Podatek przy sprzedaży nieruchomości: 15% zysku

Źródła: Ustawa 29/2023 · Instrukcja 34/2023 · Ustawa 85/2025 · Instrukcja 5/2026

Podatek = 15% × (wartość sprzedaży − wartość zakupu)

Jeśli różnica jest ujemna, zysk liczy się jako zero i nie ma podatku (artykuł 17). Ustawa nie pozwala odliczać kosztów od dochodów z inwestycji, chyba że tak stanowi (artykuł 24), więc prowizja pośrednika, notariusz i remont nie są odliczane.

Wartość sprzedaży: umowa lub cena referencyjna

Wartość sprzedaży to wyższa z ceny w umowie i ceny referencyjnej (artykuł 17). ASHK porównuje cenę za m² z umowy z ceną referencyjną strefy lub miasta, obniżoną o 1% za każdy pełny rok od pierwszego nabycia prawa własności, najwyżej o 30% (instrukcja nr 34/2023, pkt 2.1).

Ceny referencyjne według miasta i strefy

Wartość zakupu

Wartość zakupu to wartość z ostatniego zarejestrowanego aktu, od którego obliczono podatek: kupna, zamiany, spadku, darowizny, zrzeczenia się lub rewaloryzacji (pkt 3.1). Jest udostępniana notariuszom, gdy zgłasza się przeniesienie.

• Kupione w euro lub dolarach

  Wartość zakupu przelicza się na lekë według kursu z dnia zakupu (pkt 3.3). Zachowaj umowę i polecenia płatności.

• Brak zarejestrowanej wartości

  Dla budynków bez wartości zakupu, w tym mieszkań sprywatyzowanych na podstawie ustawy nr 7652/1992, wartością zakupu jest koszt za m² Narodowej Jednostki Mieszkaniowej (EKB) w roku rejestracji (pkt 3.2).

• Odziedziczone

  Liczy się wartość zarejestrowana w aktach notarialnych lub w rewaloryzacji; bez niej koszt EKB z roku, w którym zarejestrowano akt poświadczenia dziedziczenia (pkt 4.3).

Źródła: Ustawa 29/2023 · Instrukcja 34/2023 · VKM 457/2023

1. 1

   W umowie przedwstępnej zapisz, kto za co płaci. Z mocy prawa podatek płaci sprzedający.

2. 2

   Notariusz przygotowuje umowę sprzedaży. Wartość zakupu zarejestrowana w ASHK jest udostępniana notariuszom, gdy zgłasza się przeniesienie.

3. 3

   Sprzedający będący osobą fizyczną płaci podatek 15% przed zarejestrowaniem nieruchomości na nabywcę. ASHK nie rejestruje przeniesienia, dopóki płatność nie zostanie potwierdzona (artykuł 17).

4. 4

   Przy sprzedaży z zastrzeżeniem własności, na raty, podatek płaci się po wpłaceniu ostatniej raty, chyba że strony zażądają przeniesienia przy podpisaniu.

5. 5

   Jeśli zysk przekracza 1 200 000 lekë, ten dochód i zapłacony podatek zadeklaruj także w rocznym zeznaniu podatkowym.

W darowiźnie, spadku lub zrzeczeniu się podatek płaci osoba, która otrzymuje nieruchomość (instrukcja nr 34/2023, rozdz. III).

Poradnik o kosztach wyjaśnia zwykły podział między kupującego a sprzedającego. Kto za co płaci przy sprzedaży

Źródła: Ustawa 29/2023 · Instrukcja 34/2023 · Administracja podatkowa

• Brak zysku

  Jeśli wartość sprzedaży nie przekracza wartości zakupu, podatek wynosi zero. Wartość sprzedaży nigdy nie spada poniżej wartości referencyjnej.

• Darowizna lub spadek w rodzinie

  Darowizny i spadki między spadkobiercami ustawowymi pierwszego i drugiego stopnia (według Kodeksu cywilnego: dzieci, małżonek i rodzice) oraz między rodzeństwem są zwolnione (ustawa nr 29/2023, artykuł 60; instrukcja nr 34/2023, pkt 4.2).

• Inne darowizny i spadki do 5 000 000 lekë

  Przy nieruchomościach są zwolnione do tej kwoty na podatnika. Powyżej niej podatek liczy się jak przy sprzedaży i płaci go osoba, która otrzymuje nieruchomość.

• Grunt zamieniony na mieszkania

  Gdy oddajesz grunt deweloperowi w zamian za powierzchnię mieszkalną, przy zamianie nie powstaje podatek; liczy się go, gdy sprzedajesz otrzymane mieszkanie (artykuł 17; pkt 6.1).

• Sprzedaż przymusowa

  Sprzedaż na licytacji przez komornika lub przez publiczne osoby prawne nie podlega tej instrukcji (pkt 6.4).

• Sprzedającym jest firma

  Deweloperzy zarejestrowani jako przedsiębiorcy i inne osoby prawne nie płacą tego podatku za osoby fizyczne: płacą podatki swojego systemu działalności (pkt 3.1, 3.2 i 6.6).

Zwolnienie dotyczy samej darowizny lub spadku. Gdy później sprzedasz odziedziczoną nieruchomość, podatek 15% obowiązuje normalnie, z wartością zakupu według pkt 4.3.

Źródła: Ustawa 29/2023 · Instrukcja 34/2023 · Kodeks cywilny

Do 31 grudnia 2026 właściciele mogą zrewaloryzować nieruchomość za podatek 5% od wzrostu wartości, a wniosek złożony do tego czasu zostanie dokończony później, jeśli podatek zostanie zapłacony do 31 marca 2027 (ustawa nr 85/2025; instrukcja nr 5/2026). Po rewaloryzacji zysk ze sprzedaży liczy się od wartości zrewaloryzowanej. Ma to największe znaczenie, gdy zarejestrowana wartość jest znacznie niższa od spodziewanej ceny sprzedaży.

Przykład 3 w liczbach: mieszkanie zarejestrowane za 3 000 000 lekë, zrewaloryzowane przez licencjonowanego rzeczoznawcę za 8 000 000 lekë i później sprzedane za 10 000 000 lekë.

Rewaloryzacja przed sprzedażą oszczędza 493 000 lekë.

Rewaloryzacja może też podnieść roczny podatek od budynku: zarejestrowana wartość rewaloryzacji jest podstawą jego obliczenia (VKM nr 132/2018, artykuł 2, pkt 1.2), a dla mieszkań podatek wynosi 0,05% rocznie (ustawa nr 9632/2006, artykuł 22/2), czyli 500 lekë za każdy 1 000 000 lekë wartości podlegającej opodatkowaniu.

Źródła: Ustawa 85/2025 · Instrukcja 5/2026 · VKM 132/2018

1. 1

   Prosty zysk

   Mieszkanie kupione w 2019 roku za 6 000 000 lekë, z zarejestrowaną i opodatkowaną wartością, zostaje sprzedane w 2026 roku za 9 000 000 lekë, powyżej swojej wartości referencyjnej.

   Zysk

   9 000 000 − 6 000 000 = 3 000 000 lekë

   Podatek

   15% × 3 000 000 = 450 000 lekë

   Otwórz w kalkulatorze
2. 2

   Gdy cena referencyjna jest wyższa niż w umowie

   Mieszkanie 80 m² w Durrës, w nowym budynku, którego prawo własności nabyto po raz pierwszy w marcu 2016 roku, kiedy kupiono je za 3 860 000 lekë, zostaje sprzedane w październiku 2026 roku za 4 500 000 lekë. Cena referencyjna w Durrës wynosi 67 500 lekë za m²; po 10 pełnych latach obniża się o 10%, do 60 750 lekë za m² i 4 860 000 lekë za 80 m². Ponieważ jest to więcej niż w umowie, ASHK używa jej jako wartości sprzedaży.

   Zysk

   4 860 000 − 3 860 000 = 1 000 000 lekë

   Podatek

   15% × 1 000 000 = 150 000 lekë

   Otwórz w kalkulatorze
3. 3

   Zrewaloryzowane przed sprzedażą

   Mieszkanie zarejestrowane za 3 000 000 lekë zostaje zrewaloryzowane przez licencjonowanego rzeczoznawcę za 8 000 000 lekë, a później sprzedane za 10 000 000 lekë. Podatek od rewaloryzacji wynosi 250 000 lekë, a opłata ASHK 7 000 lekë; po nim zysk liczy się od wartości zrewaloryzowanej (ustawa nr 85/2025, artykuł 1).

   Bez rewaloryzacji

   15% × 7 000 000 = 1 050 000 lekë

   Z rewaloryzacją, łącznie

   257 000 + 15% × 2 000 000 = 557 000 lekë

   Otwórz w kalkulatorze
4. 4

   Sprywatyzowane mieszkanie

   Instrukcja nr 34/2023 sama podaje ten przykład: mieszkanie 120 m² w Gjirokastër, sprywatyzowane i zarejestrowane w 1999 roku, zostaje sprzedane za 4 300 000 lekë. Wartością zakupu jest koszt EKB z 1999 roku, 35 724 lekë za m², czyli 4 286 880 lekë.

   Zysk

   4 300 000 − 4 286 880 = 13 120 lekë

   Podatek

   15% × 13 120 = 1 968 lekë

   Otwórz w kalkulatorze

Źródła: Instrukcja 34/2023 · VKM 457/2023 · Ustawa 85/2025

Oficjalne teksty, odczytane 1 października 2026:

• Ustawa nr 29/2023 „O podatku dochodowym”, tekst ujednolicony z 16.1.2026: artykuły 15, 17, 24 i 60 (qbz.gov.al)
• Wspólna instrukcja nr 34 z 29.12.2023 o podatku od dochodu z przeniesienia nieruchomości (qbz.gov.al)
• VKM nr 457 z 26.7.2023: ceny referencyjne mieszkań (qbz.gov.al)
• Kodeks cywilny (ustawa nr 7850/1994), artykuły 360 do 364: spadkobiercy ustawowi (qbz.gov.al)
• Administracja podatkowa: pytania i odpowiedzi o rocznym zeznaniu podatkowym od osób fizycznych (tatime.gov.al)
• Ustawa nr 85/2025 „O rewaloryzacji nieruchomości” (qbz.gov.al)
• Wspólna instrukcja nr 5 z 19.2.2026: rewaloryzacja, opłaty ASHK i terminy (qbz.gov.al)
• VKM nr 132/2018, tekst ujednolicony: artykuł 2, pkt 1.2 (qbz.gov.al)