Sauk e Kodra e Diellit a Tirana: ville, complessi residenziali e prezzi nel 2026

A Kodra e Diellit e a Sauk, le colline a sud e a sud-est di Tirana, un appartamento in vendita è proposto negli annunci a circa 1.550–2.400 € al m², con una mediana di circa 1.800 €/m², secondo un campione di annunci raccolto da hyrja.al il 10 ottobre 2026. Le ville nelle residenze Kodra e Diellit 1 e 2 sono proposte per lo più a 400.000–1.300.000 €, mentre l'affitto mediano richiesto per un appartamento a Kodra e Diellit era di 620 € al mese nel primo semestre del 2026. Il centro dista circa 4,5 km in auto, ma le infrastrutture della zona sono state costruite dopo le abitazioni e vanno verificate casa per casa.

Mediana richiesta per gli appartamenti, campione del 10 ottobre 2026

circa 1.800 €/m²

Mediana richiesta per le ville a Kodra e Diellit, campione del 10 ottobre 2026

840.000 €

Affitto mediano richiesto a Kodra e Diellit, gennaio-giugno 2026

620 €

In auto da Piazza Skanderbeg, circa 11 minuti senza traffico

4,5 km

Dove si trovano Sauk e Kodra e Diellit?

Kodra e Diellit ("la collina del sole") si estende a sud del Lago artificiale, dietro l'Orto botanico e lo Zoo, a circa 2,6 km in linea d'aria da Piazza Skanderbeg. Secondo la relazione tecnica del progetto del Comune di Tirana per la riqualificazione della zona (2019), il quartiere residenziale copre circa 64,5 ettari ed è diviso tra l'Unità amministrativa n. 5 e l'Unità amministrativa di Farka. Ci sono palazzi nuovi e case private da 1 a 5 piani, costruiti soprattutto dopo il 2000.

All'interno della zona si trovano due complessi chiusi di ville, noti come le residenze Kodra e Diellit 1 e Kodra e Diellit 2. Sauk è più a est, lungo la Grande tangenziale (Unaza e Madhe) e verso la strada per Elbasan (Rruga e Elbasanit), con palazzi nuovi, residenze e case private. Più a sud-est vengono Lundra e Farka, con complessi di ville attorno al centro commerciale TEG e al Lago di Farka.

Foto: John Fornander / Unsplash

Quanto costa un appartamento a Kodra e Diellit e a Sauk nel 2026?

Un appartamento in queste zone è proposto di solito a 1.550–2.400 € al m². La mediana è il valore a metà del campione: metà degli annunci chiede meno e metà di più. Nel nostro campione la mediana era di circa 1.810 €/m² a Kodra e Diellit e di 1.800 €/m² a Sauk, quindi un appartamento di 100 m² è proposto a circa 180.000 €; potete confrontare le offerte tra gli appartamenti in vendita a Tirana. I prezzi richiesti sono inferiori alle medie di Keydata Albania per le unità in cui rientrano questi quartieri, perché quelle unità comprendono anche le zone centrali vicino al lago e al Pazari i Ri.

Il prezzo di riferimento non è un prezzo di mercato: è il valore minimo usato per l'imposta del venditore e per la tariffa del notaio. Le zone 1/2 e 2/5 citano entrambe Sauk, quindi la zona esatta dell'abitazione la conferma il notaio. Come si calcola questo valore lo spiega l'articolo sul prezzo di riferimento, mentre il confronto con gli altri quartieri è nei prezzi degli appartamenti a Tirana per zona.

Come abbiamo calcolato

Il 10 ottobre 2026 abbiamo preso gli annunci di vendita di appartamenti nella prima pagina dei risultati di un portale immobiliare per Kodra e Diellit e per Sauk e abbiamo diviso il prezzo per la superficie indicata. Abbiamo escluso gli annunci senza superficie, con un prezzo sbagliato o che erano affitti. Un annuncio di Sauk a 3.381 €/m² è stato escluso dall'intervallo, ma non dalla mediana. Sono prezzi richiesti, non prezzi di vendita, e la superficie può essere lorda.

Il tasso del 3,9% è la media dei mutui ipotecari in lek riportata da Ekofin il 16 settembre 2026, sulla base dei dati della Banca d'Albania. I costi del notaio e dell'ASHK (l'Agenzia statale del catasto) li calcolate nella pagina sui costi di acquisto di un immobile.

Quanto costa una villa a Kodra e Diellit?

Una villa nelle residenze Kodra e Diellit 1 e 2 è proposta di solito a 400.000–1.300.000 €, con una mediana di circa 840.000 €. In 27 annunci di vendita su un portale di annunci il 10 ottobre 2026, le ville su due piani senza piscina partivano da circa 400.000 €, mentre le ville con piscina, su tre o quattro piani, andavano da 620.000 a 1.500.000 €. Alcuni annunci possono riguardare la stessa villa, pubblicata da agenzie diverse.

Rispetto a un appartamento, la villa ha costi che non si vedono nel prezzo: la piscina, il giardino, il riscaldamento di più piani e, nelle residenze chiuse, la quota di manutenzione e di vigilanza. Chiedete all'amministrazione della residenza quanto si paga al mese e cosa comprende. Se state valutando una villa rispetto a un appartamento, vedete il confronto appartamento o casa indipendente.

Quanto costa l'affitto a Kodra e Diellit e a Sauk?

L'affitto mediano richiesto a Kodra e Diellit era di 620 € al mese per tutte le tipologie da gennaio a giugno 2026, con 1.145 annunci attivi, secondo l'analisi di Syri.net sui dati di un portale immobiliare. Nel nostro campione del 10 ottobre 2026, un bilocale (1+1) era proposto a circa 440–650 €, un trilocale (2+1) per lo più a 600–750 €, e i grandi appartamenti 3+1 fino a 1.800 € o 2.000 €. Le ville e gli appartamenti in affitto li trovate tra le case in affitto a Tirana.

Kodra e Diellit risulta un po' più economica di Komuna e Parisit e di Liqeni i Thatë, con molti annunci tra cui scegliere. Per il confronto quartiere per quartiere, vedete gli affitti a Tirana nel 2026 per quartiere e la guida a Komuna e Parisit.

Quanto dista il centro e come si muove il traffico?

In auto, le residenze di Kodra e Diellit sono a circa 4,5 km da Piazza Skanderbeg, Sauk a 5,1 km e il TEG a 7 km: da 10 a 13 minuti senza traffico, secondo il calcolo stradale su OpenStreetMap. Nelle ore di punta il tempo si allunga, perché il traffico verso il centro passa per poche strade: la Grande tangenziale, le strade verso Komuna e Parisit e la strada per Elbasan.

La Grande tangenziale dà a questi quartieri un collegamento diretto con il resto della città. Il tratto di 4,14 km dalla rotatoria del TEG fino nei pressi di Farka è stato completato nel dicembre 2017, secondo il Ministero delle Infrastrutture citato da BalkanWeb. Nelle residenze chiuse, senza auto la vita è più difficile: servizi e scuole sono più lontani che nei quartieri dentro la tangenziale.

Scuole e servizi nei dintorni

Sauk ha scuole pubbliche dell'obbligo (9 anni) all'interno del quartiere. La scuola internazionale Tirana International School si trova nel villaggio di Mullet, vicino al TEG, a circa 9 km in auto dal centro. Per le regole di iscrizione in base all'indirizzo, vedete scuole e asili nella scelta del quartiere.

Per lo shopping e il tempo libero, il TEG a Lundra è il centro commerciale più vicino, mentre l'Orto botanico, lo Zoo e il Parco del Lago si raggiungono a piedi dalla parte settentrionale di Kodra e Diellit. Gran parte della zona è fatta di case basse e colline verdi, con vista sulla città.

Cosa controllare prima di comprare una villa o un appartamento qui?

Il controllo più importante è la documentazione: molti edifici su queste colline sono stati costruiti prima che ci fossero strade e reti, e una parte è stata legalizzata o attende la legalizzazione. La relazione tecnica del Comune di Tirana (2019) indicava che in circa il 50% del quartiere la rete fognaria non rispettava i requisiti tecnici e che nella maggior parte mancava la rete delle acque piovane, perché mancavano le infrastrutture stradali.

Il Comune ha affidato la fase II della riqualificazione urbana della zona nel febbraio 2023, per un valore di 192,7 milioni di lek IVA inclusa e con un termine di 9 mesi, secondo il registro degli appalti pubblici. Chiedete al venditore se la strada davanti alla casa e le fognature sono state incluse in questi lavori.

Come si ottiene il certificato online lo spiega l'articolo sul certificato di proprietà online. Per le modifiche più recenti alla procedura di legalizzazione, vedete la legalizzazione cambia. Se volete costruire da voi, leggete l'articolo sull'acquisto di un terreno edificabile.

Per chi conviene: vantaggi e limiti

• Vantaggi: verde, aria più pulita e vista sulla città; ville con giardino e piscina a 4,5 km dal centro; appartamenti a circa 1.800 €/m², sotto le medie delle unità circostanti.
• Limiti: dipendenza dall'auto; poche strade verso il centro; infrastrutture costruite dopo le abitazioni; documentazione da controllare casa per casa.
• Per chi: famiglie che cercano spazio e tranquillità, inquilini che cercano una villa con giardino, acquirenti che vogliono la vista senza pagare i prezzi del Blloku.

Domande frequenti