Αγορά σπιτιού στην Αλβανία: τα 9 βήματα από την αναζήτηση έως την καταχώριση στον ASHK

Η αγορά σπιτιού στην Αλβανία περνά από εννέα βήματα: ορίζετε τον προϋπολογισμό, αναζητάτε και συγκρίνετε, βλέπετε το ακίνητο, ελέγχετε τα έγγραφα στο κτηματολόγιο, συμφωνείτε την τιμή, υπογράφετε το προσύμφωνο, εξασφαλίζετε το δάνειο αν το χρειάζεστε, υπογράφετε το οριστικό συμβόλαιο στον συμβολαιογράφο και καταχωρίζετε την πώληση στον Κρατικό Οργανισμό Κτηματολογίου (ASHK, Agjencia Shtetërore e Kadastrës). Το σπίτι γίνεται δικό σας μόνο όταν καταχωριστεί η πώληση: σύμφωνα με τον Αστικό Κώδικα (άρθρο 83), η δικαιοπραξία για τη μεταβίβαση της κυριότητας ακινήτου γίνεται με συμβολαιογραφική πράξη και καταχωρίζεται, διαφορετικά δεν είναι έγκυρη.

Αυτός ο οδηγός εξηγεί με τη σειρά τα βήματα για την αγορά ακινήτου στην Αλβανία, με τα επίσημα τέλη και τις προθεσμίες που ελέγξαμε την 1η Οκτωβρίου 2026. Σε κάθε βήμα θα βρείτε τις σελίδες του hyrja.al που σας βοηθούν και τα άρθρα που αναλύουν το θέμα πιο διεξοδικά.

Αμοιβή συμβολαιογράφου για την πώληση, ανάλογα με την αξία του συμβολαίου

0,23% έως 0,35%

Καταχώριση στον ASHK, νέο πιστοποιητικό και αίτηση του συμβολαιογράφου στον ASHK

12.000 λεκ

Φόρος του πωλητή επί του κέρδους από την πώληση

15%

Μέγιστη προθεσμία του ASHK για πλήρη αίτηση

21 ημέρες

Τα εννέα βήματα με μια ματιά

1. Ορίστε τον προϋπολογισμό: τιμή, έξοδα αγοράς και προκαταβολή.
2. Αναζητήστε και συγκρίνετε ακίνητα με βάση την τιμή ανά m² στην ίδια περιοχή.
3. Δείτε το ακίνητο με κριτικό μάτι, κατά προτίμηση περισσότερες από μία φορές.
4. Ελέγξτε το πιστοποιητικό ιδιοκτησίας και την καρτέλα του ακινήτου στον ASHK.
5. Συμφωνήστε την τιμή και, αν συνεργάζεστε με μεσίτη, την προμήθεια γραπτώς.
6. Υπογράψτε το προσύμφωνο και πληρώστε την αρραβώνα μέσω τράπεζας.
7. Λάβετε την έγκριση της τράπεζας, αν αγοράζετε με δάνειο.
8. Υπογράψτε το οριστικό συμβόλαιο στον συμβολαιογράφο.
9. Καταχωρίστε την πώληση στον ASHK και παραλάβετε το πιστοποιητικό στο όνομά σας.

1. Ορίστε τον προϋπολογισμό: τιμή, έξοδα και προκαταβολή

Ο προϋπολογισμός δεν είναι μόνο η τιμή του σπιτιού. Σύμφωνα με τον Αστικό Κώδικα (άρθρο 708), τα έξοδα της σύμβασης πώλησης τα πληρώνει ο αγοραστής, εκτός αν τα μέρη συμφωνήσουν διαφορετικά. Ταυτόχρονα, ο Νόμος αριθ. 110/2018 «Για το συμβολαιογραφικό επάγγελμα» (άρθρο 104) καθιστά όλα τα μέρη της πράξης υπεύθυνα έναντι του συμβολαιογράφου για τα έξοδα. Γι' αυτό γράψτε ήδη στο προσύμφωνο ποιος πληρώνει τι.

Η αμοιβή του συμβολαιογράφου (noteri) για την πώληση ακινήτου είναι ποσοστό της αξίας του συμβολαίου και μειώνεται όσο αυξάνεται η αξία. Το ποσοστό της κλίμακας εφαρμόζεται σε ολόκληρη την αξία. Αν η τιμή στο συμβόλαιο είναι χαμηλότερη από την επίσημη τιμή αναφοράς της ζώνης, ο συμβολαιογράφος υπολογίζει την αμοιβή επί της τιμής αναφοράς.

Τα υπόλοιπα τέλη είναι σταθερά: 5.000 λεκ για την καταχώριση του συμβολαίου πώλησης στον ASHK, 3.000 λεκ για το νέο πιστοποιητικό ιδιοκτησίας και 4.000 λεκ για την αίτηση που υποβάλλει ο συμβολαιογράφος στον ASHK. Για ένα διαμέρισμα με τιμή 10.000.000 λεκ, ο συμβολαιογράφος λαμβάνει 0,30%, δηλαδή 30.000 λεκ· μαζί με τα 12.000 λεκ των σταθερών τελών, τα επίσημα έξοδα του αγοραστή φτάνουν τα 42.000 λεκ, περίπου το 0,42% της τιμής. Για τιμές σε ευρώ, ο παρακάτω υπολογιστής κάνει τον ίδιο υπολογισμό.

Αν αγοράζετε με δάνειο, σκεφτείτε από την αρχή την προκαταβολή. Σύμφωνα με την απόφαση αριθ. 25 της 7ης Μαΐου 2025 της Τράπεζας της Αλβανίας (Banka e Shqipërisë), ένα νέο στεγαστικό δάνειο μπορεί να καλύψει έως το 85% της αξίας όταν είναι σε λεκ (ALL) και έως το 75% όταν είναι σε ξένο νόμισμα· για δεύτερη κατοικία ή για ακίνητο προς ενοικίαση, τα όρια είναι 80% και 70%. Χρειάζεστε λοιπόν προκαταβολή τουλάχιστον 15% ή 25% της αξίας, συν τα παραπάνω έξοδα. Οι όροι των τραπεζών βρίσκονται στη σελίδα Στεγαστικά δάνεια, ενώ όλα τα έξοδα, με τις πηγές, στα έξοδα αγοράς ακινήτου.

2. Αναζητήστε και συγκρίνετε με βάση την τιμή ανά m²

Οι συνολικές τιμές συγκρίνονται δύσκολα, επειδή τα εμβαδά διαφέρουν. Συγκρίνετε την τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο μέσα στην ίδια γειτονιά και ρωτήστε αν το εμβαδόν που αναγράφεται είναι καθαρό ή περιλαμβάνει και μέρος των κοινόχρηστων χώρων. Καθαρό εμβαδόν είναι η εσωτερική επιφάνεια της κατοικίας που χρησιμοποιείτε εσείς, χωρίς τους τοίχους και χωρίς τους κοινόχρηστους χώρους. Στις αγγελίες πώλησης κάθε αγγελία δείχνει την τιμή ανά m², ενώ τα στοιχεία της αγοράς δίνουν τις τιμές ανά πόλη. Πριν κάνετε προσφορά, ελέγξτε την τιμή με τη δωρεάν εκτίμηση ακινήτου, που τη συγκρίνει με παρόμοια ακίνητα και με τις επίσημες τιμές αναφοράς.

Μη συγχέετε τις τιμές αναφοράς με τις τιμές της αγοράς. Είναι αξίες για φορολογικούς σκοπούς, που ορίζονται από το Υπουργικό Συμβούλιο (ΑΥΣ αριθ. 457 της 26ης Ιουλίου 2023)· για την πόλη των Τιράνων κυμαίνονται από 81.700 έως 228.400 λεκ ανά m², ανάλογα με τη ζώνη. Ο συμβολαιογράφος και ο φόρος πώλησης τις χρησιμοποιούν ως ελάχιστο, οπότε μετρούν για τα έξοδα, αλλά δεν σας λένε πόσο αξίζει ένα συγκεκριμένο διαμέρισμα.

Μια σημείωση για τις αγγελίες: το hyrja.al επαληθεύει τα γραφεία και τους μεσίτες μέσω του αριθμού μητρώου της επιχείρησης, αλλά δεν επαληθεύει τους ιδιώτες ιδιοκτήτες και δεν δείχνει σε πραγματικό χρόνο αν ένα ακίνητο είναι ακόμη διαθέσιμο. Ρωτάτε πάντα αν το ακίνητο πωλείται ακόμη και ελέγξτε τα έγγραφα μόνοι σας, όπως εξηγείται στο βήμα 4.

3. Δείτε το ακίνητο με κριτικό μάτι

Επισκεφθείτε το ακίνητο κατά τη διάρκεια της ημέρας και, αν μπορείτε, ξαναπηγαίνετε και άλλη ώρα. Έχετε μαζί σας μια σύντομη λίστα:

• Υγρασία και μούχλα σε τοίχους, ταβάνια και γύρω από τα παράθυρα, ειδικά στον τελευταίο όροφο και στο ισόγειο.
• Τα παράθυρα, η μόνωση και ο τρόπος που θερμαίνεται και δροσίζεται η κατοικία.
• Τα μηνιαία κοινόχρηστα της πολυκατοικίας, ποιος τη διαχειρίζεται και τι καλύπτουν.
• Ο ανελκυστήρας, οι σκάλες, η ταράτσα και οι κοινόχρηστοι χώροι.
• Στάθμευση: ιδιόκτητη θέση, ενοικιαζόμενη ή μόνο στον δρόμο.
• Ο θόρυβος από τον δρόμο και τα καταστήματα εστίασης γύρω, το βράδυ και το Σαββατοκύριακο.

Αν ζείτε εκτός Αλβανίας, μπορείτε αρχικά να το δείτε με βιντεοκλήση, αλλά πριν από οποιαδήποτε πληρωμή ζητήστε από κάποιον που εμπιστεύεστε να το επισκεφθεί αυτοπροσώπως. Ο οδηγός για την αγορά ακινήτου από το εξωτερικό εξηγεί πώς γίνεται κάθε βήμα από απόσταση. Για ένα διαμέρισμα που δεν έχει ακόμη ολοκληρωθεί, οι έλεγχοι είναι διαφορετικοί: διαβάστε πώς να αγοράσετε διαμέρισμα υπό κατασκευή.

4. Ελέγξτε τα έγγραφα στον ASHK πριν από κάθε πληρωμή

Πριν δώσετε αρραβώνα, ζητήστε από τον πωλητή το πιστοποιητικό ιδιοκτησίας και την καρτέλα του ακινήτου (kartela e pasurisë), πρόσφατης έκδοσης. Η καρτέλα του ακινήτου είναι η εγγραφή του ASHK για ένα ακίνητο: ποιος το κατέχει, το εμβαδόν του και κάθε βάρος επάνω του, όπως υποθήκη ή κατάσχεση. Σύμφωνα με τον Νόμο αριθ. 111/2018 «Για το κτηματολόγιο» (άρθρο 17), το πιστοποιητικό ιδιοκτησίας συνοδεύεται πάντα από αντίγραφο της καρτέλας και από τον κτηματολογικό χάρτη. Στον ASHK, το πιστοποιητικό κοστίζει 3.000 λεκ, το αντίγραφο της καρτέλας 1.500 λεκ και το απόσπασμα του χάρτη 1.500 λεκ. Ελέγξτε τέσσερα πράγματα:

• Το όνομα του πωλητή ταιριάζει με το πιστοποιητικό και, αν υπάρχουν συνιδιοκτήτες ή κληρονόμοι, όλοι συμφωνούν με την πώληση.
• Το εμβαδόν, ο όροφος και ο αριθμός του ακινήτου ταιριάζουν με όσα σας έδειξαν.
• Η καρτέλα δεν έχει καταχωρισμένα βάρη, όπως υποθήκη, κατάσχεση ή εκκρεμή αγωγή. Σύμφωνα με τον νόμο για το κτηματολόγιο (άρθρο 56), όσο υπάρχει υποθήκη δεν καταχωρίζεται καμία σύμβαση μεταβίβασης της κυριότητας σε τρίτους, οπότε η υποθήκη πρέπει να εξοφληθεί και να διαγραφεί.
• Αν ο πωλητής απέκτησε το ακίνητο κατά τη διάρκεια του γάμου, η συμβολαιογραφική πράξη πρέπει να αναφέρει το περιουσιακό καθεστώς του γάμου και το τεκμήριο της νόμιμης συγκυριότητας (Νόμος αριθ. 110/2018, άρθρο 105), οπότε ο σύζυγος πρέπει να συμμετέχει στην πώληση.

Για τις νεόδμητες κατοικίες ελέγξτε επίσης την οικοδομική άδεια και το πιστοποιητικό χρήσης της πολυκατοικίας. Σύμφωνα με το ενημερωτικό δελτίο του Οργανισμού Χωροταξικής Ανάπτυξης (AZHT), το πιστοποιητικό χρήσης ζητείται μόνο ηλεκτρονικά στο e-Albania (την κρατική πύλη υπηρεσιών) και εκδίδεται εντός 30 ημερών. Ο ASHK καταχωρίζει το ολοκληρωμένο κτίριο και ανοίγει καρτέλες για τους αγοραστές μόνο αφού λάβει αυτό το πιστοποιητικό (Νόμος αριθ. 111/2018, άρθρο 51). Αν αγοράζετε πριν από αυτό το στάδιο, ζητήστε να καταχωριστεί η σύμβαση με τον κατασκευαστή στον ASHK, ώστε το διαμέρισμα να μην υποσχεθεί σε κάποιον άλλον (άρθρο 50)· το τέλος είναι 4.000 λεκ. Ο πλήρης κατάλογος, για τον αγοραστή και για τον πωλητή, βρίσκεται στο άρθρο Τα έγγραφα για την αγορά σπιτιού.

5. Συμφωνήστε την τιμή και την προμήθεια

Όταν έχετε τη δική σας εκτίμηση και τα έγγραφα είναι εντάξει, κάντε προσφορά και συμφωνήστε γραπτώς την τιμή, τι περιλαμβάνει (για παράδειγμα έπιπλα, θέση στάθμευσης ή αποθήκη) και την ημερομηνία παράδοσης των κλειδιών.

Αν συνεργάζεστε με μεσιτικό γραφείο, ζητήστε γραπτή σύμβαση μεσιτείας. Σύμφωνα με τον Νόμο αριθ. 9/2022 για τους μεσίτες ακινήτων, η σύμβαση χωρίς έγγραφο τύπο δεν είναι έγκυρη και, αν δεν έχει διάρκεια, ισχύει για 6 μήνες (άρθρο 13). Πρέπει να αναγράφει την αμοιβή και τους όρους πληρωμής (άρθρο 14). Διαβάστε προσεκτικά δύο σημεία: την αποκλειστικότητα, που σας απαγορεύει να χρησιμοποιήσετε άλλον μεσίτη για το ίδιο ακίνητο (άρθρο 15), και τον κανόνα που υποχρεώνει τον πελάτη να πληρώσει ολόκληρη την αμοιβή αν ολοκληρώσει την αγορά εντός 6 μηνών από τη λήξη της σύμβασης ως αποτέλεσμα της εργασίας του μεσίτη, εκτός αν η σύμβαση ορίζει διαφορετικά (άρθρο 16).

6. Το προσύμφωνο και η αρραβώνα

Πολλές αγορές ξεκινούν με προσύμφωνο στον συμβολαιογράφο, που ορίζει το ακίνητο, την τιμή, την αρραβώνα, την ημερομηνία του οριστικού συμβολαίου και τι συμβαίνει αν ένα από τα μέρη αποχωρήσει. Ο Αστικός Κώδικας (άρθρο 601) ορίζει την αρραβώνα (kapar) ως το ποσό που δίνει το ένα μέρος στο άλλο έναντι της τιμής, για να επιβεβαιώσει τη σύναψη της σύμβασης και να εξασφαλίσει την εκτέλεσή της. Αν η σύμβαση δεν εκτελεστεί από υπαιτιότητα του αγοραστή, αυτός χάνει την αρραβώνα· αν η υπαιτιότητα είναι του πωλητή, αυτός επιστρέφει το διπλάσιο (άρθρο 602).

Πληρώστε την αρραβώνα μόνο αφού ελεγχθούν τα έγγραφα, με τραπεζικό έμβασμα σε λογαριασμό στο όνομα του πωλητή που αναγράφεται στο πιστοποιητικό. Μπορείτε επίσης να ζητήσετε το ποσό να φυλάσσεται στον ειδικό τραπεζικό λογαριασμό του συμβολαιογράφου, ο οποίος το αποδίδει στο άλλο μέρος όπως ορίζει η πράξη (Νόμος αριθ. 110/2018, άρθρα 105 και 133). Η επίσημη αμοιβή του συμβολαιογράφου για την κατάθεση ενός ποσού είναι 4.000 λεκ.

7. Το δάνειο: η έγκριση της τράπεζας πριν από το οριστικό συμβόλαιο

Αν αγοράζετε με δάνειο, μιλήστε με την τράπεζα πριν από το προσύμφωνο και αφήστε σε αυτό επαρκή προθεσμία για την έγκριση. Η τράπεζα εκτιμά το ακίνητο και ελέγχει τα εισοδήματά σας. Σύμφωνα με την απόφαση της Τράπεζας της Αλβανίας, κατά κανόνα οι δόσεις όλων των οφειλών δεν μπορούν να υπερβαίνουν το 40% του εισοδήματος για δάνειο σε λεκ και το 35% για δάνειο σε ξένο νόμισμα (35% και 30% για δεύτερη κατοικία ή για ενοικίαση). Η Τράπεζα της Αλβανίας συνιστά επίσης το δάνειο να μη διαρκεί περισσότερο από 30 χρόνια ή να λήγει νωρίτερα αν φτάσετε πρώτα στην ηλικία συνταξιοδότησης.

Στο δεύτερο τρίμηνο του 2026, το μέσο επιτόκιο των νέων στεγαστικών δανείων ήταν 3,8% σε λεκ και 5,2% σε ευρώ, σύμφωνα με την Τριμηνιαία Έκθεση Νομισματικής Πολιτικής 2026/III. Οι προσφορές των τραπεζών, με επιτόκια και μέγιστη χρηματοδότηση, βρίσκονται στη σελίδα Στεγαστικά δάνεια.

Το δάνειο φέρνει και δύο επίσημα έξοδα. Η σύμβαση υποθήκης στον συμβολαιογράφο κοστίζει από 2.000 έως 15.000 λεκ ανάλογα με το ποσό του δανείου, για παράδειγμα 6.000 λεκ για δάνειο από 5 έως 15 εκατομμύρια λεκ. Η καταχώριση της υποθήκης στον ASHK κοστίζει 8.000 λεκ για δάνεια έως 1 εκατομμύριο λεκ, 17.000 λεκ για δάνεια από 1 έως 10 εκατομμύρια και 30.000 λεκ πάνω από 10 εκατομμύρια. Αν πληροίτε τις προϋποθέσεις για ένα κρατικό πρόγραμμα, διαβάστε για το επιδοτούμενο στεγαστικό δάνειο. Το πρόγραμμα δεν έχει ανοίξει ακόμη: το νομοσχέδιο για την κοινωνική στέγαση εγκρίθηκε από την κυβέρνηση στις 21 Οκτωβρίου 2026 και αναμένει ψήφιση στη Βουλή.

8. Το οριστικό συμβόλαιο στον συμβολαιογράφο

Την ημέρα της υπογραφής, ο συμβολαιογράφος επαληθεύει την ταυτότητα των μερών και την κυριότητα στο ηλεκτρονικό μητρώο ακινήτων και επισυνάπτει στην πράξη το αντίγραφο της καρτέλας και τον χάρτη (Νόμος αριθ. 110/2018, άρθρο 105). Η πράξη πρέπει να αναφέρει και τον τρόπο πληρωμής της τιμής· τι να ελέγξετε σε αυτήν πριν υπογράψετε θα το βρείτε στο άρθρο το οριστικό συμβόλαιο αγοραπωλησίας στον συμβολαιογράφο. Αν ένα από τα μέρη δεν γνωρίζει αλβανικά, ο συμβολαιογράφος μεταφράζει την πράξη ο ίδιος ή μέσω διερμηνέα που αποδέχονται ο συμβολαιογράφος και τα μέρη (άρθρο 100).

Αν δεν μπορείτε να είστε παρόντες, μπορεί να υπογράψει κάποιος για εσάς με πληρεξούσιο. Για σύμβαση που γίνεται με συμβολαιογραφική πράξη, και το πληρεξούσιο πρέπει να είναι συμβολαιογραφικό (Αστικός Κώδικας, άρθρο 72), και σε συμβολαιογράφο στην Αλβανία ένα ειδικό πληρεξούσιο κοστίζει 3.000 λεκ.

Πριν από την καταχώριση, ο πωλητής πληρώνει τον φόρο επί του κέρδους από την πώληση: 15% της διαφοράς μεταξύ της τιμής πώλησης και της τιμής αγοράς, όπου ως τιμή πώλησης λαμβάνεται η υψηλότερη μεταξύ της τιμής του συμβολαίου και της τιμής αναφοράς. Ο ASHK δεν καταχωρίζει την πώληση μέχρι να επιβεβαιωθεί η πληρωμή (Νόμος αριθ. 29/2023, άρθρα 17 και 24). Λόγο έχει και ο δήμος: ο ASHK δεν καταχωρίζει τη μεταβίβαση αν τα έγγραφα δεν συνοδεύονται από τη βεβαίωση του δήμου που επιβεβαιώνει την πληρωμή των φόρων ακινήτων (Νόμος αριθ. 9632/2006, άρθρο 24).

Τέλος, οι τράπεζες, οι συμβολαιογράφοι και οι μεσίτες ακινήτων υπάγονται στον νόμο για την πρόληψη της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες και, όταν χρειάζεται, μπορούν να σας ζητήσουν αποδείξεις για την προέλευση των χρημάτων (Νόμος αριθ. 9917/2008, όπως τροποποιήθηκε). Έχετε έτοιμες βεβαιώσεις μισθού, αντίγραφα κίνησης λογαριασμού ή τη σύμβαση δανείου.

9. Η καταχώριση στον ASHK και το πιστοποιητικό στο όνομά σας

Ο συμβολαιογράφος δηλώνει το συμβόλαιο στο ψηφιακό κτηματολόγιο τη στιγμή της υπογραφής και στέλνει το έντυπο αντίγραφο στον ASHK εντός 10 ημερών (Νόμος αριθ. 111/2018, άρθρο 24). Η αίτηση καταχώρισης πρέπει να υποβληθεί εντός 30 ημερών· μετά από αυτή την προθεσμία, για κάθε ημέρα καθυστέρησης καταβάλλεται τόκος υπερημερίας ίσος με το 10% του τέλους καταχώρισης, έως 300.000 λεκ (άρθρο 25). Ο ASHK πρέπει να διεκπεραιώσει μια πλήρη αίτηση εντός 15 ημερών και όχι αργότερα από 21 ημερολογιακές ημέρες (άρθρο 29).

Η καταχώριση του συμβολαίου πώλησης κοστίζει 5.000 λεκ και το νέο πιστοποιητικό 3.000 λεκ. Ο ASHK προσφέρει επίσης ταχεία διαδικασία εντός 24 ωρών, με 10.000 λεκ για την καταχώριση της πώλησης και 3.500 λεκ για το πιστοποιητικό. Το πιστοποιητικό ιδιοκτησίας στο όνομά σας το παραλαμβάνετε αφού πληρώσετε το τέλος της υπηρεσίας, και αποτελεί την απόδειξη ότι το σπίτι είναι δικό σας.

Μετά την αγορά

• Ο ετήσιος φόρος κτιρίου για τις κατοικίες είναι 0,05% της αξίας (Νόμος αριθ. 9632/2006, άρθρο 22/2). Στα Τίρανα πληρώνεται κάθε μήνα με τον λογαριασμό του νερού· πώς υπολογίζεται, θα το βρείτε στον φόρο ακινήτου 2026.
• Μεταφέρετε στο όνομά σας τις συμβάσεις ρεύματος και νερού και σημειώστε τις ενδείξεις των μετρητών την ημέρα της παράδοσης.
• Αν θέλετε να το νοικιάσετε, υπογράψτε γραπτή σύμβαση: δείτε τη σύμβαση μίσθωσης, με υπόδειγμα και τον φόρο του ιδιοκτήτη. Μπορείτε να δημοσιεύσετε την κατοικία στο hyrja.al.
• Φυλάξτε το συμβόλαιο και τα αποδεικτικά των τραπεζικών πληρωμών. Όταν το πουλήσετε, ο φόρος υπολογίζεται επί της διαφοράς μεταξύ της τιμής πώλησης και της τιμής αγοράς, οπότε θα χρειαστείτε αυτά τα έγγραφα.

Συχνές ερωτήσεις