Налог при продаже недвижимости: 15% от прибыли

Источники: Закон 29/2023 · Инструкция 34/2023 · Закон 85/2025 · Инструкция 5/2026

Налог = 15% × (стоимость продажи − стоимость покупки)

Если разница отрицательна, прибыль считается нулевой и налога нет (статья 17). Закон не позволяет вычитать расходы из дохода от инвестиций, если иное не сказано (статья 24), поэтому комиссия агентства, нотариус и ремонт не вычитаются.

Стоимость продажи: договор или справочная цена

Стоимость продажи это большее из цены договора и справочной цены (статья 17). ASHK сравнивает цену за м² в договоре со справочной ценой зоны или города, которую уменьшают на 1% за каждый полный год с момента первого приобретения права собственности, но не более чем на 30% (инструкция № 34/2023, пункт 2.1).

Справочные цены по городам и зонам

Стоимость покупки

Стоимость покупки это стоимость последнего зарегистрированного акта, с которого рассчитывался налог: покупки, обмена, наследства, дарения, отказа от права или переоценки (пункт 3.1). Она предоставляется нотариусам при запросе на передачу.

• Покупка в евро или долларах

  Стоимость покупки пересчитывается в леки по курсу на день покупки (пункт 3.3). Сохраните договор и платёжные поручения.

• Нет зарегистрированной стоимости

  Для зданий без стоимости покупки, в том числе для квартир, приватизированных по закону № 7652/1992, стоимостью покупки считается стоимость за м² Национального жилищного агентства (EKB) в год регистрации (пункт 3.2).

• Наследство

  Учитывается стоимость, зарегистрированная в нотариальных актах или при переоценке; если её нет, берётся стоимость EKB за год регистрации свидетельства о наследстве (пункт 4.3).

Источники: Закон 29/2023 · Инструкция 34/2023 · VKM 457/2023

1. 1

   В предварительном договоре укажите, кто что платит. По закону налог платит продавец.

2. 2

   Нотариус готовит договор купли-продажи. Стоимость покупки, зарегистрированная в ASHK, предоставляется нотариусам при запросе на передачу.

3. 3

   Продавец-физлицо платит налог 15% до регистрации объекта на имя покупателя. ASHK не регистрирует передачу, пока оплата не подтверждена (статья 17).

4. 4

   При продаже с сохранением права собственности за продавцом, в рассрочку, налог уплачивается при оплате последнего платежа, если стороны не просят передачу при подписании.

5. 5

   Если прибыль выше 1 200 000 лек, также укажите этот доход и уплаченный налог в годовой декларации о доходах.

При дарении, наследстве или отказе от права налог платит тот, кто получает объект (инструкция № 34/2023, глава III).

Руководство по расходам объясняет обычное разделение между покупателем и продавцом. Кто что платит при продаже

Источники: Закон 29/2023 · Инструкция 34/2023 · Налоговая администрация

• Нет прибыли

  Если стоимость продажи не превышает стоимость покупки, налог равен нулю. Стоимость продажи никогда не снижается ниже справочной стоимости.

• Подарок или наследство в семье

  Подарки и наследство между наследниками первой и второй степени по закону (по Гражданскому кодексу: дети, супруг и родители) и между братьями и сёстрами освобождаются от налога (закон № 29/2023, статья 60; инструкция № 34/2023, пункт 4.2).

• Прочие подарки и наследство до 5 000 000 лек

  Для недвижимости они освобождаются до этой суммы на каждого налогоплательщика. Сверх неё налог считается как при продаже и уплачивается тем, кто получает объект.

• Обмен земли на квартиры

  Когда вы передаёте землю застройщику в обмен на площадь в здании, налог при обмене не возникает; он считается при продаже полученной квартиры (статья 17; пункт 6.1).

• Принудительная продажа

  Продажа на аукционе судебным исполнителем или публично-правовыми лицами не подпадает под эту инструкцию (пункт 6.4).

• Продавец компания

  Застройщики, зарегистрированные как бизнес, и другие юридические лица не платят этот налог за физических лиц: они платят налоги по своему режиму бизнеса (пункты 3.1, 3.2 и 6.6).

Освобождение относится к самому подарку или наследству. Когда вы позже продадите унаследованный объект, налог 15% применяется в обычном порядке, со стоимостью покупки по пункту 4.3.

Источники: Закон 29/2023 · Инструкция 34/2023 · Гражданский кодекс

До 31 декабря 2026 г. владельцы могут провести переоценку объекта за налог 5% с роста стоимости; заявление, поданное до этого срока, оформляется позднее, если налог уплачен до 31 марта 2027 г. (закон № 85/2025; инструкция № 5/2026). После переоценки прибыль от продажи считается от переоценённой стоимости. Это важнее всего, когда зарегистрированная стоимость намного ниже ожидаемой цены продажи.

Пример 3 в цифрах: квартира, зарегистрированная за 3 000 000 лек, переоценена лицензированным оценщиком до 8 000 000 лек и позже продана за 10 000 000 лек.

Переоценка до продажи экономит 493 000 лек.

Переоценка может также повысить ежегодный налог на здание: зарегистрированная стоимость переоценки служит его базой (VKM № 132/2018, статья 2, пункт 1.2), а для жилья налог составляет 0,05% в год (закон № 9632/2006, статья 22/2), 500 лек с каждого 1 000 000 лек налогооблагаемой стоимости.

Источники: Закон 85/2025 · Инструкция 5/2026 · VKM 132/2018

1. 1

   Простая прибыль

   Квартира, купленная в 2019 году за 6 000 000 лек (зарегистрированная и облагаемая стоимость), продана в 2026 году за 9 000 000 лек, что выше её справочной стоимости.

   Прибыль

   9 000 000 − 6 000 000 = 3 000 000 лек

   Налог

   15% × 3 000 000 = 450 000 лек

   Открыть в калькуляторе
2. 2

   Когда справочная цена выше договора

   Квартира 80 м² в Дурресе, в новом здании, право собственности на которую впервые возникло в марте 2016 года, когда её купили за 3 860 000 лек, продаётся в октябре 2026 года за 4 500 000 лек. Справочная цена в Дурресе составляет 67 500 лек за м²; после 10 полных лет она снижается на 10%, до 60 750 лек за м² и 4 860 000 лек за 80 м². Так как это выше договора, ASHK использует её как стоимость продажи.

   Прибыль

   4 860 000 − 3 860 000 = 1 000 000 лек

   Налог

   15% × 1 000 000 = 150 000 лек

   Открыть в калькуляторе
3. 3

   Переоценка перед продажей

   Квартира, зарегистрированная за 3 000 000 лек, переоценена лицензированным оценщиком до 8 000 000 лек и позже продана за 10 000 000 лек. Налог за переоценку составляет 250 000 лек, а сбор ASHK 7 000 лек; после этого прибыль считается от переоценённой стоимости (закон № 85/2025, статья 1).

   Без переоценки

   15% × 7 000 000 = 1 050 000 лек

   С переоценкой, итого

   257 000 + 15% × 2 000 000 = 557 000 лек

   Открыть в калькуляторе
4. 4

   Приватизированная квартира

   Сама инструкция № 34/2023 приводит такой пример: квартира 120 м² в Gjirokastër, приватизированная и зарегистрированная в 1999 году, продаётся за 4 300 000 лек. Стоимость покупки равна стоимости EKB 1999 года, 35 724 лек за м², то есть 4 286 880 лек.

   Прибыль

   4 300 000 − 4 286 880 = 13 120 лек

   Налог

   15% × 13 120 = 1 968 лек

   Открыть в калькуляторе

Источники: Инструкция 34/2023 · VKM 457/2023 · Закон 85/2025

Официальные тексты, прочитанные 1 октября 2026 г.:

• Закон № 29/2023 «О подоходном налоге», сводный текст от 16.1.2026: статьи 15, 17, 24 и 60 (qbz.gov.al)
• Совместная инструкция № 34 от 29.12.2023 о налоге на доход от передачи недвижимого имущества (qbz.gov.al)
• VKM № 457 от 26.7.2023: справочные цены на жильё (qbz.gov.al)
• Гражданский кодекс (закон № 7850/1994), статьи с 360 по 364: наследники по закону (qbz.gov.al)
• Налоговая администрация: вопросы и ответы о годовой декларации о доходах физических лиц (tatime.gov.al)
• Закон № 85/2025 «О переоценке недвижимого имущества» (qbz.gov.al)
• Совместная инструкция № 5 от 19.2.2026: переоценка, сборы ASHK и сроки (qbz.gov.al)
• VKM № 132/2018, сводный текст: статья 2, пункт 1.2 (qbz.gov.al)