Έλεγχος διαμερίσματος πριν από την αγορά στην Αλβανία: 30 σημεία, από τις ρωγμές ως τα χρέη ρεύματος και νερού

Ο έλεγχος πριν από την αγορά διαμερίσματος στην Αλβανία έχει τρία μέρη: το ίδιο το διαμέρισμα (ρωγμές, υγρασία, νερό, ηλεκτρολογική εγκατάσταση, παράθυρα και θόρυβος), την πολυκατοικία (ανελκυστήρας, ταράτσα, στάθμευση και διαχείριση) και τα χρέη που μπορεί να σας μείνουν στην OSHEE (τον πάροχο ηλεκτρικής ενέργειας), στην εταιρεία ύδρευσης, στον δήμο και στον διαχειριστή. Κάντε τον πριν από την προκαταβολή, σε δύο επισκέψεις, μία μέρα και μία βράδυ. Παρακάτω θα βρείτε τα 30 σημεία ελέγχου και τους επίσημους κανόνες που σχετίζονται με αυτά, επαληθευμένους στις 10 Οκτωβρίου 2026.

Κεντρική φωτογραφία: RDNE Stock project / Pexels

Μέση ημερήσια παροχή νερού στην Αλβανία το 2025· στα Τίρανα 17 ώρες, στο Δυρράχιο 10,9 (ERRU)

17,2 ώρες

Περιοδική επιθεώρηση ανελκυστήρα σε πολυκατοικία κατοικιών (Απόφαση Υπουργικού Συμβουλίου αρ. 1056/2015)

12 μήνες

Αλλαγή δικαιούχου του συμβολαίου ρεύματος στην OSHEE, όταν δεν υπάρχει χρέος ή το χρέος αναλαμβάνεται

300 λεκ

Προθεσμία για την προβολή ελαττωμάτων του ακινήτου που αγοράσατε, από την παράδοση (Αστικός Κώδικας, άρθρο 756)

5 χρόνια

Το hyrja.al δεν αξιολογεί την κατάσταση των ακινήτων που δημοσιεύονται ούτε την ποιότητα κατασκευής, οπότε αυτούς τους ελέγχους τους κάνετε εσείς ή ένας ειδικός της επιλογής σας. Τα έγγραφα ιδιοκτησίας ελέγχονται χωριστά, στην ASHK (την Κρατική Υπηρεσία Κτηματολογίου, Agjencia Shtetërore e Kadastrës): δείτε το πιστοποιητικό ιδιοκτησίας online και τα έγγραφα για την αγορά κατοικίας.

Πώς ξεχωρίζετε τις ρωγμές που χρειάζονται μηχανικό;

Οι λεπτές ρωγμές στον σοβά είναι συνηθισμένες και συχνά μόνο αισθητικές. Προσοχή χρειάζονται οι διαγώνιες ρωγμές από τις γωνίες πορτών και παραθύρων, οι ρωγμές σε δοκούς ή κολόνες, οι πόρτες που κολλάνε και τα δάπεδα με κλίση. Σε αυτές τις περιπτώσεις, ή όταν η πολυκατοικία είναι παλιά, ζητήστε πριν από την προκαταβολή τη γραπτή γνώμη ενός αδειούχου πολιτικού μηχανικού στατικού· περισσότερα στο σεισμός και ασφάλεια της πολυκατοικίας.

Φωτογραφία: Marina Zasorina / Pexels

Ρωτήστε επίσης αν έχουν γκρεμιστεί τοίχοι. Κατά κανόνα οι φέροντες τοίχοι δεν ανήκουν στη μονάδα σας, ακόμη κι όταν βρίσκονται μέσα στο διαμέρισμα, και καμία αλλαγή δεν πρέπει να θίγει τη στατική επάρκεια του κτιρίου (Νόμος αρ. 55/2025 για τη συνιδιοκτησία, άρθρα 5 και 40). Για άλλες αλλαγές, διαβάστε το κλείσιμο του μπαλκονιού και τις αλλαγές στο διαμέρισμα.

Πού κρύβονται η υγρασία και η μούχλα;

Η υγρασία εμφανίζεται εκεί όπου ο αέρας κυκλοφορεί λίγο: στις γωνίες των εξωτερικών τοίχων, πίσω από ντουλάπες, κάτω από παράθυρα και στο ταβάνι του μπάνιου. Ψάξτε για λεκέδες, φουσκάλες στη μπογιά και μαύρα στίγματα, και μυρίστε τον χώρο· φρέσκια μπογιά μόνο σε μία γωνία είναι λόγος να ρωτήσετε. Ο Παγκόσμιος Οργανισμός Υγείας συνδέει την υγρασία και τη μούχλα σε εσωτερικούς χώρους με περισσότερα αναπνευστικά συμπτώματα, αλλεργίες και άσθμα.

Στον τελευταίο όροφο ρωτήστε πότε επισκευάστηκε η ταράτσα: είναι κοινόχρηστη ιδιοκτησία και συντηρείται με χρήματα όλων των συνιδιοκτητών (Νόμος αρ. 55/2025, άρθρα 6 και 38). Για μια διαρροή από τον επάνω όροφο ευθύνεται ο ιδιοκτήτης που την προκάλεσε (άρθρο 41)· ρωτήστε αν λύθηκε η αιτία, όχι μόνο ο λεκές.

Πώς ελέγχονται το νερό, η αποχέτευση και τα ηλεκτρολογικά;

Ανοίξτε ταυτόχρονα τη βρύση της κουζίνας και το ντους για να δείτε την πίεση, τραβήξτε το καζανάκι και δείτε αν οι αποχετεύσεις αδειάζουν γρήγορα και χωρίς μυρωδιά, και ψάξτε για σταγόνες κάτω από τους νεροχύτες και γύρω από τον θερμοσίφωνα. Ρωτήστε πόσες ώρες την ημέρα έρχεται νερό και αν η πολυκατοικία έχει δεξαμενή και αντλία. Σύμφωνα με την Έκθεση Επιδόσεων 2025 της ERRU, της ρυθμιστικής αρχής για το νερό, η μέση παροχή ήταν 17,2 ώρες την ημέρα: 24 ώρες μόνο στην περιοχή της Λέζας, 10,9 στο Δυρράχιο και 4 στην Κάμζα. Είναι μέσοι όροι για όλη την περιοχή κάθε εταιρείας, οπότε ρωτήστε και τους γείτονες πώς είναι στην πολυκατοικία.

Στον ηλεκτρικό πίνακα ψάξτε για αυτόματες ασφάλειες για τις διάφορες γραμμές και διακόπτη διαφυγής (ρελέ), που κόβει το ρεύμα όταν υπάρχει διαρροή. Δείτε αν οι πρίζες έχουν γείωση, γιατί στις παλιές πολυκατοικίες μπορεί να λείπει. Για μια παλιά εγκατάσταση ζητήστε προσφορά από ηλεκτρολόγο· το κόστος των εργασιών είναι στο ανακαίνιση διαμερίσματος το 2026.

Τι να προσέξετε στα παράθυρα, το φως και τον θόρυβο;

Ανοίξτε και κλείστε κάθε παράθυρο: υδρατμοί ανάμεσα στα τζάμια των διπλών υαλοπινάκων δείχνουν ότι η μόνωση έχει χαθεί, ενώ τα σκασμένα λάστιχα αφήνουν να μπαίνουν αέρας, θόρυβος και υγρασία. Οι λογαριασμοί ενέργειας ενός χειμώνα και ενός καλοκαιριού δείχνουν πόσο κοστίζουν η θέρμανση και η ψύξη· την πλήρη σύγκριση κάνει το άρθρο για τα μηνιαία έξοδα του διαμερίσματος.

Επιστρέψτε το βράδυ, κατά προτίμηση Σαββατοκύριακο, και ακούστε με κλειστά και ανοιχτά παράθυρα: τον δρόμο, τα μαγαζιά, τον ανελκυστήρα και τις αντλίες της πολυκατοικίας. Πώς ο όροφος και ο προσανατολισμός επηρεάζουν το φως, την τιμή και τους λογαριασμούς το εξηγεί το άρθρο για όροφο, προσανατολισμό και θέα.

Τι να ελέγξετε στην πολυκατοικία;

Η ταράτσα, η πρόσοψη, οι σκάλες και ο ανελκυστήρας είναι κοινόχρηστη ιδιοκτησία, και τις επισκευές τους τις πληρώνετε κι εσείς ανάλογα με το ποσοστό σας (Νόμος αρ. 55/2025, άρθρα 6, 38 και 39). Ανεβείτε ως τον τελευταίο όροφο και κοιτάξτε το υπόγειο και την πρόσοψη: σοβάς που πέφτει και ορατά σκουριασμένα σίδερα οπλισμού είναι λόγος να κάνετε ερωτήσεις.

Ο ανελκυστήρας

Στον θάλαμο πρέπει να υπάρχει πινακίδα με το φορτίο, τον αριθμό ατόμων και τις ημερομηνίες της περιοδικής επιθεώρησης, της τελευταίας και της επόμενης (Απόφαση Υπουργικού Συμβουλίου αρ. 1056/2015, σημείο 3.2). Σε πολυκατοικία κατοικιών η επιθεώρηση γίνεται από εγκεκριμένο φορέα μία φορά κάθε 12 μήνες και η συντήρηση τουλάχιστον μία φορά τον μήνα (σημεία 7.5 και 10.5). Γι' αυτά φροντίζει ο διαχειριστής (Νόμος αρ. 55/2025, άρθρο 26), ενώ την εποπτεία ασκεί η Κεντρική Επιθεώρηση Εποπτείας της Αγοράς, πρώην ISHMT.

Η στάθμευση

Αν η τιμή περιλαμβάνει θέση στάθμευσης ή γκαράζ, ζητήστε να είναι καταχωρισμένη στην ASHK ως αυτοτελές ακίνητο: ο Νόμος αρ. 55/2025 κατατάσσει τους χώρους στάθμευσης στα κοινόχρηστα μέρη όταν δεν έχουν οριστεί για ατομική χρήση (άρθρο 6). Περισσότερα στο θέση στάθμευσης και γκαράζ.

Διαχείριση και γείτονες

Ρωτήστε πόσα είναι τα κοινόχρηστα, τι καλύπτουν και αν υπάρχει αποθεματικό. Το τέλος υπολογίζεται με βάση τα έξοδα και το ποσοστό του καθενός, τον τρόπο πληρωμής τον ορίζει η γενική συνέλευση, και για κάθε μήνα καθυστέρησης προστίθεται τόκος ίσος με το 30% του τέλους (Νόμος αρ. 55/2025, άρθρα 32 και 33). Όταν τα τέλη δεν πληρώνονται για τουλάχιστον 12 μήνες, ή το χρέος φτάνει το 0,5% της αξίας του διαμερίσματος, ο διαχειριστής μπορεί να καταχωρίσει στην ASHK, με απόφαση του διοικητικού συμβουλίου, έναν περιορισμό που απαγορεύει την πώληση μέχρι να εξοφληθεί το χρέος (άρθρο 34).

Οι μεγάλες εργασίες, όπως ένας νέος ανελκυστήρας, εγκρίνονται με τουλάχιστον το 75% των ποσοστών (άρθρο 39) και τις πληρώνετε κι εσείς· περισσότερα στο διαχείριση της πολυκατοικίας. Έπειτα μιλήστε με έναν γείτονα: σε πέντε λεπτά μαθαίνετε για διαρροές, θορύβους και νερό περισσότερα απ' ό,τι σε μία ώρα με τον πωλητή.

Πώς θα μάθετε αν υπάρχουν χρέη για ρεύμα, νερό και φόρους;

Ζητήστε από τον πωλητή γραπτές βεβαιώσεις για κάθε υποχρέωση, πριν από την προκαταβολή ή τουλάχιστον πριν από την τελική πληρωμή.

Ρεύμα. Σύμφωνα με τον κανονισμό της Ρυθμιστικής Αρχής Ενέργειας (ERE), ο δικαιούχος του συμβολαίου ευθύνεται για την ενέργεια που καταναλώθηκε μέχρι τη λύση του συμβολαίου (σημείο 6.6). Όμως η OSHEE αλλάζει το όνομα του δικαιούχου μόνο όταν ο πελάτης δεν έχει οφειλές, ή όταν κάποιος αναλαμβάνει το χρέος με συμβολαιογραφική δήλωση· η υπηρεσία κοστίζει 300 λεκ. Τη βεβαίωση οφειλών τη ζητά ο δικαιούχος στην online πύλη της OSHEE· τα βήματα μετά την αγορά είναι στο μετά την αγορά κατοικίας: τα πρώτα βήματα.

Νερό και φόροι. Στα Τίρανα ο λογαριασμός νερού των νοικοκυριών περιλαμβάνει και τη μηνιαία δόση του φόρου κτιρίου και του τέλους καθαριότητας, που η Ujësjellës Kanalizime Tiranë (UKT, η εταιρεία ύδρευσης των Τιράνων) εισπράττει για λογαριασμό του Δήμου (Απόφαση Δημοτικού Συμβουλίου αρ. 158/2019, άρθρα 9, 12 και 42). Ένας απλήρωτος λογαριασμός μπορεί λοιπόν να κρύβει απλήρωτους φόρους, ενώ η ASHK δεν καταχωρίζει την πώληση χωρίς τη βεβαίωση του δήμου για τους φόρους ακινήτου (Νόμος αρ. 9632/2006, άρθρο 24). Για τις υποθήκες, διαβάστε την υποθήκη σε ακίνητο.

Τι να ρωτήσετε τον πωλητή;

Ζητήστε τις απαντήσεις γραπτώς, έστω και με μήνυμα:

1. Τι έχει ανακαινιστεί, πότε και από ποιον;
2. Υπήρξαν διαρροές, υγρασία ή ζημιές από γείτονες, και πώς λύθηκαν;
3. Πόσα πληρώνετε τον μήνα για ρεύμα, νερό και κοινόχρηστα;
4. Τι μένει στο διαμέρισμα: έπιπλα, συσκευές, κλιματιστικά;
5. Είναι το διαμέρισμα νοικιασμένο, και μέχρι πότε;
6. Έχετε διαφορές με γείτονες, με τον διαχειριστή ή στο δικαστήριο;

Η ερώτηση για το ενοίκιο έχει νομικό βάρος: μια μίσθωση με βέβαιη χρονολογία πριν από την πώληση αντιτάσσεται στον αγοραστή, ο οποίος πρέπει να τη σεβαστεί (Αστικός Κώδικας, άρθρα 822 και 825). Μετατρέψτε τις σημαντικές απαντήσεις σε όρους του προσυμφώνου αγοραπωλησίας, και αν τα ελαττώματα απαιτούν εργασίες, συγκρίνετε την τιμή με τη δωρεάν εκτίμηση ακινήτου πριν κάνετε προσφορά.

Τι γίνεται με τα ελαττώματα που εμφανίζονται μετά την αγορά;

Την ημέρα της παράδοσης ελέγξτε ξανά το διαμέρισμα και καταγράψτε σε πρωτόκολλο παράδοσης, υπογεγραμμένο και από τα δύο μέρη, την κατάστασή του και τις ενδείξεις των μετρητών, με φωτογραφίες. Για διαμέρισμα που αγοράσατε από άλλον ιδιοκτήτη, το δικαίωμα προβολής ελαττωμάτων παραγράφεται πέντε χρόνια μετά την παράδοση (Αστικός Κώδικας, άρθρο 756). Για εμβαδόν μικρότερο από εκείνο του συμβολαίου ισχύουν ειδικοί κανόνες, με προθεσμία δύο ετών (άρθρα 752 έως 755): δείτε μικτό και καθαρό εμβαδόν διαμερίσματος.

Αν παραλαμβάνετε το διαμέρισμα από τον κατασκευαστή

Με σύμβαση έργου έχετε δικαίωμα να ελέγξετε το διαμέρισμα πριν από την παράδοση, και αν το παραλάβετε χωρίς καμία επιφύλαξη, το έργο θεωρείται ότι έγινε αποδεκτό (Αστικός Κώδικας, άρθρο 863). Αφού το αποδεχτείτε, η εγγύηση δεν ισχύει για ελαττώματα που γνωρίζατε ή που ήταν αναγνωρίσιμα, εκτός αν αποκρύφτηκαν με κακή πίστη· τα υπόλοιπα τα γνωστοποιείτε μέσα σε 60 ημέρες από την ανακάλυψη, και η αγωγή παραγράφεται δύο χρόνια μετά την παράδοση (άρθρο 864). Για κατάρρευση ή σοβαρά κατασκευαστικά ελαττώματα ο κατασκευαστής ευθύνεται για δέκα χρόνια από την ολοκλήρωση, αν τα καταγγείλετε μέσα σε ένα έτος από την ανακάλυψη (άρθρο 866). Την οικοδομική άδεια και το πιστοποιητικό χρήσης τα ελέγχετε σύμφωνα με τον οδηγό πώς να αγοράσετε διαμέρισμα υπό κατασκευή· όλα τα βήματα είναι στο πώς να αγοράσετε κατοικία στην Αλβανία.

Συχνές ερωτήσεις