Tatimi kur shitni pronën: 15% e fitimit

Burimet: Ligji 29/2023 · Udhëzimi 34/2023 · Ligji 85/2025 · Udhëzimi 5/2026

Tatimi = 15% × (vlera në shitje − vlera në blerje)

Nëse diferenca del negative, fitimi konsiderohet zero dhe nuk paguani tatim (neni 17). Ligji nuk lejon që nga të ardhurat nga investimi të zbriten kosto, përveç kur parashikohet ndryshe (neni 24), ndaj komisioni i agjencisë, noteri ose rinovimi nuk zbriten nga fitimi.

Vlera në shitje: kontrata ose çmimi i referencës

Si vlerë në shitje merret më e larta ndërmjet çmimit në kontratë dhe çmimit të referencës (neni 17). ASHK e krahason çmimin për m² në kontratë me çmimin e referencës së zonës ose të qytetit, të zbritur me 1% për çdo vit të plotë nga data kur u fitua titulli i pronësisë për herë të parë, por jo më shumë se 30% (Udhëzimi nr. 34/2023, pika 2.1).

Çmimet e referencës sipas qytetit dhe zonës

Vlera në blerje

Vlera në blerje është vlera e aktit të fundit të regjistruar për pronën mbi të cilin është llogaritur tatimi: një kontratë blerjeje, shkëmbim, trashëgimi, dhuratë, heqje dorë ose rivlerësim (pika 3.1). Kjo vlerë u vihet në dispozicion noterëve kur kërkohet kalimi i pronës.

• E blerë në euro ose në dollarë

  Vlera në blerje kthehet në lekë me kursin e ditës kur u bë blerja (pika 3.3). Ruani kontratën dhe mandatet e pagesës.

• Pa vlerë të regjistruar

  Për ndërtesat pa vlerë blerjeje, përfshirë banesat e privatizuara me Ligjin nr. 7652/1992, merret kostoja e shfrytëzimit për m² e Entit Kombëtar të Banesave (EKB) në vitin e regjistrimit (pika 3.2).

• E trashëguar

  Merret vlera e regjistruar në akte noteriale ose në një rivlerësim; kur nuk ka, kostoja EKB e vitit kur u regjistrua dëshmia e trashëgimisë (pika 4.3).

Burimet: Ligji 29/2023 · Udhëzimi 34/2023 · VKM 457/2023

1. 1

   Shkruani në kontratën paraprake kush paguan çfarë. Sipas ligjit, tatimin e paguan shitësi.

2. 2

   Noteri përgatit kontratën e shitjes. Vlera në blerje e regjistruar në ASHK u vihet në dispozicion noterëve kur kërkohet kalimi i pronës.

3. 3

   Shitësi person fizik paguan tatimin 15% para se prona të regjistrohet në emrin e blerësit. ASHK nuk e regjistron kalimin derisa të konfirmohet pagesa (neni 17).

4. 4

   Në një shitje me rezervë të pronësisë, me këste, tatimi paguhet kur paguhet kësti i fundit, përveç kur palët kërkojnë kalimin e pronësisë që në nënshkrim.

5. 5

   Nëse fitimi është mbi 1,200,000 lekë, deklarojeni këtë të ardhur dhe tatimin e paguar edhe në deklaratën vjetore të të ardhurave.

Në dhurim, trashëgimi ose heqje dorë, tatimin e paguan ai që përfiton pronën (Udhëzimi nr. 34/2023, kreu III).

Faqja e kostove shpjegon ndarjen e zakonshme ndërmjet blerësit dhe shitësit. Kush paguan çfarë në një shitje

Burimet: Ligji 29/2023 · Udhëzimi 34/2023 · Administrata tatimore

• Kur nuk ka fitim

  Nëse vlera në shitje nuk e kalon vlerën në blerje, tatimi është zero. Vlera në shitje nuk merret kurrë më e ulët se vlera e referencës.

• Dhurim ose trashëgimi brenda familjes

  Janë të përjashtuara dhurimet dhe trashëgimia ndërmjet trashëgimtarëve ligjorë të radhës së parë dhe të dytë (sipas Kodit Civil, fëmijët, bashkëshorti dhe prindërit), si dhe ndërmjet vëllezërve e motrave (Ligji nr. 29/2023, neni 60; Udhëzimi nr. 34/2023, pika 4.2).

• Dhurime dhe trashëgimi të tjera deri në 5,000,000 lekë

  Për pasuritë e paluajtshme, ato janë të përjashtuara deri në këtë shumë për tatimpagues. Kur vlera e kalon, tatimi llogaritet si për një shitje dhe e paguan ai që e merr pronën.

• Shkëmbimi i truallit me apartamente

  Kur jepni truallin te ndërtuesi në këmbim të sipërfaqeve të ndërtimit, në momentin e shkëmbimit nuk lind tatim; ai llogaritet kur shitni apartamentin që përfituat (neni 17; pika 6.1).

• Shitja e detyruar

  Shitja me ankand nga përmbaruesi ose nga persona juridikë publikë nuk i nënshtrohet këtij udhëzimi (pika 6.4).

• Shitësi është shoqëri

  Ndërtuesit e regjistruar si biznes dhe personat juridikë nuk paguajnë këtë tatim të personave fizikë: ata paguajnë tatimet sipas regjimit të tyre si biznes (pikat 3.1, 3.2 dhe 6.6).

Përjashtimi vlen për kalimin me dhurim ose trashëgimi. Kur më vonë e shitni pronën e trashëguar, tatimi 15% llogaritet normalisht, me vlerën në blerje sipas pikës 4.3.

Burimet: Ligji 29/2023 · Udhëzimi 34/2023 · Kodi Civil

Deri më 31 dhjetor 2026, pronarët mund ta rivlerësojnë pronën me tatim 5% mbi rritjen e vlerës, dhe një aplikim i bërë deri në atë datë përfundon edhe më vonë, nëse tatimi paguhet deri më 31 mars 2027 (Ligji nr. 85/2025; Udhëzimi nr. 5/2026). Pas rivlerësimit, fitimi në shitje llogaritet nga vlera e rivlerësuar. Ndikimi është më i madh kur vlera e regjistruar është shumë më e ulët se çmimi i pritshëm i shitjes.

Shembulli 3 me shifra: një apartament i regjistruar me 3,000,000 lekë, i rivlerësuar nga një vlerësues i licencuar me 8,000,000 lekë dhe i shitur më vonë për 10,000,000 lekë.

Me rivlerësim kurseni 493,000 lekë.

Rivlerësimi mund të rrisë edhe taksën vjetore të ndërtesës: vlera e rivlerësimit të regjistruar shërben si referencë për bazën e saj (VKM nr. 132/2018, neni 2, pika 1.2), dhe për banesat taksa është 0,05% në vit (Ligji nr. 9632/2006, neni 22/2), 500 lekë për çdo 1,000,000 lekë vlerë të taksueshme.

Burimet: Ligji 85/2025 · Udhëzimi 5/2026 · VKM 132/2018

1. 1

   Shitje me fitim të thjeshtë

   Një apartament i blerë në vitin 2019 për 6,000,000 lekë, vlerë e regjistruar dhe e tatuar, shitet në vitin 2026 për 9,000,000 lekë, mbi vlerën e referencës.

   Fitimi

   9,000,000 − 6,000,000 = 3,000,000 lekë

   Tatimi

   15% × 3,000,000 = 450,000 lekë

   Hapeni në llogaritës
2. 2

   Kur çmimi i referencës është më i lartë se kontrata

   Një apartament 80 m² në Durrës, në një pallat të ri, me titull pronësie të fituar për herë të parë në mars 2016, kur u ble për 3,860,000 lekë, shitet në tetor 2026 për 4,500,000 lekë. Çmimi i referencës në Durrës është 67,500 lekë për m²; pas 10 vitesh të plota zbritet me 10%, pra 60,750 lekë për m² dhe 4,860,000 lekë për 80 m². Meqë kjo vlerë është më e lartë se kontrata, ASHK e merr si vlerë në shitje.

   Fitimi

   4,860,000 − 3,860,000 = 1,000,000 lekë

   Tatimi

   15% × 1,000,000 = 150,000 lekë

   Hapeni në llogaritës
3. 3

   Me rivlerësim para shitjes

   Një apartament i regjistruar me 3,000,000 lekë rivlerësohet nga një vlerësues i licencuar me 8,000,000 lekë dhe më vonë shitet për 10,000,000 lekë. Tatimi i rivlerësimit është 250,000 lekë dhe tarifa e ASHK-së 7,000 lekë; pas rivlerësimit, fitimi llogaritet nga vlera e rivlerësuar (Ligji nr. 85/2025, neni 1).

   Pa rivlerësim

   15% × 7,000,000 = 1,050,000 lekë

   Me rivlerësim, gjithsej

   257,000 + 15% × 2,000,000 = 557,000 lekë

   Hapeni në llogaritës
4. 4

   Banesë e privatizuar

   Udhëzimi nr. 34/2023 jep vetë këtë shembull: një apartament 120 m² në Gjirokastër, i privatizuar dhe i regjistruar në vitin 1999, shitet për 4,300,000 lekë. Si vlerë në blerje merret kostoja EKB e vitit 1999, 35,724 lekë për m², pra 4,286,880 lekë.

   Fitimi

   4,300,000 − 4,286,880 = 13,120 lekë

   Tatimi

   15% × 13,120 = 1,968 lekë

   Hapeni në llogaritës

Burimet: Udhëzimi 34/2023 · VKM 457/2023 · Ligji 85/2025

Tekstet zyrtare, të lexuara më 1 tetor 2026:

• Ligji nr. 29/2023 “Për tatimin mbi të ardhurat”, teksti i përditësuar më 16.1.2026: nenet 15, 17, 24 dhe 60 (qbz.gov.al)
• Udhëzimi i përbashkët nr. 34, datë 29.12.2023, për tatimin mbi të ardhurat nga tjetërsimi i pasurive të paluajtshme (qbz.gov.al)
• VKM nr. 457, datë 26.7.2023: çmimet e referencës për banesat (qbz.gov.al)
• Kodi Civil (Ligji nr. 7850/1994), nenet 360 deri 364: trashëgimtarët ligjorë (qbz.gov.al)
• Administrata tatimore: pyetje dhe përgjigje për deklaratën vjetore të të ardhurave (tatime.gov.al)
• Ligji nr. 85/2025 “Për rivlerësimin e pasurisë së paluajtshme” (qbz.gov.al)
• Udhëzimi i përbashkët nr. 5, datë 19.2.2026: rivlerësimi, tarifat e ASHK-së dhe afatet (qbz.gov.al)
• VKM nr. 132/2018, teksti i përditësuar: neni 2, pika 1.2 (qbz.gov.al)