Καινούργιο ή παλιό διαμέρισμα στην Αλβανία: τιμή, ανακαίνιση και κίνδυνοι

Στην αγορά διαμερίσματος στην Αλβανία, ένα διαμέρισμα σε παλιά πολυκατοικία κοστίζει συνήθως λιγότερο ανά m² και, στις περισσότερες περιπτώσεις, έχει ήδη πιστοποιητικό ιδιοκτησίας στην ASHK (την Κρατική Υπηρεσία Κτηματολογίου, Agjencia Shtetërore e Kadastrës), αλλά συχνά χρειάζεται ανακαίνιση, σπάνια έχει ασανσέρ ή στάθμευση και ο φέρων οργανισμός πρέπει να ελεγχθεί προσεκτικά. Ένα καινούργιο διαμέρισμα κοστίζει περισσότερο, έχει καλύτερα πρότυπα μόνωσης και συνήθως ασανσέρ, αλλά τον τίτλο τον παίρνετε μόνο αφού η πολυκατοικία λάβει το πιστοποιητικό χρήσης. Η σωστή επιλογή εξαρτάται από το έτος κατασκευής, την κατάσταση της πολυκατοικίας και το πόσα χρήματα σας μένουν για την ανακαίνιση, όχι μόνο από τη ζητούμενη τιμή.

Κατοικημένες συνήθεις κατοικίες στην Αλβανία, Απογραφή 2023

726.325

Από αυτές, χτισμένες πριν από το 2001

63,6%

Χτισμένες από το 2011 και μετά

12,3%

Μείωση της τιμής αναφοράς λόγω παλαιότητας, έως 30%

1% τον χρόνο

Πόσο φθηνότερο είναι ένα διαμέρισμα σε παλιά πολυκατοικία;

Δεν υπάρχει επίσημη στατιστική που να διαχωρίζει τις τιμές των καινούργιων από τις παλιές κατοικίες. Οι δείκτες που δημοσιεύονται, όπως ο δείκτης Keydata για τα Τίρανα, αναμειγνύουν μεταπωλήσεις και νεόδμητα: στο δεύτερο τρίμηνο του 2026 ο μέσος όρος της πόλης ήταν 2.116 €/m², με μεγάλες διαφορές από περιοχή σε περιοχή, όπως δείχνει ο χάρτης τιμών ανά περιοχή στα Τίρανα.

Ένας οδηγός αγοράς μιας πύλης ακινήτων, που δημοσιεύθηκε το 2026, εκτιμά τη διαφορά περίπου στο 20 έως 40% για κατασκευές μετά το 2015 σε σύγκριση με παλαιότερες πολυκατοικίες στην ίδια περιοχή. Πρόκειται για εκτίμηση της αγοράς, όχι για επίσημο στοιχείο, αλλά συμφωνεί με όσα φαίνονται στις αγγελίες: η γειτονιά καθορίζει το επίπεδο τιμής, ενώ το έτος κατασκευής, το ασανσέρ και η στάθμευση την ανεβάζουν ή την κατεβάζουν μέσα σε αυτό το επίπεδο.

Υπάρχει και νομικός λόγος για τον οποίο η παλαιότητα μετράει. Κατά τον υπολογισμό του φόρου πώλησης, η ASHK μειώνει την τιμή αναφοράς κατά 1% για κάθε πλήρες έτος από την ημερομηνία που το ακίνητο πήρε τίτλο για πρώτη φορά, αλλά όχι πάνω από 30% (Κοινή Οδηγία αριθ. 34/2023). Η τιμή αναφοράς είναι η τιμή ανά m² που ορίζει η κυβέρνηση για κάθε περιοχή (Απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου, VKM, αριθ. 457/2023) και που χρησιμοποιείται για τον φόρο όταν η τιμή στο συμβόλαιο είναι χαμηλότερη. Για τα διαμερίσματα που ιδιωτικοποιήθηκαν με τον Νόμο αριθ. 7652/1992, στην πρώτη πώληση η τιμή αναφοράς είναι το 50% της τιμής της περιοχής. Περισσότερα στο η τιμή αναφοράς για τα ακίνητα.

Παράδειγμα: 75 m² στην ίδια γειτονιά

Ας υποθέσουμε δύο διαμερίσματα 75 m² στην ίδια γειτονιά: ένα σε πολυκατοικία της δεκαετίας του 1980 με 1.500 €/m² και ένα καινούργιο με 2.000 €/m². Τα ποσά είναι ενδεικτικά.

Άρα, ακόμη και μετά την ανακαίνιση, το παλιό διαμέρισμα μπορεί να βγει 15.000 έως 25.000 € φθηνότερο. Η διαφορά εξαφανίζεται γρήγορα αν η πολυκατοικία έχει στατικά προβλήματα, υγρασία ή στέγη που στάζει. Το πλήρες κόστος των εργασιών ανά κατηγορία θα βρείτε στο κόστος ανακαίνισης διαμερίσματος το 2026.

Πώς διαφέρουν οι πολυκατοικίες ανάλογα με την περίοδο κατασκευής;

Το έτος κατασκευής δείχνει με ποιους κανόνες μελετήθηκε η πολυκατοικία και τι μπορείτε να περιμένετε στο εσωτερικό. Στην Αλβανία εφαρμόστηκαν διαδοχικά οι αντισεισμικοί κώδικες KTP-63, KTP 2-78 και KTP-N.2-89. Σύμφωνα με την έκθεση της βρετανικής αποστολής EEFIT μετά τον σεισμό της 26ης Νοεμβρίου 2019, ο KTP-N.2-89 ήταν ακόμη ο επίσημος κώδικας αντισεισμικού σχεδιασμού, ενώ ο Ευρωκώδικας 8 χρησιμοποιούνταν από πολλούς μηχανικούς ως αναφορά, χωρίς να είναι ακόμη εθνικός κώδικας.

Ο πίνακας δείχνει τάσεις, όχι τον κανόνα για κάθε πολυκατοικία. Η ίδια έκθεση σημειώνει ότι μετά το 1990, ιδίως έως το 2000, λόγω της ελλιπούς εφαρμογής του νόμου χτίστηκαν πολλά κτίρια χωρίς άδεια, ενώ οι παράνομες επεμβάσεις σε υπάρχουσες πολυκατοικίες, όπως ανοίγματα σε φέροντες τοίχους και πρόσθετοι όροφοι, ήταν διαδεδομένες. Ο σεισμός του 2019, μεγέθους Mw 6,4, προκάλεσε 51 θανάτους, 47 από τους οποίους από την κατάρρευση 9 κτιρίων, ανάμεσά τους και μια εξαώροφη πολυκατοικία στο Δυρράχιο χτισμένη το 1996 (EEFIT). Άρα το "της δεκαετίας του 1990" δεν σημαίνει απαραίτητα ασφαλέστερο από το "της δεκαετίας του 1970".

Πώς να ελέγξετε τον φέροντα οργανισμό πριν από την αγορά εξηγεί το άρθρο σεισμός και ασφάλεια της πολυκατοικίας.

Πόσο παλιές είναι οι κατοικίες στην Αλβανία;

Οι περισσότερες κατοικίες όπου ζουν οι Αλβανοί χτίστηκαν πριν από το 2001. Σύμφωνα με την Απογραφή 2023 της INSTAT, από τις 726.325 κατοικημένες συνήθεις κατοικίες, το 26,1% χτίστηκε πριν από το 1981 και το 37,5% από το 1981 έως το 2000. Στην περιφέρεια (qark) των Τιράνων το κτιριακό απόθεμα είναι νεότερο: 17,7% πριν από το 1981 και 16,6% από το 2011 και μετά.

Για τον αγοραστή αυτό σημαίνει ότι η προσφορά διαμερισμάτων προς πώληση σε παλιές πολυκατοικίες είναι μεγάλη, ιδίως εκτός Τιράνων, και ότι πολλές πολυκατοικίες πλησιάζουν την ηλικία όπου χρειάζονται μεγάλες επισκευές: στέγη, κατακόρυφες σωληνώσεις νερού, αποχέτευση και πρόσοψη.

Ποιοι είναι οι κίνδυνοι μιας παλιάς πολυκατοικίας;

Οι κύριοι κίνδυνοι είναι ο φέρων οργανισμός, οι εγκαταστάσεις και οι παράνομες αλλαγές που έχουν κάνει οι κάτοικοι με τα χρόνια. Οι περισσότεροι μπορούν να εντοπιστούν πριν από την αγορά, αν ξέρετε πού να κοιτάξετε:

• Κομμένοι φέροντες τοίχοι. Στις πολυκατοικίες από τούβλα, τα νέα ανοίγματα για κουζίνα ή σαλόνι αποδυναμώνουν τον φέροντα οργανισμό.
• Όροφοι ή επεκτάσεις χωρίς άδεια. Ένας όροφος που προστέθηκε στη στέγη ή ένα διευρυμένο μπαλκόνι μπορεί να μην είναι καταχωρισμένα και επιβαρύνουν την πολυκατοικία.
• Παλιές εγκαταστάσεις. Οι σιδερένιοι σωλήνες και η παλιά ηλεκτρική εγκατάσταση συνήθως πρέπει να αλλαχτούν εξ ολοκλήρου.
• Υγρασία και στέγη. Στον τελευταίο όροφο και στο ισόγειο, ελέγξτε το ταβάνι και τις γωνίες των τοίχων.
• Διαχείριση της πολυκατοικίας. Ρωτήστε αν υπάρχει διαχειριστής, πόσα πληρώνονται και αν υπάρχουν χρήματα για τις κοινές επισκευές. Τους κανόνες θα βρείτε στο η διαχείριση της πολυκατοικίας.

Μια πλήρη λίστα για την επίσκεψη θα βρείτε στο ο έλεγχος του διαμερίσματος πριν από την αγορά.

Ποιοι είναι οι κίνδυνοι ενός καινούργιου διαμερίσματος;

Στη νέα κατασκευή, ιδίως στα διαμερίσματα υπό κατασκευή, ο κύριος κίνδυνος δεν είναι ο φέρων οργανισμός, αλλά τα χαρτιά και οι προθεσμίες. Σύμφωνα με τον Νόμο αριθ. 107/2014 (άρθρο 42), στο τέλος των εργασιών η αρχή εκδίδει το πιστοποιητικό χρήσης, και μόνο βάσει αυτού η κατασκευή καταχωρίζεται στο μητρώο ακινήτων. Το πιστοποιητικό χρήσης (certifikata e përdorimit) είναι το έγγραφο που βεβαιώνει ότι η πολυκατοικία ολοκληρώθηκε σύμφωνα με την άδεια και μπορεί να κατοικηθεί· πώς να το ελέγξετε εξηγεί το πιστοποιητικό χρήσης της πολυκατοικίας. Μέχρι τότε έχετε σύμβαση με τον κατασκευαστή, όχι πιστοποιητικό ιδιοκτησίας.

Φωτογραφία: SHOX ART / Pexels

Ελέγξτε την οικοδομική άδεια και τον αριθμό των επιτρεπόμενων ορόφων, την ημερομηνία παράδοσης και τη ρήτρα καθυστέρησης στο συμβόλαιο, καθώς και πότε αναμένεται το πιστοποιητικό χρήσης. Τα βήματα εξηγεί ο οδηγός πώς να αγοράσετε διαμέρισμα υπό κατασκευή, ενώ τι δείχνουν τα πιο πρόσφατα στοιχεία της INSTAT για τις άδειες θα βρείτε στο περισσότερες οικοδομικές άδειες, λιγότερη αξία.

Και τα μηνιαία έξοδα είναι υψηλότερα στις νέες πολυκατοικίες: το ασανσέρ, ο φύλακας, η καθαριότητα και το πράσινο πληρώνονται από τους κατοίκους. Από την άλλη, η μονωμένη πρόσοψη μειώνει τον λογαριασμό θέρμανσης και ψύξης.

Και το ενεργειακό πιστοποιητικό;

Ο Νόμος αριθ. 37/2025 "Για την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων", που αντικατέστησε τον Νόμο αριθ. 116/2016, απαιτεί πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης για τις κατοικίες που πωλούνται ή ενοικιάζονται, αλλά η υποχρέωση αυτή εφαρμόζεται μόνο αφού το Υπουργικό Συμβούλιο εγκρίνει το σύστημα των διαβατηρίων ανακαίνισης (άρθρο 16, σημείο 4), κάτι που έως τις 20 Οκτωβρίου 2026 δεν είχε γίνει. Γι' αυτό οι περισσότερες κατοικίες προς πώληση δεν έχουν ακόμη αυτό το πιστοποιητικό.

Ζητήστε το πιστοποιητικό τόσο για νέα κατασκευή όσο και για παλιά πολυκατοικία. Αν δεν υπάρχει, ζητήστε τουλάχιστον από τον ιδιοκτήτη τους λογαριασμούς ενέργειας του χειμώνα και του καλοκαιριού.

Πώς να αποφασίσετε: λίστα ελέγχου

Πριν κάνετε προσφορά, μπορείτε να συγκρίνετε την τιμή με τη δωρεάν εκτίμηση ακινήτου για την ίδια περιοχή και επιφάνεια.

Συχνές ερωτήσεις