Sauk και Kodra e Diellit στα Τίρανα: βίλες, οικιστικά συγκροτήματα και τιμές το 2026

Στην Kodra e Diellit και στο Sauk, τους λόφους νότια και νοτιοανατολικά των Τιράνων, ένα διαμέρισμα προς πώληση ζητείται στις αγγελίες περίπου 1.550 έως 2.400 € ανά m², με διάμεσο περίπου 1.800 €/m², σύμφωνα με ένα δείγμα αγγελιών που συνέλεξε το hyrja.al στις 10 Οκτωβρίου 2026. Οι βίλες στα συγκροτήματα Kodra e Diellit 1 και 2 ζητούνται κυρίως 400.000 έως 1.300.000 €, ενώ το διάμεσο ζητούμενο ενοίκιο για ένα διαμέρισμα στην Kodra e Diellit ήταν 620 € τον μήνα το πρώτο εξάμηνο του 2026. Το κέντρο απέχει περίπου 4,5 km με το αυτοκίνητο, όμως οι υποδομές της περιοχής κατασκευάστηκαν μετά τις κατοικίες και πρέπει να ελέγχονται σπίτι προς σπίτι.

Διάμεση ζητούμενη τιμή για διαμερίσματα, δείγμα 10ης Οκτωβρίου 2026

περίπου 1.800 €/m²

Διάμεση ζητούμενη τιμή για βίλες στην Kodra e Diellit, δείγμα 10ης Οκτωβρίου 2026

840.000 €

Διάμεσο ζητούμενο ενοίκιο στην Kodra e Diellit, Ιανουάριος έως Ιούνιος 2026

620 €

Με αυτοκίνητο από την Πλατεία Σκεντέρμπεη, περίπου 11 λεπτά χωρίς κίνηση

4,5 km

Πού βρίσκονται το Sauk και η Kodra e Diellit;

Η Kodra e Diellit ("ο λόφος του ήλιου") απλώνεται νότια της Τεχνητής Λίμνης, πίσω από τον Βοτανικό Κήπο και τον Ζωολογικό Κήπο, περίπου 2,6 km σε ευθεία γραμμή από την Πλατεία Σκεντέρμπεη. Σύμφωνα με την τεχνική έκθεση του έργου του Δήμου Τιράνων για την ανάπλαση της περιοχής (2019), η οικιστική ζώνη καλύπτει περίπου 64,5 εκτάρια και μοιράζεται ανάμεσα στη Διοικητική Μονάδα αρ. 5 και τη Διοικητική Μονάδα Farka. Εκεί υπάρχουν νέες πολυκατοικίες και ιδιωτικά σπίτια από 1 έως 5 ορόφους, χτισμένα κυρίως μετά το 2000.

Μέσα στην περιοχή βρίσκονται δύο κλειστά συγκροτήματα βιλών, γνωστά ως Kodra e Diellit 1 και Kodra e Diellit 2. Το Sauk βρίσκεται πιο ανατολικά, κατά μήκος του Μεγάλου Δακτυλίου (Unaza e Madhe) και προς την οδό Ελβασάν (Rruga e Elbasanit), με νέες πολυκατοικίες, συγκροτήματα και ιδιωτικά σπίτια. Πιο νοτιοανατολικά ακολουθούν η Lundra και η Farka, με συγκροτήματα βιλών γύρω από το εμπορικό κέντρο TEG και τη Λίμνη της Farka.

Φωτογραφία: John Fornander / Unsplash

Πόσο κοστίζει ένα διαμέρισμα στην Kodra e Diellit και στο Sauk το 2026;

Ένα διαμέρισμα σε αυτές τις περιοχές ζητείται συνήθως 1.550 έως 2.400 € ανά m². Η διάμεσος είναι η τιμή στη μέση του δείγματος: οι μισές αγγελίες ζητούν λιγότερα και οι μισές περισσότερα. Στο δείγμα μας, η διάμεσος ήταν περίπου 1.810 €/m² στην Kodra e Diellit και 1.800 €/m² στο Sauk, άρα ένα διαμέρισμα 100 m² ζητείται περίπου 180.000 €· τις προσφορές τις συγκρίνετε στα διαμερίσματα προς πώληση στα Τίρανα. Οι ζητούμενες τιμές είναι κάτω από τους μέσους όρους της Keydata Albania για τις μονάδες όπου ανήκουν αυτές οι γειτονιές, επειδή οι μονάδες αυτές περιλαμβάνουν και τις κεντρικές ζώνες κοντά στη λίμνη και στο Pazari i Ri.

Η τιμή αναφοράς δεν είναι τιμή αγοράς: είναι η ελάχιστη αξία που χρησιμοποιείται για τον φόρο του πωλητή και για την αμοιβή του συμβολαιογράφου. Οι ζώνες 1/2 και 2/5 αναφέρουν και οι δύο το Sauk, γι' αυτό την ακριβή ζώνη της κατοικίας την επιβεβαιώνει ο συμβολαιογράφος. Πώς υπολογίζεται αυτή η αξία εξηγεί το άρθρο για την τιμή αναφοράς, ενώ τη σύγκριση με τις άλλες γειτονιές θα τη βρείτε στις τιμές διαμερισμάτων στα Τίρανα ανά περιοχή.

Πώς κάναμε τον υπολογισμό

Στις 10 Οκτωβρίου 2026 πήραμε τις αγγελίες πώλησης διαμερισμάτων στην πρώτη σελίδα αποτελεσμάτων μιας πύλης ακινήτων για την Kodra e Diellit και για το Sauk και διαιρέσαμε την τιμή με την αναγραφόμενη επιφάνεια. Αφήσαμε έξω τις αγγελίες χωρίς επιφάνεια, με λάθος τιμή ή που ήταν ενοικιάσεις. Μια αγγελία του Sauk με 3.381 €/m² την αφήσαμε έξω από το εύρος, αλλά όχι από τη διάμεσο. Πρόκειται για ζητούμενες τιμές, όχι για τιμές πώλησης, και η επιφάνεια μπορεί να είναι μικτή.

Το επιτόκιο 3,9% είναι ο μέσος όρος των στεγαστικών δανείων σε λεκ που ανέφερε το Ekofin στις 16 Σεπτεμβρίου 2026, με βάση στοιχεία της Τράπεζας της Αλβανίας. Τα έξοδα του συμβολαιογράφου και του ASHK (της Κρατικής Υπηρεσίας Κτηματολογίου) τα υπολογίζετε στα έξοδα αγοράς ακινήτου.

Πόσο κοστίζει μια βίλα στην Kodra e Diellit;

Μια βίλα στα συγκροτήματα Kodra e Diellit 1 και 2 ζητείται συνήθως 400.000 έως 1.300.000 €, με διάμεσο περίπου 840.000 €. Σε 27 αγγελίες πώλησης σε μια πύλη αγγελιών στις 10 Οκτωβρίου 2026, οι διώροφες βίλες χωρίς πισίνα ξεκινούσαν από περίπου 400.000 €, ενώ οι βίλες με πισίνα, τριών ή τεσσάρων ορόφων, κυμαίνονταν από 620.000 έως 1.500.000 €. Ορισμένες αγγελίες μπορεί να αφορούν την ίδια βίλα, που την έχουν δημοσιεύσει διαφορετικά γραφεία.

Σε σύγκριση με ένα διαμέρισμα, η βίλα έχει κόστη που δεν φαίνονται στην τιμή: την πισίνα, τον κήπο, τη θέρμανση πολλών ορόφων και, στα κλειστά συγκροτήματα, το τέλος συντήρησης και φύλαξης. Ρωτήστε τη διαχείριση του συγκροτήματος πόσα πληρώνονται τον μήνα και τι περιλαμβάνουν. Αν ζυγίζετε τη βίλα απέναντι στο διαμέρισμα, δείτε τη σύγκριση διαμέρισμα ή μονοκατοικία.

Πόσο κοστίζει το ενοίκιο στην Kodra e Diellit και στο Sauk;

Το διάμεσο ζητούμενο ενοίκιο στην Kodra e Diellit ήταν 620 € τον μήνα για όλους τους τύπους ακινήτων από τον Ιανουάριο έως τον Ιούνιο του 2026, με 1.145 ενεργές αγγελίες, σύμφωνα με ανάλυση του Syri.net σε στοιχεία μιας πύλης ακινήτων. Στο δείγμα μας της 10ης Οκτωβρίου 2026, ένα δυάρι (1+1) ζητούνταν περίπου 440 έως 650 €, ένα τριάρι (2+1) κυρίως 600 έως 750 €, και τα μεγάλα διαμερίσματα 3+1 έως 1.800 € ή 2.000 €. Βίλες και διαμερίσματα προς ενοικίαση θα βρείτε στα σπίτια προς ενοικίαση στα Τίρανα.

Η Kodra e Diellit βγαίνει λίγο φθηνότερη από την Komuna e Parisit και το Liqeni i Thatë, με πολλές αγγελίες για να διαλέξετε. Για σύγκριση γειτονιά προς γειτονιά, δείτε το ενοίκιο στα Τίρανα το 2026 ανά γειτονιά και τον οδηγό για την Komuna e Parisit.

Πόσο απέχει το κέντρο και πώς κινείται η κυκλοφορία;

Με αυτοκίνητο, τα συγκροτήματα της Kodra e Diellit απέχουν περίπου 4,5 km από την Πλατεία Σκεντέρμπεη, το Sauk 5,1 km και το TEG 7 km: από 10 έως 13 λεπτά χωρίς κίνηση, σύμφωνα με υπολογισμό διαδρομής στο OpenStreetMap. Στις ώρες αιχμής η διαδρομή διαρκεί περισσότερο, γιατί η κίνηση προς το κέντρο περνά από λίγους δρόμους: τον Μεγάλο Δακτύλιο, τους δρόμους προς την Komuna e Parisit και την οδό Ελβασάν.

Ο Μεγάλος Δακτύλιος δίνει σε αυτές τις γειτονιές άμεση σύνδεση με την υπόλοιπη πόλη. Το τμήμα των 4,14 km από τον κυκλικό κόμβο του TEG έως κοντά στη Farka ολοκληρώθηκε τον Δεκέμβριο του 2017, σύμφωνα με το Υπουργείο Υποδομών όπως το παρέθεσε το BalkanWeb. Στα κλειστά συγκροτήματα, χωρίς αυτοκίνητο η ζωή είναι πιο δύσκολη: οι υπηρεσίες και τα σχολεία είναι πιο μακριά απ' ό,τι στις γειτονιές μέσα στον δακτύλιο.

Σχολεία και υπηρεσίες στη γύρω περιοχή

Το Sauk έχει δημόσια εννιάχρονα σχολεία μέσα στη γειτονιά. Το διεθνές σχολείο Tirana International School βρίσκεται στο χωριό Mullet, κοντά στο TEG, περίπου 9 km με το αυτοκίνητο από το κέντρο. Για τους κανόνες εγγραφής με βάση τη διεύθυνση, δείτε τα σχολεία και τους παιδικούς σταθμούς στην επιλογή γειτονιάς.

Για ψώνια και διασκέδαση, το TEG στη Lundra είναι το πλησιέστερο εμπορικό κέντρο, ενώ ο Βοτανικός Κήπος, ο Ζωολογικός Κήπος και το Πάρκο της Λίμνης είναι σε απόσταση με τα πόδια από το βόρειο τμήμα της Kodra e Diellit. Το μεγαλύτερο μέρος της περιοχής είναι χαμηλά σπίτια και πράσινοι λόφοι, με θέα στην πόλη.

Τι να ελέγξετε πριν αγοράσετε βίλα ή διαμέρισμα εδώ;

Ο πιο σημαντικός έλεγχος αφορά τα έγγραφα: πολλά κτίσματα σε αυτούς τους λόφους χτίστηκαν πριν υπάρξουν δρόμοι και δίκτυα, και ένα μέρος τους έχει νομιμοποιηθεί ή περιμένει τη νομιμοποίηση. Η τεχνική έκθεση του Δήμου Τιράνων (2019) σημείωνε ότι σε περίπου 50% της ζώνης το δίκτυο αποχέτευσης δεν πληρούσε τις τεχνικές προδιαγραφές και ότι στο μεγαλύτερο μέρος έλειπε το δίκτυο όμβριων υδάτων, επειδή έλειπε η οδική υποδομή.

Ο Δήμος ανέθεσε τη φάση ΙΙ της αστικής ανάπλασης της περιοχής τον Φεβρουάριο του 2023, με αξία 192,7 εκατομμύρια λεκ με ΦΠΑ και προθεσμία 9 μηνών, σύμφωνα με το μητρώο δημοσίων συμβάσεων. Ρωτήστε τον πωλητή αν ο δρόμος μπροστά στο σπίτι και η αποχέτευση περιλήφθηκαν σε αυτές τις εργασίες.

Πώς εκδίδεται το πιστοποιητικό online εξηγεί το άρθρο για το πιστοποιητικό ιδιοκτησίας online. Για τις πιο πρόσφατες αλλαγές στη διαδικασία νομιμοποίησης, δείτε η νομιμοποίηση αλλάζει. Αν θέλετε να χτίσετε μόνοι σας, διαβάστε για την αγορά οικοπέδου για οικοδόμηση.

Για ποιον αξίζει: πλεονεκτήματα και περιορισμοί

• Πλεονεκτήματα: πράσινο, καθαρότερος αέρας και θέα στην πόλη· βίλες με αυλή και πισίνα 4,5 km από το κέντρο· διαμερίσματα περίπου 1.800 €/m², κάτω από τους μέσους όρους των γύρω μονάδων.
• Περιορισμοί: εξάρτηση από το αυτοκίνητο· λίγοι δρόμοι προς το κέντρο· υποδομές που κατασκευάστηκαν μετά τις κατοικίες· έγγραφα που πρέπει να ελέγχονται σπίτι προς σπίτι.
• Για ποιον: οικογένειες που θέλουν χώρο και ησυχία, ενοικιαστές που ψάχνουν βίλα με αυλή, αγοραστές που θέλουν θέα χωρίς να πληρώσουν τις τιμές του Blloku.

Συχνές ερωτήσεις