Πώς να αγοράσετε διαμέρισμα επί χάρτου στην Αλβανία

Ξεκινήστε από την εταιρεία που έχει την άδεια και θα υπογράψει μαζί σας το συμβόλαιο. Ζητήστε το NUIS της και αναζητήστε το στο εμπορικό μητρώο του Εθνικού Κέντρου Επιχειρήσεων (QKB): την επωνυμία, τον διαχειριστή, πότε ιδρύθηκε και αν είναι ενεργή. Μια εταιρεία που ιδρύθηκε πριν από λίγους μήνες για ένα μόνο έργο δεν είναι απαραίτητα πρόβλημα, αλλά απαιτεί περισσότερες εγγυήσεις.

Ρωτήστε ποια κτίρια έχει ήδη ολοκληρώσει ο κατασκευαστής και επισκεφθείτε τουλάχιστον ένα. Μιλήστε με τους κατοίκους: παραδόθηκαν τα κλειδιά εγκαίρως, πήραν οι ιδιοκτήτες τα πιστοποιητικά ιδιοκτησίας τους και πώς γίνεται η διαχείριση του κτιρίου; Ζητήστε επίσης την καρτέλα του ακινήτου (kartela e pasurisë) για το οικόπεδο από την ASHK: δείχνει σε ποιον ανήκει η γη και αν υπάρχει υποθήκη, κατάσχεση ή δικαστική αγωγή. Αν το οικόπεδο ανήκει σε άλλον, ζητήστε τη σύμβαση μεταξύ οικοπεδούχου και κατασκευαστή, γιατί αυτή καθορίζει ποια διαμερίσματα ανήκουν σε ποιον.

Στο hyrja.al, οι κατασκευαστές μπορούν να επαληθευτούν ως επιχειρήσεις με βάση το NUIS τους. Αυτό επιβεβαιώνει ότι η εταιρεία υπάρχει· δεν λέει τίποτα για την ποιότητα ή την πρόοδο ενός έργου.

Πηγές: Εμπορικό μητρώο QKB · Νόμος 111/2018

Σύμφωνα με τον νόμο αρ. 107/2014 «Για τον χωροταξικό σχεδιασμό και την ανάπτυξη του εδάφους», οι οικοδομικές άδειες ζητούνται και εκδίδονται μέσω του εθνικού ηλεκτρονικού συστήματος e-Leje. Ζητήστε από τον κατασκευαστή τον αριθμό και την ημερομηνία της άδειας, την απόφαση έγκρισης του δήμου (ή του Εθνικού Χωροταξικού Συμβουλίου για τα μεγάλα έργα) και τις εγκεκριμένες κατόψεις. Ελέγξτε στο e-Leje, ή μέσω του δικηγόρου σας, ότι η άδεια υπάρχει και ότι αντιστοιχεί:

• Στη διεύθυνση και στον αριθμό ακινήτου του οικοπέδου
• Στον αριθμό των υπέργειων και υπόγειων ορόφων
• Στον αριθμό των μονάδων και στη χρήση τους (κατοικία, εμπορική, στάθμευση)
• Στην ισχύ της άδειας και στο αν οι εργασίες ξεκίνησαν εντός αυτής
• Στο όνομα του κατασκευαστή, δηλαδή της ίδιας εταιρείας που υπογράφει το συμβόλαιό σας

Να είστε πολύ προσεκτικοί αν σας προσφέρουν διαμέρισμα σε όροφο που δεν καλύπτει η άδεια ή σε «επέκταση» που αναμένεται να εγκριθεί αργότερα: μονάδα χωρίς άδεια δεν μπορεί να πάρει πιστοποιητικό ιδιοκτησίας. Επισκεφθείτε το εργοτάξιο περισσότερες από μία φορές και συγκρίνετε την πρόοδο με το χρονοδιάγραμμα που σας δόθηκε.

Πηγές: Νόμος 107/2014 · e-Leje

Στην πράξη, τα διαμερίσματα επί χάρτου πωλούνται με προσύμφωνο πώλησης ή με σύμβαση έργου (kontratë sipërmarrjeje, που συχνά αποκαλείται «kontratë porosie»), υπογεγραμμένη ενώπιον συμβολαιογράφου. Το οριστικό συμβόλαιο αγοραπωλησίας υπογράφεται αργότερα, όταν το διαμέρισμα μπορεί να καταχωριστεί στην ASHK. Δώστε το σχέδιο στον δικό σας δικηγόρο πριν πληρώσετε την προκαταβολή. Το συμβόλαιο πρέπει να αναφέρει με σαφήνεια:

• Το ακριβές διαμέρισμα: όροφο, αριθμό, καθαρή επιφάνεια και επιφάνεια μαζί με τους κοινόχρηστους χώρους, με συνημμένη κάτοψη
• Τα φινιρίσματα και τον εξοπλισμό που περιλαμβάνονται, σε τεχνική περιγραφή
• Τη συνολική τιμή, τι περιλαμβάνει (για παράδειγμα θέση στάθμευσης ή αποθήκη) και ότι δεν θα αλλάξει
• Το πρόγραμμα πληρωμών, συνδεδεμένο με τα στάδια κατασκευής
• Την ημερομηνία παράδοσης και την ποινική ρήτρα για κάθε μήνα καθυστέρησης
• Την προθεσμία μέσα στην οποία ο κατασκευαστής θα πάρει το πιστοποιητικό χρήσης και εσείς το πιστοποιητικό ιδιοκτησίας
• Τι γίνεται αν το έργο σταματήσει ή η άδεια ανασταλεί: πόσα επιστρέφονται και μέχρι πότε
• Πώς επιλύονται οι διαφορές και ποιο δικαστήριο είναι αρμόδιο

Μην υπογράψετε συμβόλαιο που επιτρέπει στον κατασκευαστή να αλλάζει ελεύθερα την κάτοψη, την επιφάνεια ή τις προθεσμίες, και μη δεχθείτε να πληρώσετε το μεγαλύτερο μέρος της τιμής πριν ολοκληρωθεί ο φέρων οργανισμός.

Πηγές: Αστικός Κώδικας, άρθ. 72, 83, 193

Ο βασικός κανόνας: πληρώνετε για εργασίες που έγιναν, όχι για υποσχέσεις. Η πρώτη δόση (η προκαταβολή) καταβάλλεται συνήθως με την υπογραφή και οι υπόλοιπες σε στάδια, για παράδειγμα όταν ολοκληρωθεί ο σκελετός, όταν κλείσουν οι τοίχοι, όταν ολοκληρωθούν τα φινιρίσματα και όταν παραδοθούν τα κλειδιά. Αν ο κατασκευαστής συμφωνεί, κρατήστε ένα μέρος της τιμής μέχρι να λάβετε το πιστοποιητικό ιδιοκτησίας.

• Πληρώνετε πάντα με τραπεζικό έμβασμα στον λογαριασμό της εταιρείας που υπέγραψε το συμβόλαιο, ποτέ σε προσωπικό λογαριασμό
• Αναγράφετε τον αριθμό του συμβολαίου και του διαμερίσματος στην αιτιολογία της πληρωμής
• Ζητάτε απόδειξη ή τιμολόγιο για κάθε πληρωμή και το φυλάτε μαζί με το συμβόλαιο
• Πριν από κάθε δόση, ελέγχετε μόνοι σας, ή μέσω ανθρώπου που εμπιστεύεστε, ότι το στάδιο έχει πράγματι ολοκληρωθεί
• Αν τα τραπεζικά στοιχεία αλλάξουν ξαφνικά μέσω email ή μηνύματος, τα επιβεβαιώνετε τηλεφωνικά πριν πληρώσετε

Αν αγοράζετε με στεγαστικό δάνειο, μιλήστε με την τράπεζα πριν υπογράψετε. Κάθε τράπεζα ορίζει τους δικούς της όρους για δάνεια σε διαμερίσματα που δεν έχουν ακόμη ολοκληρωθεί, και η υποθήκη μπορεί συνήθως να εγγραφεί μόνο όταν το διαμέρισμα καταχωριστεί. Ρωτήστε την τράπεζα πώς χειρίζεται το διάστημα μέχρι τότε.

Όχι όταν υπογράφετε, και συνήθως όχι όταν παίρνετε τα κλειδιά. Μόλις ολοκληρωθεί η κατασκευή, ο κατασκευαστής υποβάλλει ηλεκτρονικά, μέσω του συστήματος e-Leje στο e-Albania, αίτηση για το πιστοποιητικό χρήσης (certifikata e përdorimit). Η αίτηση συνοδεύεται από το πρωτόκολλο παραλαβής (akt kolaudimi), την έκθεση του αδειούχου επιβλέποντα των εργασιών και τις πράξεις των υπηρεσιών ύδρευσης, ηλεκτροδότησης και πυροπροστασίας. Το πιστοποιητικό επιβεβαιώνει ότι το κτίριο χτίστηκε σύμφωνα με την άδεια και μπορεί να χρησιμοποιηθεί.

Μόνο μετά από αυτό μπορεί το κτίριο να καταχωριστεί στην ASHK και κάθε διαμέρισμα να μεταβιβαστεί σε εσάς με το οριστικό συμβόλαιο ενώπιον συμβολαιογράφου. Η ASHK εκδίδει τότε το πιστοποιητικό ιδιοκτησίας στο όνομά σας. Αν έχετε στεγαστικό δάνειο, στο σημείο αυτό εγγράφεται και η υποθήκη της τράπεζας επί του διαμερίσματος. Όλη η διαδικασία μπορεί να διαρκέσει αρκετούς μήνες μετά την παράδοση των κλειδιών, γι' αυτό ορίστε στο συμβόλαιο σταθερή προθεσμία, με ποινική ρήτρα, και για την καταχώριση.

Πηγές: AZHT, πιστοποιητικό χρήσης · Νόμος 107/2014 · Νόμος 111/2018

Οι καθυστερήσεις είναι συχνές και δεν σημαίνουν πάντα σοβαρό πρόβλημα, αλλά το συμβόλαιό σας είναι η μόνη πραγματική σας προστασία. Αν ορίζει ποινική ρήτρα για κάθε μήνα καθυστέρησης, διεκδικήστε την γραπτώς μόλις περάσει η προθεσμία. Αν δεν αναφέρει τίποτα, συνήθως σας μένουν μόνο η διαπραγμάτευση ή τα δικαστήρια, που είναι αργά και ακριβά.

Αν η καθυστέρηση παρατείνεται ή οι εργασίες σταματήσουν, κινηθείτε γρήγορα: ζητήστε από τον κατασκευαστή νέο χρονοδιάγραμμα γραπτώς, ελέγξτε στην ASHK αν έχει εγγραφεί κατάσχεση ή νέα υποθήκη στο οικόπεδο ή στο κτίριο, και μιλήστε με άλλους αγοραστές του ίδιου κτιρίου. Ένας δικηγόρος μπορεί να σας πει αν δικαιούστε να καταγγείλετε το συμβόλαιο και να ζητήσετε πίσω τα χρήματά σας με τόκους ή αν είναι προτιμότερο να περιμένετε την ολοκλήρωση. Μη σταματήσετε να πληρώνετε χωρίς νομική συμβουλή, γιατί μπορεί να βρεθείτε εσείς σε παραβίαση του συμβολαίου. Οι αγοραστές που πλήρωσαν με τραπεζικό έμβασμα, έχουν συμβολαιογραφικό συμβόλαιο και κράτησαν κάθε έγγραφο βρίσκονται πάντα σε ισχυρότερη θέση.

Τσεκάρετε κάθε γραμμή πριν φύγουν χρήματα από τον λογαριασμό σας:

• Έχω το NUIS του κατασκευαστή και το έλεγξα στο μητρώο του QKB
• Επισκέφθηκα κτίριο που έχει ολοκληρώσει ο κατασκευαστής
• Έχω τον αριθμό της άδειας και τον έλεγξα στο e-Leje ή μέσω του δικηγόρου μου
• Ο όροφος και το διαμέρισμά μου καλύπτονται από την άδεια
• Η καρτέλα του οικοπέδου στην ASHK δεν δείχνει κατάσχεση ή δικαστική αγωγή
• Ο δικηγόρος μου έχει διαβάσει το συμβόλαιο
• Το συμβόλαιο ορίζει ημερομηνία παράδοσης, ποινική ρήτρα για καθυστερήσεις και προθεσμία για το πιστοποιητικό ιδιοκτησίας
• Οι δόσεις συνδέονται με τα στάδια κατασκευής και πληρώνονται με τραπεζικό έμβασμα στον λογαριασμό της εταιρείας
• Αν χρειάζομαι στεγαστικό δάνειο, η τράπεζα έχει επιβεβαιώσει ότι χρηματοδοτεί αυτό το έργο

Οι νόμοι και οι επίσημες πύλες στους οποίους βασίζεται αυτός ο οδηγός. Οι νόμοι τροποποιούνται κατά καιρούς, γι' αυτό ελέγξτε το ισχύον κείμενο ή ρωτήστε έναν δικηγόρο.

• Εθνικό Κέντρο Επιχειρήσεων (QKB): εμπορικό μητρώο
• Νόμος αρ. 111/2018 «Για το κτηματολόγιο»
• Νόμος αρ. 107/2014 «Για τον χωροταξικό σχεδιασμό και την ανάπτυξη του εδάφους»
• e-Leje, το εθνικό ηλεκτρονικό σύστημα οικοδομικών αδειών
• Αστικός Κώδικας (νόμος αρ. 7850/1994), άρθρα 72, 83 και 193: πληρεξούσιο, συμβολαιογραφική πράξη και καταχώριση
• Υπηρεσία Χωροταξικής Ανάπτυξης (AZHT): καρτέλα υπηρεσίας για το πιστοποιητικό χρήσης