Impuesto al vender un inmueble: 15% de la ganancia

Fuentes: Ley 29/2023 · Instrucción 34/2023 · Ley 85/2025 · Instrucción 5/2026

Impuesto = 15% × (valor de venta − valor de compra)

Si la diferencia es negativa, la ganancia cuenta como cero y no hay impuesto (artículo 17). La ley no permite descontar gastos de las rentas de inversión salvo que lo diga expresamente (artículo 24), así que no se descuentan la comisión de la agencia, la notaría ni la reforma.

Valor de venta: el contrato o el precio de referencia

El valor de venta es el más alto entre el precio del contrato y el precio de referencia (artículo 17). La ASHK compara el precio por m² del contrato con el precio de referencia de la zona o ciudad, reducido en 1% por cada año completo desde que se adquirió por primera vez el título de propiedad, como máximo 30% (instrucción n.º 34/2023, punto 2.1).

Precios de referencia por ciudad y zona

Valor de compra

El valor de compra es el valor del último acto inscrito sobre el que se calculó impuesto: una compra, permuta, herencia, donación, renuncia o revalorización (punto 3.1). Se pone a disposición de los notarios cuando se solicita una transmisión.

• Comprado en euros o dólares

  El valor de compra se convierte a lekë al tipo de cambio del día de la compra (punto 3.3). Guarda el contrato y las órdenes de pago.

• Sin valor inscrito

  Para edificios sin valor de compra, incluidos los pisos privatizados según la Ley n.º 7652/1992, el valor de compra es el coste por m² de la Entidad Nacional de Vivienda (EKB) en el año de inscripción (punto 3.2).

• Heredado

  Cuenta el valor inscrito en actos notariales o en una revalorización; sin ninguno, el coste EKB del año en que se inscribió el certificado de herencia (punto 4.3).

Fuentes: Ley 29/2023 · Instrucción 34/2023 · VKM 457/2023

1. 1

   Indica en el contrato preliminar quién paga qué. Por ley, el impuesto lo paga el vendedor.

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   El notario prepara el contrato de compraventa. El valor de compra inscrito en la ASHK se pone a disposición de los notarios cuando se solicita una transmisión.

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   El vendedor particular paga el impuesto del 15% antes de que el inmueble se inscriba a nombre del comprador. La ASHK no inscribe la transmisión hasta que se confirma el pago (artículo 17).

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   En una venta con reserva de dominio, a plazos, el impuesto se paga cuando se abona el último plazo, salvo que las partes pidan la transmisión en la firma.

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   Si la ganancia supera 1.200.000 lekë, declara también esta renta y el impuesto pagado en tu declaración anual de la renta.

En una donación, herencia o renuncia, el impuesto lo paga la persona que recibe el inmueble (instrucción n.º 34/2023, capítulo III).

La guía de gastos explica el reparto habitual entre comprador y vendedor. Quién paga qué en una venta

Fuentes: Ley 29/2023 · Instrucción 34/2023 · Administración tributaria

• Sin ganancia

  Si el valor de venta no supera el valor de compra, el impuesto es cero. El valor de venta nunca se toma por debajo del valor de referencia.

• Donación o herencia dentro de la familia

  Las donaciones y herencias entre herederos legales de primer y segundo grado (según el Código Civil: hijos, cónyuge y padres) y entre hermanos están exentas (Ley n.º 29/2023, artículo 60; instrucción n.º 34/2023, punto 4.2).

• Otras donaciones y herencias hasta 5.000.000 lekë

  En bienes inmuebles están exentas hasta este importe por contribuyente. Por encima, el impuesto se calcula como en una venta y lo paga la persona que recibe el inmueble.

• Terreno permutado por pisos

  Cuando entregas un terreno a un promotor a cambio de superficie construida, no surge impuesto en la permuta; se calcula cuando vendes un piso que recibiste (artículo 17; punto 6.1).

• Venta forzosa

  La venta en subasta por un ejecutor o por entidades públicas no entra en el ámbito de esta instrucción (punto 6.4).

• El vendedor es una empresa

  Los promotores inscritos como empresa y otras personas jurídicas no pagan este impuesto de particulares: pagan los impuestos de su propio régimen empresarial (puntos 3.1, 3.2 y 6.6).

La exención cubre la donación o la herencia en sí. Cuando después vendas un inmueble heredado, el impuesto del 15% se aplica con normalidad, con el valor de compra del punto 4.3.

Fuentes: Ley 29/2023 · Instrucción 34/2023 · Código Civil

Hasta el 31 de diciembre de 2026, los propietarios pueden revalorizar su inmueble pagando un 5% de impuesto sobre el incremento de valor, y una solicitud presentada hasta entonces se completa después si el impuesto se paga antes del 31 de marzo de 2027 (Ley n.º 85/2025; instrucción n.º 5/2026). Tras una revalorización, la ganancia de una venta se calcula a partir del valor revalorizado. Importa sobre todo cuando el valor inscrito está muy por debajo del precio de venta previsto.

Ejemplo 3 con cifras: un piso inscrito en 3.000.000 lekë, revalorizado por un tasador habilitado en 8.000.000 lekë y vendido después por 10.000.000 lekë.

Revalorizar antes ahorra 493.000 lekë.

Revalorizar puede subir también el impuesto anual sobre edificios: el valor de revalorización inscrito es la referencia de su base (VKM n.º 132/2018, artículo 2, punto 1.2), y en viviendas el impuesto es del 0,05% anual (Ley n.º 9632/2006, artículo 22/2), 500 lekë por cada 1.000.000 lekë de valor imponible.

Fuentes: Ley 85/2025 · Instrucción 5/2026 · VKM 132/2018

1. 1

   Una ganancia sencilla

   Un piso comprado en 2019 por 6.000.000 lekë, con un valor inscrito y gravado, se vende en 2026 por 9.000.000 lekë, por encima de su valor de referencia.

   Ganancia

   9.000.000 − 6.000.000 = 3.000.000 lekë

   Impuesto

   15% × 3.000.000 = 450.000 lekë

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   Cuando el precio de referencia es superior al del contrato

   Un piso de 80 m² en Durrës, en un edificio nuevo, cuyo título se adquirió por primera vez en marzo de 2016, cuando se compró por 3.860.000 lekë, se vende en octubre de 2026 por 4.500.000 lekë. El precio de referencia en Durrës es de 67.500 lekë por m²; tras 10 años completos se reduce un 10%, hasta 60.750 lekë por m² y 4.860.000 lekë por 80 m². Como es superior al contrato, la ASHK lo usa como valor de venta.

   Ganancia

   4.860.000 − 3.860.000 = 1.000.000 lekë

   Impuesto

   15% × 1.000.000 = 150.000 lekë

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3. 3

   Revalorizado antes de la venta

   Un piso inscrito en 3.000.000 lekë es revalorizado por un tasador habilitado en 8.000.000 lekë y vendido después por 10.000.000 lekë. El impuesto de revalorización es de 250.000 lekë y la tasa de la ASHK, 7.000 lekë; después, la ganancia se calcula a partir del valor revalorizado (Ley n.º 85/2025, artículo 1).

   Sin revalorización

   15% × 7.000.000 = 1.050.000 lekë

   Con revalorización, en total

   257.000 + 15% × 2.000.000 = 557.000 lekë

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4. 4

   Un piso privatizado

   La propia instrucción n.º 34/2023 incluye este ejemplo: un piso de 120 m² en Gjirokastër, privatizado e inscrito en 1999, se vende por 4.300.000 lekë. El valor de compra es el coste EKB de 1999, 35.724 lekë por m², es decir, 4.286.880 lekë.

   Ganancia

   4.300.000 − 4.286.880 = 13.120 lekë

   Impuesto

   15% × 13.120 = 1.968 lekë

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Fuentes: Instrucción 34/2023 · VKM 457/2023 · Ley 85/2025

Textos oficiales, consultados el 1 de octubre de 2026:

• Ley n.º 29/2023 «Sobre el impuesto sobre la renta», texto consolidado de 16.1.2026: artículos 15, 17, 24 y 60 (qbz.gov.al)
• Instrucción conjunta n.º 34, de 29.12.2023, sobre el impuesto de las rentas por la transmisión de bienes inmuebles (qbz.gov.al)
• VKM n.º 457, de 26.7.2023: precios de referencia de viviendas (qbz.gov.al)
• Código Civil (Ley n.º 7850/1994), artículos 360 a 364: herederos legales (qbz.gov.al)
• Administración tributaria: preguntas y respuestas sobre la declaración anual de la renta de las personas físicas (tatime.gov.al)
• Ley n.º 85/2025 «Sobre la revalorización de bienes inmuebles» (qbz.gov.al)
• Instrucción conjunta n.º 5, de 19.2.2026: revalorización, tasas de la ASHK y plazos (qbz.gov.al)
• VKM n.º 132/2018, texto consolidado: artículo 2, punto 1.2 (qbz.gov.al)