Οδηγός · Ζωή στο εξωτερικό

Αγορά ακινήτου στην Αλβανία από ξένους ή από το εξωτερικό

Ξένοι αγοραστές, αλλά και Αλβανοί που ζουν στην Ιταλία, την Ελλάδα, το Ηνωμένο Βασίλειο, τη Γερμανία, την Ελβετία ή τις ΗΠΑ, αγοράζουν σπίτι στην Αλβανία χωρίς να ταξιδέψουν μέχρι να είναι έτοιμα τα κλειδιά. Αυτό λειτουργεί αν κάνετε τους ίδιους ελέγχους με έναν ντόπιο αγοραστή και αφήσετε τη δουλειά επί τόπου σε επαγγελματίες που επιλέγετε μόνοι σας.

Συντάκτης: Galip Sulaj, ιδρυτής του hyrja.alΕνημερώθηκε 30 Σεπτεμβρίου 2026

Μπορούν οι ξένοι να αγοράσουν ακίνητο στην Αλβανία;

Ναι. Οι αλλοδαποί πολίτες μπορούν να αγοράσουν διαμερίσματα, σπίτια και άλλα κτίρια στην Αλβανία με την ίδια διαδικασία όπως οι Αλβανοί: συμβόλαιο ενώπιον συμβολαιογράφου και καταχώριση στην ASHK (Κρατική Υπηρεσία Κτηματολογίου). Ο κύριος περιορισμός αφορά την αγροτική γη: σύμφωνα με τον νόμο αρ. 8337/1998, άρθρο 4, οι ξένοι δεν μπορούν να την αγοράσουν, μπορούν όμως να τη μισθώσουν για έως 99 χρόνια.

Διαβάστε τα βασικά ερωτήματα για ξένους αγοραστές

1. Αναζήτηση και πρώτη επιλογή από το σπίτι σας

Διαλέξτε πρώτα την περιοχή και μετά το ακίνητο. Συγκρίνετε τις ζητούμενες τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο στη γειτονιά και αποθηκεύστε μερικές αγγελίες για να ειδοποιείστε όταν αλλάζει μια τιμή.

Χρησιμοποιήστε τα μηνύματα στο hyrja.al για τις ερωτήσεις που συνήθως απαιτούν επίσκεψη: τον ακριβή όροφο, τον προσανατολισμό των παραθύρων, την κατάσταση του κτιρίου και αν το διαμέρισμα έχει δικό του πιστοποιητικό ιδιοκτησίας.

2. Δείτε το σε βιντεοκλήση

Δεν χρειάζεται να ταξιδέψετε για μια πρώτη ματιά. Όταν ζητάτε επίσκεψη σε μια αγγελία, επιλέξτε «Επίσκεψη μέσω βίντεο» και την εφαρμογή σας: WhatsApp ή Viber. Τη συμφωνημένη ώρα (ώρα Αλβανίας) ο πωλητής ή ο μεσίτης σας καλεί και σας ξεναγεί ζωντανά στο σπίτι. Κατά την κλήση:

Ξεκινήστε από έξω: τον δρόμο, την είσοδο, τις σκάλες και τον ανελκυστήρα
Δείτε κάθε δωμάτιο, τη θέα και τις γωνίες του ταβανιού, όπου φαίνεται η υγρασία
Ζητήστε να δείτε τους μετρητές και τη θέρμανση ή το κλιματιστικό σε λειτουργία
Σημειώστε όσα σας λένε και ζητήστε γραπτώς στο chat ό,τι είναι σημαντικό
Πριν πληρώσετε οτιδήποτε, ζητήστε από κάποιον που εμπιστεύεστε να επισκεφθεί το ακίνητο αυτοπροσώπως

3. Ελέγξτε τα έγγραφα

Πριν συμφωνήσετε τιμή ή πληρώσετε προκαταβολή, πάρτε αντίγραφα των εγγράφων ιδιοκτησίας και δώστε τα στον δικηγόρο σας ή στον συμβολαιογράφο για έλεγχο. Το Hyrja δεν επαληθεύει ποτέ την ταυτότητα των ιδιωτών ιδιοκτητών, οπότε τα έγγραφα είναι αυτά που σας προστατεύουν.

Πιστοποιητικό ιδιοκτησίας από την ASHK

Η ιδιοκτησία αποδεικνύεται με πρόσφατο πιστοποιητικό ιδιοκτησίας (certifikatë pronësie) από την Κρατική Υπηρεσία Κτηματολογίου (ASHK), μαζί με την καρτέλα του ακινήτου (kartela e pasurisë) και τον κτηματολογικό χάρτη. Το όνομα του πωλητή πρέπει να συμφωνεί, και όλοι οι συνιδιοκτήτες ή κληρονόμοι πρέπει να συμφωνούν με την πώληση. Ελέγξτε ότι η επιφάνεια, ο όροφος και ο αριθμός ακινήτου συμφωνούν με όσα σας έδειξαν.

Υποθήκες, κατασχέσεις και διαφορές

Η καρτέλα του ακινήτου δείχνει επίσης τα καταχωρισμένα βάρη: υποθήκη, κατάσχεση ή δικαστική διαφορά. Καθένα πρέπει να αρθεί πριν ή κατά την υπογραφή, κάτι που ο συμβολαιογράφος επιβεβαιώνει γραπτώς. Για νεόδμητο κτίριο, ρωτήστε επίσης αν έχει άδεια χρήσης και αν έχουν εκδοθεί τα ατομικά πιστοποιητικά.

Πηγές: Νόμος 111/2018

Τι ελέγχει το Hyrja

4. Προσλάβετε δικό σας δικηγόρο

Ένας ανεξάρτητος δικηγόρος στην Αλβανία είναι τα μάτια και τα χέρια σας όταν δεν μπορείτε να είστε εκεί. Επιλέξτε τον μόνοι σας, όχι κάποιον που προτείνει ο πωλητής, και συμφωνήστε γραπτώς την αμοιβή και τις εργασίες. Ένας δικηγόρος μπορεί να ελέγξει τα έγγραφα στην ASHK, να εξετάσει τα συμβόλαια, να υπογράψει για λογαριασμό σας με πληρεξούσιο και να παρακολουθήσει την καταχώριση. Ο μεσίτης πληρώνεται για να κλείσει την πώληση· ο δικηγόρος σας δουλεύει μόνο για εσάς.

5. Πληρεξούσιο (prokurë)

Αν δεν θα βρίσκεστε στην Αλβανία για την υπογραφή, μπορείτε να δώσετε στον δικηγόρο σας ή σε έναν συγγενή πληρεξούσιο (prokurë) για να υπογράψει για λογαριασμό σας. Σύμφωνα με τον Αστικό Κώδικα, το πληρεξούσιο για την υπογραφή συμβολαίου που πρέπει να γίνει ενώπιον συμβολαιογράφου, όπως η αγορά ακινήτου, πρέπει και το ίδιο να είναι συμβολαιογραφική πράξη. Να είναι συγκεκριμένο και όχι γενικό: το ακίνητο, η ανώτατη τιμή και τι ακριβώς επιτρέπεται να υπογραφεί και να πληρωθεί.

Σε συμβολαιογράφο της χώρας σας, με επισημείωση Apostille

Ο συνήθης δρόμος είναι να υπογράψετε ενώπιον συμβολαιογράφου στον τόπο διαμονής σας. Η Αλβανία είναι μέλος της Σύμβασης της Χάγης για την επισημείωση (Apostille), οπότε το έγγραφο χρειάζεται συνήθως επισημείωση από την αρμόδια αρχή της χώρας αυτής, καθώς και επικυρωμένη μετάφραση στα αλβανικά. Ορισμένες χώρες ακολουθούν διαφορετική διαδικασία: σύμφωνα με την αλβανική πρεσβεία στη Γερμανία, πληρεξούσιο που συντάσσεται ενώπιον Γερμανού συμβολαιογράφου πρέπει να πιστοποιηθεί από το περιφερειακό δικαστήριο (Landgericht) και στη συνέχεια να επικυρωθεί στην πρεσβεία. Οι απαιτήσεις διαφέρουν από χώρα σε χώρα και αλλάζουν με τον καιρό, οπότε ελέγξτε τις με το προξενείο και τον δικηγόρο σας πριν υπογράψετε.

Σε αλβανική πρεσβεία ή προξενείο: ρωτήστε πρώτα

Οι αλβανικές πρεσβείες και τα προξενεία μπορούν να συντάξουν απλά πληρεξούσια, αλλά όχι πάντα πληρεξούσια για μεταβίβαση ακινήτων. Η αλβανική πρεσβεία στη Γερμανία, για παράδειγμα, αναφέρει ότι δεν μπορεί να εκδώσει πληρεξούσια για αλλαγές ιδιοκτησίας, όπως η μεταβίβαση ακινήτου, και παραπέμπει τους πολίτες σε αδειούχο συμβολαιογράφο στη Γερμανία. Ρωτήστε το προξενείο που καλύπτει τον τόπο διαμονής σας τι μπορεί να πιστοποιήσει πριν κλείσετε ραντεβού.

Πηγές: Αστικός Κώδικας, άρθ. 72, 83, 193 · Πρεσβεία της Αλβανίας στη Γερμανία · HCCH, Σύμβαση Apostille

6. Υπογράψτε το συμβόλαιο ενώπιον συμβολαιογράφου

Η πώληση ακινήτου στην Αλβανία υπογράφεται ως συμβολαιογραφική πράξη. Ο συμβολαιογράφος ελέγχει τις ταυτότητες, τα έγγραφα ιδιοκτησίας και τυχόν βάρη, και διαβάζει το συμβόλαιο πριν από την υπογραφή. Πολλές αγορές ξεκινούν με προσύμφωνο, επίσης ενώπιον συμβολαιογράφου, που ορίζει την τιμή, την προκαταβολή, τις προθεσμίες και τι γίνεται αν μία πλευρά αποσυρθεί. Αν τα νομικά αλβανικά σας δυσκολεύουν, ζητήστε μετάφραση ή ζητήστε από τον δικηγόρο σας να σας εξηγήσει πρώτα κάθε όρο.

Πηγές: Αστικός Κώδικας, άρθ. 72, 83, 193 · Νόμος 110/2018

7. Πληρώστε με τραπεζικό έμβασμα

Πληρώστε κάθε ποσό, προκαταβολή και υπόλοιπο, με τραπεζικό έμβασμα σε λογαριασμό στο όνομα του πωλητή και κρατήστε το αποδεικτικό. Το έμβασμα συνδέει την πληρωμή με το συμβόλαιο· τα μετρητά όχι, και δεν πρέπει ποτέ να δίνονται σε μεσάζοντα.

Ελέγξτε ότι ο δικαιούχος του λογαριασμού είναι ο πωλητής που αναγράφεται στο πιστοποιητικό
Αναγράψτε τον αριθμό του συμβολαίου στην αιτιολογία της πληρωμής
Αν τα στοιχεία πληρωμής αλλάξουν την τελευταία στιγμή, επιβεβαιώστε τα τηλεφωνικά με τον δικηγόρο σας
Ρωτήστε τον συμβολαιογράφο πώς και πότε φτάνει το υπόλοιπο στον πωλητή

8. Καταχώριση στην ASHK

Η πώληση ολοκληρώνεται μόνο όταν καταχωριστεί στην ASHK. Συνήθως ο συμβολαιογράφος αποστέλλει το συμβόλαιο, και ο δικηγόρος ή ο εκπρόσωπός σας μπορεί να παρακολουθήσει τη διαδικασία. Ζητήστε το νέο πιστοποιητικό ιδιοκτησίας στο όνομά σας. Στη συνέχεια μεταφέρετε στο όνομά σας τα συμβόλαια ρεύματος, νερού και συντήρησης του κτιρίου.

Πηγές: Αστικός Κώδικας, άρθ. 72, 83, 193 · Νόμος 111/2018

9. Φόροι και κόστος

Ο αγοραστής συνήθως πληρώνει τον συμβολαιογράφο (0,23–0,35% της αξίας του συμβολαίου, ανάλογα με την κλίμακα) και τα τέλη της ASHK για την καταχώριση και το πιστοποιητικό ιδιοκτησίας (12.000 Lek, ≈ €130)· ο πωλητής συνήθως πληρώνει τον φόρο υπεραξίας από την πώληση. Αν χρησιμοποιήσετε δικηγόρο, μεταφραστή ή μεσιτικό γραφείο, οι αμοιβές τους προστίθενται και συμφωνούνται μαζί τους. Το ποιος πληρώνει τι είναι διαπραγματεύσιμο: συμφωνήστε το γραπτώς πριν από το προσύμφωνο και ζητήστε από τον συμβολαιογράφο να επιβεβαιώσει τα ακριβή ποσά, γιατί οι χρεώσεις αλλάζουν.

Κύρια έξοδα του αγοραστή (ενδεικτικά)
Έξοδο	Ποσό
Συμβολαιογράφος	0,23–0,35% της αξίας του συμβολαίου
Καταχώριση στην ASHK	5.000 Lek (≈ €54)
Πιστοποιητικό ιδιοκτησίας και κατάθεση φακέλου	7.000 Lek (≈ €76)
Σύνολο για διαμέρισμα €100.000	≈ €430 (0,43% της τιμής)

Ενδεικτικά ποσά: επιβεβαιώστε τα με τον συμβολαιογράφο. Οι χρεώσεις αλλάζουν, και ο συμβολαιογράφος μπορεί να υπολογίσει την αμοιβή με βάση την επίσημη τιμή αναφοράς της περιοχής. Το ποιος πληρώνει τι είναι διαπραγματεύσιμο και πρέπει να αναγράφεται στο συμβόλαιο.

Όλα τα έξοδα αγοράς και ενοικίασης, με παραδείγματα και πηγές

Πηγές: Οδηγία 22/2020 · Απόφαση ΥΣ 389/2020 · Απόφαση ΥΣ 462/2025 · Νόμος 29/2023, άρθ. 17, 24

10. Αγορά ως αλλοδαπός: τα βασικά ερωτήματα

Οι Αλβανοί που ζουν στο εξωτερικό αγοράζουν ως Αλβανοί πολίτες, με έγκυρο διαβατήριο ή δελτίο ταυτότητας. Αν δεν έχετε αλβανική υπηκοότητα, τα παραπάνω βήματα είναι τα ίδια, αλλά αξίζει να ξεκαθαρίσετε από την αρχή τα εξής ερωτήματα.

Μπορούν οι ξένοι να αγοράσουν ακίνητο στην Αλβανία;

Ναι. Αλλοδαπά φυσικά πρόσωπα και εταιρείες μπορούν να αγοράσουν διαμερίσματα, σπίτια, βίλες και επαγγελματικούς χώρους. Δεν χρειάζεστε άδεια διαμονής για να αγοράσετε. Η αγορά υπογράφεται ενώπιον Αλβανού συμβολαιογράφου και καταχωρίζεται στην ASHK ακριβώς όπως για έναν Αλβανό πολίτη, με το έγκυρο διαβατήριό σας ως έγγραφο ταυτοποίησης. Αν δεν μιλάτε αλβανικά, ο συμβολαιογράφος συνήθως απαιτεί διερμηνέα κατά την υπογραφή, οπότε ρωτήστε σχετικά όταν κλείνετε ραντεβού. Αν σκοπεύετε να αγοράσετε μέσω εταιρείας, τα έγγραφα και οι κανόνες διαφέρουν, οπότε ρωτήστε πρώτα τον δικηγόρο σας.

Ποιοι περιορισμοί ισχύουν για τη γη;

Σύμφωνα με τον νόμο αρ. 8337/1998, άρθρο 4, η αγροτική γη, τα δάση, τα λιβάδια και οι βοσκότοποι δεν μπορούν να περάσουν στην ιδιοκτησία αλλοδαπών· μπορούν μόνο να τα μισθώσουν, για έως 99 χρόνια. Για την οικοδομήσιμη γη ισχύουν προϋποθέσεις: σύμφωνα με τον νόμο αρ. 7980/1995, άρθρο 5, αλλοδαπός που έχει αγοράσει ή χτίσει κτίριο με αξία άνω του τριπλάσιου της αξίας του οικοπέδου μπορεί να αγοράσει και το οικόπεδο αυτό. Τον Μάιο του 2026 η κυβέρνηση έθεσε σε δημόσια διαβούλευση νομοσχέδιο για τη μεταβίβαση αγροτικής γης σε αλλοδαπούς, το οποίο όμως δεν είχε ψηφιστεί όταν ενημερώθηκε ο οδηγός αυτός, και σύμφωνα με το σχέδιο θα ίσχυε μόνο επτά χρόνια μετά την ένταξη της Αλβανίας στην ΕΕ. Αν το ακίνητο περιλαμβάνει κήπο, χωράφι ή ελαιώνα, ζητήστε από τον δικηγόρο σας να ελέγξει την κατηγορία της γης στην ASHK.

Πόσο κοστίζει συνολικά η αγορά;

Τα έξοδα του αγοραστή είναι κυρίως ο συμβολαιογράφος και τα τέλη της ASHK για την καταχώριση και το πιστοποιητικό ιδιοκτησίας, όπως φαίνονται παραπάνω στο βήμα «Φόροι και κόστος». Οι ξένοι αγοραστές πρέπει επίσης να υπολογίσουν τον δικηγόρο τους, ορκωτές μεταφράσεις, επισημειώσεις Apostille, τον διερμηνέα στην υπογραφή και τα ταξίδια. Αν μεσολαβεί μεσιτικό γραφείο, η αμοιβή του συμφωνείται γραπτώς μαζί του. Ο οδηγός για το κόστος έχει τον πλήρη πίνακα με αναλυτικά παραδείγματα και τις επίσημες πηγές.

Κόστος αγοράς ακινήτου στην Αλβανία, με παραδείγματα

Η αγορά ακινήτου σας δίνει άδεια διαμονής;

Όχι αυτόματα. Ο νόμος αρ. 79/2021 «Για τους αλλοδαπούς», άρθρο 84, προβλέπει άδεια προσωρινής διαμονής για αλλοδαπό που έχει ακίνητο στην Αλβανία ή είναι συνιδιοκτήτης τουλάχιστον του μισού. Την άδεια εκδίδει η αρχή που είναι αρμόδια για τα σύνορα και τη μετανάστευση, για έως έναν χρόνο την πρώτη φορά, και μπορεί να ανανεώνεται κάθε χρόνο εφόσον παραμένετε ιδιοκτήτης και πληροίτε τα κριτήρια. Η διαδικασία και τα έγγραφα ορίζονται με απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου. Ο νόμος δεν ορίζει ελάχιστη αξία ακινήτου, αλλά η άδεια δεν είναι ούτε υπηκοότητα ούτε άδεια εργασίας. Ελέγξτε την ισχύουσα διαδικασία στην Αστυνομία Συνόρων και Μετανάστευσης ή με έναν δικηγόρο πριν βασίσετε τα σχέδιά σας σε αυτήν.

Τι φόρους πληρώνετε όταν πουλάτε;

Όταν πουλήσετε αργότερα, πληρώνετε φόρο υπεραξίας: 15% της διαφοράς ανάμεσα στην τιμή πώλησης και την τιμή αγοράς, σύμφωνα με τον νόμο αρ. 29/2023 «Για τον φόρο εισοδήματος». Ως τιμή πώλησης λαμβάνεται η τιμή του συμβολαίου ή η επίσημη τιμή αναφοράς, όποια είναι υψηλότερη. Ο πωλητής που είναι φυσικό πρόσωπο τον πληρώνει πριν η ASHK καταχωρίσει τη μεταβίβαση, και ο ίδιος κανόνας ισχύει για τους αλλοδαπούς. Φυλάξτε το συμβόλαιο αγοράς και τα αποδεικτικά των τραπεζικών πληρωμών, γιατί αποδεικνύουν την τιμή αγοράς σας. Αν είστε φορολογικός κάτοικος άλλης χώρας, η υπεραξία ίσως πρέπει να δηλωθεί και εκεί· ρωτήστε έναν φοροτεχνικό για τη σύμβαση αποφυγής διπλής φορολογίας.

Πηγές: Νόμος 8337/1998, άρθ. 4 · Νόμος 7980/1995, άρθ. 5 · Νομοσχέδιο, διαβούλευση 2026 · Νόμος 79/2021, άρθ. 84 · Νόμος 29/2023, άρθ. 17, 24

Λίστα ελέγχου πριν πληρώσετε

Τσεκάρετε κάθε γραμμή πριν φύγουν χρήματα από τον λογαριασμό σας:

Έχω δει το ακίνητο σε ζωντανή βιντεοκλήση ή το έχει επισκεφθεί κάποιος που εμπιστεύομαι
Έχω πρόσφατο πιστοποιητικό της ASHK και το όνομα του πωλητή συμφωνεί με αυτό
Δεν υπάρχει υποθήκη, κατάσχεση ή διαφορά, ή το συμβόλαιο ορίζει πώς θα αρθεί
Ο δικός μου δικηγόρος έχει ελέγξει τα έγγραφα και το συμβόλαιο
Ο συμβολαιογράφος μού έχει δώσει τα τρέχοντα τέλη και τους φόρους
Πληρώνω μόνο με τραπεζικό έμβασμα στον λογαριασμό του ίδιου του πωλητή

Πηγές

Οι νόμοι και οι επίσημες σελίδες στις οποίες βασίζονται τα νομικά σημεία αυτού του οδηγού. Οι νόμοι παραπέμπουν στην Εφημερίδα της Κυβέρνησης (qbz.gov.al)· επειδή τροποποιούνται κατά καιρούς, ελέγξτε το ισχύον κείμενο ή ρωτήστε έναν δικηγόρο.

Ο οδηγός αυτός παρέχει γενικές πληροφορίες και όχι νομική ή φορολογική συμβουλή. Οι νόμοι, τα τέλη και οι διαδικασίες αλλάζουν: επιβεβαιώστε τις λεπτομέρειες της περίπτωσής σας με δικηγόρο, με τον συμβολαιογράφο και με το αλβανικό προξενείο.

Χρήσιμα επόμενα βήματα