grands projets) et les plans approuvés. Vérifiez sur e-Leje, ou par l'intermédiaire de votre avocat, que le permis existe et qu'il correspond à :

• L'adresse et le numéro de propriété du terrain
• Le nombre d'étages au-dessus et en dessous du sol
• Le nombre de logements et leur usage (résidentiel, commercial, stationnement)
• La validité du permis et le démarrage des travaux dans ce délai
• Le nom du promoteur, c'est-à-dire la même société que celle qui signe votre contrat

Soyez très prudent si l'on vous propose un appartement à un étage que le permis ne couvre pas, ou dans une « extension » censée être approuvée plus tard : un logement sans permis ne peut pas obtenir de certificat de propriété. Visitez le chantier plus d'une fois et comparez l'avancement au calendrier qui vous a été remis.

Sources : Loi 107/2014 · e-Leje

En pratique, les appartements sur plan sont vendus avec un avant-contrat de vente ou avec un contrat d'entreprise (kontratë sipërmarrjeje, souvent appelé « kontratë porosie »), signé devant un notaire. L'acte de vente définitif est signé plus tard, une fois que l'appartement peut être enregistré à l'ASHK. Faites lire le projet par votre propre avocat avant de verser l'acompte. Le contrat doit indiquer clairement :

• L'appartement exact : étage, numéro, surface nette et surface incluant les parties communes, avec le plan joint
• Les finitions et équipements inclus, dans un descriptif technique
• Le prix total, ce qu'il comprend (par exemple un parking ou une cave) et le fait qu'il ne changera pas
• L'échéancier des paiements, lié aux étapes de construction
• La date de livraison et la pénalité pour chaque mois de retard
• Le délai dans lequel le promoteur obtient le certificat d'utilisation et vous recevez le certificat de propriété
• Ce qui se passe si le projet s'arrête ou si le permis est suspendu : combien est remboursé et dans quel délai
• Le mode de règlement des litiges et le tribunal compétent

Ne signez pas un contrat qui permet au promoteur de modifier librement le plan, la surface ou les délais, et n'acceptez pas de payer la majeure partie du prix avant que le gros œuvre soit terminé.

Sources : Code civil, art. 72, 83, 193

La règle principale : payez pour des travaux réalisés, pas pour des promesses. La première échéance (l'acompte) est généralement versée à la signature et le reste par étapes, par exemple à l'achèvement de la structure, à la mise hors d'eau et hors d'air, à la fin des finitions et à la remise des clés. Si le promoteur l'accepte, conservez une partie du prix jusqu'à la réception de votre certificat de propriété.

• Payez toujours par virement bancaire sur le compte de la société qui a signé le contrat, jamais sur un compte personnel
• Indiquez le numéro du contrat et de l'appartement dans le libellé du virement
• Demandez un reçu ou une facture pour chaque paiement et conservez-le avec le contrat
• Avant chaque échéance, vérifiez vous-même, ou par une personne de confiance, que l'étape a réellement été achevée
• Si les coordonnées bancaires changent soudainement par e-mail ou message, confirmez-les par téléphone avant de payer

Si vous achetez avec un prêt immobilier, parlez à la banque avant de signer. Chaque banque fixe ses propres conditions pour financer des appartements non encore achevés, et l'hypothèque ne peut généralement être inscrite qu'une fois l'appartement enregistré. Demandez à la banque comment elle gère la période intermédiaire.

Pas à la signature, et généralement pas à la remise des clés. Une fois la construction terminée, le promoteur demande en ligne, via le système e-Leje sur e-Albania, le certificat d'utilisation (certifikata e përdorimit). La demande est accompagnée du procès-verbal de réception (akt kolaudimi), du rapport du contrôleur des travaux agréé et des actes des services de l'eau, de l'électricité et de la protection incendie. Le certificat confirme que l'immeuble a été construit conformément au permis et peut être utilisé.

Ce n'est qu'ensuite que l'immeuble peut être enregistré à l'ASHK et que chaque appartement peut vous être transféré par l'acte définitif devant notaire. L'ASHK délivre alors le certificat de propriété à votre nom. Si vous avez un prêt, l'hypothèque de la banque sur l'appartement est inscrite à ce moment-là aussi. L'ensemble peut prendre plusieurs mois après la remise des clés : fixez donc aussi dans le contrat un délai ferme, assorti d'une pénalité, pour l'enregistrement.

Sources : AZHT, certificat d'utilisation · Loi 107/2014 · Loi 111/2018

Les retards sont fréquents et ne signalent pas toujours un problème grave, mais votre contrat est votre seule vraie protection. S'il prévoit une pénalité pour chaque mois de retard, réclamez-la par écrit dès que le délai est dépassé. S'il ne dit rien, il ne vous reste généralement que la négociation ou les tribunaux, qui sont lents et coûteux.

Si le retard s'éternise ou si les travaux s'arrêtent, agissez vite : demandez au promoteur un nouveau calendrier par écrit, vérifiez à l'ASHK si une saisie ou une nouvelle hypothèque a été inscrite sur le terrain ou l'immeuble, et parlez aux autres acheteurs du même immeuble. Un avocat peut vous dire si vous êtes en droit de résilier le contrat et de réclamer votre argent avec intérêts, ou s'il vaut mieux attendre l'achèvement. N'arrêtez pas de payer sans conseil juridique, car vous pourriez vous-même vous retrouver en violation du contrat. Les acheteurs qui ont payé par virement, disposent d'un contrat notarié et ont conservé chaque document sont toujours en position de force.

Cochez chaque ligne avant que le moindre euro ne quitte votre compte :

• J'ai le NUIS du promoteur et je l'ai vérifié dans le registre du QKB
• J'ai visité un immeuble achevé par le promoteur
• J'ai le numéro du permis et je l'ai vérifié sur e-Leje ou par mon avocat
• Mon étage et mon appartement sont couverts par le permis
• La fiche ASHK du terrain ne mentionne ni saisie ni action en justice
• Mon avocat a lu le contrat
• Le contrat fixe une date de livraison, une pénalité de retard et un délai pour le certificat de propriété
• Les échéances sont liées aux étapes de construction et payées par virement sur le compte de la société
• Si j'ai besoin d'un prêt, la banque a confirmé qu'elle finance ce projet

Les lois et portails officiels sur lesquels repose ce guide. Les lois sont modifiées de temps à autre : vérifiez le texte en vigueur ou consultez un avocat.

• Centre national des entreprises (QKB) : registre du commerce
• Loi n° 111/2018 « Sur le cadastre »
• Loi n° 107/2014 « Sur l'aménagement et le développement du territoire »
• e-Leje, le système électronique national des permis de construire
• Code civil (loi n° 7850/1994), articles 72, 83 et 193 : procuration, acte notarié et enregistrement
• Agence de développement territorial (AZHT) : fiche de service du certificat d'utilisation