Mbyllja e ballkonit dhe ndryshimet në apartament: çfarë lejohet dhe çfarë jo

Për mbylljen e ballkonit me xham ose me profile alumini nuk ju duhet leje ndërtimi, por as nuk mund ta bëni lirisht. Meqë ndryshon pamjen e jashtme të ndërtesës, punimi kërkon deklaratë paraprake punimesh në sistemin e-Leje, me projekt të firmosur nga një projektues i licencuar, dhe miratimin me shkrim të shumicës së thjeshtë të asamblesë së bashkëpronarëve. Nëse punoni pa deklaratë, rrezikoni gjobë nga 50 000 deri në 150 000 lekë dhe vendim prishjeje.

Ky artikull shpjegon rregullat për ndryshimet më të shpeshta që pronarët bëjnë në apartament: ballkoni, dritaret, kondicionerët, muret, bashkimi i dy banesave dhe kthimi i banesës në zyrë. Bazohet në ligjet dhe vendimet në fuqi më 10 tetor 2026.

Pa leje, me deklaratë paraprake ose me leje ndërtimi

3 rrugë

Afati i bashkisë për të kundërshtuar deklaratën

5 ditë pune

Votat e asamblesë që duhen për ndryshime në fasadë

Shumica e thjeshtë

Gjoba për punime pa deklaratë paraprake

50 000 deri 150 000 lekë

Pse ka rëndësi lloji i punimit?

Ligji nr. 107/2014 "Për planifikimin dhe zhvillimin e territorit" i ndan punimet në tri grupe, dhe secili ka procedurën e vet; lista e saktë është në rregulloren e zhvillimit të territorit (VKM nr. 408/2015, me ndryshimet deri te VKM nr. 388/2026).

• Pa leje dhe pa deklaratë (neni 6 i rregullores): mirëmbajtja e zakonshme që ruan karakteristikat origjinale, si lyerja e fasadës me të njëjtën ngjyrë, riparimi i ballkonit, hekurat në dritare, tendat e diellit dhe rrjetat kundër mushkonjave. Brenda banesës: dyshemetë, suvaja, dyert, muret ndarëse jombajtëse dhe instalimet sanitare, të ngrohjes e të ftohjes.
• Me deklaratë paraprake (neni 7): punimet që ndryshojnë organizimin e hapësirës ose pamjen, por nuk prekin qëndrueshmërinë dhe elementet konstruktive mbajtëse. Këtu hyjnë ndryshimet e jashtme që sjellin forma ose karakteristika të reja, përforcimi i strukturave mbajtëse të brendshme, zmadhimi ose zvogëlimi i hapjeve në fasadë, pergolat, panelet diellore dhe ashensorët.
• Me leje ndërtimi: gjithçka që del jashtë këtyre dy listave, si ndërtimet e reja dhe shtesat.

Në brezin bregdetar ka një përjashtim të rëndësishëm: të gjitha llojet e punimeve, pavarësisht natyrës së tyre, kërkojnë leje ndërtimi të miratuar nga KKTU (Ligji nr. 107/2014, neni 41, pika 1/1). Nëse apartamenti juaj ndodhet në Durrës, Vlorë, Sarandë apo një zonë tjetër bregdetare, pyesni bashkinë para çdo ndërhyrjeje në fasadë.

A duhet leje për mbylljen e ballkonit?

Leje ndërtimi jo, por deklaratë paraprake po. Rregullorja nuk e përmend mbylljen e ballkonit me emër, por e lejon pa asnjë procedurë vetëm riparimin e ballkoneve (neni 6, pika 1.1). Mbyllja me xham, alumin ose PVC ndryshon formën dhe karakteristikat e fasadës, ndaj bie te neni 7, pika 1: "punime të jashtme ... kur sjellin ndryshime të karakteristikave dhe/apo të formave".

Rregulli i dytë vjen nga Ligji nr. 55/2025 "Për administrimin e bashkëpronësisë në ndërtesa", që zëvendësoi ligjin e vitit 2009. Neni 40 lejon pronarin të ndryshojë pamjen e jashtme të njësisë së tij, përfshirë fasadën, kornizat, dritaret, grilat, ngjyrën dhe stilin, vetëm pasi ka marrë miratimin me shkrim të shumicës së thjeshtë të votave të asamblesë dhe vetëm në përputhje me legjislacionin për planifikimin e territorit. Pra ju duhen të dyja: votimi i fqinjëve dhe deklarata në bashki.

Nëse mbyllja nuk është thjesht një xhamatim, por ndërtoni mure me tulla, hiqni parapetin ose e bashkoni ballkonin me dhomën duke prishur murin e jashtëm, punimi mund të prekë strukturën dhe del nga kufijtë e deklaratës. Në këtë rast kërkoni mendimin e një inxhinieri strukturist dhe pyesni bashkinë nëse ju duhet leje ndërtimi.

Si bëhet deklarata paraprake punimesh?

Deklarata paraprake e punimeve është njoftimi që pronari i bën bashkisë para punimeve që nuk kërkojnë leje ndërtimi, por ndryshojnë pamjen ose organizimin e hapësirës: nëse bashkia nuk e kundërshton brenda afatit, punimet mund të nisin. Deklarata dorëzohet vetëm online, në sistemin e-Leje të e-Albania, zakonisht nga projektuesi që keni autorizuar me prokurë. Sipas nenit 8 të rregullores, dokumentet janë formulari i deklaratës, dokumenti i pronësisë (ose kontrata e porosisë, sipërmarrjes apo leja e legalizimit) dhe projekti teknik i punimeve, i firmosur nga projektues të licencuar.

Udhëzuesi i Bashkisë së Tiranës për deklaratën paraprake shton një dokument që shumë pronarë e harrojnë: kur punimet prekin pjesë në bashkëpronësi, si fasadat, tarracat ose shkallët, kërkohet deklaratë noteriale nga bashkëpronarët. Udhëzuesi është i vitit 2018, ndaj kontrolloni me bashkinë tuaj se çfarë forme pranon për miratimin e asamblesë.

Bashkia ka 5 ditë pune për të kontrolluar deklaratën dhe për ta kundërshtuar me vendim të arsyetuar. Nëse nuk përgjigjet brenda afatit, miratimi konsiderohet i dhënë në heshtje dhe sistemi ju njofton se mund të nisni punimet. Punimet duhet të kryhen brenda 1 viti; pas kësaj ju duhet deklaratë e re (neni 8, pikat 4 deri 7).

Mund të ndërroj dritaret dhe të vendos kondicioner në fasadë?

Dritaret i ndërroni pa asnjë procedurë, edhe me material tjetër, për shembull nga druri në PVC, për sa kohë nuk ndryshoni formën, ngjyrën, dizajnin dhe përmasat e pjesëve të hapura dhe transparente (VKM nr. 408/2015, neni 6, pika 1.1). Një ngjyrë tjetër e profilit, ndarje të reja të xhamit ose një hapje më e madhe e kthejnë punimin në ndryshim të fasadës, me deklaratë paraprake dhe miratim të asamblesë.

Instalimi i një sistemi të ri ngrohjeje ose ftohjeje brenda banesës bën pjesë te punimet pa leje (neni 6, pika 1.2). Për njësinë e jashtme të kondicionerit në fasadë nuk gjetëm një rregull të veçantë në aktet kombëtare që kontrolluam. Meqë ajo prek pamjen e jashtme të ndërtesës, zbatohet neni 40 i Ligjit nr. 55/2025, ndaj vendimi i asamblesë dhe rregullorja e brendshme e pallatit vendosin ku lejohet. Disa bashki kanë rregulla arkitektonike për fasadat: pyesni në sportelin e bashkisë suaj.

A mund të heq një mur në apartament?

Po, nëse muri është ndarës dhe jombajtës. Krijimi, heqja ose ndryshimi i mureve ndarëse jombajtëse brenda banesës kryhet pa leje dhe pa deklaratë (VKM nr. 408/2015, neni 6, pika 1.2). Një mur mbajtës, një kolonë, një tra ose një soletë janë tjetër gjë. Muri mbajtës është muri që mban peshën e soletave dhe të kateve sipër, ndërsa muri ndarës vetëm i ndan hapësirat brenda banesës.

Foto: Stefan Lehner / Unsplash

Ligji nr. 55/2025 i përjashton muret mbajtëse nga pronësia individuale (neni 5) dhe i rendit ndër pjesët e përbashkëta të ndërtesës (neni 6). Pronari mund të bëjë çdo ndryshim në banesë që nuk cenon qëndrueshmërinë, integritetin strukturor, rrjetin inxhinierik dhe banesat e tjera (neni 40). Rregullorja e lejon me deklaratë vetëm përforcimin e strukturave mbajtëse, jo prishjen e tyre: punimet që ndryshojnë elementet konstruktive mbajtëse nuk hyjnë në listën e deklaratës paraprake (neni 7).

Si bashkohen dy apartamente ose si kthehet banesa në zyrë?

Bashkimi i dy banesave fqinje kërkon zakonisht hapjen e një muri ndarës. Nëse muri është jombajtës, punimi mund të bëhet pa procedurë urbanistike; nëse është mbajtës, ju duhen projekti konstruktiv dhe procedura që ju tregon bashkia. Bashkimi duhet pasqyruar edhe në kadastër: pyesni ASHK-në për procedurën dhe dokumentet e bashkimit të dy pasurive, që në certifikatë të dalë një njësi e vetme.

Ndryshimi i funksionit, për shembull nga banesë në zyrë, dyqan ose klinikë, nuk është punim i lirë. Ligji nr. 107/2014 parashikon gjobë 5 000 000 lekë për ndryshimin e aktivitetit, funksionit ose destinacionit pa lejen përkatëse nga autoriteti përgjegjës (neni 52, pika 1, shkronja c). Hapat e plotë për këtë rast i shpjegon artikulli për ndryshimin e destinacionit të apartamentit në zyrë ose dyqan. Ligji për bashkëpronësinë, nga ana tjetër, kërkon që tarifa e administrimit për njësitë që përdoren për qëllime tregtare të jetë më e lartë se për familjet (Ligji nr. 55/2025, neni 32). Si llogaritet tarifa e shpjegon artikulli për administratën e pallatit.

Çfarë gjobash ka dhe a mund të legalizohet?

Ligji nr. 107/2014 (neni 52) parashikon këto masa për punimet në kundërshtim me rregullat:

• Pa deklaratë paraprake, për punime që e kërkojnë: gjobë nga 50 000 deri në 150 000 lekë dhe vendim prishjeje. Në brezin bregdetar gjoba llogaritet sipas preventivit, jo më pak se 35 000 lekë për m², po ashtu me prishje.
• Pa leje ndërtimi: gjobë sa vlera e punimeve sipas preventivit, jo më pak se 35 000 lekë për m² kur ndërtimi bëhet për fitim, me konfiskim ose prishje në rastet më të rënda. Gjykata Kushtetuese (vendimi nr. 15, datë 22.6.2022) e shfuqizoi gjobën për punimet pa leje që bëhen për nevoja strehimi, por jo masat e tjera.
• Vazhdimi i punimeve pas pezullimit: prishje dhe gjobë nga 10 000 deri në 20 000 lekë.

Ankesat e fqinjëve shkojnë zakonisht te inspektorati i bashkisë. Si funksionon ky proces nga ana e atij që ankohet e shpjegon artikulli për ndërtimet pa leje pranë pronës suaj. Ligji për bashkëpronësinë ka edhe gjobat e veta: kush pengon riparimet e pjesëve të përbashkëta brenda banesës së tij, pas një afati për ndreqje, gjobitet nga 5 000 deri në 10 000 lekë (Ligji nr. 55/2025, neni 52).

Legalizimi sipas Ligjit nr. 20/2020 ka kushtet dhe afatet e veta dhe nuk është një rrugë e thjeshtë për çdo ndryshim të bërë pa deklaratë. Ndryshimet e fundit i kemi shpjeguar te artikulli për legalizimin. Rruga më e lirë mbetet deklarata para punimeve.

Kur e vlerësoni banesën për shitje, një ballkon i mbyllur me dokumente në rregull është avantazh, ndërsa një ndryshim pa deklaratë mund të ulë interesin e blerësve. Një ide të parë për vlerën ju jep vlerësimi falas online, ndërsa dosjen e dokumenteve mund ta përgatisni bashkë me një agjent për shitjen.

Pyetje të shpeshta