Jak liczymy dane rynkowe

Wszystkie liczby pochodzą z cen, które sprzedający i wynajmujący podają w swoich ogłoszeniach na hyrja.al. Nie są to ceny, za jakie nieruchomość została ostatecznie sprzedana lub wynajęta. Ogłoszenia przykładowe nigdy nie są liczone.

• Tylko mieszkania (mieszkania, kawalerki, penthouse'y i dupleksy), na sprzedaż i do wynajęcia. Domy, wille, pokoje, działki i lokale użytkowe nie są uwzględniane
• Tylko ogłoszenia opublikowane na hyrja.al w dniu, który pokazuje strona
• 8 miast: Tirana, Durrës, Wlora, Saranda, Szkodra, Korcza, Elbasan, Fier. Miasto obejmuje wszystkie swoje dzielnice
• Liczby według dzielnicy i typologii (1+1, 2+1, 3+1) są liczone tą samą metodą
• Ogłoszenia z niemożliwymi danymi (na przykład 8 m² za 570 000 €) są pomijane, dopóki sprzedający ich nie poprawi

Publikujemy medianę: wartość środkową, gdy ogłoszenia są uporządkowane od najtańszego do najdroższego. W przeciwieństwie do średniej nie jest ona podnoszona ani obniżana przez kilka bardzo tanich lub bardzo drogich ogłoszeń.

Cena za m² to cena ofertowa podzielona przez powierzchnię brutto podaną w ogłoszeniu. Ceny w lekë lub innych walutach są przeliczane na euro według oficjalnego kursu Banku Albanii (lub orientacyjnego kursu, gdy oficjalny nie jest dostępny).

Liczba jest publikowana tylko przy minimum 5 ogłoszeniach za nią. Przy mniejszej liczbie nie publikujemy jej ani nie szacujemy: strona mówi, że danych jeszcze nie ma. Przy każdej liczbie pokazujemy, na ilu ogłoszeniach się opiera, abyś mógł ocenić jej wagę.

Stopa brutto = mediana miesięcznego czynszu ofertowego za m² × 12 ÷ mediana ceny sprzedaży ofertowej za m², dla mieszkań w tym samym mieście. Według typologii jest to mediana rocznego czynszu, np. mieszkań 2+1, podzielona przez medianę cen mieszkań 2+1. To liczba brutto (przed pustostanami, konserwacją, opłatami i podatkami), z cenami ofertowymi po obu stronach, i jest pokazywana tylko wtedy, gdy istnieją obie mediany.

Liczby nie są przechowywane: są przeliczane z aktualnych ogłoszeń za każdym razem, gdy się zmienią, a każda strona pokazuje datę, której dotyczą. Miesiąc otrzymuje własny raport rynkowy pod stałym adresem tylko wtedy, gdy ma liczby i gdy co najmniej jedna mediana (zaokrąglona do pełnych euro) różni się od poprzedniego miesiąca; w przeciwnym razie strona tego miesiąca wskazuje wcześniejszy raport i nie jest indeksowana. Raport za bieżący miesiąc jest aktualizowany codziennie do końca miesiąca.

Miesiące minione są odtwarzane z ogłoszeń nadal dostępnych na stronie, które były już opublikowane w tym dniu, po cenie, jaką miały wtedy (z historii cen każdego ogłoszenia). Ogłoszenia usunięte później nie są uwzględniane, więc liczba z przeszłości może się nieznacznie zmienić.

Miesięczny raport rynkowy

Wykres trendu pokazuje medianę ceny ofertowej za m² na koniec każdego miesiąca z ostatnich 12 miesięcy. Miesiąc miniony wchodzi do trendu tylko przy minimum 20 ogłoszeniach za nim, bo małe próby zbyt mocno się wahają, a linia pojawia się dopiero przy co najmniej 3 miesiącach z danymi. Zmiana względem poprzedniego miesiąca jest pokazywana tylko wtedy, gdy oba miesiące mają wystarczająco dużo ogłoszeń.

Oficjalne ceny referencyjne za m² dla mieszkań ustala Rada Ministrów (VKM nr. 457, 26.7.2023), a ASHK i urzędy skarbowe stosują je jako minimalną wartość podlegającą opodatkowaniu przy sprzedaży. Nie są to ceny rynkowe i zwykle są niższe. Pokazujemy je osobno, zawsze jako wartości oficjalne wraz ze źródłem, i nigdy nie mieszamy ich z medianami hyrja.al. Dane urzędowe, takie jak ceny referencyjne i indeks cen domów Banku Albanii, są pokazywane tak, jak zostały opublikowane, ze źródłem, linkiem i datą, kiedy je sprawdziliśmy.

Zobacz oficjalne ceny referencyjne

Automatyczna wycena korzysta z tych samych ogłoszeń: przy minimum 5 porównywalnych nieruchomościach (ten sam typ, podobna wielkość, ta sama dzielnica lub miasto), skorygowanych o piętro, windę, wiek budynku, stan i główne cechy. Gdy do sprzedaży brakuje porównań, opiera się na oficjalnej cenie referencyjnej i informuje, że pewność jest niska. Wycena jest zawsze orientacyjna, nigdy nie jest oficjalną wyceną.

Wyceń swoją nieruchomość za darmo

Warstwa cen na mapie wyszukiwania koloruje dzielnice i miasta według mediany ceny ofertowej za m² prawdziwych ogłoszeń na hyrja.al: na sprzedaż w €/m², do wynajęcia w €/m² miesięcznie. Obszar jest kolorowany tylko wtedy, gdy ma co najmniej 5 ogłoszeń z podaną powierzchnią; ta sama zasada obowiązuje każdą inną liczbę na hyrja.al. Ceny ofertowe nie są ostatecznymi cenami sprzedaży.

• Ostateczna cena sprzedaży lub wynajmu, która często różni się od ceny ofertowej
• Cały rynek: tylko nieruchomości wystawione na hyrja.al, która ruszyła we wrześniu 2026 roku
• Stan, jakość wykonania lub dokumenty konkretnej nieruchomości

Zapraszamy do cytowania tych liczb. Podaj hyrja.al jako źródło, z miesiącem i linkiem do strony lub raportu miesięcznego, z którego korzystasz, aby czytelnicy mogli zobaczyć, na ilu ogłoszeniach oparta była każda liczba.

Ceny mieszkań według miastMiesięczny raport rynkowy