Brutto- und Nettofläche einer Wohnung in Albanien: wie sie berechnet wird und was Sie zahlen

Die Nettofläche einer Wohnung ist der Raum innerhalb der Wände, den Sie selbst nutzen: Zimmer, Küche, Bäder und der innere Flur. Die Bruttofläche rechnet die Wände hinzu und in vielen Angeboten auch einen Anteil an Treppen, Fluren und Aufzug. Um zwei Angebote zu vergleichen, wenn Sie eine Wohnung in Albanien kaufen, teilen Sie den Gesamtpreis durch die Nettofläche und lassen Sie beide Zahlen sowie die Messmethode in den Vertrag schreiben. Ist die Wohnung kleiner als im Vertrag angegeben, gibt Ihnen das Zivilgesetzbuch das Recht auf eine Preisminderung, unter bestimmten Bedingungen und innerhalb von zwei Jahren nach der Übergabe.

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Flächenabweichung, ab der sich ein Pauschalpreis ändert (Zivilgesetzbuch, Artikel 753)

1/20 (5%)

Frist ab Übergabe, um die Preisminderung zu verlangen (Zivilgesetzbuch, Artikel 755)

2 Jahre

Kopie des Katasterblatts bei der ASHK (staatliche Katasteragentur) mit der eingetragenen Fläche

1.500 Lek

Vermessung oder Prüfung der Immobilie vor Ort durch die ASHK

5.000 Lek

Was ist die Bruttofläche und was die Nettofläche einer Wohnung?

Netto ist das, was Sie mit dem Maßband innerhalb der Wohnung messen; brutto ist jede größere Zahl, und Sie müssen fragen, was sie enthält. In den Gesetzen, die wir geprüft haben (dem Zivilgesetzbuch, dem Gesetz Nr. 111/2018 über das Kataster und dem Gesetz Nr. 55/2025 über das Miteigentum), haben wir keine Definition der Begriffe „brutto“ und „netto“ für den Verkauf von Wohnungen gefunden. Deshalb kann dasselbe Wort „brutto“ bei einem Bauträger nur die Wände der Wohnung bedeuten und bei einem anderen die Wände plus einen Anteil an den Gemeinschaftsflächen.

Das Katasterblatt (kartela e pasurisë, geführt von der ASHK, der staatlichen Katasteragentur, Agjencia Shtetërore e Kadastrës) muss die Fläche der Immobilie zwingend enthalten (Gesetz Nr. 111/2018, Artikel 13). Bei einem Neubau übernimmt die ASHK diese Fläche aus den Bauunterlagen: Die Baugenehmigung wird zusammen mit den Grundrissen jedes Stockwerks und jeder Wohnung beim Kataster hinterlegt, und nach der Nutzungsbescheinigung wird für jeden Käufer ein Katasterblatt angelegt (Artikel 48 und 51). Das Gesetz sagt nicht, ob diese Zahl innerhalb oder außerhalb der Wände gemessen wird, vergleichen Sie sie also immer mit dem Grundriss. Wie Sie Katasterblatt und Bescheinigung erhalten, erklärt der Artikel über Unterlagen für den Hauskauf.

Was sagt das Gesetz über die Grenze der Wohnung und die Gemeinschaftsteile?

Das Gesetz Nr. 55/2025 „Über die Verwaltung des Miteigentums in Gebäuden“, in Kraft seit August 2025, legt die Grenze der Wohnung an die Innenseite der Wände, die sie von den anderen Wohnungen trennen, sowie an Decke und Boden, sofern die Miteigentumsurkunde oder das Bauprojekt nichts anderes bestimmt. Innerhalb dieser Grenze liegen Fenster, Türen und Innentreppen, die nur der Wohnung dienen; tragende Wände gehören nicht dazu (Artikel 5).

Alles andere, was nicht der individuellen Nutzung dient, ist Gemeinschaftseigentum: Grundstück, Fundamente, tragende Wände, Dach, Dachterrasse, Treppen, Treppenabsätze, Aufzüge, Keller, Parkplätze und Höfe, sofern die Eigentumsurkunde nichts anderes bestimmt (Artikel 6). Das Katastergesetz nennt dieselbe Liste und ergänzt, dass Gemeinschaftsteile als Ganzes eingetragen werden, mit einem Anteil für jeden Eigentümer, und nicht als eigene Fläche jedes Einzelnen (Gesetz Nr. 111/2018, Artikel 52).

Wie Ihr Anteil berechnet wird

Der Anteil ist die Fläche Ihrer Wohnung geteilt durch die Summe der Flächen aller Einheiten im Gebäude (Gesetz Nr. 55/2025, Artikel 3, Punkt 8). Bei einer Wohnung mit 80 m² in einem Haus, dessen Einheiten zusammen 4.000 m² ergeben, beträgt der Anteil 2%. Dieser Anteil wird im Katasterblatt jeder Wohnung vermerkt (Gesetz Nr. 111/2018, Artikel 51) und bestimmt, wie viel Sie zu den gemeinsamen Kosten beitragen und wie viel Ihre Stimme in der Eigentümerversammlung zählt, wie im Artikel über die Hausverwaltung erklärt.

Wie werden Balkon, Terrasse, Keller und Parkplatz berechnet?

Terrasse, Keller und Parkplatz sind gemeinschaftlich, sofern Ihr Eigentumstitel nichts anderes sagt (Gesetz Nr. 111/2018, Artikel 52; Gesetz Nr. 55/2025, Artikel 6). Eine private Terrasse oder ein eigener Stellplatz müssen schriftlich im Vertrag und in den Unterlagen der ASHK stehen; andernfalls behandelt das Gesetz sie als Eigentum des ganzen Hauses, selbst wenn Sie dafür bezahlt haben. Wie ein Stellplatz gesondert eingetragen wird, erklärt der Artikel über Stellplatz und Garage.

Für den Balkon haben wir keine Regel gefunden, die festlegt, ob er voll, zur Hälfte oder gar nicht in die Verkaufsfläche eingerechnet wird. Das hängt vom Bauprojekt und vom Angebot ab, verlangen Sie also, dass die Balkonfläche gesondert angegeben wird, und klären Sie, ob sie zum selben Preis pro m² bezahlt wird. Wenn Sie ihn später verglasen möchten, lesen Sie zuerst die Regeln für das Schließen des Balkons.

Wie viel zahlen Sie wirklich pro nutzbarem Quadratmeter?

Der echte Preis pro m² ist der Gesamtpreis geteilt durch die Nettofläche. Drei einfache Angebote mit Beispielzahlen zeigen, warum der Preis pro Brutto-m² täuschen kann:

Angebot A wirkt pro m² am günstigsten, kostet aber für jeden Meter, den Sie tatsächlich nutzen, mehr als die beiden anderen. Das Verhältnis von Netto zu Brutto liegt bei A bei 78% und bei B bei rund 89%: Je niedriger dieser Prozentsatz, desto mehr zahlen Sie für Wände und Gemeinschaftsflächen.

Beachten Sie auch, dass die Preise pro m² auf der Seite zu den Wohnungspreisen in Tirana und in den Inseraten auf hyrja.al aus dem Angebotspreis geteilt durch die Bruttofläche berechnet werden. Wenn Sie ein Angebot mit diesen Durchschnittswerten vergleichen, verwenden Sie dieselbe Grundlage.

Die eingetragene Fläche hat auch nach dem Kauf Folgen. Die jährliche Gebäudesteuer für Wohnzwecke beträgt 0,05% des Werts, und der Wert wird aus dem Preis pro m² multipliziert mit der Fläche berechnet (Gesetz Nr. 9632/2006, Artikel 22/1 und 22/2; Ministerratsbeschluss, VKM, Nr. 132/2018); Beispiele finden Sie unter Grundsteuer 2026. Der Rechner unten zeigt die Kosten für Notar und ASHK beim Preis von Angebot A:

Wie messen Sie die Wohnung selbst?

Messen Sie innerhalb der Wände, Raum für Raum, und vergleichen Sie die Summe mit der Nettofläche im Grundriss. Das ist dieselbe Logik, die das Gesetz Nr. 55/2025 für die Grenze der Wohnung anwendet.

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1. Verlangen Sie den Grundriss mit der Fläche jedes Raums und das Katasterblatt oder, bei einer Wohnung im Bau, den Grundriss, der der Baugenehmigung beiliegt.
2. Messen Sie Länge und Breite jedes Raums von Wand zu Wand, auf Bodenhöhe, mit einem Laser-Entfernungsmesser oder einem Maßband.
3. Teilen Sie verwinkelte Räume in Rechtecke auf und addieren Sie die Flächen.
4. Messen Sie den Balkon gesondert und rechnen Sie ihn nicht zur Nettofläche, es sei denn, der Vertrag rechnet ihn so.
5. Vergleichen Sie die Summe mit der Nettofläche im Vertrag und verlangen Sie für jede Abweichung, die Sie nicht verstehen, eine schriftliche Erklärung.
6. Wenn Sie nicht einverstanden sind, verlangen Sie eine professionelle Vermessung. Die ASHK führt eine Vermessung oder Prüfung vor Ort für 5.000 Lek durch (VKM Nr. 389/2020, in geänderter Fassung, Leistung 46).

Messen Sie vor dem endgültigen Vertrag und noch einmal am Tag der Übergabe, mit den Zahlen im Übergabeprotokoll. Die weiteren Punkte für die Besichtigung finden Sie unter Wohnung vor dem Kauf prüfen.

Was sollten Sie in den Vertrag schreiben?

Schreiben Sie beide Flächen hinein, was die Bruttofläche enthält, wie gemessen wurde und was mit dem Preis geschieht, wenn sich die Fläche ändert. Bei Wohnungen im Bau verlangt das Gesetz, dass der Vertrag die Einheit nach den Grundrissen der Baugenehmigung bestimmt, sonst trägt die ASHK sie nicht ein (Gesetz Nr. 111/2018, Artikel 50), und der endgültige Vertrag muss dieselben Angaben enthalten (Artikel 51).

Wie der übrige Vertrag aufgebaut wird, von der Anzahlung bis zu den Fristen, steht im Artikel über den Kaufvorvertrag, die Risiken beim Kauf vom Plan dagegen im Ratgeber wie Sie eine Wohnung im Bau kaufen.

Was tun, wenn die Wohnung kleiner ausfällt?

Ihr Anspruch hängt davon ab, wie der Preis im Vertrag festgelegt wurde, und er erlischt zwei Jahre nach der Übergabe (Zivilgesetzbuch, Artikel 755).

• Preis pro m². Nennt der Vertrag die Maße und den Preis pro Maßeinheit, haben Sie Anspruch auf eine Preisminderung, sobald die tatsächliche Fläche kleiner ist (Artikel 752). Beispiel: 100 m² zu 2.000 €/m², die Messung ergibt 96 m², Sie können eine Minderung von 8.000 € verlangen. Fällt die Fläche größer aus, zahlen Sie den Mehrbetrag, können aber vom Vertrag zurücktreten, wenn der Überschuss ein Zwanzigstel übersteigt.
• Pauschalpreis. Gilt der Preis für die Wohnung als Ganzes, auch wenn die Fläche angegeben ist, ändert sich der Preis nicht, es sei denn, die Abweichung übersteigt ein Zwanzigstel, also 5% (Artikel 753). Bei angegebenen 100 m² ändern 96 m² den Preis nicht, 94 m² dagegen schon.

Stellen Sie die Forderung schriftlich an den Verkäufer oder Bauträger, mit der Messung und dem Grundriss. Kommt der Streit vor Gericht und betrifft er die Flächen der Immobilie, nimmt die ASHK zwingend als Dritte teil (Gesetz Nr. 111/2018, Artikel 66).

Wenn der Fehler in der Bescheinigung liegt

Ist die Wohnung so, wie sie verkauft wurde, steht in der Bescheinigung aber eine andere Fläche, berichtigt die ASHK Karte, Register oder Titel nach dem tatsächlichen Zustand des Gebäudes (Gesetz Nr. 111/2018, Artikel 39). Die Berichtigung eines Fehlers im Katasterblatt oder in der Bescheinigung kostet 1.000 Lek und ist kostenlos, wenn der Fehler bei der ASHK liegt. Ist die Fläche vor Ort größer als im Titel, prüft die ASHK, ob es Arbeiten ohne Genehmigung gab. Das Verfahren Schritt für Schritt steht unter Fehler in der Eigentumsbescheinigung berichtigen.