Documenti per comprare casa in Albania: la lista completa per acquirente e venditore

Per comprare casa in Albania vi servono i documenti dell'immobile rilasciati dall'Agenzia Statale del Catasto (ASHK, Agjencia Shtetërore e Kadastrës), i documenti di identità e di stato di famiglia delle parti, i certificati fiscali e, a seconda dei casi, la procura, le traduzioni e i documenti della banca. La maggior parte li porta il venditore. Voi, come acquirenti, li controllate prima di versare la caparra, mentre il notaio li verifica il giorno della firma. Qui sotto trovate le due liste, quella del venditore e quella dell'acquirente, con le tariffe ufficiali verificate il 1° ottobre 2026.

1. Certificato di proprietà, scheda e mappa catastale

Il certificato di proprietà è il documento che indica chi è il proprietario. Secondo la Legge n. 111/2018 “Sul catasto” (articolo 17), è sempre accompagnato dalla copia della scheda dell'immobile e dalla mappa catastale, e dopo ogni modifica vengono rilasciati un nuovo certificato, una nuova scheda e una nuova mappa. La scheda dell'immobile (kartela e pasurisë) è la pagina del registro dell'ASHK dedicata a quell'immobile, dove sono annotati i proprietari, la superficie e i gravami registrati, come ipoteca, sequestro o domanda giudiziale. Per questo va letta con più attenzione.

Una volta scelto un immobile tra gli appartamenti in vendita in Albania, chiedete al venditore documenti rilasciati di recente, non vecchie copie. Il proprietario può richiedere la copia della scheda anche su e-Albania (il portale dei servizi pubblici), con il servizio “Lëshim kopje kartele të pasurisë së paluajtshme” (rilascio della copia della scheda dell'immobile). Nelle zone in cui la registrazione iniziale non è conclusa, al posto del certificato si rilascia l'attestazione di proprietà (articolo 19).

Se sulla scheda è presente un'ipoteca, tenete presente che, finché esiste, non viene registrato alcun contratto di trasferimento della proprietà a terzi (articolo 56). L'ipoteca va estinta e cancellata; la cancellazione presso l'ASHK costa 2.000 lek. I passaggi sono spiegati in l'ipoteca sull'immobile.

2. Identità, stato di famiglia e comproprietari

Il notaio verifica l'identità, lo stato civile e la capacità giuridica delle parti (Legge n. 110/2018 “Sul notariato”, articolo 105). Nelle vendite di immobili, l'atto deve dichiarare il regime patrimoniale dei coniugi e la presunzione di comproprietà legale quando l'immobile è stato acquistato durante il matrimonio. Per questo il certificato di famiglia non è una formalità: indica se alla vendita deve partecipare anche il coniuge. Se sulla scheda risultano più proprietari o eredi, tutti devono partecipare o essere rappresentati.

3. Procura e traduzioni

Quando una delle parti non può essere presente, firma un rappresentante munito di procura. Per un contratto stipulato con atto notarile, anche la procura deve essere notarile, altrimenti è nulla (Codice Civile, articolo 72). La procura redatta da un notaio deve indicare la data, l'oggetto, la validità e la durata (Legge n. 110/2018, articolo 99). Presso un notaio in Albania, la procura speciale costa 3.000 lek.

Se una parte non conosce l'albanese, il notaio traduce l'atto personalmente o tramite un traduttore accettato dal notaio e dalle parti (articolo 100). Per le procure firmate all'estero, l'apostille e le ambasciate, consultate la guida all'acquisto di un immobile dall'estero.

4. Certificati per imposte e tasse

Prima della registrazione della vendita devono essere effettuati due pagamenti:

• L'imposta del venditore. Il venditore paga il 15% della plusvalenza, cioè della differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo d'acquisto. Come prezzo di vendita si considera il più alto tra il prezzo del contratto e il prezzo di riferimento, e l'ASHK non registra la vendita finché il pagamento non è confermato (Legge n. 29/2023, articoli 17 e 24). Per gli immobili ereditati o ricevuti in donazione, come prezzo d'acquisto si considera il valore imponibile al momento dell'acquisizione.
• La tassa sulla proprietà. L'ASHK non registra il trasferimento se i documenti non sono accompagnati dal certificato del comune che conferma il pagamento delle tasse sulla proprietà (Legge n. 9632/2006, articolo 24). Come si calcola questa tassa, lo trovate in tassa sulla proprietà 2026.

5. Per gli appartamenti in costruzione o nei palazzi nuovi

Il certificato di agibilità (certifikata e përdorimit) è l'atto rilasciato dopo la fine e il collaudo dei lavori, che consente di usare l'edificio. Secondo la Legge sul catasto (articolo 51), l'ASHK registra l'edificio completato e apre le schede per gli acquirenti dopo aver ricevuto il certificato di agibilità. Secondo la scheda informativa dell'Agenzia per lo Sviluppo del Territorio (AZHT, Agjencia e Zhvillimit të Territorit), questo certificato si richiede solo online su e-Albania, viene rilasciato entro 30 giorni e la domanda va accompagnata, tra l'altro, dal verbale di collaudo e dalla relazione del direttore dei lavori abilitato.

Fino ad allora, il vostro documento principale è il contratto con il costruttore. Chiedete che l'atto notarile con il costruttore, che sia un contratto d'appalto, di commissione o una promessa di vendita, venga registrato presso l'ASHK: secondo l'articolo 50, la registrazione rende l'unità “occupata”, cioè non può essere promessa a nessun altro, e l'ASHK rilascia un'attestazione di registrazione. La tariffa dell'ASHK per questa registrazione è di 4.000 lek. Prima di pagare un appartamento in costruzione, leggete come comprare un appartamento in costruzione.

6. Mutuo e pagamento

Se comprate con un mutuo, la banca ha la propria lista di documenti sul reddito e sull'immobile ed effettua la perizia dell'immobile; chiedete la lista per iscritto fin dall'inizio. Il contratto di ipoteca si firma dal notaio e l'ipoteca viene registrata presso l'ASHK. Confrontate le condizioni delle banche nella pagina Mutui per la casa.

L'atto notarile di vendita deve indicare le modalità di pagamento del prezzo (Legge n. 110/2018, articolo 105). Pagate con bonifico bancario sul conto del venditore o sul conto dedicato del notaio, e conservate ogni ricevuta. Banche, notai e agenti immobiliari sono soggetti alla legge antiriciclaggio e, quando necessario, possono chiedervi prove sulla provenienza del denaro (Legge n. 9917/2008, e successive modifiche).

Cosa conservare dopo l'acquisto

• Il nuovo certificato di proprietà a vostro nome, con la scheda e la mappa.
• Il contratto definitivo e il contratto preliminare.
• Le ricevute dei bonifici: con esse dimostrate il prezzo d'acquisto quando venderete, perché l'imposta si calcola sulla differenza.
• Il contratto di mutuo e di ipoteca, se avete comprato con un mutuo.

Tutti i nove passaggi dell'acquisto, dal budget alla registrazione, sono in come comprare casa in Albania, mentre le tariffe del notaio e dell'ASHK, con un calcolatore, sono in costi di acquisto di un immobile.

Domande frequenti