Zakup nieruchomości w Albanii jako cudzoziemiec lub z zagranicy

Własność potwierdza świeże zaświadczenie o własności (certifikatë pronësie) wydane przez Państwową Agencję Katastralną (ASHK), wraz z kartą nieruchomości (kartela e pasurisë) i mapą katastralną. Nazwisko sprzedającego musi się zgadzać, a wszyscy współwłaściciele lub spadkobiercy muszą wyrazić zgodę na sprzedaż. Jeśli sprzedający nabył dom będąc w małżeństwie, prawo zakłada, że małżonek jest współwłaścicielem, a akt notarialny musi określać ustrój majątkowy małżeński (ustawa nr 110/2018, art. 105), dlatego potrzebna jest również zgoda małżonka. Sprawdź, czy powierzchnia, piętro i numer nieruchomości zgadzają się z tym, co Ci pokazano.

Karta nieruchomości pokazuje też zarejestrowane obciążenia: hipotekę, zajęcie lub spór sądowy. Każde z nich musi zostać usunięte przed podpisaniem lub podczas podpisania, co notariusz potwierdza na piśmie. W przypadku nowego budynku zapytaj też, czy budynek ma pozwolenie na użytkowanie i czy wydano indywidualne zaświadczenia.

Mieszkanie, które nie jest ukończone, nie ma jeszcze własnego zaświadczenia o własności, dlatego sprawdzasz projekt. Poproś o pozwolenie na budowę i zweryfikuj je w krajowym systemie e-Leje: musi obejmować Twoje piętro i Twój lokal. Podpisz umowę z deweloperem przed notariuszem, powiąż każdą ratę z etapem budowy i płać przelewem na konto firmy. Mieszkanie może zostać zarejestrowane na Twoje nazwisko dopiero po otrzymaniu przez budynek zaświadczenia o użytkowaniu, często po miesiącach od odbioru kluczy. Przewodnik po zakupie mieszkania w budowie opisuje każde z tych sprawdzeń.

• Jak kupić mieszkanie w budowie

Zgodnie z Kodeksem cywilnym pełnomocnictwo jest szczególne, gdy obejmuje jedną lub więcej konkretnych czynności o wspólnym celu (art. 71), a sporządzone przez albańskiego notariusza musi określać swój przedmiot, ważność i termin (ustawa nr 110/2018, art. 99). Przy zakupie uczyń je szczególnym, a nie ogólnym, i niech określa:

• Nieruchomość: adres, numer nieruchomości i strefę katastralną
• Maksymalną cenę i sposób jej zapłaty
• Dozwolone czynności: podpisanie umowy przedwstępnej i ostatecznej, zapłatę, złożenie wniosku w ASHK, odbiór zaświadczenia i kluczy
• Datę zakończenia

Pomiń wszelkie uprawnienia do sprzedaży lub obciążenia Twoich innych nieruchomości albo do zaciągania zobowiązań w Twoim imieniu. Przed albańskim notariuszem szczególne pełnomocnictwo kosztuje 3 000 Lek według oficjalnej taryfy; za granicą obowiązuje opłata lokalnego notariusza.

Zwykła droga to podpisanie przed notariuszem w miejscu zamieszkania. Albania jest stroną konwencji haskiej o apostille, więc dokument zwykle potrzebuje apostille z właściwego urzędu tego kraju (patrz tabela poniżej) oraz poświadczonego tłumaczenia na język albański. Wymagania różnią się między krajami i zmieniają się w czasie, dlatego sprawdź je ze swoim prawnikiem w Albanii, zanim podpiszesz.

Apostille potwierdza podpis i pieczęć notariusza, aby albańskie urzędy przyjęły dokument. Wydaje je kraj, w którym podpisano pełnomocnictwo, a nie albański konsulat:

Według depozytariusza traktatu Włochy, Niemcy i Grecja zgłosiły sprzeciw wobec przystąpienia Albanii do konwencji w 2004 r. i wycofały go odpowiednio w 2011, 2016 i 2018 r. Strona albańskiej ambasady w Niemczech nadal opisuje poświadczenie w Landgericht, a potem legalizację w ambasadzie, dlatego zapytaj swojego prawnika w Albanii, jaką formę zaakceptuje tamtejszy notariusz, zanim wyślesz dokument.

Albańskie ambasady i konsulaty działają jako notariusze wyłącznie dla obywateli Albanii mieszkających na ich terenie i tylko w przypadku prostych pełnomocnictw, na przykład do odbioru dokumentów lub reprezentowania w niektórych procedurach (opłata: 20 €; wniosek składasz na e-Albania i podpisujesz osobiście). Według albańskiego Ministerstwa ds. Europy i Spraw Zagranicznych konsulowie nie wystawiają pełnomocnictw ogólnych ani pełnomocnictw do umów przenoszących własność, takich jak sprzedaż mieszkania: w tych sprawach ministerstwo kieruje do notariuszy kraju, w którym mieszkasz. Przy zakupie podpisz przed lokalnym notariuszem i uzyskaj apostille, jak wyjaśniono wyżej. Konsulat może nadal pomóc w tłumaczeniu: dla obywateli Albanii tłumaczy dokumenty lub poświadcza tłumaczenie wykonane przez lokalnego tłumacza, za 10 € za stronę, a według ministerstwa jest to traktowane jak tłumaczenie wykonane przez tłumacza zarejestrowanego u notariusza w Albanii, bez potrzeby notarialnego poświadczenia. Zapytaj konsulat obejmujący miejsce Twojego zamieszkania, co tłumaczy.

Umowa przedwstępna określa cenę, zaliczkę, datę umowy ostatecznej oraz to, co się stanie, jeśli jedna ze stron się wycofa. Zgodnie z Kodeksem cywilnym kupujący, który nie dopełni umowy z własnej winy, traci zaliczkę, a sprzedający ponoszący winę zwraca ją w podwójnej wysokości (art. 602). Zaliczkę wpłacaj dopiero po tym, jak prawnik sprawdzi dokumenty, przelewem bankowym, nigdy gotówką. Możesz też poprosić notariusza, by przechował pieniądze na specjalnym rachunku bankowym notariusza i przekazał je zgodnie z aktem (ustawa nr 110/2018, art. 133); urzędowa opłata notarialna za tę zaliczkę wynosi 4 000 Lek.

Zgodnie z ustawą o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy (ustawa nr 9917/2008, z późniejszymi zmianami) banki, notariusze, prawnicy i pośrednicy w obrocie nieruchomościami zaangażowani w zakup muszą identyfikować swoich klientów i, gdy trzeba, sprawdzać, skąd pochodzą pieniądze. Zbierz dowody przed przelewem: odcinki wypłat lub zeznania podatkowe, wyciągi z oszczędności, umowę, jeśli sprzedałeś inną nieruchomość, umowę pożyczki.

Od 7 października 2025 r. Albania jest operacyjnie częścią SEPA, dlatego przelew w euro z banku w strefie SEPA może zostać zrealizowany jako płatność SEPA, którą Bank Albanii opisuje jako tańszą i szybszą. Jeśli Twoje konto nie jest w euro, porównaj kurs wymiany i opłaty przed wysłaniem.