Sauk und Kodra e Diellit in Tirana: Villen, Wohnanlagen und Preise 2026

In Kodra e Diellit und Sauk, den Hügeln im Süden und Südosten von Tirana, wird eine Wohnung in Inseraten für rund 1.550 bis 2.400 € pro m² angeboten, mit einem Median von etwa 1.800 €/m², laut einer Stichprobe von Inseraten, die hyrja.al am 10. Oktober 2026 erhoben hat. Villen in den Wohnanlagen Kodra e Diellit 1 und 2 werden überwiegend für 400.000 bis 1.300.000 € angeboten, während die mittlere verlangte Miete für eine Wohnung in Kodra e Diellit im ersten Halbjahr 2026 bei 620 € im Monat lag. Das Zentrum ist mit dem Auto etwa 4,5 km entfernt, doch die Infrastruktur der Gegend wurde erst nach den Häusern gebaut und muss Haus für Haus geprüft werden.

Median der Angebotspreise für Wohnungen, Stichprobe vom 10. Oktober 2026

rund 1.800 €/m²

Median der Angebotspreise für Villen in Kodra e Diellit, Stichprobe vom 10. Oktober 2026

840.000 €

Mittlere verlangte Miete in Kodra e Diellit, Januar bis Juni 2026

620 €

Mit dem Auto vom Skanderbeg-Platz, rund 11 Minuten ohne Verkehr

4,5 km

Wo liegen Sauk und Kodra e Diellit?

Kodra e Diellit ("Sonnenhügel") liegt südlich des Künstlichen Sees, hinter dem Botanischen Garten und dem Zoo, rund 2,6 km Luftlinie vom Skanderbeg-Platz entfernt. Laut dem technischen Bericht zum Projekt der Gemeinde Tirana für die Aufwertung des Gebiets (2019) umfasst das Wohngebiet rund 64,5 Hektar und verteilt sich auf die Verwaltungseinheit Nr. 5 und die Verwaltungseinheit Farka. Dort stehen neue Wohnblocks und Privathäuser mit 1 bis 5 Stockwerken, überwiegend nach 2000 gebaut.

Innerhalb des Gebiets liegen zwei geschlossene Villenanlagen, bekannt als die Wohnanlagen Kodra e Diellit 1 und Kodra e Diellit 2. Sauk liegt weiter östlich, entlang des Großen Rings (Unaza e Madhe) und in Richtung der Straße nach Elbasan (Rruga e Elbasanit), mit neuen Wohnblocks, Wohnanlagen und Privathäusern. Weiter südöstlich folgen Lundra und Farka, mit Villenanlagen rund um das Einkaufszentrum TEG und den Farka-See.

Foto: John Fornander / Unsplash

Was kostet eine Wohnung in Kodra e Diellit und Sauk 2026?

Eine Wohnung in diesen Gegenden wird meist für 1.550 bis 2.400 € pro m² angeboten. Der Median ist der Wert in der Mitte der Stichprobe: die Hälfte der Inserate verlangt weniger, die Hälfte mehr. In unserer Stichprobe lag der Median bei rund 1.810 €/m² in Kodra e Diellit und bei 1.800 €/m² in Sauk; eine Wohnung mit 100 m² wird also für rund 180.000 € angeboten. Die Angebote vergleichen Sie unter Wohnungen zum Kauf in Tirana. Die Angebotspreise liegen unter den Durchschnittswerten von Keydata Albania für die Einheiten, zu denen diese Viertel gehören, weil diese Einheiten auch die zentralen Lagen am See und am Pazari i Ri umfassen.

Der Referenzpreis ist kein Marktpreis: er ist der Mindestwert, der für die Steuer des Verkäufers und für die Notargebühr verwendet wird. Die Zonen 1/2 und 2/5 nennen beide Sauk, deshalb bestätigt der Notar die genaue Zone der Wohnung. Wie dieser Wert berechnet wird, erklärt der Artikel über den Referenzpreis, den Vergleich mit anderen Vierteln finden Sie unter Wohnungspreise in Tirana nach Lage.

Wie wir gerechnet haben

Am 10. Oktober 2026 haben wir die Verkaufsinserate für Wohnungen auf der ersten Ergebnisseite eines Immobilienportals für Kodra e Diellit und für Sauk genommen und den Preis durch die angegebene Fläche geteilt. Inserate ohne Fläche, mit falschem Preis oder Mietangebote haben wir weggelassen. Ein Inserat aus Sauk mit 3.381 €/m² haben wir aus der Spanne herausgenommen, nicht aber aus dem Median. Es sind Angebotspreise, keine Verkaufspreise, und die Fläche kann brutto sein.

Der Zinssatz von 3,9% ist der Durchschnitt der Hypothekarkredite in Lek, den Ekofin am 16. September 2026 auf Grundlage von Daten der Bank of Albania meldete. Die Kosten für Notar und ASHK (die staatliche Katasteragentur) berechnen Sie unter Kaufnebenkosten einer Immobilie.

Was kostet eine Villa in Kodra e Diellit?

Eine Villa in den Wohnanlagen Kodra e Diellit 1 und 2 wird meist für 400.000 bis 1.300.000 € angeboten, mit einem Median von etwa 840.000 €. In 27 Verkaufsinseraten auf einem Kleinanzeigenportal am 10. Oktober 2026 begannen zweistöckige Villen ohne Pool bei rund 400.000 €, während Villen mit Pool auf drei oder vier Etagen von 620.000 bis 1.500.000 € reichten. Manche Inserate können dieselbe Villa betreffen, die von verschiedenen Agenturen angeboten wird.

Im Vergleich zu einer Wohnung hat eine Villa Kosten, die man am Preis nicht sieht: den Pool, den Garten, die Heizung mehrerer Etagen und, in den geschlossenen Wohnanlagen, die Gebühr für Instandhaltung und Wachdienst. Fragen Sie die Verwaltung der Anlage, wie viel monatlich zu zahlen ist und was enthalten ist. Wenn Sie zwischen Villa und Wohnung abwägen, lesen Sie den Vergleich Wohnung oder Einfamilienhaus.

Was kostet die Miete in Kodra e Diellit und Sauk?

Die mittlere verlangte Miete in Kodra e Diellit lag von Januar bis Juni 2026 für alle Wohnungstypen bei 620 € im Monat, bei 1.145 aktiven Inseraten, laut einer Auswertung von Syri.net auf Grundlage der Daten eines Immobilienportals. In unserer Stichprobe vom 10. Oktober 2026 wurde eine Zweizimmerwohnung (1+1) für rund 440 bis 650 € angeboten, eine Dreizimmerwohnung (2+1) meist für 600 bis 750 €, und große Vierzimmerwohnungen (3+1) für bis zu 1.800 € oder 2.000 €. Villen und Wohnungen zur Miete finden Sie unter Häuser zur Miete in Tirana.

Kodra e Diellit ist etwas günstiger als Komuna e Parisit und Liqeni i Thatë, mit vielen Inseraten zur Auswahl. Für den Vergleich Viertel für Viertel lesen Sie Mieten in Tirana 2026 nach Vierteln und den Leitfaden zu Komuna e Parisit.

Wie weit ist das Zentrum und wie fließt der Verkehr?

Mit dem Auto sind die Wohnanlagen von Kodra e Diellit rund 4,5 km vom Skanderbeg-Platz entfernt, Sauk 5,1 km und TEG 7 km: 10 bis 13 Minuten ohne Verkehr, laut einer Routenberechnung auf OpenStreetMap. In den Stoßzeiten dauert die Fahrt länger, weil der Verkehr in Richtung Zentrum über wenige Straßen läuft: den Großen Ring, die Straßen Richtung Komuna e Parisit und die Straße nach Elbasan.

Der Große Ring gibt diesen Vierteln eine direkte Verbindung zum Rest der Stadt. Der 4,14 km lange Abschnitt vom TEG-Kreisverkehr bis in die Nähe von Farka wurde im Dezember 2017 fertiggestellt, laut dem Infrastrukturministerium, zitiert von BalkanWeb. In den geschlossenen Wohnanlagen ist das Leben ohne Auto schwieriger: Dienstleistungen und Schulen sind weiter entfernt als in den Vierteln innerhalb des Rings.

Schulen und Dienstleistungen in der Nähe

Sauk hat öffentliche neunjährige Schulen im Viertel. Die internationale Schule Tirana International School liegt im Dorf Mullet, nahe TEG, rund 9 km mit dem Auto vom Zentrum entfernt. Zu den Regeln der Anmeldung nach Wohnadresse lesen Sie Schulen und Kindergärten bei der Wahl des Viertels.

Zum Einkaufen und für die Freizeit ist TEG in Lundra das nächstgelegene Einkaufszentrum, während der Botanische Garten, der Zoo und der Park am See vom nördlichen Teil von Kodra e Diellit zu Fuß erreichbar sind. Der größte Teil des Gebiets besteht aus niedrigen Häusern und grünen Hügeln, mit Blick auf die Stadt.

Was sollten Sie vor dem Kauf einer Villa oder Wohnung hier prüfen?

Die wichtigste Prüfung betrifft die Unterlagen: viele Gebäude auf diesen Hügeln wurden gebaut, bevor es Straßen und Versorgungsnetze gab, und ein Teil ist legalisiert oder wartet auf die Legalisierung. Der technische Bericht der Gemeinde Tirana (2019) stellte fest, dass in rund 50% des Gebiets das Abwassernetz nicht den technischen Anforderungen entsprach und dass in den meisten Teilen ein Regenwassernetz fehlte, weil es keine Straßeninfrastruktur gab.

Die Gemeinde vergab Phase II der städtebaulichen Aufwertung des Gebiets im Februar 2023, im Wert von 192,7 Millionen Lek inklusive Mehrwertsteuer und mit einer Frist von 9 Monaten, laut dem Register der öffentlichen Ausschreibungen. Fragen Sie den Verkäufer, ob die Straße vor dem Haus und die Kanalisation in diese Arbeiten einbezogen waren.

Wie Sie die Bescheinigung online erhalten, erklärt die Eigentumsbescheinigung online. Zu den neuesten Änderungen im Legalisierungsverfahren lesen Sie die Legalisierung ändert sich. Wenn Sie selbst bauen möchten, lesen Sie den Kauf von Bauland.

Für wen es sich lohnt: Vorteile und Grenzen

• Vorteile: viel Grün, sauberere Luft und Blick auf die Stadt; Villen mit Garten und Pool 4,5 km vom Zentrum; Wohnungen für rund 1.800 €/m², unter den Durchschnittswerten der umliegenden Einheiten.
• Grenzen: Abhängigkeit vom Auto; wenige Straßen ins Zentrum; Infrastruktur, die nach den Häusern gebaut wurde; Unterlagen, die Haus für Haus geprüft werden müssen.
• Für wen: Familien, die Platz und Ruhe suchen, Mieter, die eine Villa mit Garten suchen, Käufer, die Aussicht wollen, ohne die Preise von Blloku zu zahlen.

Häufige Fragen