Tassa sulla vendita di un immobile: 15% del guadagno

Fonti: Legge 29/2023 · Istruzione 34/2023 · Legge 85/2025 · Istruzione 5/2026

Imposta = 15% × (valore di vendita − valore di acquisto)

Se la differenza è negativa, il guadagno è considerato zero e non paghi imposta (articolo 17). La legge non consente di dedurre costi dai redditi da investimento, salvo diversa previsione (articolo 24), quindi la provvigione dell'agenzia, il notaio e la ristrutturazione non si deducono.

Valore di vendita: il contratto o il prezzo di riferimento

Il valore di vendita è il più alto tra il prezzo del contratto e il prezzo di riferimento (articolo 17). L'ASHK confronta il prezzo al m² del contratto con il prezzo di riferimento della zona o della città, ridotto del 1% per ogni anno intero dalla data in cui il titolo di proprietà è stato acquisito per la prima volta, ma non oltre il 30% (istruzione n. 34/2023, punto 2.1).

Prezzi di riferimento per città e zona

Valore di acquisto

Il valore di acquisto è il valore dell'ultimo atto registrato per l'immobile su cui è stata calcolata l'imposta: un acquisto, una permuta, un'eredità, una donazione, una rinuncia o una rivalutazione (punto 3.1). Questo valore è messo a disposizione dei notai quando si chiede il trasferimento.

• Comprato in euro o in dollari

  Il valore di acquisto si converte in lek al cambio del giorno dell'acquisto (punto 3.3). Conserva il contratto e gli ordini di pagamento.

• Nessun valore registrato

  Per gli edifici senza valore di acquisto, compresi gli appartamenti privatizzati con la Legge n. 7652/1992, si prende il costo al m² dell'Ente nazionale per l'edilizia abitativa (EKB) nell'anno di registrazione (punto 3.2).

• Ereditato

  Conta il valore registrato in atti notarili o in una rivalutazione; se non c'è, il costo EKB dell'anno in cui è stato registrato il certificato di eredità (punto 4.3).

Fonti: Legge 29/2023 · Istruzione 34/2023 · VKM 457/2023

1. 1

   Scrivi nel contratto preliminare chi paga cosa. Per legge l'imposta la paga il venditore.

2. 2

   Il notaio prepara il contratto di vendita. Il valore di acquisto registrato all'ASHK è messo a disposizione dei notai quando si chiede il trasferimento.

3. 3

   Il venditore persona fisica paga l'imposta del 15% prima che l'immobile sia registrato a nome dell'acquirente. L'ASHK non registra il trasferimento finché il pagamento non è confermato (articolo 17).

4. 4

   In una vendita con riserva di proprietà, a rate, l'imposta si paga con l'ultima rata, salvo che le parti chiedano il trasferimento della proprietà già alla firma.

5. 5

   Se il guadagno supera 1.200.000 lek, dichiara questo reddito e l'imposta pagata anche nella dichiarazione annuale dei redditi.

In una donazione, eredità o rinuncia, l'imposta la paga chi riceve l'immobile (istruzione n. 34/2023, capo III).

La guida ai costi spiega la ripartizione abituale tra acquirente e venditore. Chi paga cosa in una vendita

Fonti: Legge 29/2023 · Istruzione 34/2023 · Amministrazione fiscale

• Nessun guadagno

  Se il valore di vendita non supera il valore di acquisto, l'imposta è zero. Il valore di vendita non è mai inferiore al valore di riferimento.

• Donazione o eredità in famiglia

  Sono esenti le donazioni e le eredità tra eredi legittimi di primo e secondo grado (secondo il Codice civile: figli, coniuge e genitori) e tra fratelli e sorelle (Legge n. 29/2023, articolo 60; istruzione n. 34/2023, punto 4.2).

• Altre donazioni ed eredità fino a 5.000.000 lek

  Per gli immobili sono esenti fino a questo importo per contribuente. Oltre, l'imposta si calcola come per una vendita e la paga chi riceve l'immobile.

• Terreno permutato con appartamenti

  Quando cedi il terreno al costruttore in cambio di superfici costruite, alla permuta non nasce imposta; si calcola quando vendi l'appartamento ricevuto (articolo 17; punto 6.1).

• Vendita forzata

  La vendita all'asta da parte dell'ufficiale giudiziario o di persone giuridiche pubbliche non rientra in questa istruzione (punto 6.4).

• Il venditore è una società

  I costruttori registrati come impresa e le persone giuridiche non pagano questa imposta delle persone fisiche: pagano le imposte del proprio regime d'impresa (punti 3.1, 3.2 e 6.6).

L'esenzione riguarda la donazione o l'eredità in sé. Quando in seguito vendi un immobile ereditato, l'imposta del 15% si applica normalmente, con il valore di acquisto secondo il punto 4.3.

Fonti: Legge 29/2023 · Istruzione 34/2023 · Codice civile

Fino al 31 dicembre 2026, i proprietari possono rivalutare l'immobile con un'imposta del 5% sull'aumento di valore, e una domanda presentata entro quella data si completa anche dopo, se l'imposta è pagata entro il 31 marzo 2027 (Legge n. 85/2025; istruzione n. 5/2026). Dopo una rivalutazione, il guadagno sulla vendita si calcola dal valore rivalutato. Conviene soprattutto quando il valore registrato è molto più basso del prezzo di vendita atteso.

L'esempio 3 in cifre: un appartamento registrato a 3.000.000 lek, rivalutato da un perito abilitato a 8.000.000 lek e venduto in seguito per 10.000.000 lek.

Rivalutando prima risparmi 493.000 lek.

La rivalutazione può aumentare anche l'imposta annuale sull'edificio: il valore della rivalutazione registrata è il riferimento per la sua base (VKM n. 132/2018, articolo 2, punto 1.2), e per le abitazioni l'imposta è lo 0,05% all'anno (Legge n. 9632/2006, articolo 22/2), 500 lek per ogni 1.000.000 lek di valore imponibile.

Fonti: Legge 85/2025 · Istruzione 5/2026 · VKM 132/2018

1. 1

   Un guadagno semplice

   Un appartamento comprato nel 2019 per 6.000.000 lek, valore registrato e tassato, viene venduto nel 2026 per 9.000.000 lek, sopra il valore di riferimento.

   Guadagno

   9.000.000 − 6.000.000 = 3.000.000 lek

   Imposta

   15% × 3.000.000 = 450.000 lek

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2. 2

   Quando il prezzo di riferimento è più alto del contratto

   Un appartamento di 80 m² a Durazzo, in un palazzo nuovo, con titolo acquisito per la prima volta a marzo 2016, quando fu comprato per 3.860.000 lek, viene venduto a ottobre 2026 per 4.500.000 lek. Il prezzo di riferimento a Durazzo è 67.500 lek al m²; dopo 10 anni interi si riduce del 10%, a 60.750 lek al m² e 4.860.000 lek per 80 m². Poiché questo valore è più alto del contratto, l'ASHK lo usa come valore di vendita.

   Guadagno

   4.860.000 − 3.860.000 = 1.000.000 lek

   Imposta

   15% × 1.000.000 = 150.000 lek

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3. 3

   Rivalutato prima della vendita

   Un appartamento registrato a 3.000.000 lek viene rivalutato da un perito abilitato a 8.000.000 lek e venduto in seguito per 10.000.000 lek. L'imposta di rivalutazione è 250.000 lek e la tariffa ASHK 7.000 lek; dopo la rivalutazione, il guadagno si calcola dal valore rivalutato (Legge n. 85/2025, articolo 1).

   Senza rivalutazione

   15% × 7.000.000 = 1.050.000 lek

   Con rivalutazione, in totale

   257.000 + 15% × 2.000.000 = 557.000 lek

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4. 4

   Un appartamento privatizzato

   L'istruzione n. 34/2023 riporta proprio questo esempio: un appartamento di 120 m² a Argirocastro, privatizzato e registrato nel 1999, viene venduto per 4.300.000 lek. Il valore di acquisto è il costo EKB del 1999, 35.724 lek al m², quindi 4.286.880 lek.

   Guadagno

   4.300.000 − 4.286.880 = 13.120 lek

   Imposta

   15% × 13.120 = 1.968 lek

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Fonti: Istruzione 34/2023 · VKM 457/2023 · Legge 85/2025

Testi ufficiali, letti il 1 ottobre 2026:

• Legge n. 29/2023 “Sull'imposta sul reddito”, testo aggiornato al 16.1.2026: articoli 15, 17, 24 e 60 (qbz.gov.al)
• Istruzione congiunta n. 34 del 29.12.2023 sull'imposta sui redditi dal trasferimento di immobili (qbz.gov.al)
• VKM n. 457 del 26.7.2023: prezzi di riferimento per le abitazioni (qbz.gov.al)
• Codice civile (Legge n. 7850/1994), articoli da 360 a 364: eredi legittimi (qbz.gov.al)
• Amministrazione fiscale: domande e risposte sulla dichiarazione annuale dei redditi (tatime.gov.al)
• Legge n. 85/2025 “Sulla rivalutazione dei beni immobili” (qbz.gov.al)
• Istruzione congiunta n. 5 del 19.2.2026: rivalutazione, tariffe ASHK e scadenze (qbz.gov.al)
• VKM n. 132/2018, testo aggiornato: articolo 2, punto 1.2 (qbz.gov.al)