Tirana oder Durrës: wo es sich lohnt zu leben und eine Wohnung zu kaufen

Tirana oder Durrës? Wenn Ihre Arbeit und die Schulen Ihrer Kinder in Tirana liegen, bleibt die Hauptstadt die sicherere Wahl, um eine Wohnung in Albanien zu kaufen, auch wenn sie teurer ist: Der Durchschnitt lag im zweiten Quartal 2026 bei 2.116 €/m² (Keydata), während in Durrës außerhalb des Zentrums rund 1.000 €/m² und im Zentrum rund 1.600 €/m² gemeldet werden (Numbeo, Oktober 2026). Durrës lohnt sich, wenn Sie das Meer suchen, ein kleineres Budget haben oder eine Immobilie wollen, die im Sommer Mieteinnahmen bringt. Für tägliche Pendler verkleinern die ausgebaute Autobahn und der Ende 2027 erwartete Zug den Abstand, schließen ihn aber noch nicht.

Titelfoto: John Netrebchuk / Pexels

Durchschnittspreis für Wohnungen in Tirana, 2. Quartal 2026 (Keydata)

2.116 €/m²

Durrës, außerhalb des Zentrums und im Zentrum (Numbeo, Oktober 2026)

1.000 bis 1.600 €/m²

Anteil an der Bevölkerung im Kreis Tirana und im Kreis Durrës, 1. Januar 2026 (INSTAT)

32,8% gegenüber 9,4%

Unbewohnte Wohnungen in Durrës und in Tirana, Volkszählung 2023

44% gegenüber 22%

Was kostet eine Wohnung in Tirana und in Durrës?

In Tirana kostet eine 70-m²-Wohnung zum Durchschnittspreis rund 148.000 €; in Durrës kostet dieselbe Fläche etwa 71.000 € außerhalb des Zentrums und 112.000 € im Zentrum. Der Unterschied hängt in beiden Städten stark vom Viertel ab.

Für Tirana gibt es den Keydata-Index nach Katasterzonen: von 1.530 €/m² in der Einheit 11 (Zogu i Zi, Laprakë) bis 2.962 €/m² im ish-Blloku (dem ehemaligen Block). Die vollständige Tabelle finden Sie unter Wohnungspreise in Tirana nach Zonen. Für Durrës gibt es keinen vergleichbaren Index: Wir verwenden die Zahlen von Numbeo (170 Datenpunkte in 12 Monaten, von 16 Beitragenden) und die Preise, die Makler den Medien genannt haben. Vizion Plus berichtete im Mai 2026 von 1.200 bis 2.500 €/m² in den gefragtesten Lagen, von der Promenade Vollga bis Shkëmbi i Kavajës.

Numbeo sammelt Preise, die Nutzer selbst eintragen, daher sind die Zahlen Richtwerte; für Tirana gibt es weit mehr Daten (1.148 in 12 Monaten) als für Durrës. Der Referenzpreis ist ein steuerlicher Wert, kein Marktpreis: 67.500 Lek (ALL) sind rund 736 € zum amtlichen Kurs von 1 € = 91,65 Lek (Bank von Albanien, 9. Oktober 2026). Die Durchschnittswerte der Inserate auf hyrja.al veröffentlichen wir unter Wohnungspreise in Durrës und für Tirana, sobald es für jede Zahl mindestens 5 Inserate gibt.

Wie wir die Zahlen gelesen haben

Der Vergleich für 70 m² multipliziert den Preis pro m² mit der Fläche: 2.116 € für Tirana, 1.016 € und 1.594 € für Durrës (Numbeo, außerhalb des Zentrums und im Zentrum). Es sind Richtwerte, keine Verkaufspreise. Fragen Sie immer, ob die Fläche im Inserat brutto oder netto angegeben ist.

Wie hoch ist die Kreditrate für dieselbe Wohnung?

Mit 20% Eigenkapital, 25 Jahren Laufzeit und dem durchschnittlichen Zinssatz von 5,2% für neue Hypothekarkredite in Euro (Bank von Albanien, zweites Quartal 2026) liegt die Rate für 70 m² bei rund 706 € in Tirana, 534 € im Zentrum von Durrës und 339 € außerhalb des Zentrums.

Rechnen Sie selbst nach. Der Rechner startet mit der Durchschnittswohnung in Tirana; ändern Sie den Preis für Durrës auf 112.000 € oder 71.000 €:

Welches Einkommen die Bank für jede Stadt verlangt, zeigt der Artikel wie viele Gehälter man für eine Wohnung braucht, während der Rechner für die Kaufnebenkosten die Kosten für Notar und ASHK (die staatliche Katasterbehörde, Agjencia Shtetërore e Kadastrës) ermittelt.

Wie lange dauert die Fahrt zwischen Durrës und Tirana?

Die rund 30 km lange Autobahn ist die wichtigste Verbindung, doch bei 90.000 bis 120.000 Fahrzeugen am Tag und laufenden Bauarbeiten schwankt die Fahrzeit je nach Uhrzeit stark. Der neue Zug wird erst im vierten Quartal 2027 erwartet.

Der Ausbau der Autobahn erfolgt in drei Phasen: Jede Richtung erhält drei Fahrstreifen von 3,75 m und einen Standstreifen, mit bis zu 130 km/h nach Fertigstellung (Citizens.al, April 2026). Die Fristen haben sich mehrfach verschoben, und im Juni 2026 ließ die nationale Inspektion für Raumschutz IKMT eine Tankstelle in Kashar für die Baustelle der neuen Überführung abreißen. Der Sommer ist der Schwachpunkt: Die Albanische Tourismusunion sagte gegenüber Monitor, dass Transfers vom Flughafen nach Golem bis zu viereinhalb Stunden dauerten (19. September 2026).

Die Bahnstrecke ist 37,9 km lang, mit 22 geplanten Hin- und Rückfahrten an Werktagen (Monitor, 9. Juni 2026). Der Bahnhof von Durrës liegt im Zentrum, daher brauchen Sie vom Strandviertel Plazhi aus weiterhin Bus oder Auto. Details und Haltestellen finden Sie im Artikel zur Bahnstrecke Tirana-Durrës-Rinas. Kaufen Sie zu dem Wert, den die Immobilie am Tag des Kaufs hat: Der Zug ist ein möglicher Pluspunkt, keine Garantie.

Wo gibt es mehr Arbeit, Schulen und Dienstleistungen?

In Tirana, und das ist der Hauptgrund, warum die Preise dort höher sind. Im Kreis Tirana lebten am 1. Januar 2026 rund 32,8% der Bevölkerung des Landes, und er war der einzige Kreis, der wuchs, um 0,7% in einem Jahr, während der Kreis Durrës 9,4% hatte (INSTAT).

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Für Familien bedeutet das mehr Auswahl: Die wichtigsten Universitäten, das Universitätsklinikum und die meisten zentralen Institutionen befinden sich in der Hauptstadt. Durrës hat eine eigene staatliche Universität, die "Aleksandër Moisiu", den Hafen und eine Stadt, die das ganze Jahr über rund um das Zentrum und die Vollga lebt. Wie Sie das Viertel nach der Schule auswählen, erklärt der Artikel über Schulen und Kindergärten bei der Wahl des Viertels.

Meer oder Hauptstadt: Wie verändert sich das Leben im Laufe des Jahres?

Durrës hat zwei Gesichter: eine ruhige Stadt von Oktober bis Mai und eine volle Stadt von Juni bis September. Tirana hat das ganze Jahr über denselben Rhythmus, mit Verkehr und Lärm, aber ohne saisonale Schwankung.

Laut der Volkszählung 2023, zitiert von Monitor, standen in Durrës rund 44% der Wohnungen leer, gegenüber 22% in Tirana. Viele Wohnungen am Meer sind Ferienwohnungen, daher bleiben manche Wohnblöcke im Winter halb leer. Fragen Sie vor dem Kauf den Hausverwalter, wie viele Familien das ganze Jahr über im Gebäude wohnen und wie das Hausgeld eingezogen wird. Die Küstenviertel beschreibt der Ratgeber zum Strand von Durrës.

Im Sommer ist das nahe Meer ein Vorteil für Familien mit Kindern, aber Warteschlangen, Parkplatzsuche und Verkehr gehören dazu. Die richtige Frage ist, wo Sie von November bis März leben werden, nicht nur im August.

Als Kapitalanlage: Wo bringen Miete und Wiederverkauf mehr?

Tirana bringt das ganze Jahr über stabilere Mieten; Durrës bringt im Sommer mehr und im Winter weniger. Beim Wiederverkauf hat Tirana mehr Käufer, doch auch in der Hauptstadt dauert der Verkauf inzwischen länger.

In Tirana wurde eine 3-Zimmer-Wohnung (2+1) im ersten Halbjahr 2026 im Schnitt für 954 € im Monat vermietet, laut den von Monitor veröffentlichten Transaktionen von Century 21; die Viertel vergleicht der Beitrag Mieten in Tirana nach Vierteln. In Durrës gab es laut den von Monitor veröffentlichten AirDNA-Daten von Januar bis Juni 2026 rund 4.500 Einheiten in der Kurzzeitvermietung, mit 49,4 € pro Nacht und rund 800 € Einnahmen im Monat; im Juni erreichte die Nacht 76 €. Von diesen Durchschnittswerten sind Ausgaben und Steuern nicht abgezogen.

Die Bank von Albanien beschreibt einen Markt, der sich abkühlt: Im ersten Halbjahr 2026 lagen die Wohnungspreise in Tirana 9% über dem Vorjahreswert, doch die durchschnittliche Verkaufsdauer stieg auf 9,7 Monate, während sie in den Küstengebieten bei 8,2 Monaten lag (Finanzstabilitätsbericht). Wer den Kauf als Kapitalanlage sieht, sollte auch mit anderen Städten vergleichen, siehe wo Sie eine Ferienwohnung kaufen sollten.