Come calcoliamo i dati di mercato

Tutti i dati derivano dai prezzi che venditori e locatori chiedono nei loro annunci su hyrja.al. Non sono i prezzi a cui un immobile è stato poi venduto o affittato. Gli annunci di esempio non vengono mai conteggiati.

• Solo appartamenti (appartamenti, monolocali, attici e duplex), in vendita e in affitto. Case, ville, stanze, terreni e immobili commerciali sono esclusi
• Solo gli annunci pubblicati su hyrja.al alla data indicata nella pagina
• 8 città: Tirana, Durazzo, Valona, Saranda, Scutari, Coriza, Elbasan, Fier. Una città comprende tutti i suoi quartieri
• I dati per quartiere e per tipologia (1+1, 2+1, 3+1) sono calcolati allo stesso modo

Pubblichiamo la mediana: il valore centrale quando gli annunci sono ordinati dal più economico al più caro. A differenza della media, non viene spostata da pochi annunci molto economici o molto cari.

Il prezzo al m² è il prezzo richiesto diviso per la superficie lorda indicata nell'annuncio. I prezzi in lek o in altre valute sono convertiti in euro al tasso di cambio ufficiale della Banca d'Albania (o a un tasso indicativo quando non è disponibile).

Un dato viene pubblicato solo se si basa su almeno 5 annunci. Con meno annunci non lo pubblichiamo né lo stimiamo: la pagina indica che i dati non sono ancora sufficienti. Accanto a ogni dato mostriamo su quanti annunci si basa, così puoi valutarne il peso.

Rendimento lordo = affitto mensile mediano richiesto al m² × 12 ÷ prezzo di vendita mediano richiesto al m², per gli appartamenti della stessa città. Per tipologia è l'affitto annuo mediano, ad esempio, degli appartamenti 2+1 diviso per il prezzo mediano dei 2+1. È un dato lordo (prima di periodi sfitti, manutenzione, spese e tasse), con prezzi richiesti da entrambe le parti, e compare solo quando esistono entrambe le mediane.

I dati non vengono archiviati: sono ricalcolati dagli annunci attivi ogni volta che gli annunci cambiano, e ogni pagina indica la data a cui si riferiscono. Un mese ha un proprio rapporto di mercato a un indirizzo permanente solo quando ha dei dati e almeno una mediana (arrotondata all'euro) è diversa da quella del mese precedente; altrimenti la pagina di quel mese rimanda al rapporto precedente e non viene indicizzata. Il rapporto del mese in corso viene aggiornato ogni giorno fino alla fine del mese.

I mesi passati sono ricostruiti dagli annunci ancora presenti sul sito che erano già pubblicati a quella data, al prezzo che avevano allora (dallo storico dei prezzi di ogni annuncio). Gli annunci rimossi nel frattempo non sono inclusi, quindi un dato passato può variare leggermente.

Rapporto mensile di mercato

Il grafico dell'andamento mostra il prezzo mediano richiesto al m² alla fine di ogni mese, negli ultimi 12 mesi. Un mese passato entra nell'andamento solo se si basa su almeno 20 annunci, perché i campioni piccoli oscillano troppo, e la linea viene tracciata solo quando ci sono almeno 3 mesi con dati. La variazione rispetto al mese precedente compare solo quando entrambi i mesi hanno abbastanza annunci.

I prezzi di riferimento ufficiali al m² per le abitazioni sono fissati dal Consiglio dei ministri (VKM nr. 457, 26.7.2023) e usati dall'ASHK e dagli uffici fiscali come valore imponibile minimo di una vendita. Non sono prezzi di mercato e di solito sono più bassi. Li mostriamo a parte, sempre come valori ufficiali con la loro fonte, e non li mescoliamo mai con le mediane di hyrja.al. I dati ufficiali, come i prezzi di riferimento e l'indice dei prezzi delle abitazioni della Banca d'Albania, sono riportati così come pubblicati, con la fonte, il link e la data in cui li abbiamo verificati.

Vedi i prezzi di riferimento ufficiali

La valutazione automatica usa gli stessi annunci: almeno 5 immobili comparabili (stesso tipo, superficie simile, stesso quartiere o stessa città), corretti per piano, ascensore, anno di costruzione, stato e caratteristiche principali. Quando per una vendita i comparabili non bastano, si basa sul prezzo di riferimento ufficiale e indica che l'affidabilità è bassa. È sempre indicativa, mai una perizia ufficiale.

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• Il prezzo finale di una vendita o di un affitto, che spesso differisce dal prezzo richiesto
• L'intero mercato: solo gli immobili pubblicati su hyrja.al, attivo da settembre 2026
• Lo stato, la qualità costruttiva o i documenti di un singolo immobile

Puoi citare liberamente i dati. Indica hyrja.al come fonte, con il mese e il link alla pagina o al rapporto mensile che hai usato, così chi legge vede su quanti annunci si basava ogni dato.

Prezzi degli appartamenti per cittàRapporto mensile di mercato