Daň při prodeji nemovitosti: 15 % ze zisku

Zdroje: Zákon 29/2023 · Pokyn 34/2023 · Zákon 85/2025 · Pokyn 5/2026

Daň = 15% × (prodejní hodnota − kupní hodnota)

Pokud je rozdíl záporný, zisk se počítá jako nulový a daň se neplatí (článek 17). Zákon neumožňuje odečítat náklady z příjmů z investic, pokud nestanoví jinak (článek 24), takže provize realitní kanceláře, notáře a rekonstrukce se neodečítají.

Prodejní hodnota: smlouva nebo referenční cena

Prodejní hodnota je vyšší z ceny ve smlouvě a referenční ceny (článek 17). ASHK porovnává cenu za m² ve smlouvě s referenční cenou zóny nebo města, která se snižuje o 1% za každý celý rok od prvního nabytí vlastnictví, nejvýše o 30% (pokyn č. 34/2023, bod 2.1).

Referenční ceny podle měst a zón

Kupní hodnota

Kupní hodnota je hodnota z posledního zapsaného aktu, ze kterého se počítala daň: koupě, směna, dědictví, dar, vzdání se nebo revalorizace (bod 3.1). Notářům je zpřístupněna při žádosti o převod.

• Koupeno v eurech nebo dolarech

  Kupní hodnota se přepočítává na lekë podle kurzu ke dni koupě (bod 3.3). Uschovejte smlouvu a platební příkazy.

• Žádná zapsaná hodnota

  U budov bez kupní hodnoty, včetně bytů privatizovaných podle zákona č. 7652/1992, je kupní hodnotou náklad za m² Národního subjektu pro bydlení (EKB) v roce registrace (bod 3.2).

• Zděděno

  Počítá se hodnota zapsaná v notářských aktech nebo při revalorizaci; pokud žádná není, náklad EKB v roce, kdy bylo osvědčení o dědictví zapsáno (bod 4.3).

Zdroje: Zákon 29/2023 · Pokyn 34/2023 · VKM 457/2023

1. 1

   V předběžné smlouvě uveďte, kdo co platí. Ze zákona daň platí prodávající.

2. 2

   Kupní smlouvu připravuje notář. Kupní hodnota zapsaná u ASHK je notářům zpřístupněna při žádosti o převod.

3. 3

   Prodávající fyzická osoba zaplatí daň 15% dříve, než je nemovitost zapsána na kupujícího. ASHK převod nezaregistruje, dokud není platba potvrzena (článek 17).

4. 4

   Při prodeji s výhradou vlastnického práva na splátky se daň platí při úhradě poslední splátky, pokud strany nepožádají o převod už při podpisu.

5. 5

   Pokud je zisk vyšší než 1 200 000 leků, uveďte tento příjem a zaplacenou daň také v ročním přiznání k dani z příjmu.

U daru, dědictví nebo vzdání se platí daň osoba, která nemovitost přijímá (pokyn č. 34/2023, kapitola III).

Průvodce náklady vysvětluje obvyklé rozdělení mezi kupujícího a prodávajícího. Kdo co platí při prodeji

Zdroje: Zákon 29/2023 · Pokyn 34/2023 · Daňová správa

• Žádný zisk

  Pokud prodejní hodnota nepřevyšuje kupní hodnotu, daň je nulová. Prodejní hodnota se nikdy nepočítá níže než referenční hodnota.

• Dar nebo dědictví v rodině

  Dary a dědictví mezi zákonnými dědici první a druhé třídy (podle občanského zákoníku: děti, manžel nebo manželka a rodiče) a mezi sourozenci jsou osvobozeny (zákon č. 29/2023, článek 60; pokyn č. 34/2023, bod 4.2).

• Ostatní dary a dědictví do 5 000 000 leků

  U nemovitostí jsou osvobozeny do této částky na jednoho poplatníka. Nad ni se daň počítá jako u prodeje a platí ji osoba, která nemovitost přijímá.

• Pozemek směněný za byty

  Když dáte pozemek stavitelovi výměnou za podlahovou plochu, při směně daň nevzniká; počítá se při prodeji bytu, který jste dostali (článek 17; bod 6.1).

• Nucený prodej

  Prodej v dražbě exekutorem nebo veřejnoprávními subjekty na tento pokyn nedopadá (bod 6.4).

• Prodávající je firma

  Stavitelé registrovaní jako podnikatelé a jiné právnické osoby tuto daň za fyzické osoby neplatí: platí daně podle režimu svého podnikání (body 3.1, 3.2 a 6.6).

Osvobození se týká samotného daru nebo dědictví. Když později prodáte zděděnou nemovitost, daň 15% se běžně uplatní s kupní hodnotou podle bodu 4.3.

Zdroje: Zákon 29/2023 · Pokyn 34/2023 · Občanský zákoník

Do 31. prosince 2026 mohou vlastníci nemovitost revalorizovat za daň 5% z nárůstu hodnoty. Žádost podaná do té doby se dokončí později, pokud se daň zaplatí do 31. března 2027 (zákon č. 85/2025; pokyn č. 5/2026). Po revalorizaci se zisk z prodeje počítá z revalorizované hodnoty. Nejvíce se vyplatí, když je zapsaná hodnota výrazně pod očekávanou prodejní cenou.

Příklad 3 v číslech: byt zapsaný na 3 000 000 leků, revalorizovaný licencovaným znalcem na 8 000 000 leků a později prodaný za 10 000 000 leků.

Revalorizace předem ušetří 493 000 leků.

Revalorizace může zvýšit také roční daň z budov: zapsaná revalorizační hodnota je referencí pro její základ (VKM č. 132/2018, článek 2, bod 1.2) a u bydlení činí daň 0,05 % ročně (zákon č. 9632/2006, článek 22/2), tedy 500 leků z každých 1 000 000 leků zdanitelné hodnoty.

Zdroje: Zákon 85/2025 · Pokyn 5/2026 · VKM 132/2018

1. 1

   Jednoduchý zisk

   Byt koupený v roce 2019 za 6 000 000 leků, což je zapsaná a zdaněná hodnota, se prodá v roce 2026 za 9 000 000 leků, nad svou referenční hodnotou.

   Zisk

   9 000 000 − 6 000 000 = 3 000 000 leků

   Daň

   15% × 3 000 000 = 450 000 leků

   Otevřít v kalkulačce
2. 2

   Když je referenční cena vyšší než smlouva

   Byt o 80 m² v Durrësu v novostavbě, jehož vlastnictví bylo poprvé nabyto v březnu 2016, kdy byl koupen za 3 860 000 leků, se prodává v říjnu 2026 za 4 500 000 leků. Referenční cena v Durrësu je 67 500 leků za m²; po 10 celých letech se snižuje o 10 %, na 60 750 leků za m² a 4 860 000 leků za 80 m². Protože je to vyšší než smlouva, ASHK ji použije jako prodejní hodnotu.

   Zisk

   4 860 000 − 3 860 000 = 1 000 000 leků

   Daň

   15% × 1 000 000 = 150 000 leků

   Otevřít v kalkulačce
3. 3

   Revalorizováno před prodejem

   Byt zapsaný na 3 000 000 leků je licencovaným znalcem revalorizován na 8 000 000 leků a později prodán za 10 000 000 leků. Daň z revalorizace činí 250 000 leků a poplatek ASHK 7 000 leků; poté se zisk počítá z revalorizované hodnoty (zákon č. 85/2025, článek 1).

   Bez revalorizace

   15% × 7 000 000 = 1 050 000 leků

   S revalorizací, celkem

   257 000 + 15% × 2 000 000 = 557 000 leků

   Otevřít v kalkulačce
4. 4

   Privatizovaný byt

   Pokyn č. 34/2023 uvádí tento příklad přímo: byt o 120 m² v Gjirokastëru, privatizovaný a zapsaný v roce 1999, se prodává za 4 300 000 leků. Kupní hodnotou je náklad EKB z roku 1999, 35 724 leků za m², tedy 4 286 880 leků.

   Zisk

   4 300 000 − 4 286 880 = 13 120 leků

   Daň

   15% × 13 120 = 1 968 leků

   Otevřít v kalkulačce

Zdroje: Pokyn 34/2023 · VKM 457/2023 · Zákon 85/2025

Oficiální texty, čteno 1. října 2026:

• Zákon č. 29/2023 „O dani z příjmu“, konsolidované znění z 16. 1. 2026: články 15, 17, 24 a 60 (qbz.gov.al)
• Společný pokyn č. 34 z 29. 12. 2023 o dani z příjmu z převodu nemovitostí (qbz.gov.al)
• VKM č. 457 z 26. 7. 2023: referenční ceny pro bydlení (qbz.gov.al)
• Občanský zákoník (zákon č. 7850/1994), články 360 až 364: zákonní dědici (qbz.gov.al)
• Daňová správa: otázky a odpovědi k ročnímu přiznání fyzické osoby (tatime.gov.al)
• Zákon č. 85/2025 „O revalorizaci nemovitostí“ (qbz.gov.al)
• Společný pokyn č. 5 z 19. 2. 2026: revalorizace, poplatky ASHK a lhůty (qbz.gov.al)
• VKM č. 132/2018, konsolidované znění: článek 2, bod 1.2 (qbz.gov.al)