Kontrolli i apartamentit para blerjes: 30 pika, nga të çarat te borxhet e dritave dhe ujit

Kontrolli i apartamentit para blerjes ka tri pjesë: vetë apartamenti (të çarat, lagështia, uji, instalimi elektrik, dritaret dhe zhurma), pallati (ashensori, tarraca, parkimi dhe administrata) dhe borxhet që mund t'ju mbeten te OSHEE, te ujësjellësi, te bashkia dhe te administratori. Bëjeni para kaparit, në dy vizita, njëra ditën dhe tjetra në mbrëmje. Më poshtë janë 30 pikat e kontrollit dhe rregullat zyrtare që lidhen me to, të verifikuara më 10 tetor 2026.

Foto kryesore: RDNE Stock project / Pexels

Furnizimi mesatar me ujë në ditë në Shqipëri në 2025; në Tiranë 17 orë, në Durrës 10,9 (ERRU)

17,2 orë

Inspektimi periodik i ashensorit në një pallat banimi (VKM nr. 1056/2015)

12 muaj

Ndryshimi i titullarit të kontratës së energjisë në OSHEE, kur nuk ka borxh ose borxhi merret përsipër

300 lekë

Afati për të kundërshtuar të metat e pronës së blerë, nga dorëzimi (Kodi Civil, neni 756)

5 vjet

hyrja.al nuk e vlerëson gjendjen e pronave që publikohen as cilësinë e ndërtimit, ndaj këto kontrolle i bëni ju ose një specialist që e zgjidhni vetë. Dokumentet e pronësisë kontrollohen veçmas, në ASHK: shihni certifikatën e pronësisë online dhe dokumentet për blerjen e shtëpisë.

Si t'i dalloni të çarat që kërkojnë inxhinier?

Të çarat e holla në suva janë të zakonshme dhe shpesh vetëm estetike. Kujdes kërkojnë të çarat diagonale nga cepat e dyerve dhe të dritareve, ato në trarë ose kolona, dyert që ngecin dhe dyshemeja e pjerrët. Në këto raste, ose kur pallati është i vjetër, kërkoni para kaparit mendimin me shkrim të një inxhinieri strukturist të licencuar; më shumë te tërmeti dhe siguria e pallatit.

Foto: Marina Zasorina / Pexels

Pyesni edhe nëse janë hequr mure. Si rregull, muret mbajtëse nuk janë pjesë e njësisë suaj, edhe kur ndodhen brenda apartamentit, dhe asnjë ndryshim nuk duhet të cenojë qëndrueshmërinë e ndërtesës (Ligji nr. 55/2025 për bashkëpronësinë, nenet 5 dhe 40). Për ndryshimet e tjera, lexoni mbylljen e ballkonit dhe ndryshimet në apartament.

Ku fshihen lagështia dhe myku?

Lagështia shfaqet aty ku ajri qarkullon pak: në cepat e mureve të jashtme, pas dollapëve, nën dritare dhe në tavanin e banjës. Kërkoni njolla, flluska në bojë dhe pika të zeza, dhe merrni erë; bojë e freskët vetëm në një cep është arsye për të pyetur. Organizata Botërore e Shëndetësisë e lidh lagështinë dhe mykun në ambientet e brendshme me më shumë simptoma të frymëmarrjes, alergji dhe astmë.

Në katin e fundit pyesni kur është riparuar tarraca: ajo është pronë e përbashkët dhe mirëmbahet me paratë e të gjithë bashkëpronarëve (Ligji nr. 55/2025, nenet 6 dhe 38). Për një rrjedhje nga kati sipër përgjigjet pronari që e shkaktoi (neni 41); pyesni nëse është zgjidhur shkaku, jo vetëm njolla.

Si kontrollohen uji, kanalizimi dhe instalimi elektrik?

Hapni njëkohësisht rubinetin e kuzhinës dhe dushin për të parë presionin, tërhiqni ujin e tualetit dhe shikoni nëse shkarkimet ecin shpejt e pa erë, dhe kërkoni pika poshtë lavamanëve e rreth bojlerit. Pyesni sa orë në ditë vjen uji dhe nëse pallati ka depozitë e pompë. Sipas Raportit të Performancës 2025 të ERRU-së, entit rregullator të ujit, furnizimi mesatar ishte 17,2 orë në ditë: 24 orë vetëm në zonën e Lezhës, 10,9 në Durrës dhe 4 në Kamëz. Janë mesatare për gjithë zonën e shoqërisë, ndaj pyesni edhe fqinjët si është në pallat.

Në panelin elektrik kërkoni automatë për linjat e ndryshme dhe një çelës diferencial, që ndërpret rrymën kur ka rrjedhje. Shikoni nëse prizat kanë tokëzim, sepse në pallatet e vjetra mund të mungojë. Për një instalim të vjetër kërkoni preventiv nga një elektricist; kostot e punimeve janë te rinovimi i apartamentit në 2026.

Çfarë të shikoni te dritaret, drita dhe zhurma?

Hapni dhe mbyllni çdo dritare: avulli midis xhamave dopio tregon se xhami ka humbur hermetizimin, ndërsa gominat e plasaritura fusin ajër, zhurmë dhe lagështi. Faturat e energjisë të një dimri dhe të një vere tregojnë sa kushton ngrohja dhe freskimi; krahasimin e plotë e bën artikulli për shpenzimet mujore të apartamentit.

Kthehuni në mbrëmje, mundësisht në fundjavë, dhe dëgjoni me dritare të mbyllura e të hapura: rrugën, lokalet, ashensorin dhe pompat e pallatit. Si ndikojnë kati dhe orientimi në dritë, në çmim dhe në fatura e shpjegon artikulli për katin, orientimin dhe pamjen.

Çfarë të kontrolloni në pallat?

Tarraca, fasada, shkallët dhe ashensori janë pronë e përbashkët, dhe riparimet e tyre i paguani edhe ju sipas kuotës (Ligji nr. 55/2025, nenet 6, 38 dhe 39). Ngjituni deri në katin e fundit dhe shikoni bodrumin e fasadën: suvaja që bie dhe hekurat e ndryshkur të dukshëm janë arsye për të pyetur.

Ashensori

Në kabinë duhet të ketë një pllakë me ngarkesën, numrin e personave dhe datat e inspektimit periodik, të fundit dhe të radhës (VKM nr. 1056/2015, pika 3.2). Në një pallat banimi inspektimi bëhet nga një organ i miratuar një herë në 12 muaj dhe mirëmbajtja të paktën një herë në muaj (pikat 7.5 dhe 10.5). Për to kujdeset administratori (Ligji nr. 55/2025, neni 26), ndërsa mbikëqyrjen e bën Inspektorati Qendror i Mbikëqyrjes së Tregut, ish-ISHMT.

Parkimi

Nëse çmimi përfshin parkim ose garazh, kërkoni që të jetë i regjistruar në ASHK si pasuri më vete: Ligji nr. 55/2025 i rendit parkimet mes pjesëve të përbashkëta kur nuk janë caktuar për përdorim individual (neni 6). Më shumë te vendi i parkimit dhe garazhi.

Administrata dhe fqinjët

Pyesni sa paguhet administrata, çfarë mbulon dhe nëse ka fond rezervë. Tarifa llogaritet sipas shpenzimeve dhe kuotës së secilit, mënyrën e pagesës e cakton asambleja, dhe për çdo muaj vonesë shtohet një kamatë sa 30% e tarifës (Ligji nr. 55/2025, nenet 32 dhe 33). Kur tarifat nuk paguhen për të paktën 12 muaj, ose borxhi arrin 0,5% të vlerës së apartamentit, administratori mund të regjistrojë në ASHK, me vendim të kryesisë, një kufizim që e ndalon shitjen derisa borxhi të shlyhet (neni 34).

Punimet e mëdha, si një ashensor i ri, miratohen me të paktën 75% të kuotave (neni 39) dhe i paguani edhe ju; më shumë te administrata e pallatit. Pastaj flisni me një fqinj: në pesë minuta mësoni për rrjedhjet, zhurmat dhe ujin më shumë se në një orë me shitësin.

Si e kuptoni nëse ka borxhe për dritat, ujin dhe taksat?

Kërkojini shitësit vërtetime me shkrim për çdo detyrim, para kaparit ose të paktën para pagesës përfundimtare.

Energjia. Sipas rregullores së Entit Rregullator të Energjisë (ERE), titullari i kontratës përgjigjet për energjinë e konsumuar deri në ndërprerjen e kontratës (pika 6.6). Por OSHEE e ndryshon emrin e titullarit vetëm kur klienti nuk është debitor, ose kur dikush e merr përsipër borxhin me deklaratë noteriale; shërbimi kushton 300 lekë. Vërtetimin e debisë e kërkon titullari në portalin online të OSHEE-së; hapat pas blerjes janë te pas blerjes së shtëpisë: hapat e parë.

Uji dhe taksat. Në Tiranë fatura e ujit e familjeve përfshin edhe këstin mujor të taksës së ndërtesës dhe të tarifës së pastrimit, që Ujësjellës Kanalizime Tiranë i mbledh për Bashkinë (VKB nr. 158/2019, nenet 9, 12 dhe 42). Një faturë e papaguar mund të fshehë pra taksa të papaguara, ndërsa ASHK nuk e regjistron shitjen pa vërtetimin e bashkisë për taksat e pronës (Ligji nr. 9632/2006, neni 24). Për hipotekat, lexoni hipotekën mbi pronën.

Çfarë t'i pyesni shitësit?

Kërkoni përgjigjet me shkrim, qoftë edhe me mesazh:

1. Çfarë është rinovuar, kur dhe nga kush?
2. A ka pasur rrjedhje, lagështi ose dëme nga fqinjët, dhe si u zgjidhën?
3. Sa paguani në muaj për energjinë, ujin dhe administratën?
4. Çfarë mbetet në apartament: mobilie, pajisje, kondicionerë?
5. A është apartamenti me qira dhe deri kur?
6. A keni mosmarrëveshje me fqinjët, me administratorin ose në gjykatë?

Pyetja për qiranë ka peshë ligjore: një kontratë qiraje me datë të saktë para shitjes i kundrejtohet blerësit, i cili duhet ta respektojë (Kodi Civil, nenet 822 dhe 825). Përgjigjet e rëndësishme kthejini në klauzola të kontratës paraprake, dhe nëse defektet kërkojnë punime, krahasoni çmimin me vlerësimin falas të pronës para ofertës.

Çfarë ndodh me defektet që dalin pas blerjes?

Ditën e dorëzimit kontrollojeni apartamentin përsëri dhe shkruani në një procesverbal të nënshkruar nga të dyja palët gjendjen e tij dhe leximet e matësave, me foto. Për një apartament të blerë nga një pronar tjetër, e drejta për të kundërshtuar të metat parashkruhet pas pesë vjetëve nga dorëzimi (Kodi Civil, neni 756). Për një sipërfaqe më të vogël se në kontratë ka rregulla të veçanta, me afat dy vjet (nenet 752 deri 755): shihni sipërfaqen bruto dhe neto të apartamentit.

Nëse e merrni apartamentin nga ndërtuesi

Me kontratë sipërmarrjeje keni të drejtë ta kontrolloni apartamentin para dorëzimit, dhe nëse e merrni pa asnjë rezervë, vepra konsiderohet e pranuar (Kodi Civil, neni 863). Pasi e pranoni, garancia nuk vlen për të metat që i njihnit ose që ishin të dallueshme, përveç kur janë fshehur me keqbesim; të tjerat i njoftoni brenda 60 ditëve nga zbulimi, dhe padia parashkruhet pas dy vjetëve nga dorëzimi (neni 864). Për shembje ose defekte të rënda të ndërtimit, ndërtuesi përgjigjet dhjetë vjet nga përfundimi, nëse i denonconi brenda një viti nga zbulimi (neni 866). Lejen dhe certifikatën e përdorimit i kontrolloni sipas udhëzuesit si të blini apartament në ndërtim; të gjithë hapat janë te si të blini shtëpi në Shqipëri.

Pyetje të shpeshta