Kati, orientimi dhe pamja: si ndikojnë në çmimin e apartamentit dhe në fatura

Cili kat është më i mirë? Për shumicën e blerësve në Shqipëri, katet e mesme dhe të sipërme në një pallat me ashensor, me orientim nga jugu ose juglindja, japin ekuilibrin më të mirë: më shumë dritë, më pak zhurmë dhe lagështi, fatura më të ulëta në dimër dhe rishitje më të lehtë. Kati përdhe dhe kati i fundit nën tarracë kanë zakonisht më shumë rreziqe, ndërsa orientimi nga veriu ose vetëm nga perëndimi kushton më shumë në ngrohje ose ftohje. Çmimi i referencës i shtetit, nga ana tjetër, nuk e njeh katin, orientimin apo pamjen: këto i vendos tregu.

Orientimi që rregullorja e zhvillimit kërkon për ndërtesat

Jug ±40°

Minimumi për objektin nga 22 shtatori deri më 22 mars

3 orë diell

Pragu mujor i energjisë mbi të cilin i gjithë konsumi faturohet më shtrenjtë

700 kWh

Për katin, orientimin ose pamjen në tabelën e çmimeve të referencës

0 koeficientë

Cili kat është më i mirë për të blerë apartament?

Nuk ka një kat më të mirë për të gjithë, por ka një rregull praktik: sa më larg rrugës dhe tokës, aq më pak zhurmë, pluhur e lagështi, me kusht që pallati të ketë ashensor që funksionon dhe tarraca të jetë e izoluar mirë. Për një familje me fëmijë të vegjël ose me të moshuar, kati i parë ose i dytë mund të jetë zgjedhja e duhur, sidomos në pallatet pa ashensor.

Kati përdhe dhe katet e para

Lagështia nga themelet, zhurma e kalimtarëve dhe dritarja në nivel të trotuarit e bëjnë katin përdhe më pak të kërkuar, ndaj në negociatë ka më shumë hapësirë. Nëse oborri përpara është i juaji, kontrollojeni në certifikatën e pronësisë: sipas Ligjit nr. 55/2025, oborret e rrethuara janë pronë e përbashkët, përveç kur akti i pronësisë e cakton ndryshe.

Kati i fundit dhe tarraca

Kati i fundit merr dritën dhe pamjen më të mirë, por është i pari që vuan nga dielli i verës dhe nga një tarracë e papërkujdesur. Ligji nr. 55/2025, neni 6, e rendit tarracën, çatinë dhe ashensorët si pronë të përbashkët të të gjithë pallatit. Pra, një tarracë që shitësi e quan “të apartamentit” është e juaja vetëm nëse kjo shkruhet në certifikatë ose në aktin e bashkëpronësisë. Riparimi i saj i takon asamblesë, por lagështinë në tavan e ndien vetëm kati i fundit.

Ashensori: pse e ndryshon vlerën e kateve të sipërme

Në një pallat pa ashensor, kati i katërt ose i pestë humbet nga vlera, sepse familjet me fëmijë dhe të moshuarit e shmangin. Sipas Ligjit nr. 55/2025, paketa e administrimit përfshin detyrimisht mirëmbajtjen e ashensorëve, dhe administratori duhet ta regjistrojë ashensorin pranë strukturave të mbikëqyrjes së tregut kur kjo nuk është bërë. Si paguhet administrata e shpjegon artikulli për administratën e pallatit.

Orientimi i apartamentit: jug, veri, lindje apo perëndim?

Orientimi më i mirë në Shqipëri është nga jugu, ose nga juglindja dhe jugperëndimi. Edhe rregullorja kombëtare e zhvillimit (VKM nr. 408/2015, neni 33) kërkon që orientimi i ndërtesave të bëhet drejt jugut, brenda 40 gradëve, dhe që objekti të ketë të paktën 3 orë diell nga 22 shtatori deri më 22 mars. Në dimër dielli qëndron ulët në jug dhe hyn thellë në dhoma, ndërsa në verë qëndron lart dhe ballkoni e mban jashtë.

Mos u mjaftoni me fjalën “me diell” në njoftim: me busullën e telefonit shikoni nga cila anë janë ndenja dhe dhomat e gjumit. Ndenja nga jugu dhe dhomat e gjumit nga lindja janë shpesh kombinimi më i rehatshëm.

Apartamenti në kënd

Apartamenti në kënd ka dritare në dy anë, pra më shumë dritë dhe ajrim të tërthortë, që ul lagështinë. Por ka më shumë mur të jashtëm dhe humbet më shumë nxehtësi kur fasada nuk është e izoluar: në pallatet e vjetra, kontrolloni cepat e dhomave për myk.

Si ndikojnë kati dhe orientimi në fatura?

Ndikimi më i madh është te ngrohja dhe ftohja. Një apartament nga veriu ose në katin e fundit pa izolim ka nevojë për më shumë energji, dhe në Shqipëri kjo shpesh do të thotë kondicioner me energji elektrike. Për familjet, ERE ka miratuar për vitin 2026 çmimin 8,5 lekë/kWh pa TVSH deri në 700 kWh në muaj; nëse kalohet ky prag, i gjithë konsumi i muajit faturohet 9,5 lekë/kWh. Pra, kalimi i pragut në janar shtrenjton gjithë faturën, jo vetëm pjesën shtesë.

Për ta krahasuar banesën objektivisht, kërkoni certifikatën e performancës së energjisë: dokumentin që e klasifikon banesën sipas energjisë që i duhet për ngrohje, ftohje dhe ujë të ngrohtë. Ligji nr. 37/2025 e kërkon për banesat që shiten ose jepen me qira, por detyrimi zbatohet vetëm pasi të miratohet skema e librezave të rinovimit, ndaj shumë banesa nuk e kanë ende. Kur duhet dhe si merret e shpjegon certifikata e performancës energjetike. Nëse certifikata mungon, kërkoni faturat e energjisë të një dimri dhe të një vere. Kostot sipas mënyrës së ngrohjes i gjeni te ngrohja e shtëpisë në dimër, ndërsa gjithë shpenzimet e muajit te shpenzimet mujore të apartamentit.

Pamja: sa vlen dhe sa mund të zgjasë?

Pamja nga liqeni, parku, mali ose deti rrit vlerën vetëm nëse do të mbetet. Rregullorja e zhvillimit (VKM nr. 408/2015, neni 34) e mat distancën minimale ndërmjet dy ndërtesave me numrin e kateve të të dyja plus 2 metra, por jep edhe përjashtime, dhe në zonat në konsolidim urban distanca mund të jetë 10 metra pavarësisht kateve. Kjo do të thotë që trualli bosh përballë mund të bëhet pallat.

Foto: Ali Abbas Kadhim / Unsplash

Para se të paguani më shumë për pamjen, pyesni në bashki nëse ka leje ndërtimi për parcelat përballë dhe shihni planin e zonës. Në Durrës apo Vlorë, pamja nga deti ndikon edhe te qiraja ditore, por vlen vetëm aq sa e mbrojnë rregullat e zonës. Kur krahasoni apartamentet me pamje deti në shitje, pyesni të njëjtën gjë për çdo njoftim.

Zhurma, lagështia dhe siguria sipas katit

• Zhurma. Katet e para përballë rrugëve kryesore dëgjojnë më shumë trafik, ndërsa katet sipër lokaleve dëgjojnë muzikë dhe ventilatorë.
• Lagështia. Kati përdhe dhe apartamentet nga veriu janë më të rrezikuarit. Shikoni cepat e tavanit, pjesën pas dollapëve dhe pragjet e dritareve.
• Uji. Në katet e sipërme, presioni i ujit varet nga pompa dhe depozita e pallatit. Hapni rubinetin dhe dushin gjatë vizitës.
• Siguria. Kati përdhe dhe i pari kanë më shumë nevojë për grila ose kangjella. Për sigurinë e strukturës, shihni artikullin për tërmetin dhe sigurinë e pallatit.

Çfarë merr parasysh çmimi i referencës dhe vlerësuesi?

Çmimi i referencës është vlera në lekë për m² që shteti përdor si kufi të poshtëm për tatimin dhe tarifat kur një banesë shitet, dhe ai nuk ndryshon sipas katit, orientimit apo pamjes. Aneksi 1 i VKM nr. 132/2018, i zëvendësuar me VKM nr. 457/2023, jep një vlerë në lekë për m² për çdo qytet dhe, në Tiranë, për secilën nga 32 zonat. Në tekstin e anekseve nuk ka koeficient për katin, orientimin apo pamjen. Rregulli i vetëm që lidhet me ndërtesën është se, për ndërtimet e reja të regjistruara me leje përdorimi në ASHK, çmimi “indeksohet me koeficientin 0.2 herë më i lartë” për 5 vitet e para (Aneksi 2, shkronja dh).

Kur shitni, si vlerë në shitje për tatimin merret më e larta ndërmjet çmimit në kontratë dhe çmimit të referencës (Ligji nr. 29/2023, neni 17). Pra, një apartament në katin përdhe dhe një në katin e tetë në të njëjtën zonë kanë të njëjtin kufi të poshtëm tatimor për m², edhe pse në treg shiten me çmime të ndryshme. Si e gjeni vlerën për zonën tuaj e shpjegon artikulli për çmimin e referencës.

Vlerësuesit e bankave dhe blerësit, ndryshe nga tabela e shtetit, krahasojnë banesa të ngjashme, dhe kati, orientimi, pamja dhe ashensori janë ndër dallimet e para që shohin. Nuk gjetëm një statistikë zyrtare që e mat diferencën e çmimit sipas katit në Shqipëri, ndaj nuk japim një përqindje fikse. Për një ide të çmimit të banesës suaj, përdorni vlerësimin falas të pronës dhe krahasojeni me çmimet e apartamenteve në Tiranë.

Lista e kontrollit gjatë vizitës

Lista e plotë e kontrolleve teknike është te kontrolli i apartamentit para blerjes. Kur të keni zgjedhur katin dhe orientimin, filtroni apartamentet në shitje sipas zonës dhe buxhetit.