Dokumentet për blerjen e shtëpisë: lista e plotë për blerësin dhe shitësin

Për të blerë një shtëpi në Shqipëri ju duhen dokumentet e pronës nga Agjencia Shtetërore e Kadastrës (ASHK), dokumentet e identitetit dhe të gjendjes familjare të palëve, vërtetimet e tatimeve dhe, sipas rastit, prokura, përkthimet dhe dokumentet e bankës. Shumicën i sjell shitësi. Ju si blerës i kontrolloni para se të paguani kaparin, ndërsa noteri i verifikon ditën e nënshkrimit. Më poshtë janë dy listat, ajo e shitësit dhe ajo e blerësit, me tarifat zyrtare të kontrolluara më 1 tetor 2026.

1. Certifikata e pronësisë, kartela dhe harta

Certifikata e pronësisë është dokumenti që tregon kush është pronari. Sipas Ligjit nr. 111/2018 “Për kadastrën” (neni 17), ajo shoqërohet gjithmonë me kopjen e kartelës së pasurisë dhe me hartën kadastrale, dhe pas çdo ndryshimi lëshohen certifikatë, kartelë dhe hartë e re. Kartela e pasurisë është faqja e regjistrit të ASHK-së për atë pronë, ku shënohen pronarët, sipërfaqja dhe barrët e regjistruara, si hipoteka, sekuestroja ose kërkesëpadia. Prandaj ajo duhet lexuar me më shumë kujdes.

Sapo të keni zgjedhur një pronë nga apartamentet në shitje në Shqipëri, kërkojini shitësit dokumente të lëshuara rishtazi, jo kopje të vjetra. Kopjen e kartelës pronari mund ta kërkojë edhe në e-Albania, me shërbimin “Lëshim kopje kartele të pasurisë së paluajtshme”. Në zonat ku regjistrimi fillestar nuk ka përfunduar, në vend të certifikatës lëshohet vërtetimi i pronësisë (neni 19).

Nëse kartela ka hipotekë, mbani parasysh se, për sa kohë ajo ekziston, nuk regjistrohet asnjë kontratë për kalimin e pronësisë te të tretët (neni 56). Hipoteka duhet të shlyhet dhe të fshihet; fshirja në ASHK kushton 2 000 lekë. Si hiqet hap pas hapi shpjegohet te hipoteka mbi pronën.

2. Identiteti, gjendja familjare dhe bashkëpronarët

Noteri verifikon identitetin, gjendjen civile dhe zotësinë juridike të palëve (Ligji nr. 110/2018 “Për noterinë”, neni 105). Për shitjet e pasurive të paluajtshme, akti duhet të deklarojë regjimin pasuror martesor dhe prezumimin e bashkëpronësisë ligjore kur pasuria është fituar gjatë martesës. Prandaj certifikata familjare nuk është formalitet: ajo tregon nëse duhet edhe bashkëshorti në shitje. Nëse në kartelë ka disa pronarë ose trashëgimtarë, të gjithë duhet të marrin pjesë ose të përfaqësohen.

3. Prokura dhe përkthimet

Kur njëra palë nuk mund të jetë e pranishme, nënshkruan një përfaqësues me prokurë. Për një kontratë që bëhet me akt noterial, edhe prokura duhet të jetë noteriale, përndryshe është e pavlefshme (Kodi Civil, neni 72). Prokura e hartuar nga një noter duhet të shkruajë datën, objektin, vlefshmërinë dhe afatin e saj (Ligji nr. 110/2018, neni 99). Te një noter në Shqipëri, prokura e posaçme kushton 3 000 lekë.

Nëse një palë nuk e di shqipen, noteri ia përkthen aktin vetë ose përmes një përkthyesi që pranohet nga noteri dhe nga palët (neni 100). Për prokurat e nënshkruara jashtë vendit, apostilën dhe ambasadat, shihni udhëzuesin për blerjen e pronës nga jashtë.

4. Vërtetimet për tatimet dhe taksat

Dy pagesa duhet të jenë kryer para regjistrimit të shitjes:

• Tatimi i shitësit. Shitësi paguan 15% të fitimit nga shitja, domethënë të diferencës midis çmimit të shitjes dhe çmimit të blerjes. Si çmim shitjeje merret më i larti midis çmimit të kontratës dhe çmimit të referencës, dhe ASHK nuk e regjistron shitjen derisa pagesa të jetë konfirmuar (Ligji nr. 29/2023, nenet 17 dhe 24). Për pronat e trashëguara ose të dhuruara, si çmim blerjeje merret vlera e tatueshme në momentin e marrjes.
• Taksa e pronës. ASHK nuk e regjistron kalimin nëse dokumentet nuk shoqërohen me vërtetimin e bashkisë që konfirmon pagesën e taksave të pronës (Ligji nr. 9632/2006, neni 24). Si llogaritet kjo taksë, te taksa e pronës 2026.

5. Për apartamentet në ndërtim ose në pallate të reja

Certifikata e përdorimit është akti që lëshohet pas përfundimit dhe kolaudimit të punimeve dhe lejon që ndërtesa të përdoret. Sipas Ligjit për kadastrën (neni 51), ASHK e regjistron ndërtimin e përfunduar dhe çel kartelat për blerësit pasi merr certifikatën e përdorimit. Sipas kartelës informative të Agjencisë së Zhvillimit të Territorit, kjo certifikatë kërkohet vetëm online në e-Albania, lëshohet brenda 30 ditëve dhe kërkesa shoqërohet, ndër të tjera, me aktin e kolaudimit dhe me relacionin e mbikëqyrësit të licencuar të punimeve.

Deri atëherë, dokumenti juaj kryesor është kontrata me zhvilluesin. Kërkoni që akti noterial me zhvilluesin, qoftë kontratë sipërmarrjeje, porosie apo premtim shitjeje, të regjistrohet në ASHK: sipas nenit 50, regjistrimi e bën njësinë “të zënë”, që nuk mund t'i premtohet dikujt tjetër, dhe ASHK lëshon vërtetim regjistrimi. Tarifa e ASHK-së për këtë regjistrim është 4 000 lekë. Para se të paguani për një apartament në ndërtim, lexoni si të blini apartament në ndërtim.

6. Kredia dhe pagesa

Nëse blini me kredi, banka ka listën e saj të dokumenteve për të ardhurat dhe për pronën dhe bën vlerësimin e pronës; kërkojeni listën me shkrim që në fillim. Kontrata e hipotekës nënshkruhet te noteri dhe hipoteka regjistrohet në ASHK. Krahasoni kushtet e bankave te faqja Kredi për shtëpi.

Akti noterial i shitjes duhet të tregojë mënyrën e pagesës së çmimit (Ligji nr. 110/2018, neni 105). Paguani me transfertë bankare në llogarinë e shitësit ose në llogarinë e posaçme të noterit, dhe ruani çdo mandat. Bankat, noterët dhe agjentët e pasurive të paluajtshme janë subjekte të ligjit kundër pastrimit të parave dhe, kur është e nevojshme, mund t'ju kërkojnë prova për burimin e parave (Ligji nr. 9917/2008, i ndryshuar).

Çfarë ruani pas blerjes

• Certifikatën e re të pronësisë në emrin tuaj, me kartelën dhe hartën.
• Kontratën përfundimtare dhe kontratën paraprake.
• Mandatet e pagesave bankare: me to provoni çmimin e blerjes kur ta shisni, sepse tatimi llogaritet mbi diferencën.
• Kontratën e kredisë dhe të hipotekës, nëse keni blerë me kredi.

Të nëntë hapat e blerjes, nga buxheti te regjistrimi, janë te si të blini shtëpi në Shqipëri, ndërsa tarifat e noterit dhe të ASHK-së, me një llogaritës, te kostot e blerjes së pronës.

Pyetje të shpeshta