Apartament i ri apo në pallat të vjetër: çmimi, rinovimi dhe rreziqet
Apartament i ri apo i vjetër? Pallati i vjetër kushton më pak për m² dhe zakonisht ka titull, por kërkon rinovim dhe kontroll strukture. I riu kushton më shumë, ka ashensor dhe izolim, por titullin e merrni pas certifikatës së përdorimit.
Nga Ekipi i hyrja.alSi shkruajmë11 min lexim
Apartamenti në pallat të vjetër kushton zakonisht më pak për m² dhe, në shumicën e rasteve, ka që tani certifikatë pronësie në ASHK, por shpesh kërkon rinovim, rrallë ka ashensor ose parkim dhe duhet kontrolluar mirë struktura. Apartamenti i ri kushton më shumë, ka standarde më të mira izolimi dhe zakonisht ashensor, por titullin e merrni vetëm pasi pallati merr certifikatën e përdorimit. Zgjedhja e mirë varet nga viti i ndërtimit, gjendja e pallatit dhe sa para ju mbeten për rinovim, jo vetëm nga çmimi i shpallur.
Foto kryesore: Mehmet Turgut Kirkgoz / Pexels
- Banesa të zakonshme të banuara në Shqipëri, Census 2023
- 726 325
- Prej tyre të ndërtuara para vitit 2001
- 63,6%
- Të ndërtuara nga viti 2011 e më vonë
- 12,3%
- Zbritja e çmimit të referencës për vjetërsinë, deri në 30%
- 1% në vit
Sa më lirë është një apartament në pallat të vjetër?
Nuk ka një statistikë zyrtare që ndan çmimet e banesave të reja nga ato të vjetra. Treguesit që publikohen, si indeksi Keydata për Tiranën, përziejnë rishitjet me ndërtimet e reja: në tremujorin e dytë të 2026 mesatarja e qytetit ishte 2 116 €/m², me ndryshime të mëdha nga një zonë te tjetra, siç e tregon harta e çmimeve sipas zonave në Tiranë.
Një udhëzues tregu i një portali pronash, i publikuar në 2026, e vlerëson diferencën rreth 20 deri 40% për ndërtimet pas vitit 2015 kundrejt pallateve më të vjetra në të njëjtën zonë. Kjo është një vlerësim tregu, jo një e dhënë zyrtare, por përputhet me atë që shihet në njoftime: lagjja përcakton nivelin e çmimit, ndërsa viti i ndërtimit, ashensori dhe parkimi e ngrenë ose e ulin brenda atij niveli.
Ka edhe një arsye ligjore pse vjetërsia ka rëndësi. Kur llogaritet tatimi i shitjes, ASHK e zbret çmimin e referencës me 1% për çdo vit të plotë nga data kur prona mori titullin për herë të parë, por jo më shumë se 30% (Udhëzimi i përbashkët nr. 34/2023). Për apartamentet e privatizuara me Ligjin nr. 7652/1992, në shitjen e parë çmimi i referencës është 50% e çmimit të zonës. Më shumë për këtë gjeni te çmimi i referencës për pronat.
Shembull: 75 m² në të njëjtën lagje
Supozoni dy apartamente 75 m² në të njëjtën lagje: një në pallat të viteve 1980 me 1 500 €/m² dhe një i ri me 2 000 €/m². Shifrat janë ilustruese.
| Çmimi për m² | 1 500 € | 2 000 € |
|---|---|---|
| Çmimi i apartamentit | 112 500 € | 150 000 € |
| Rinovim i brendshëm (175 deri 300 €/m²) | 13 125 deri 22 500 € | Zakonisht nuk duhet |
| Gjithsej para hyrjes | 125 625 deri 135 000 € | 150 000 € plus mobilimi |
| Ashensor dhe parkim | Shpesh jo | Zakonisht po, parkimi shpesh me pagesë më vete |
| Certifikata e pronësisë | Zakonisht ekziston | Pas certifikatës së përdorimit të pallatit |
Pra, edhe pas rinovimit, apartamenti i vjetër mund të dalë 15 000 deri 25 000 € më lirë. Diferenca zhduket shpejt nëse pallati ka probleme strukturore, lagështi ose çati që rrjedh. Kostot e plota të punimeve sipas zërave i gjeni te kostoja e rinovimit të apartamentit në 2026.
- Noteri (0,3%)
- 338 €
- ASHK – regjistrimi i kontratës
- 55 €
- Certifikata e pronësisë + depozitimi
- 77 €
- Kostot e blerësit
- 470 €
- Çmimi + kostot
- 112 970 €
Si ndryshojnë pallatet sipas periudhës së ndërtimit?
Viti i ndërtimit tregon me çfarë rregullash u projektua pallati dhe çfarë mund të prisni brenda. Në Shqipëri janë zbatuar me radhë kodet sizmike KTP-63, KTP 2-78 dhe KTP-N.2-89. Sipas raportit të misionit britanik EEFIT pas tërmetit të 26 nëntorit 2019, KTP-N.2-89 ishte ende kodi zyrtar i projektimit sizmik, ndërsa Eurokodi 8 përdorej nga shumë inxhinierë si referencë, pa qenë ende kod kombëtar.
| Struktura e zakonshme | Tulla mbajtëse ose panele të parafabrikuara, zakonisht deri në 5 ose 6 kate | Skelet betonarme, shpesh me kate ose shtesa të mëvonshme | Skelet betonarme ose sistem i dyfishtë, edhe pallate të larta |
|---|---|---|---|
| Kodi sizmik | KTP 2-78 ose më i vjetër, KTP-N.2-89 nga 1989 | KTP-N.2-89, zbatim i dobët në vitet 1990 | KTP-N.2-89, shpesh me elemente të Eurokodit 8 |
| Izolimi termik | Zakonisht pa izolim | I pakët ose i pjesshëm | Zakonisht fasadë me izolim dhe dritare me xham dyfish |
| Ashensori | Rrallë | Në pallatet më të larta | Zakonisht po |
| Parkimi | Në rrugë | Rrallë nëntokë | Shpesh garazh nëntokë, i shitur veç |
| Titulli | Zakonisht i regjistruar | Kontrolloni për shtesa pa leje | Pas certifikatës së përdorimit |
Tabela tregon tendencat, jo rregullin për çdo pallat. I njëjti raport vëren se pas vitit 1990, sidomos deri në 2000, për shkak të zbatimit të dobët të ligjit u ndërtuan shumë objekte pa leje, ndërsa ndërhyrjet e paligjshme në pallatet ekzistuese, si hapjet në muret mbajtëse dhe katet e shtuara, ishin të përhapura. Tërmeti i 2019, me magnitudë Mw 6,4, shkaktoi 51 viktima, nga të cilat 47 nga shembja e 9 ndërtesave, mes tyre edhe një pallat gjashtëkatësh në Durrës i ndërtuar në 1996 (EEFIT). Pra, "i viteve 1990" nuk do të thotë domosdoshmërisht më i sigurt se "i viteve 1970".
Si ta kontrolloni strukturën para se të blini e shpjegon artikulli tërmeti dhe siguria e pallatit.
Sa të vjetra janë banesat në Shqipëri?
Shumica e banesave ku jetojnë shqiptarët janë ndërtuar para vitit 2001. Sipas Censusit 2023 të INSTAT, nga 726 325 banesa të zakonshme të banuara, 26,1% u ndërtuan para vitit 1981 dhe 37,5% nga 1981 deri në 2000. Në qarkun e Tiranës fondi është më i ri: 17,7% para 1981 dhe 16,6% nga 2011 e më vonë.
| Kategoria | Shqipëria | Qarku i Tiranës |
|---|---|---|
| Para 1981 | 26,1% | 17,7% |
| 1981 deri 2000 | 37,5% | 33,3% |
| 2001 deri 2010 | 24% | 32,4% |
| 2011 deri 2015 | 6,9% | 8,7% |
| 2016 e më vonë | 5,5% | 7,8% |
Për blerësin kjo do të thotë se oferta e apartamenteve të vjetra është e madhe, sidomos jashtë Tiranës, dhe se shumë pallate po i afrohen moshës kur duhen riparime të mëdha: çati, kolona uji, kanalizime dhe fasadë.
Cilat janë rreziqet e një pallati të vjetër?
Rreziqet kryesore janë struktura, instalimet dhe ndryshimet e paligjshme që kanë bërë banorët ndër vite. Shumica mund të zbulohen para blerjes, nëse dini ku të shikoni:
- Muret mbajtëse të prera. Në pallatet me tulla, hapjet e reja për kuzhinë ose sallon dobësojnë strukturën.
- Katet ose shtesat pa leje. Një kat i shtuar mbi çati ose një ballkon i zgjeruar mund të mos jetë i regjistruar dhe rëndon mbi pallatin.
- Instalimet e vjetra. Tubat e hekurit dhe rrjeti elektrik i dikurshëm zakonisht duhen ndërruar komplet.
- Lagështia dhe çatia. Në katin e fundit dhe në katin përdhe, kontrolloni tavanin dhe cepat e mureve.
- Administrimi i pallatit. Pyesni nëse ka administrator, sa paguhet dhe a ka para për riparimet e përbashkëta. Rregullat i gjeni te administrata e pallatit.
Një listë të plotë për vizitën e gjeni te kontrolli i apartamentit para blerjes.
Cilat janë rreziqet e një apartamenti të ri?
Te ndërtimi i ri rreziku kryesor nuk është struktura, por letrat dhe afatet. Sipas Ligjit nr. 107/2014 (neni 42), në fund të punimeve autoriteti lëshon certifikatën e përdorimit, dhe vetëm mbi bazën e saj ndërtimi regjistrohet në regjistrin e pasurive. Deri atëherë ju keni një kontratë me ndërtuesin, jo një certifikatë pronësie.
Foto: SHOX ART / Pexels
Kontrolloni lejen e ndërtimit dhe numrin e kateve të lejuara, afatin e dorëzimit dhe penalitetin për vonesë në kontratë, si dhe kur pritet certifikata e përdorimit. Hapat i shpjegon udhëzuesi si të blini apartament në ndërtim, ndërsa çfarë tregojnë lejet e fundit të INSTAT e gjeni te më shumë leje ndërtimi, më pak vlerë.
Edhe kostot mujore janë më të larta në pallatet e reja: ashensori, roja, pastrimi dhe gjelbërimi paguhen nga banorët. Nga ana tjetër, fasada e izoluar ul faturën e ngrohjes dhe të ftohjes.
Po certifikata e energjisë?
Ligji nr. 37/2025 "Për performancën energjetike të ndërtesave", që zëvendësoi Ligjin nr. 116/2016, e kërkon certifikatën e performancës energjetike për banesat që shiten ose jepen me qira, por ky detyrim zbatohet vetëm pasi Këshilli i Ministrave të miratojë skemën e librezave të rinovimit (neni 16, pika 4), gjë që deri më 20 tetor 2026 nuk kishte ndodhur. Prandaj shumica e banesave në shitje nuk e kanë ende këtë certifikatë.
Kërkojeni këtë certifikatë si te ndërtimi i ri, ashtu edhe te pallati i vjetër. Nëse nuk ekziston, të paktën kërkoni faturat e energjisë të dimrit dhe të verës nga pronari.
Kur mund të regjistrohet në ASHK një apartament në pallat të ri?
Si të vendosni: listë kontrolli
Para se të bëni ofertë, mund ta krahasoni çmimin me vlerësimin falas të pronës për të njëjtën zonë dhe sipërfaqe.
Pyetje të shpeshta
Burimet
- Ligji nr. 107/2014 "Për planifikimin dhe zhvillimin e territorit", neni 42 (teksti i përditësuar) ·
- Ligji nr. 37/2025 "Për performancën energjetike të ndërtesave", teksti i botuar nga Kuvendi ·
- Udhëzimi i përbashkët nr. 34, datë 29.12.2023, për tatimin nga tjetërsimi i pasurive të paluajtshme, pika 2.1 (PDF) ·
- INSTAT: Censusi 2023, banesat e zakonshme të banuara sipas vitit të ndërtimit ·
- EEFIT: raporti i misionit pas tërmetit Mw 6,4 të 26 nëntorit 2019 (qershor 2020) ·
- Shekulli: çmimet mesatare të apartamenteve në 32 zonat kadastrale të Tiranës, Keydata (4 gusht 2026) ·
- Homezone: sa kushton një apartament në Tiranë në 2026, diferenca ndërtim i ri kundrejt pallateve të vjetra ·
Lexoni më shumë
Shpërndaje artikullin
Artikujt e rinj në email
Udhëzues për blerjen, qiranë dhe tregun e pronave në Shqipëri, drejt e në email-in tënd.
Një email kur publikojmë një artikull të ri. Mund të çregjistrohesh kurdo. Privatësia
Komentet
Hyr në llogari për të marrë pjesë në bisedë.
Ende pa komente. Bëhu i pari që ndan mendimin tënd.
