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Acheter · Banques et enchères

Biens de banques et enchères judiciaires

Les banques vendent les biens dont elles sont propriétaires par une vente ordinaire chez le notaire, tandis que les huissiers de justice mettent aux enchères les biens des débiteurs selon le Code de procédure civile. Aux enchères, la mise à prix est de 80 % de la valeur fixée, vous versez une caution de 10 % pour participer, et l'adjudicataire paie le reste sous 15 jours. Vous trouverez ici les annonces sur hyrja.al, les pages des banques et les règles étape par étape.

Rédigé par , fondateur de hyrja.al

Mise à prix de la première enchère, sur la valeur fixée par l'huissier (KPC, art. 568)
80 %
Caution avant l'enchère, sur le prix annoncé (KPC, art. 570)
10 %
Pour payer le reste du prix après l'enchère (KPC, art. 574)
15 jours
Voir les annoncesLe déroulé d'une enchère
Un homme en chemise et cravate tient la maquette d'une maison à deux mains
Photo : Kindel Media / Pexels

Enchères et biens de banques sur hyrja.al

Annonces des banques, des huissiers et des agences qui vendent pour eux. Pour une enchère, le prix affiché est la mise à prix ; une enchère quitte la liste d'elle-même après son dernier jour.

Enchères en cours

Aucune enchère en cours sur hyrja.al pour le moment

Les huissiers annoncent les enchères à leur bureau, sur le bien, au tribunal, à la mairie et dans deux quotidiens nationaux, et il n'existe pas de registre officiel unique en ligne. Dès qu'un huissier, une banque ou une agence en publie une ici, elle apparaît dans cette rangée.

Les pages des banquesLe déroulé d'une enchère

Biens de banques

Pas encore de bien de banque publié ici

Dix banques publient les biens qu'elles vendent sur leurs propres sites. En attendant qu'ils arrivent ici, vous pouvez les consulter là-bas, banque par banque.

Les pages des banquesLe déroulé d'une enchère

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Informations générales tirées du Code de procédure civile, de l'instruction de 2012 et des pages des banques, et non un conseil juridique. Avant de verser une caution ou de signer, vérifiez auprès de l'huissier, de la banque, d'un notaire ou d'un avocat. Trouver un avocat en immobilier

Où les banques publient les biens qu'elles vendent

Le 1 octobre 2026, nous avons trouvé de telles pages chez 10 banques. La banque vend en tant que propriétaire inscrite, avec un contrat chez le notaire et l'inscription auprès de l'agence du cadastre ASHK (loi n° 111/2018, art. 42) : les vérifications de tout achat s'appliquent. Prix et conditions sont fixés par la banque : demandez-les par écrit avant de faire une offre.

Pages des banques vérifiées le 1 octobre 2026. Les banques modifient leurs pages : ce qu'écrit la banque fait toujours foi.

Les logos et les noms des banques appartiennent aux banques concernées. hyrja.al n'est pas leur partenaire ; les liens mènent à leurs sites officiels.

Le déroulé d'une enchère judiciaire

L'enchère est menée par un huissier de justice : le service public d'exécution ou un huissier privé agréé selon la loi n° 10031/2008. Il vend le bien du débiteur pour payer les créanciers, souvent une banque, mais ne vend pas en tant que propriétaire : le débiteur reste propriétaire jusqu'à la décision de transfert de propriété. Les règles figurent dans le Code de procédure civile (KPC), articles 563 à 580, et dans l'instruction n° 5 du Conseil des ministres du 12 décembre 2012.

Où les enchères sont annoncées

L'avis est affiché au bureau de l'huissier, sur le bien, au tribunal, à la mairie ou à l'unité administrative et dans d'autres lieux publics, et publié 5 jours de suite dans les deux quotidiens nationaux les plus diffusés (art. 568). Il n'existe pas de registre officiel unique en ligne de toutes les enchères. Certaines banques publient les enchères de leurs garanties : Intesa Sanpaolo Bank sur sa page « Ankande nga Zyra Përmbarimore » et ABI Bank avec un filtre sur « Abi Prona ». Pour le détail, la banque vous renvoie à l'huissier.

L'avis indique le nom du propriétaire, si le bien est hypothéqué et pour quel montant, la mise à prix, ainsi que le lieu et le jour où la vente se termine.

Les étapes, de la saisie aux clés

  1. Sous 15 jours

    Saisie et valeur

    L'huissier vérifie que le bien appartient au débiteur. Si créancier et débiteur ne s'accordent pas sur sa valeur en une semaine, l'huissier la fixe par décision sous 15 jours, avec un expert agréé.

    KPC, art. 563 et 564

  2. 10 jours pour payer

    Notification au débiteur

    Le débiteur dispose de 10 jours pour payer. Ensuite, l'huissier annonce l'enchère.

    KPC, art. 567

  3. Au moins 15 jours avant la vente

    Avis et mise à prix

    La mise à prix de la première enchère est de 80 % de la valeur fixée. La vente ne peut avoir lieu qu'une fois passés 15 jours depuis l'avis.

    KPC, art. 568

  4. Avant l'enchère

    La caution

    Vous versez 10 % du prix annoncé au bureau de l'huissier. Selon l'instruction de 2012, vous présentez aussi une pièce d'identité, le formulaire de garantie de l'offre et une déclaration d'absence de conflit d'intérêts avec l'huissier ; une société présente aussi son extrait QKB et son numéro fiscal (NIPT).

    KPC, art. 570 ; instruction n° 5/2012

  5. 15 jours

    Les offres

    L'enchère dure 15 jours et se termine avec les heures de bureau du dernier jour annoncé. Chaque offre est signée au procès-verbal ; la personne qui vous représente présente une procuration notariée. L'offre la plus haute l'emporte, et les autres enchérisseurs récupèrent leur caution dès la fin de l'enchère.

    KPC, art. 569, 571 et 573

  6. Sous 15 jours

    Le paiement

    L'adjudicataire paie le prix moins la caution sous 15 jours après la fin de l'enchère, avec la taxe sur les actes de vente. Qui ne paie pas dans le délai perd la caution.

    KPC, art. 574 et 576

  7. Sous 10 jours

    Propriété et possession

    Après le paiement, l'huissier rend la décision de transfert de propriété et vous met en possession sous 10 jours, y compris face à celui qui occupe le bien.

    KPC, art. 574 et 575

  8. Après la décision

    Inscription à l'ASHK

    La décision de l'huissier est inscrite auprès de l'agence du cadastre (ASHK), comme tout acte d'huissier qui transfère la propriété.

    Code civil, art. 193 ; loi n° 111/2018, art. 24

Si personne n'enchérit

  1. Deuxième enchère

    Sous 10 jours, l'huissier fixe un nouveau prix, et la deuxième enchère a lieu 30 jours après.

  2. Troisième enchère

    Si personne n'enchérit non plus à la deuxième, un nouveau prix est fixé et une troisième enchère suit.

  3. Proposition au créancier

    Si personne n'enchérit à la troisième, l'huissier propose le bien au créancier en paiement de sa créance. S'il n'accepte pas sous 30 jours, la saisie est levée.

L'article 577 du KPC fixe les limites de chaque baisse de prix. Demandez à l'huissier comment il a calculé le nouveau prix : sa décision peut être contestée en justice.

Sources : Code de procédure civile · Instruction n° 5/2012 · Loi n° 10031/2008 · Code civil · Loi n° 111/2018

Vente par la banque ou enchère judiciaire : les différences

La banque vend un bien dont elle est propriétaire comme n'importe quel autre : par acte notarié et inscription à l'ASHK. Aux enchères, l'huissier vend le bien du débiteur selon les règles du KPC.

  • Qui vend

    Vendu par la banque
    La banque, propriétaire inscrite
    Enchère judiciaire
    L'huissier, pour les créanciers ; le propriétaire est le débiteur

  • Prix

    Vendu par la banque
    Fixé par la banque : indicatif chez BKT, prix minimum accepté chez Intesa
    Enchère judiciaire
    Mise à prix de 80 % de la valeur fixée par l'huissier avec un expert agréé

  • Caution

    Vendu par la banque
    Selon les conditions de la banque
    Enchère judiciaire
    10 % du prix annoncé, avant l'enchère ; restituée si vous ne gagnez pas

  • Paiement

    Vendu par la banque
    Selon l'accord, chez le notaire ; le formulaire de BKT prévoit comptant, plusieurs fois, prêt ou crédit-bail
    Enchère judiciaire
    Le reste sous 15 jours, sinon la caution est perdue

  • Transfert de propriété

    Vendu par la banque
    Contrat chez le notaire et inscription à l'ASHK
    Enchère judiciaire
    Décision de l'huissier après paiement complet, inscrite à l'ASHK

  • État et occupants

    Vendu par la banque
    Visite possible ; demandez par écrit si quelqu'un y habite et quand les clés sont remises
    Enchère judiciaire
    Acheté en l'état, parfois sans visite intérieure ; la loi donne la possession sous 10 jours, mais la libération peut prendre plus de temps

  • Recours

    Vendu par la banque
    Une vente ordinaire chez le notaire : les vérifications de tout achat s'appliquent
    Enchère judiciaire
    Les parties peuvent contester l'huissier en justice sous 5 jours, et un tiers qui revendique la propriété peut agir en justice

  • Financement

    Vendu par la banque
    Possible si la banque prêteuse accepte le bien en garantie ; les limites de la Banque d'Albanie s'appliquent
    Enchère judiciaire
    Possible, mais vous n'avez que 15 jours pour payer : parlez à la banque avant de verser la caution

Sources : Code de procédure civile · Loi n° 111/2018

Combien il vous faut, et quand

Saisissez la valeur fixée par l'huissier, ou la mise à prix annoncée, et votre offre. Le calculateur suit les règles ci-dessus : mise à prix 80 %, caution 10 %, paiement sous 15 jours.

Ce que donne l'avis
€

Selon la décision de l'huissier sur la valeur du bien.

€

L'enchère part de la mise à prix.

Devise
Mise à prix (80 % de la valeur)
80 000 €
Caution avant l'enchère (10 %)
8 000 €
Votre offre
85 000 €
À payer sous 15 jours si vous gagnez
77 000 €
Si vous ne gagnez pas, la caution vous est rendue dès la fin de l'enchère (KPC, art. 573). La taxe sur les actes de vente, l'inscription à l'ASHK et les autres frais s'ajoutent. Calculer les frais d'achat

Sources : Code de procédure civile

Les risques d'un achat aux enchères

Les principaux risques tiennent à l'état du bien, aux personnes qui l'occupent et aux recours. Certains s'évitent par des vérifications, d'autres non.

  • Le bien est occupé

    La loi vous donne la possession sous 10 jours après le paiement, y compris face aux tiers (art. 575), mais en pratique la libération peut prendre plus de temps. Demandez par écrit à l'huissier qui y habite et à quel titre.

  • Revendications de tiers

    La vente aux enchères n'empêche pas une personne qui se dit le vrai propriétaire de revendiquer le bien en justice (art. 580).

  • Recours contre l'huissier

    Les parties peuvent contester un acte de l'huissier en justice sous 5 jours, et le tribunal statue sous 20 jours. Le recours ne suspend pas l'exécution, sauf décision contraire du tribunal (art. 610). Le débiteur peut aussi demander la nullité du titre exécutoire (art. 609).

  • Une partie seulement du bien

    Si le bien est en copropriété et qu'un seul copropriétaire est débiteur, seule sa part est saisie ; le bien entier n'est vendu qu'avec le consentement notarié des autres copropriétaires (art. 578).

  • Hypothèques

    L'hypothèque s'éteint quand le prix de la vente forcée est payé aux créanciers hypothécaires dans leur rang (Code civil, art. 583), mais sa radiation du registre exige le consentement notarié du créancier ou une décision de justice (art. 584). Vérifiez qu'elle est radiée.

  • État matériel et juridique

    Vous ne pourrez peut-être pas visiter l'intérieur. Les informations de l'huissier doivent se référer à l'acte de propriété et décrire l'état du bien, mais renseignez-vous à part sur le permis, la régularisation et les arriérés d'impôts, de factures ou de charges.

Vous perdez la caution de 10 % si vous ne payez pas le prix sous 15 jours (KPC, art. 576). N'enchérissez pas avant d'avoir toute la somme ou un accord clair de la banque.

Sources : Code de procédure civile · Code civil · Instruction n° 5/2012

Les vérifications avant d'enchérir ou de faire une offre

Avant l'enchère

  • Vous avez lu l'avis complet : propriétaire, hypothèque et montant, mise à prix, lieu et dernier jour
  • Vous avez obtenu de l'huissier les informations sur le bien et la décision sur sa valeur
  • Vous avez une fiche du bien de l'ASHK avec le numéro du bien et la zone cadastrale
  • La fiche indique le débiteur comme propriétaire et la saisie de l'huissier
  • Vous savez s'il y a des copropriétaires et si le bien est vendu en entier ou en partie
  • Vous avez demandé par écrit qui habite ou utilise le bien
  • Vous avez vérifié le permis de construire, la régularisation ou le certificat d'occupation
  • Vous avez comparé le prix avec des biens semblables du quartier
  • La caution et le reste, ou l'accord de la banque, sont prêts sous 15 jours
  • Si vous ne pouvez pas être présent, votre représentant a une procuration notariée

Avant d'envoyer une offre à une banque

  • Vous avez le numéro du bien, la zone cadastrale et une fiche récente
  • La fiche indique la banque comme propriétaire et aucune autre charge
  • Vous avez visité le bien, ou une personne de confiance l'a fait
  • Vous savez si quelqu'un y habite ou l'utilise et quand les clés sont remises
  • Vous avez demandé par écrit les impôts, factures et arriérés
  • Vous avez vérifié le permis, la régularisation ou le certificat d'occupation
  • Vous avez comparé le prix avec des biens semblables et avec le prix de référence
  • Vous avez calculé les frais de notaire et de l'ASHK
  • Si vous avez besoin d'un prêt, vous avez parlé à la banque avant l'offre
  • L'offre, le prix et les délais sont écrits

Qui ne peut pas enchérir

Le débiteur, son représentant légal, l'huissier et les personnes de l'article 709 du Code civil, par exemple les agents chargés de la vente ainsi que les juges, procureurs, notaires et avocats pour les biens des affaires où ils exercent. Si l'une d'elles achète, la vente est nulle et la caution revient à l'État (KPC, art. 572).

Vous vivez à l'étranger ? Vous pouvez participer par un représentant muni d'une procuration notariée (KPC, art. 571). La caution doit être versée avant le début de l'enchère. Acheter depuis l'étranger

Sources : Code de procédure civile · Code civil

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