Superficie lorda e netta di un appartamento in Albania: come si calcola e cosa pagate

La superficie netta di un appartamento è lo spazio dentro i muri che usate voi: le camere, la cucina, i bagni e il corridoio interno. La superficie lorda aggiunge i muri e, in molte offerte, anche una quota di scale, corridoi e ascensore. Per confrontare due offerte quando comprate un appartamento in Albania, dividete il prezzo totale per la superficie netta e fate scrivere nel contratto entrambe le cifre e il metodo di misurazione. Se l'appartamento risulta più piccolo di quanto indicato nel contratto, il Codice civile vi dà diritto a una riduzione del prezzo, a determinate condizioni ed entro due anni dalla consegna.

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Differenza di superficie oltre la quale cambia un prezzo a corpo (Codice civile, articolo 753)

1/20 (5%)

Termine dalla consegna per chiedere la riduzione del prezzo (Codice civile, articolo 755)

2 anni

Copia della scheda catastale presso l'ASHK (Agenzia statale del catasto), con la superficie registrata

1.500 lek

Rilievo o verifica sul posto dell'immobile da parte dell'ASHK

5.000 lek

Che cos'è la superficie lorda e che cos'è la superficie netta di un appartamento?

La netta è ciò che misurate con il metro dentro l'appartamento; la lorda è qualsiasi cifra più grande di questa, e bisogna chiedere che cosa comprende. Nelle leggi che abbiamo controllato (il Codice civile, la Legge n. 111/2018 sul catasto e la Legge n. 55/2025 sulla comproprietà) non abbiamo trovato una definizione dei termini “lorda” e “netta” per la vendita di appartamenti. Per questo la stessa parola “lorda” può indicare solo i muri dell'appartamento per un costruttore e i muri più una quota delle parti comuni per un altro.

La scheda catastale (kartela e pasurisë, tenuta dall'ASHK, l'Agenzia statale del catasto, Agjencia Shtetërore e Kadastrës) deve obbligatoriamente indicare la superficie dell'immobile (Legge n. 111/2018, articolo 13). Per un edificio nuovo, l'ASHK ricava questa superficie dai documenti di costruzione: il permesso di costruire viene depositato al catasto insieme alle planimetrie di ogni piano e di ogni appartamento e, dopo il certificato di agibilità, si apre una scheda per ogni acquirente (articoli 48 e 51). La legge non dice se questa cifra è misurata dentro o fuori i muri, quindi confrontatela sempre con la planimetria. Come ottenere la scheda e il certificato è spiegato in documenti per comprare casa.

Cosa dice la legge sul confine dell'appartamento e sulle parti comuni?

La Legge n. 55/2025 “Sull'amministrazione della comproprietà negli edifici”, in vigore da agosto 2025, fissa il confine dell'appartamento sulla faccia interna dei muri che lo separano dagli altri appartamenti, sul soffitto e sul pavimento, salvo che l'atto di comproprietà o il progetto dell'edificio stabiliscano diversamente. Entro questo confine rientrano le finestre, le porte e le scale interne che servono solo l'appartamento; i muri portanti non ne fanno parte (articolo 5).

Tutto il resto che non è a uso individuale è proprietà comune: il terreno, le fondamenta, i muri portanti, il tetto, la terrazza, le scale, i pianerottoli, gli ascensori, le cantine, i parcheggi e i cortili, salvo che l'atto di proprietà stabilisca diversamente (articolo 6). La legge sul catasto riporta lo stesso elenco e aggiunge che le parti comuni si registrano nel loro insieme, con una quota per ogni proprietario, e non come superficie separata di ciascuno (Legge n. 111/2018, articolo 52).

Come si calcola la vostra quota

La quota è la superficie del vostro appartamento divisa per la somma delle superfici di tutte le unità dell'edificio (Legge n. 55/2025, articolo 3, punto 8). Per un appartamento di 80 m² in un condominio in cui le unità sommano in tutto 4.000 m², la quota è del 2%. Questa quota è annotata nella scheda di ogni appartamento (Legge n. 111/2018, articolo 51) e determina quanto pagate per le spese comuni e quanto vale il vostro voto nell'assemblea condominiale, come spiegato in amministrazione del condominio.

Come si calcolano balcone, terrazza, cantina e parcheggio?

La terrazza, la cantina e il parcheggio sono comuni, salvo che il vostro titolo di proprietà dica diversamente (Legge n. 111/2018, articolo 52; Legge n. 55/2025, articolo 6). Una terrazza privata o un posto auto vostro devono risultare per iscritto nel contratto e nei documenti dell'ASHK; altrimenti, anche se li avete pagati, la legge li tratta come proprietà di tutto il condominio. Come si registra un posto auto a parte lo spiega l'articolo su posto auto e garage.

Per il balcone non abbiamo trovato una regola che dica se va conteggiato per intero, a metà o per niente nella superficie di vendita. Dipende dal progetto e dall'offerta, quindi chiedete che la superficie del balcone sia scritta a parte e sappiate se si paga allo stesso prezzo al m². Se pensate di chiuderlo in seguito, leggete prima le regole per la chiusura del balcone.

Quanto pagate davvero per metro quadrato utilizzabile?

Il prezzo reale al m² è il prezzo totale diviso per la superficie netta. Tre offerte semplici, con cifre di esempio, mostrano perché il prezzo al m² lordo può ingannare:

L'offerta A sembra la più economica al m², ma per ogni metro che usate costa più delle altre due. Il rapporto tra netta e lorda è del 78% in A e di circa l'89% in B: più bassa è questa percentuale, più pagate per muri e parti comuni.

Tenete presente anche che i prezzi al m² nella pagina dei prezzi degli appartamenti a Tirana e negli annunci di hyrja.al sono calcolati come prezzo richiesto diviso per la superficie lorda. Quando confrontate un'offerta con queste medie, usate la stessa base.

La superficie registrata ha conseguenze anche dopo l'acquisto. L'imposta annuale sui fabbricati a uso abitativo è dello 0,05% del valore, e il valore si calcola come prezzo al m² moltiplicato per la superficie (Legge n. 9632/2006, articoli 22/1 e 22/2; Decisione del Consiglio dei ministri, VKM, n. 132/2018); gli esempi sono in imposta sulla proprietà nel 2026. Il calcolatore qui sotto mostra i costi del notaio e dell'ASHK per il prezzo dell'offerta A:

Come misurare l'appartamento da soli?

Misurate dentro i muri, vano per vano, e confrontate la somma con la superficie netta nella planimetria. È la stessa logica che la Legge n. 55/2025 usa per il confine dell'appartamento.

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1. Chiedete la planimetria con la superficie di ogni vano e la scheda catastale oppure, per un appartamento in costruzione, la planimetria allegata al permesso di costruire.
2. Misurate lunghezza e larghezza di ogni vano da muro a muro, all'altezza del pavimento, con un metro laser o a nastro.
3. Dividete i vani con angoli in rettangoli e sommate le superfici.
4. Misurate il balcone a parte e non aggiungetelo alla netta, salvo che il contratto lo conteggi così.
5. Confrontate il totale con la netta nel contratto e chiedete una spiegazione scritta per ogni differenza che non vi è chiara.
6. Se non siete d'accordo, chiedete una misurazione professionale. L'ASHK esegue un rilievo o una verifica sul posto per 5.000 lek (VKM n. 389/2020, aggiornata, servizio 46).

Fate la misurazione prima del contratto definitivo e di nuovo il giorno della consegna, con le cifre nel verbale di consegna. Gli altri punti da controllare durante la visita sono in controllo dell'appartamento prima dell'acquisto.

Cosa dovete scrivere nel contratto?

Scrivete entrambe le superfici, cosa comprende la lorda, come è stata misurata e cosa succede al prezzo se la superficie cambia. Per gli appartamenti in costruzione, la legge richiede che il contratto individui l'unità secondo le planimetrie del permesso, altrimenti l'ASHK non la registra (Legge n. 111/2018, articolo 50), e il contratto definitivo deve riportare gli stessi riferimenti (articolo 51).

Come si costruisce il resto del contratto, dalla caparra alle scadenze, lo trovate in il contratto preliminare di compravendita, mentre i rischi dell'acquisto su progetto sono nella guida come comprare un appartamento in costruzione.

Cosa fare se l'appartamento risulta più piccolo?

Il vostro diritto dipende da come è stato fissato il prezzo nel contratto, e si estingue due anni dopo la consegna (Codice civile, articolo 755).

• Prezzo al m². Quando il contratto indica le misure e il prezzo per unità di misura, avete diritto a una riduzione del prezzo ogni volta che la superficie effettiva è minore (articolo 752). Esempio: 100 m² a 2.000 €/m², la misurazione dà 96 m², potete chiedere una riduzione di 8.000 €. Se la superficie risulta maggiore, pagate il supplemento, ma potete recedere dal contratto quando l'eccedenza supera un ventesimo.
• Prezzo a corpo. Quando il prezzo è per l'appartamento nel suo insieme, anche se la superficie è indicata, il prezzo non cambia, salvo che la differenza superi un ventesimo, cioè il 5% (articolo 753). Con 100 m² indicati, 96 m² non cambiano il prezzo, mentre 94 m² sì.

Presentate la richiesta per iscritto al venditore o al costruttore, con la misurazione e la planimetria. Se la controversia arriva in tribunale e riguarda le superfici dell'immobile, l'ASHK partecipa obbligatoriamente come terzo (Legge n. 111/2018, articolo 66).

Quando l'errore è nel certificato

Se l'appartamento è esattamente come è stato venduto ma il certificato riporta un'altra superficie, l'ASHK corregge la mappa, il registro o il titolo secondo lo stato di fatto dell'edificio (Legge n. 111/2018, articolo 39). La correzione di un errore nella scheda o nel certificato costa 1.000 lek ed è gratuita quando l'errore è dell'ASHK. Quando la superficie reale è maggiore di quella del titolo, l'ASHK verifica se ci sono lavori senza permesso. La procedura passo per passo è in correzione degli errori nel certificato di proprietà.