Apartament apo shtëpi private: kostot, siguria dhe rishitja

Apartament apo shtëpi private? Nëse kërkoni një banesë në qytet, afër punës dhe shkollave, me më pak punë mirëmbajtjeje dhe më të lehtë për ta rishitur, apartamenti është zakonisht zgjedhja më e sigurt. Shtëpia private ia vlen kur hapësira, oborri, privatësia dhe toka janë përparësi për familjen tuaj dhe kur dokumentet e saj, sidomos leja, legalizimi dhe trualli, janë të rregullta. Më poshtë i krahasojmë të dyja pikë për pikë, me të dhëna nga Censusi 2023 dhe rregullat ligjore të kontrolluara më 10 tetor 2026.

E banesave në Shqipëri janë shtëpi individuale (Censusi 2023)

47,0%

E banesave janë në pallate

39,9%

Pjesa e banesave në pallate në qarkun e Tiranës

57,6%

Taksa vjetore e ndërtesës së banimit, njësoj për të dyja

0,05%

Apartament apo shtëpi private: krahasimi i shpejtë

Dallimi kryesor është ky: në apartament blini një njësi dhe një pjesë të pandashme të ndërtesës, në shtëpi blini të gjithë ndërtesën dhe, zakonisht, truallin dhe oborrin. Kjo ndryshon kostot, përgjegjësitë dhe mënyrën si e rishisni pronën.

Si jetojnë shqiptarët: shtëpi apo pallat?

Në nivel kombëtar, shtëpitë janë ende shumica. Censusi i Popullsisë dhe Banesave 2023 numëroi 1 082 529 banesa të zakonshme: 47,0% shtëpi individuale, 8,1% shtëpi pjesërisht të veçuara, 5,0% shtëpi në rend tarracor dhe 39,9% banesa në pallate. Në qarkun e Tiranës raporti përmbyset: 57,6% e banesave janë në pallate dhe vetëm 27,8% shtëpi individuale.

Foto: Lucas Pezeta / Pexels

Si i llogaritëm

Përdorëm tabelën 32 të botimit kombëtar dhe tabelën 1.30 të botimeve për qarqet, ku INSTAT i ndan banesat sipas llojit të ndërtesës dhe numrit të banesave në të. Shtëpitë pjesërisht të veçuara dhe ato në rend tarracor i bashkuam në një kolonë. Përqindjet janë llogaritja jonë, të rrumbullakosura në një shifër pas presjes.

Një e dhënë tjetër e censusit lidhet me rishitjen: 39,4% e banesave në pallate ishin të pabanuara, kundrejt 29,2% të shtëpive individuale. Shumë apartamente pranë detit janë shtëpi pushimi, ndërsa shumë shtëpi në fshatra mbeten bosh pas emigrimit. Si të blini hap pas hapi e shpjegon udhëzuesi për blerjen e shtëpisë.

Sa kushton: çmimi, toka dhe kostot e blerjes

Te çmimi, shtëpia dhe apartamenti nuk krahasohen vetëm me metrin katror. Në shtëpi paguani edhe truallin dhe oborrin, ndaj krahasoni çmimin e plotë me sipërfaqen e ndërtesës dhe me sipërfaqen e truallit veç e veç, siç shënohen në certifikatën e pronësisë. Indekset e publikuara të çmimeve në Tiranë, si ai i Keydata që përdorim te zonat e qytetit, matin apartamentet, ndaj për shtëpitë krahasimi më i mirë janë shitjet në të njëjtën lagje. Ofertat aktuale i krahasoni te shtëpitë private dhe vilat në shitje dhe te apartamentet në shitje në Tiranë. Një vlerë orientuese për pronën që po shihni ju jep vlerësimi falas i pronës.

Kostot zyrtare të blerjes ndjekin të njëjtat rregulla: tarifa e noterit llogaritet sipas vlerës në kontratë dhe regjistrimi në ASHK ka të njëjtat tarifa. Për një çmim të caktuar i shihni me kalkulatorin:

Nëse planifikoni të ndërtoni vetë shtëpinë mbi një truall, shtohet taksa e ndikimit në infrastrukturë, që bashkia e mbledh nga ndërtimet e reja për rrugët dhe rrjetet e zonës: për ndërtimet individuale për përdorim vetjak, ligji lejon 1 deri 3% të vlerës së investimit, në Tiranë 2 deri 4%, dhe nivelin e saktë e cakton këshilli bashkiak (Ligji nr. 9632/2006, neni 27). Hapat i gjeni te leja e ndërtimit për shtëpi private, ndërsa çfarë të kontrolloni te trualli, te blerja e truallit për ndërtim.

Cila kushton më shumë për t'u mbajtur?

Në apartament, mirëmbajtja e pjesëve të përbashkëta ndahet: çatia, themelet, muret kryesore, shkallët dhe instalimet deri në degëzim janë në bashkëpronësi të detyrueshme (Kodi Civil, neni 209), dhe secili kontribuon sipas pjesës që ka (neni 210). Kuota mujore, që ligji e quan tarifë administrimi, paguhet edhe kur nuk banoni aty ose e keni dhënë me qira (Ligji nr. 55/2025, neni 38; Kodi Civil, neni 210), dhe për vonesat ligji i ri parashikon kamatë 30% të tarifës për çdo muaj. Si funksionon, te administrata e pallatit.

Në shtëpi private nuk ka kuotë pallati, por çdo riparim është i juaji: çatia, hidroizolimi, fasada, gardhi, oborri, pusi ose depozita e ujit. Këto shpenzime nuk vijnë çdo muaj, por kur vijnë janë të mëdha, ndaj mbani mënjanë një fond vjetor.

Taksat dhe ngrohja

Taksa e ndërtesës është 0,05% e vlerës për çdo ndërtesë banimi (Ligji nr. 9632/2006, neni 22/2). Për shtëpinë me oborr ligji parashikon edhe taksën mbi truallin, që llogaritet në lekë për metër katror toke dhe që e cakton bashkia (neni 23/1). Te ngrohja, një shtëpi ka çati, dysheme mbi tokë dhe katër fasada të jashtme, ndaj humbet më shumë nxehtësi se një apartament në mes të pallatit. Krahasimin e mënyrave të ngrohjes e bëjmë te ngrohja e shtëpisë në dimër.

Siguria, privatësia dhe hapësira

Shtëpia fiton te privatësia dhe hapësira: oborri, parkimi brenda pronës, mundësia për të shtuar një kat me leje dhe asnjë fqinj mbi kokë. Apartamenti fiton te jeta e përditshme në qytet: hyrja e përbashkët, fqinjët që janë afër dhe, shpesh, ashensori dhe parkimi nën tokë.

Te siguria nga tërmeti, dallimi nuk është te lloji, por te projekti, materialet dhe mënyra si është ndërtuar. Një shtëpi e ndërtuar pa projekt ose me shtesa pa leje mund të jetë më e rrezikshme se një pallat i ri me certifikatë përdorimi, dhe anasjelltas. Çfarë të kërkoni për një pallat e shpjegon siguria e pallatit nga tërmeti; për një shtëpi kërkoni projektin dhe lejen e çdo kati.

Lejet dhe legalizimi: rreziku më i madh te shtëpitë

Rreziku ligjor te shtëpitë private është zakonisht më i madh, sepse shumë prej tyre janë ndërtuar ose zgjeruar pa leje dhe janë legalizuar më vonë, ose ende presin. Para kaparit kontrolloni që certifikata e pronësisë të tregojë si ndërtesën ashtu edhe truallin në emrin e shitësit, me sipërfaqet që përputhen me atë që shihni në terren.

Për shtëpitë e ndërtuara para vitit 1991 pa titull pronësie, VKM nr. 698/2026 lehtëson procedurat dhe kufizon truallin funksional në 300 m²; e kemi shpjeguar te banesat pa titull pronësie. Për ndryshimet e propozuara në legalizim, sidomos për banesat mbi truall të dikujt tjetër, lexoni artikullin për legalizimin.

Te apartamentet, kontrolli kryesor është leja e pallatit, certifikata e përdorimit dhe regjistrimi i njësisë në ASHK; listën e plotë e keni te udhëzuesi për blerjen. Certifikata e përdorimit është dokumenti që lëshon bashkia pasi ndërtesa përfundon sipas lejes, dhe që vërteton se mund të banohet. Nëse po zgjidhni mes një pallati të ri dhe një të vjetri, lexoni apartament i ri apo në pallat të vjetër.

Cilën e rishisni më lehtë?

Apartamenti në qytet rishitet zakonisht më shpejt, sepse ka më shumë blerës, krahasohet lehtë me shitje të ngjashme dhe bankat e pranojnë më lehtë si garanci kur dokumentet janë të rregullta. Sipas Bankës së Shqipërisë, të raportuar nga Monitor më 23 shtator 2026, koha mesatare e shitjes së një banese në gjashtëmujorin e parë 2026 ishte 9,9 muaj në nivel vendi dhe 9,7 muaj në Tiranë.

Shtëpia private ka një treg më të ngushtë: blerësi duhet të dojë pikërisht atë zonë, atë oborr dhe atë madhësi. Por ajo ka një avantazh që apartamenti nuk e ka: truallin. Në zonat ku lejohet ndërtim më i lartë, trualli mund të vlejë më shumë se vetë shtëpia. Në apartament, edhe trualli nën pallat është i përbashkët dhe i pandashëm (Kodi Civil, nenet 209 dhe 211).

Ku dhe për kë: vendndodhja dhe familja

Vendndodhja shpesh vendos në vend të llojit. Në qendër të Tiranës shtëpitë private janë të pakta dhe të shtrenjta, ndaj shumica e familjeve zgjedhin apartament. Në periferi, si Sauku, Linza ose Dajti, gjeni shtëpi me oborr, por me më shumë kohë në makinë; zonën e përshkruajmë te Sauku dhe Kodra e Diellit. Në Shkodër dhe Korçë, ku shtëpitë individuale janë shumica e banesave, një shtëpi në qytet është zgjedhje e zakonshme dhe tregu i saj më i gjerë.

• Çift i ri ose një person që punon në qendër: apartament, me më pak mirëmbajtje dhe rishitje më të lehtë.
• Familje me fëmijë që kërkon hapësirë: shtëpi në periferi, nëse kohën e udhëtimit dhe shkollat i keni llogaritur.
• Prindër të moshuar: apartament me ashensor ose shtëpi njëkatëshe, pa shumë shkallë.
• Emigrant që e përdor disa javë në vit: apartament, sepse kuota e pallatit mban pjesët e përbashkëta ndërsa jeni larg.