Μικτό και καθαρό εμβαδόν διαμερίσματος στην Αλβανία: πώς υπολογίζεται και τι πληρώνετε

Το καθαρό εμβαδόν ενός διαμερίσματος είναι ο χώρος μέσα στους τοίχους που χρησιμοποιείτε εσείς: τα δωμάτια, η κουζίνα, τα μπάνια και ο εσωτερικός διάδρομος. Το μικτό εμβαδόν προσθέτει τους τοίχους και, σε πολλές προσφορές, και ένα μερίδιο από τις σκάλες, τους διαδρόμους και τον ανελκυστήρα. Για να συγκρίνετε δύο προσφορές κατά την αγορά διαμερίσματος στην Αλβανία, διαιρέστε τη συνολική τιμή με το καθαρό εμβαδόν και γράψτε στο συμβόλαιο και τα δύο νούμερα και τον τρόπο μέτρησης. Αν το διαμέρισμα βγει μικρότερο από ό,τι αναφέρει το συμβόλαιο, ο Αστικός Κώδικας σας δίνει δικαίωμα σε μείωση της τιμής, υπό προϋποθέσεις και εντός δύο ετών από την παράδοση.

Κύρια φωτογραφία: Pavel Danilyuk / Pexels

Διαφορά εμβαδού πάνω από την οποία αλλάζει μια κατ' αποκοπή τιμή (Αστικός Κώδικας, άρθρο 753)

1/20 (5%)

Προθεσμία από την παράδοση για να ζητήσετε μείωση της τιμής (Αστικός Κώδικας, άρθρο 755)

2 χρόνια

Αντίγραφο της καρτέλας ακινήτου στην ASHK (Κρατική Υπηρεσία Κτηματολογίου), με το καταχωρισμένο εμβαδόν

1.500 λεκ

Αποτύπωση ή επιτόπιος έλεγχος του ακινήτου από την ASHK

5.000 λεκ

Τι είναι το μικτό και τι το καθαρό εμβαδόν ενός διαμερίσματος;

Καθαρό είναι αυτό που μετράτε με τη μετροταινία μέσα στο διαμέρισμα· μικτό είναι κάθε νούμερο μεγαλύτερο από αυτό, και πρέπει να ρωτήσετε τι περιλαμβάνει. Στους νόμους που ελέγξαμε (τον Αστικό Κώδικα, τον Νόμο αρ. 111/2018 για το κτηματολόγιο και τον Νόμο αρ. 55/2025 για τη συνιδιοκτησία) δεν βρήκαμε ορισμό των λέξεων «μικτό» και «καθαρό» για την πώληση διαμερισμάτων. Γι' αυτό η ίδια λέξη «μικτό» μπορεί να σημαίνει μόνο τους τοίχους του διαμερίσματος για έναν κατασκευαστή και τους τοίχους μαζί με ένα μερίδιο από τους κοινόχρηστους χώρους για έναν άλλο.

Η καρτέλα ακινήτου (kartela e pasurisë, που τηρεί η ASHK, η Κρατική Υπηρεσία Κτηματολογίου, Agjencia Shtetërore e Kadastrës) πρέπει υποχρεωτικά να αναγράφει το εμβαδόν του ακινήτου (Νόμος αρ. 111/2018, άρθρο 13). Για μια νέα πολυκατοικία, η ASHK παίρνει αυτό το εμβαδόν από τα έγγραφα κατασκευής: η άδεια κατατίθεται στο κτηματολόγιο μαζί με τις κατόψεις κάθε ορόφου και κάθε διαμερίσματος, και μετά το πιστοποιητικό χρήσης ανοίγει καρτέλα για κάθε αγοραστή (άρθρα 48 και 51). Ο νόμος δεν λέει αν το νούμερο αυτό μετριέται μέσα ή έξω από τους τοίχους, γι' αυτό συγκρίνετέ το πάντα με την κάτοψη. Πώς παίρνετε την καρτέλα και το πιστοποιητικό εξηγείται στο άρθρο έγγραφα για την αγορά κατοικίας.

Τι λέει ο νόμος για τα όρια του διαμερίσματος και τα κοινόχρηστα μέρη;

Ο Νόμος αρ. 55/2025 «Για τη διαχείριση της συνιδιοκτησίας σε κτίρια», σε ισχύ από τον Αύγουστο του 2025, τοποθετεί το όριο του διαμερίσματος στην εσωτερική όψη των τοίχων που το χωρίζουν από τα άλλα διαμερίσματα, στο ταβάνι και στο δάπεδο, εκτός αν η πράξη συνιδιοκτησίας ή η μελέτη του κτιρίου ορίζει διαφορετικά. Μέσα σε αυτό το όριο περιλαμβάνονται τα παράθυρα, οι πόρτες και οι εσωτερικές σκάλες που εξυπηρετούν μόνο το διαμέρισμα· οι φέροντες τοίχοι δεν αποτελούν μέρος του (άρθρο 5).

Ό,τι άλλο δεν προορίζεται για ατομική χρήση είναι κοινή ιδιοκτησία: το οικόπεδο, τα θεμέλια, οι φέροντες τοίχοι, η στέγη, η ταράτσα, οι σκάλες, τα πλατύσκαλα, οι ανελκυστήρες, τα υπόγεια, οι χώροι στάθμευσης και οι αυλές, εκτός αν η πράξη ιδιοκτησίας ορίζει διαφορετικά (άρθρο 6). Ο νόμος για το κτηματολόγιο δίνει τον ίδιο κατάλογο και προσθέτει ότι τα κοινόχρηστα μέρη καταχωρίζονται ως σύνολο, με ένα ποσοστό για κάθε ιδιοκτήτη, και όχι ως χωριστό εμβαδόν του καθενός (Νόμος αρ. 111/2018, άρθρο 52).

Πώς υπολογίζεται το ποσοστό σας

Το ποσοστό είναι το εμβαδόν του διαμερίσματός σας διαιρεμένο με το άθροισμα των εμβαδών όλων των μονάδων του κτιρίου (Νόμος αρ. 55/2025, άρθρο 3, σημείο 8). Για ένα διαμέρισμα 80 m² σε πολυκατοικία όπου οι μονάδες έχουν συνολικά 4.000 m², το ποσοστό είναι 2%. Το ποσοστό αυτό σημειώνεται στην καρτέλα κάθε διαμερίσματος (Νόμος αρ. 111/2018, άρθρο 51) και καθορίζει πόσα πληρώνετε για τα κοινόχρηστα έξοδα και πόσο μετράει η ψήφος σας στη γενική συνέλευση της πολυκατοικίας, όπως εξηγείται στο άρθρο για τη διαχείριση της πολυκατοικίας.

Πώς υπολογίζονται το μπαλκόνι, η ταράτσα, το υπόγειο και η θέση στάθμευσης;

Η ταράτσα, το υπόγειο και ο χώρος στάθμευσης είναι κοινόχρηστα, εκτός αν ο τίτλος ιδιοκτησίας σας λέει διαφορετικά (Νόμος αρ. 111/2018, άρθρο 52· Νόμος αρ. 55/2025, άρθρο 6). Μια ιδιωτική ταράτσα ή μια δική σας θέση στάθμευσης πρέπει να αναφέρονται γραπτώς στο συμβόλαιο και στα έγγραφα της ASHK· διαφορετικά, ακόμη κι αν τις έχετε πληρώσει, ο νόμος τις αντιμετωπίζει ως ιδιοκτησία όλης της πολυκατοικίας. Πώς καταχωρίζεται χωριστά μια θέση στάθμευσης εξηγεί το άρθρο για τη θέση στάθμευσης και το γκαράζ.

Για το μπαλκόνι δεν βρήκαμε κανόνα που να λέει αν υπολογίζεται ολόκληρο, κατά το ήμισυ ή καθόλου στο εμβαδόν πώλησης. Αυτό εξαρτάται από τη μελέτη και την προσφορά, γι' αυτό ζητήστε να γραφτεί χωριστά το εμβαδόν του μπαλκονιού και να ξέρετε αν πληρώνεται με την ίδια τιμή ανά m². Αν σκοπεύετε να το κλείσετε αργότερα, διαβάστε πρώτα τους κανόνες για το κλείσιμο του μπαλκονιού.

Πόσο πληρώνετε πραγματικά ανά ωφέλιμο τετραγωνικό μέτρο;

Η πραγματική τιμή ανά m² είναι η συνολική τιμή διαιρεμένη με το καθαρό εμβαδόν. Τρεις απλές προσφορές, με ενδεικτικά νούμερα, δείχνουν γιατί η τιμή ανά μικτό m² μπορεί να παραπλανήσει:

Η προσφορά A φαίνεται η φθηνότερη ανά m², αλλά για κάθε μέτρο που χρησιμοποιείτε κοστίζει περισσότερο από τις άλλες δύο. Ο λόγος καθαρού προς μικτό είναι 78% στην A και περίπου 89% στη B: όσο χαμηλότερο είναι αυτό το ποσοστό, τόσο περισσότερα πληρώνετε για τοίχους και κοινόχρηστους χώρους.

Έχετε επίσης υπόψη ότι οι τιμές ανά m² στη σελίδα με τις τιμές διαμερισμάτων στα Τίρανα και στις αγγελίες του hyrja.al υπολογίζονται ως ζητούμενη τιμή διαιρεμένη με το μικτό εμβαδόν. Όταν συγκρίνετε μια προσφορά με αυτούς τους μέσους όρους, χρησιμοποιήστε την ίδια βάση.

Το καταχωρισμένο εμβαδόν έχει συνέπειες και μετά την αγορά. Ο ετήσιος φόρος κτιρίου για κατοικία είναι 0,05% της αξίας, και η αξία υπολογίζεται ως τιμή ανά m² επί το εμβαδόν (Νόμος αρ. 9632/2006, άρθρα 22/1 και 22/2· Απόφαση Υπουργικού Συμβουλίου, VKM, αρ. 132/2018)· παραδείγματα θα βρείτε στο άρθρο για τον φόρο ακινήτων το 2026. Ο υπολογιστής παρακάτω δίνει τα κόστη συμβολαιογράφου και ASHK για την τιμή της προσφοράς A:

Πώς να μετρήσετε μόνοι σας το διαμέρισμα;

Μετρήστε μέσα στους τοίχους, δωμάτιο προς δωμάτιο, και συγκρίνετε το άθροισμα με το καθαρό εμβαδόν της κάτοψης. Είναι η ίδια λογική που χρησιμοποιεί ο Νόμος αρ. 55/2025 για το όριο του διαμερίσματος.

Φωτογραφία: Erik Mclean / Pexels

1. Ζητήστε την κάτοψη με το εμβαδόν κάθε δωματίου και την καρτέλα ακινήτου ή, για διαμέρισμα υπό κατασκευή, την κάτοψη που επισυνάπτεται στην άδεια.
2. Μετρήστε το μήκος και το πλάτος κάθε δωματίου από τοίχο σε τοίχο, στο ύψος του δαπέδου, με μέτρο λέιζερ ή μετροταινία.
3. Χωρίστε τα δωμάτια με γωνίες σε ορθογώνια και αθροίστε τα εμβαδά.
4. Μετρήστε το μπαλκόνι χωριστά και μην το προσθέσετε στο καθαρό, εκτός αν το συμβόλαιο το υπολογίζει έτσι.
5. Συγκρίνετε το σύνολο με το καθαρό εμβαδόν του συμβολαίου και ζητήστε γραπτή εξήγηση για κάθε διαφορά που δεν καταλαβαίνετε.
6. Αν δεν συμφωνείτε, ζητήστε επαγγελματική μέτρηση. Η ASHK κάνει αποτύπωση ή επιτόπιο έλεγχο για 5.000 λεκ (VKM αρ. 389/2020, όπως ισχύει, υπηρεσία 46).

Κάντε τη μέτρηση πριν από το οριστικό συμβόλαιο και ξανά την ημέρα της παράδοσης, με τα νούμερα στο πρωτόκολλο παράδοσης. Τα υπόλοιπα σημεία της επίσκεψης θα τα βρείτε στο άρθρο για τον έλεγχο του διαμερίσματος πριν από την αγορά.

Τι πρέπει να γράψετε στο συμβόλαιο;

Γράψτε και τα δύο εμβαδά, τι περιλαμβάνει το μικτό, πώς μετρήθηκε και τι γίνεται με την τιμή αν αλλάξει το εμβαδόν. Για διαμερίσματα υπό κατασκευή, ο νόμος απαιτεί το συμβόλαιο να προσδιορίζει τη μονάδα σύμφωνα με τις κατόψεις της άδειας, αλλιώς η ASHK δεν την καταχωρίζει (Νόμος αρ. 111/2018, άρθρο 50), και το οριστικό συμβόλαιο πρέπει να έχει τις ίδιες αναφορές (άρθρο 51).

Πώς διαμορφώνεται το υπόλοιπο συμβόλαιο, από την προκαταβολή μέχρι τις προθεσμίες, θα το βρείτε στο άρθρο για το προσύμφωνο αγοραπωλησίας, ενώ οι κίνδυνοι της αγοράς στα σχέδια βρίσκονται στον οδηγό πώς να αγοράσετε διαμέρισμα υπό κατασκευή.

Τι κάνετε αν το διαμέρισμα βγει μικρότερο;

Το δικαίωμά σας εξαρτάται από τον τρόπο που ορίστηκε η τιμή στο συμβόλαιο και λήγει δύο χρόνια μετά την παράδοση (Αστικός Κώδικας, άρθρο 755).

• Τιμή ανά m². Όταν το συμβόλαιο αναφέρει τις διαστάσεις και την τιμή ανά μονάδα μέτρησης, έχετε δικαίωμα σε μείωση της τιμής κάθε φορά που το πραγματικό εμβαδόν είναι μικρότερο (άρθρο 752). Παράδειγμα: 100 m² με 2.000 €/m², η μέτρηση δίνει 96 m², μπορείτε να ζητήσετε μείωση 8.000 €. Αν το εμβαδόν βγει μεγαλύτερο, πληρώνετε τη διαφορά, αλλά μπορείτε να υπαναχωρήσετε από το συμβόλαιο όταν η υπέρβαση ξεπερνά το ένα εικοστό.
• Κατ' αποκοπή τιμή. Όταν η τιμή αφορά το διαμέρισμα ως σύνολο, ακόμη κι αν αναγράφεται το εμβαδόν, η τιμή δεν αλλάζει, εκτός αν η διαφορά ξεπερνά το ένα εικοστό, δηλαδή το 5% (άρθρο 753). Για 100 m² στο συμβόλαιο, τα 96 m² δεν αλλάζουν την τιμή, ενώ τα 94 m² την αλλάζουν.

Υποβάλετε το αίτημα γραπτώς στον πωλητή ή στον κατασκευαστή, με τη μέτρηση και την κάτοψη. Αν η διαφορά φτάσει στο δικαστήριο και αφορά τα εμβαδά του ακινήτου, η ASHK συμμετέχει υποχρεωτικά ως τρίτο μέρος (Νόμος αρ. 111/2018, άρθρο 66).

Όταν το λάθος είναι στο πιστοποιητικό

Αν το διαμέρισμα είναι όπως πουλήθηκε, αλλά το πιστοποιητικό γράφει άλλο εμβαδόν, η ASHK διορθώνει τον χάρτη, το μητρώο ή τον τίτλο σύμφωνα με την πραγματική κατάσταση του κτιρίου (Νόμος αρ. 111/2018, άρθρο 39). Η διόρθωση λάθους στην καρτέλα ή στο πιστοποιητικό κοστίζει 1.000 λεκ και δεν πληρώνεται όταν το λάθος είναι της ASHK. Όταν το εμβαδόν στην πράξη είναι μεγαλύτερο από αυτό του τίτλου, η ASHK ελέγχει αν υπάρχουν εργασίες χωρίς άδεια. Η διαδικασία βήμα προς βήμα υπάρχει στο άρθρο για τη διόρθωση λαθών στο πιστοποιητικό ιδιοκτησίας.