Si të blini shtëpi në Shqipëri: 9 hapat nga kërkimi te regjistrimi në ASHK

Blerja e një shtëpie në Shqipëri kalon nëpër nëntë hapa: caktoni buxhetin, kërkoni dhe krahasoni, shikoni pronën, kontrolloni dokumentet në kadastër, bini dakord për çmimin, nënshkruani kontratën paraprake, siguroni kredinë nëse ju duhet, nënshkruani kontratën përfundimtare te noteri dhe regjistroni shitjen në Agjencinë Shtetërore të Kadastrës (ASHK). Shtëpia bëhet juaja vetëm kur shitja regjistrohet: sipas Kodit Civil (neni 83), veprimi juridik për kalimin e pronësisë së një pasurie të paluajtshme bëhet me akt noterial dhe regjistrohet, përndryshe nuk është i vlefshëm.

Ky udhëzues i shpjegon hapat e blerjes së pronës me radhë, me tarifat dhe afatet zyrtare që i kontrolluam më 1 tetor 2026 dhe me çmimet e tregut të 24 tetorit 2026. Te secili hap gjeni faqet e hyrja.al që ju ndihmojnë dhe artikujt që e shtjellojnë më gjerë temën.

Tarifa e noterit për shitjen, sipas vlerës së kontratës

0.23% deri 0.35%

Regjistrimi në ASHK, certifikata e re dhe kërkesa e noterit në ASHK

12,000 lekë

Tatimi i shitësit mbi fitimin nga shitja

15%

Afati maksimal i ASHK-së për një kërkesë të rregullt

21 ditë

Nëntë hapat me një shikim

1. Caktoni buxhetin: çmimi, kostot e blerjes dhe paradhënia.
2. Kërkoni dhe krahasoni pronat sipas çmimit për m² brenda së njëjtës zonë.
3. Shikojeni pronën me sy kritik, mundësisht më shumë se një herë.
4. Kontrolloni certifikatën e pronësisë dhe kartelën e pasurisë në ASHK.
5. Bini dakord për çmimin dhe, nëse punoni me agjent, për komisionin me shkrim.
6. Nënshkruani kontratën paraprake dhe paguani kaparin me bankë.
7. Merrni miratimin e bankës, nëse blini me kredi.
8. Nënshkruani kontratën përfundimtare te noteri.
9. Regjistroni shitjen në ASHK dhe merrni certifikatën në emrin tuaj.

1. Caktoni buxhetin: çmimi, kostot dhe paradhënia

Buxheti nuk është vetëm çmimi i shtëpisë. Sipas Kodit Civil (neni 708), shpenzimet e kontratës së shitjes i paguan blerësi, përveç kur palët bien dakord ndryshe. Ndërkohë Ligji nr. 110/2018 “Për noterinë” (neni 104) i bën të gjitha palët e aktit përgjegjëse ndaj noterit për shpenzimet. Prandaj shkruani qysh në kontratën paraprake kush paguan çfarë.

Tarifa e noterit për shitjen e një pasurie të paluajtshme është përqindje e vlerës së kontratës dhe zbret sa më e lartë të jetë vlera. Përqindja e shkallës zbatohet mbi të gjithë vlerën. Nëse çmimi në kontratë është më i ulët se çmimi i referencës për zonën, noteri e llogarit tarifën mbi çmimin e referencës.

Tarifat e tjera janë fikse: 5,000 lekë për regjistrimin e kontratës së shitjes në ASHK, 3,000 lekë për certifikatën e re të pronësisë dhe 4,000 lekë për kërkesën që noteri dorëzon në ASHK. Për një apartament me çmim 10,000,000 lekë, noteri merr 0.30%, pra 30,000 lekë; bashkë me 12,000 lekët e tarifave fikse, kostot zyrtare të blerësit janë 42,000 lekë, rreth 0.42% e çmimit. Për çmime në euro, llogaritësi më poshtë bën të njëjtën llogaritje.

Nëse blini me kredi, mendoni që në fillim për paradhënien. Sipas vendimit nr. 25, datë 7.5.2025, të Bankës së Shqipërisë, një kredi e re për banesë mund të mbulojë deri në 85% të vlerës kur është në lekë dhe deri në 75% kur është në valutë; për një shtëpi të dytë ose për ta dhënë me qira, kufijtë janë 80% dhe 70%. Pra ju duhet një paradhënie prej të paktën 15% ose 25% të vlerës, plus kostot e mësipërme. Kushtet e bankave janë te faqja Kredi për shtëpi, ndërsa të gjitha kostot, me burimet, te kostot e blerjes së pronës.

2. Kërkoni dhe krahasoni sipas çmimit për m²

Çmimet totale krahasohen vështirë, sepse sipërfaqet ndryshojnë. Krahasoni çmimin për metër katror brenda së njëjtës lagje dhe pyesni nëse sipërfaqja e shënuar është neto apo përfshin edhe pjesë të ambienteve të përbashkëta. Sipërfaqja neto është sipërfaqja e brendshme e banesës që përdorni vetë, pa muret dhe pa pjesët e përbashkëta. Te njoftimet për shitje çdo njoftim tregon çmimin për m², ndërsa të dhënat e tregut japin çmimet sipas qytetit. Para se të bëni ofertë, provoni çmimin me vlerësimin falas të pronës, që e krahason me prona të ngjashme dhe me çmimet zyrtare të referencës.

Mos i ngatërroni çmimet e referencës me çmimet e tregut. Ato janë vlera për qëllime tatimore, të caktuara nga Këshilli i Ministrave (VKM nr. 457, datë 26.7.2023), që noteri dhe tatimi i shitjes i përdorin si minimum: kanë rëndësi për kostot, por nuk ju tregojnë sa vlen një apartament i caktuar.

Sa kushton një apartament në Tiranë dhe në qytetet e tjera?

Në tetor 2026, shitësit në hyrja.al kërkonin për apartamentet mesatarisht 2,167 € për m² në Tiranë (22 listime), 1,959 € në Vlorë (14) dhe 1,811 € në Durrës (11), sipas raportit të tregut me të dhënat e 24 tetorit. Janë çmime të kërkuara, nga pak listime, ndaj krahasojini me burime të tjera:

Sipas Bankës së Shqipërisë, indeksi i çmimit të banesave u rrit 10% në vit në gjashtëmujorin e parë të 2026. Për 80 m², diferenca mes zonës më të lirë dhe më të shtrenjtë të Keydata kalon 110,000 €: lagjja peshon më shumë se mesatarja. Shifrat sipas lagjes dhe tipologjisë janë te çmimi i apartamenteve në Tiranë dhe te çmimet sipas zonave.

Ku të kërkoni prona në shitje

Në Tiranë nisni nga pronat në shitje në Tiranë ose nga apartamentet në shitje në Tiranë, 2+1 dhe në ndërtim; për bregdetin, nga Durrësi, Vlora dhe pronat në bregdet. Ruani kërkimin për t'u njoftuar, ose shkruani një kërkesë për pronë: deri në 5 agjentë të zonës ju shkruajnë te Mesazhet, pa e parë numrin tuaj.

Një shënim për njoftimet: hyrja.al verifikon NUIS-in e agjencive dhe të zhvilluesve, jo pronarët privatë dhe agjentët e pavarur, dhe nuk kontrollon dokumentet e pronësisë, që shfaqen si “Deklaruar nga shitësi”. Shitësit e konfirmojnë listimin si të lirë të paktën çdo 30 ditë; pyesni gjithsesi nëse prona është ende në shitje dhe kontrollojini vetë dokumentet, siç shpjegohet te hapi 4. Hollësitë janë te Besimi dhe siguria.

3. Shikojeni pronën me sy kritik

Vizitojeni pronën gjatë ditës dhe, nëse mundeni, kthehuni edhe në një orë tjetër. Kini me vete një listë të shkurtër:

• Lagështia dhe myku në mure, tavane dhe rreth dritareve, sidomos në katin e fundit dhe përdhes.
• Dritaret, izolimi dhe mënyra si ngrohet dhe freskohet banesa.
• Kuota mujore e pallatit, kush e administron dhe çfarë mbulon.
• Ashensori, shkallët, tarraca dhe ambientet e përbashkëta.
• Parkimi: vend në pronësi, me qira apo vetëm në rrugë.
• Zhurma e rrugës dhe e lokaleve përreth, në mbrëmje dhe në fundjavë.

Nëse jetoni jashtë Shqipërisë, mund ta shihni fillimisht me video-telefonatë, por para çdo pagese kërkojini dikujt që i besoni ta vizitojë personalisht. Udhëzuesi për blerjen e pronës nga jashtë shpjegon si bëhet çdo hap nga larg. Për një apartament që ende nuk ka përfunduar, kontrollet janë të tjera: lexoni si të blini apartament në ndërtim.

4. Kontrolloni dokumentet në ASHK para çdo pagese

Para se të jepni kapar, kërkojini shitësit certifikatën e pronësisë dhe kartelën e pasurisë, të lëshuara rishtazi. Kartela e pasurisë është regjistri i ASHK-së për një pronë: kush e zotëron, sipërfaqja dhe çdo barrë mbi të, si hipoteka ose sekuestro. Sipas Ligjit nr. 111/2018 “Për kadastrën” (neni 17), certifikata e pronësisë shoqërohet gjithmonë me kopjen e kartelës dhe me hartën kadastrale. Në ASHK, certifikata kushton 3,000 lekë, kopja e kartelës 1,500 lekë dhe fragmenti i hartës 1,500 lekë. Kontrolloni katër gjëra:

• Emri i shitësit përputhet me certifikatën dhe, nëse ka bashkëpronarë ose trashëgimtarë, të gjithë e pranojnë shitjen.
• Sipërfaqja, kati dhe numri i pasurisë përputhen me atë që ju është treguar.
• Kartela nuk ka barrë të regjistruara, si hipotekë, sekuestro ose kërkesëpadi. Sipas ligjit për kadastrën (neni 56), për sa kohë ka hipotekë nuk regjistrohet asnjë kontratë për kalimin e pronësisë te të tretët, ndaj hipoteka duhet të shlyhet dhe të fshihet.
• Nëse shitësi e ka fituar pronën gjatë martesës, akti noterial duhet të deklarojë regjimin pasuror martesor dhe prezumimin e bashkëpronësisë ligjore (Ligji nr. 110/2018, neni 105), ndaj bashkëshorti duhet të jetë pjesë e shitjes.

Për ndërtimet e reja kontrolloni edhe lejen e ndërtimit dhe certifikatën e përdorimit të pallatit. Sipas kartelës informative të Agjencisë së Zhvillimit të Territorit, certifikata e përdorimit kërkohet vetëm online në e-Albania dhe lëshohet brenda 30 ditëve. ASHK e regjistron ndërtimin e përfunduar dhe çel kartelat për blerësit vetëm pasi merr këtë certifikatë (Ligji nr. 111/2018, neni 51). Nëse blini para kësaj faze, kërkoni që kontrata me zhvilluesin të regjistrohet në ASHK, që apartamenti të mos i premtohet dikujt tjetër (neni 50); tarifa është 4,000 lekë. Lista e plotë, për blerësin dhe për shitësin, është te artikulli Dokumentet për blerjen e shtëpisë.

5. Bini dakord për çmimin dhe për komisionin

Kur keni vlerësimin tuaj dhe dokumentet janë në rregull, bëni ofertë dhe bini dakord me shkrim për çmimin, për çfarë përfshin (për shembull mobilie, parkim ose depo) dhe për datën e dorëzimit të çelësave.

Nëse punoni me një agjenci, kërkoni kontratën e ndërmjetësimit me shkrim. Sipas Ligjit nr. 9/2022 për ndërmjetësit e pasurive të paluajtshme, kontrata pa formën e shkruar nuk është e vlefshme dhe, nëse nuk ka afat, vlen 6 muaj (neni 13). Ajo duhet të shkruajë tarifën dhe rregullat e pagesës (neni 14). Lexoni me kujdes dy pika: ekskluzivitetin, që ju ndalon të përdorni një ndërmjetës tjetër për të njëjtën pronë (neni 15), dhe rregullin që e detyron klientin të paguajë tarifën e plotë nëse e përfundon blerjen brenda 6 muajve pas mbarimit të kontratës si rezultat i punës së ndërmjetësit, përveç kur kontrata parashikon ndryshe (neni 16).

6. Kontrata paraprake dhe kapari

Shumë blerje nisin me një kontratë paraprake te noteri, që përcakton pronën, çmimin, kaparin, datën e kontratës përfundimtare dhe çfarë ndodh nëse njëra palë tërhiqet. Kodi Civil (neni 601) e përkufizon kaparin si shumën që njëra palë i jep tjetrës për llogari të çmimit, për të vërtetuar lidhjen e kontratës dhe për të siguruar ekzekutimin e saj. Nëse kontrata nuk ekzekutohet për fajin e blerësit, ai e humb kaparin; nëse faji është i shitësit, ai kthen dyfishin (neni 602).

Paguajeni kaparin vetëm pasi dokumentet të jenë kontrolluar, me transfertë bankare në një llogari në emër të shitësit që figuron në certifikatë. Mund të kërkoni edhe që shuma të mbahet në llogarinë e posaçme bankare të noterit, i cili ia kalon palës ashtu siç thotë akti (Ligji nr. 110/2018, nenet 105 dhe 133). Tarifa zyrtare e noterit për depozitimin e një shume është 4,000 lekë.

7. Kredia: miratimi i bankës para kontratës përfundimtare

Nëse blini me kredi, flisni me bankën para kontratës paraprake dhe lini në të një afat të mjaftueshëm për miratimin. Banka bën vlerësimin e pronës dhe kontrollon të ardhurat tuaja. Sipas vendimit të Bankës së Shqipërisë, si rregull këstet e të gjitha borxheve nuk mund të kalojnë 40% të të ardhurave për një kredi në lekë dhe 35% për një kredi në valutë (35% dhe 30% për një shtëpi të dytë ose për qira). Banka e Shqipërisë rekomandon gjithashtu që kredia të mos zgjasë më shumë se 30 vjet, ose të mbarojë më herët nëse arrini më parë moshën e pensionit.

Në tremujorin e dytë të vitit 2026, norma mesatare e kredive të reja hipotekare ishte 3.8% në lekë dhe 5.2% në euro, sipas Raportit tremujor të politikës monetare 2026/III. Ofertat e bankave, me normat dhe financimin maksimal, janë te faqja Kredi për shtëpi.

Kredia sjell edhe dy kosto zyrtare. Kontrata e hipotekës te noteri kushton nga 2,000 deri në 15,000 lekë sipas shumës së kredisë, për shembull 6,000 lekë për një kredi nga 5 deri në 15 milionë lekë. Regjistrimi i hipotekës në ASHK kushton 8,000 lekë për kredi deri në 1 milion lekë, 17,000 lekë për kredi nga 1 deri në 10 milionë dhe 30,000 lekë mbi 10 milionë. Nëse kualifikoheni për një program shtetëror, lexoni për kredinë e butë për shtëpi. Programi nuk është hapur ende: projektligji për strehimin social u miratua në qeveri më 21 tetor 2026 dhe pret votimin në Kuvend.

8. Kontrata përfundimtare te noteri

Ditën e nënshkrimit, noteri verifikon identitetin e palëve dhe pronësinë në regjistrin elektronik të pasurive të paluajtshme, dhe i bashkëlidh aktit kopjen e kartelës dhe hartën (Ligji nr. 110/2018, neni 105). Akti duhet të tregojë edhe mënyrën e pagesës së çmimit; çfarë të kontrolloni në të para se të firmosni, lexoni te kontrata përfundimtare e shitblerjes te noteri. Nëse njëra palë nuk e di shqipen, noteri ia përkthen aktin vetë ose përmes një përkthyesi që e pranojnë noteri dhe palët (neni 100).

Nëse nuk mund të jeni të pranishëm, mund të nënshkruajë dikush me prokurë. Për një kontratë që bëhet me akt noterial, edhe prokura duhet të jetë noteriale (Kodi Civil, neni 72), dhe te një noter në Shqipëri një prokurë e posaçme kushton 3,000 lekë.

Para regjistrimit, shitësi paguan tatimin mbi fitimin nga shitja: 15% e diferencës midis çmimit të shitjes dhe çmimit të blerjes, ku si çmim shitjeje merret më i larti midis çmimit të kontratës dhe çmimit të referencës. ASHK nuk e regjistron shitjen derisa pagesa të jetë konfirmuar (Ligji nr. 29/2023, nenet 17 dhe 24). Edhe bashkia ka fjalën e saj: ASHK nuk e regjistron kalimin nëse dokumentet nuk shoqërohen me vërtetimin e bashkisë që konfirmon pagesën e taksave të pronës (Ligji nr. 9632/2006, neni 24).

Së fundi, bankat, noterët dhe agjentët e pasurive të paluajtshme janë subjekte të ligjit për parandalimin e pastrimit të parave dhe, kur është e nevojshme, mund t'ju kërkojnë prova për burimin e parave (Ligji nr. 9917/2008, i ndryshuar). Mbani gati vërtetimet e pagës, nxjerrjet bankare ose kontratën e kredisë.

9. Regjistrimi në ASHK dhe certifikata në emrin tuaj

Noteri e deklaron kontratën në kadastrën digjitale në momentin e nënshkrimit dhe dërgon kopjen shkresore në ASHK brenda 10 ditëve (Ligji nr. 111/2018, neni 24). Kërkesa për regjistrim duhet paraqitur brenda 30 ditëve; pas këtij afati, për çdo ditë vonesë paguhet kamatëvonesë sa 10% e tarifës së regjistrimit, deri në 300,000 lekë (neni 25). ASHK duhet ta trajtojë një kërkesë të rregullt brenda 15 ditëve dhe jo më vonë se 21 ditë kalendarike (neni 29).

Regjistrimi i kontratës së shitjes kushton 5,000 lekë dhe certifikata e re 3,000 lekë. ASHK ofron edhe një procedurë të përshpejtuar brenda 24 orësh, me 10,000 lekë për regjistrimin e shitjes dhe 3,500 lekë për certifikatën. Certifikatën e pronësisë në emrin tuaj e merrni pasi të keni paguar tarifën e shërbimit, dhe ajo është prova që shtëpia është e juaja.

Sa zgjat blerja e një shtëpie?

Kur dokumentet janë në rregull, afatet zyrtare pas noterit janë të shkurtra; zakonisht zgjasin më shumë kërkimi dhe kredia.

Gabimet që u kushtojnë më shumë blerësve

• Kapari para kontrollit në ASHK: pa kartelën nuk i dini hipotekat dhe sekuestrot.
• Krahasimi i çmimeve totale: krahasoni €/m² dhe pyesni për sipërfaqen bruto dhe neto.
• Vizita e shpejtë: lagështia dhe zhurma duken me kohë; shihni kontrollin e apartamentit para blerjes.
• Pagesa në dorë ose në një llogari të panjohur: shenjat e tjera janë te mashtrimet me prona online.

Pas blerjes

• Taksa vjetore e ndërtesës për banesat është 0.05% e vlerës (Ligji nr. 9632/2006, neni 22/2). Në Tiranë paguhet çdo muaj me faturën e ujit; si llogaritet, te taksa e pronës 2026.
• Kaloni në emrin tuaj kontratat e energjisë dhe të ujit dhe shënoni leximet e matësve ditën e dorëzimit.
• Nëse do ta jepni me qira, nënshkruani një kontratë me shkrim: shihni kontratën e qirasë, me një model dhe tatimin e pronarit. Banesën mund ta publikoni në hyrja.al.
• Ruani kontratën dhe vërtetimet e pagesave bankare. Kur ta shisni, tatimi llogaritet mbi diferencën midis çmimit të shitjes dhe atij të blerjes, ndaj këto dokumente ju duhen.

Pyetje të shpeshta