Comprare casa in Albania: i 9 passaggi dalla ricerca alla registrazione all'ASHK

Comprare casa in Albania richiede nove passaggi: definire il budget, cercare e confrontare, visitare l'immobile, verificare i documenti al catasto, accordarsi sul prezzo, firmare il contratto preliminare, ottenere il mutuo se vi serve, firmare il contratto definitivo dal notaio e registrare la compravendita presso l'Agenzia statale del catasto (ASHK, Agjencia Shtetërore e Kadastrës). La casa diventa vostra solo quando la vendita viene registrata: secondo il Codice civile (articolo 83), l'atto giuridico che trasferisce la proprietà di un bene immobile si fa con atto notarile e si registra, altrimenti non è valido.

Questa guida spiega in ordine i passaggi per comprare un immobile in Albania, con le tariffe e le scadenze ufficiali che abbiamo verificato il 1° ottobre 2026. A ogni passaggio trovate le pagine di hyrja.al che vi aiutano e gli articoli che approfondiscono l'argomento.

Onorario del notaio per la compravendita, secondo il valore del contratto

Dallo 0,23% allo 0,35%

Registrazione all'ASHK, nuovo certificato e domanda del notaio all'ASHK

12.000 lek

Imposta del venditore sulla plusvalenza della vendita

15%

Termine massimo dell'ASHK per una domanda completa

21 giorni

I nove passaggi in sintesi

1. Definite il budget: prezzo, costi di acquisto e anticipo.
2. Cercate e confrontate gli immobili in base al prezzo al m² nella stessa zona.
3. Visitate l'immobile con occhio critico, possibilmente più di una volta.
4. Verificate il certificato di proprietà e la scheda dell'immobile all'ASHK.
5. Accordatevi sul prezzo e, se lavorate con un agente, mettete la provvigione per iscritto.
6. Firmate il contratto preliminare e pagate la caparra tramite banca.
7. Ottenete l'approvazione della banca, se comprate con un mutuo.
8. Firmate il contratto definitivo dal notaio.
9. Registrate la compravendita all'ASHK e ricevete il certificato a vostro nome.

1. Definite il budget: prezzo, costi e anticipo

Il budget non è solo il prezzo della casa. Secondo il Codice civile (articolo 708), le spese del contratto di compravendita sono a carico dell'acquirente, salvo diverso accordo tra le parti. Allo stesso tempo, la Legge n. 110/2018 "Sul notariato" (articolo 104) rende tutte le parti dell'atto responsabili verso il notaio per le spese. Scrivete quindi già nel contratto preliminare chi paga cosa.

L'onorario del notaio (noteri) per la vendita di un bene immobile è una percentuale del valore del contratto e scende con l'aumentare del valore. La percentuale dello scaglione si applica all'intero valore. Se il prezzo nel contratto è inferiore al prezzo di riferimento ufficiale della zona, il notaio calcola l'onorario sul prezzo di riferimento.

Le altre tariffe sono fisse: 5.000 lek per registrare il contratto di compravendita all'ASHK, 3.000 lek per il nuovo certificato di proprietà e 4.000 lek per la domanda che il notaio presenta all'ASHK. Per un appartamento da 10.000.000 lek, il notaio prende lo 0,30%, cioè 30.000 lek; insieme ai 12.000 lek di tariffe fisse, i costi ufficiali dell'acquirente arrivano a 42.000 lek, circa lo 0,42% del prezzo. Per i prezzi in euro, il calcolatore qui sotto fa lo stesso calcolo.

Se comprate con un mutuo, pensate fin dall'inizio all'anticipo. Secondo la decisione n. 25 del 7 maggio 2025 della Banca d'Albania (Banka e Shqipërisë), un nuovo mutuo per la casa può coprire fino all'85% del valore se è in lek (ALL) e fino al 75% se è in valuta estera; per una seconda casa o per un immobile da affittare, i limiti sono l'80% e il 70%. Vi serve quindi un anticipo di almeno il 15% o il 25% del valore, più i costi indicati sopra. Le condizioni delle banche sono nella pagina Mutui per la casa, mentre tutti i costi, con le fonti, sono in costi di acquisto di un immobile.

2. Cercate e confrontate in base al prezzo al m²

I prezzi totali sono difficili da confrontare perché le superfici sono diverse. Confrontate il prezzo al metro quadro nello stesso quartiere e chiedete se la superficie indicata è netta o comprende anche una parte delle aree comuni. La superficie netta è la superficie interna dell'abitazione che usate voi, senza i muri e senza le parti comuni. Negli annunci di vendita ogni annuncio mostra il prezzo al m², mentre i dati di mercato riportano i prezzi per città. Prima di fare un'offerta, verificate il prezzo con la valutazione gratuita dell'immobile, che lo confronta con immobili simili e con i prezzi di riferimento ufficiali.

Non confondete i prezzi di riferimento con i prezzi di mercato. Sono valori a fini fiscali, stabiliti dal Consiglio dei ministri (DCM n. 457 del 26 luglio 2023); per la città di Tirana vanno da 81.700 a 228.400 lek al m², a seconda della zona. Il notaio e l'imposta sulla vendita li usano come minimo, quindi contano per i costi, ma non vi dicono quanto vale un determinato appartamento.

Una nota sugli annunci: hyrja.al verifica agenzie e agenti tramite il numero di registrazione dell'impresa, ma non verifica i proprietari privati e non indica in tempo reale se un immobile è ancora disponibile. Chiedete sempre se l'immobile è ancora in vendita e verificate voi stessi i documenti, come spiegato al passaggio 4.

3. Visitate l'immobile con occhio critico

Visitate l'immobile di giorno e, se potete, tornate anche in un altro orario. Portate con voi una breve lista:

• Umidità e muffa su pareti, soffitti e intorno alle finestre, soprattutto all'ultimo piano e al piano terra.
• Le finestre, l'isolamento e il modo in cui l'abitazione viene riscaldata e rinfrescata.
• La quota condominiale mensile, chi amministra il palazzo e cosa copre.
• L'ascensore, le scale, la terrazza e le parti comuni.
• Il parcheggio: posto di proprietà, in affitto o solo in strada.
• Il rumore della strada e dei locali vicini, la sera e nel fine settimana.

Se vivete fuori dall'Albania, potete vederlo prima in videochiamata, ma prima di qualsiasi pagamento chiedete a una persona di fiducia di visitarlo di persona. La guida per comprare un immobile dall'estero spiega come si svolge ogni passaggio a distanza. Per un appartamento non ancora ultimato, le verifiche sono diverse: leggete come comprare un appartamento in costruzione.

4. Verificate i documenti all'ASHK prima di ogni pagamento

Prima di versare la caparra, chiedete al venditore il certificato di proprietà e la scheda dell'immobile (kartela e pasurisë), di recente emissione. La scheda dell'immobile è la registrazione dell'ASHK per un immobile: chi ne è proprietario, la superficie e ogni vincolo che lo grava, come un'ipoteca o un sequestro. Secondo la Legge n. 111/2018 "Sul catasto" (articolo 17), il certificato di proprietà è sempre accompagnato dalla copia della scheda e dalla mappa catastale. All'ASHK il certificato costa 3.000 lek, la copia della scheda 1.500 lek e l'estratto di mappa 1.500 lek. Verificate quattro cose:

• Il nome del venditore corrisponde al certificato e, se ci sono comproprietari o eredi, tutti accettano la vendita.
• La superficie, il piano e il numero dell'immobile corrispondono a quanto vi è stato mostrato.
• La scheda non riporta gravami registrati, come ipoteca, sequestro o domanda giudiziale. Secondo la legge sul catasto (articolo 56), finché c'è un'ipoteca non si registra alcun contratto di trasferimento della proprietà a terzi, quindi l'ipoteca va estinta e cancellata.
• Se il venditore ha acquistato l'immobile durante il matrimonio, l'atto notarile deve dichiarare il regime patrimoniale coniugale e la presunzione di comproprietà legale (Legge n. 110/2018, articolo 105), quindi il coniuge deve partecipare alla vendita.

Per le nuove costruzioni verificate anche il permesso di costruire e il certificato di agibilità del palazzo. Secondo la scheda informativa dell'Agenzia per lo sviluppo del territorio (AZHT), il certificato di agibilità si richiede solo online su e-Albania (il portale dei servizi pubblici) e viene rilasciato entro 30 giorni. L'ASHK registra l'edificio ultimato e apre le schede per gli acquirenti solo dopo aver ricevuto questo certificato (Legge n. 111/2018, articolo 51). Se comprate prima di questa fase, chiedete che il contratto con il costruttore sia registrato all'ASHK, perché l'appartamento non venga promesso a qualcun altro (articolo 50); la tariffa è di 4.000 lek. L'elenco completo, per l'acquirente e per il venditore, è nell'articolo Documenti per comprare casa.

5. Accordatevi sul prezzo e sulla provvigione

Quando avete la vostra valutazione e i documenti sono in regola, fate un'offerta e mettetevi d'accordo per iscritto sul prezzo, su cosa include (per esempio mobili, parcheggio o cantina) e sulla data di consegna delle chiavi.

Se lavorate con un'agenzia, chiedete il contratto di mediazione per iscritto. Secondo la Legge n. 9/2022 sui mediatori immobiliari, il contratto senza forma scritta non è valido e, se non ha una scadenza, vale 6 mesi (articolo 13). Deve indicare la provvigione e le modalità di pagamento (articolo 14). Leggete con attenzione due punti: l'esclusiva, che vi impedisce di usare un altro mediatore per lo stesso immobile (articolo 15), e la regola che obbliga il cliente a pagare la provvigione intera se conclude l'acquisto entro 6 mesi dalla fine del contratto grazie al lavoro del mediatore, salvo diversa previsione del contratto (articolo 16).

6. Il contratto preliminare e la caparra

Molti acquisti iniziano con un contratto preliminare dal notaio, che stabilisce l'immobile, il prezzo, la caparra, la data del contratto definitivo e cosa succede se una delle parti si ritira. Il Codice civile (articolo 601) definisce la caparra (kapar) come la somma che una parte dà all'altra in conto prezzo, per confermare la conclusione del contratto e garantirne l'esecuzione. Se il contratto non viene eseguito per colpa dell'acquirente, questi perde la caparra; se la colpa è del venditore, questi restituisce il doppio (articolo 602).

Pagate la caparra solo dopo aver verificato i documenti, con bonifico bancario su un conto intestato al venditore che risulta sul certificato. Potete anche chiedere che la somma sia custodita sul conto bancario dedicato del notaio, che la trasferisce alla controparte secondo quanto previsto dall'atto (Legge n. 110/2018, articoli 105 e 133). La tariffa ufficiale del notaio per il deposito di una somma è di 4.000 lek.

7. Il mutuo: l'approvazione della banca prima del contratto definitivo

Se comprate con un mutuo, parlate con la banca prima del contratto preliminare e prevedete in esso un termine sufficiente per l'approvazione. La banca valuta l'immobile e verifica i vostri redditi. Secondo la decisione della Banca d'Albania, di regola le rate di tutti i debiti non possono superare il 40% del reddito per un mutuo in lek e il 35% per un mutuo in valuta (35% e 30% per una seconda casa o per un immobile da affittare). La Banca d'Albania raccomanda inoltre che il mutuo non duri più di 30 anni, o che finisca prima se raggiungete prima l'età della pensione.

Nel secondo trimestre del 2026, il tasso medio dei nuovi mutui ipotecari era del 3,8% in lek e del 5,2% in euro, secondo il Rapporto trimestrale di politica monetaria 2026/III. Le offerte delle banche, con tassi e finanziamento massimo, sono nella pagina Mutui per la casa.

Il mutuo comporta anche due costi ufficiali. Il contratto di ipoteca dal notaio costa da 2.000 a 15.000 lek a seconda dell'importo del mutuo, per esempio 6.000 lek per un mutuo da 5 a 15 milioni di lek. La registrazione dell'ipoteca all'ASHK costa 8.000 lek per mutui fino a 1 milione di lek, 17.000 lek per mutui da 1 a 10 milioni e 30.000 lek oltre i 10 milioni. Se avete i requisiti per un programma statale, leggete del mutuo agevolato per la casa. Il programma non è ancora aperto: il disegno di legge sull'edilizia sociale è stato approvato dal governo il 21 ottobre 2026 e attende il voto del Parlamento.

8. Il contratto definitivo dal notaio

Il giorno della firma, il notaio verifica l'identità delle parti e la proprietà nel registro elettronico dei beni immobili, e allega all'atto la copia della scheda e la mappa (Legge n. 110/2018, articolo 105). L'atto deve indicare anche le modalità di pagamento del prezzo; cosa verificare prima di firmarlo lo spiega il contratto definitivo di compravendita dal notaio. Se una delle parti non conosce l'albanese, il notaio traduce l'atto personalmente o tramite un interprete accettato dal notaio e dalle parti (articolo 100).

Se non potete essere presenti, qualcuno può firmare per voi con una procura. Per un contratto stipulato con atto notarile, anche la procura deve essere notarile (Codice civile, articolo 72), e presso un notaio in Albania una procura speciale costa 3.000 lek.

Prima della registrazione, il venditore paga l'imposta sulla plusvalenza della vendita: il 15% della differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto, dove come prezzo di vendita si prende il più alto tra il prezzo del contratto e il prezzo di riferimento. L'ASHK non registra la vendita finché il pagamento non è confermato (Legge n. 29/2023, articoli 17 e 24). Anche il comune ha voce in capitolo: l'ASHK non registra il trasferimento se i documenti non sono accompagnati dall'attestazione del comune che conferma il pagamento delle imposte sulla proprietà (Legge n. 9632/2006, articolo 24).

Infine, banche, notai e agenti immobiliari sono soggetti alla legge antiriciclaggio e, quando necessario, possono chiedervi prove sulla provenienza del denaro (Legge n. 9917/2008, e successive modifiche). Tenete pronti buste paga, estratti conto o il contratto di mutuo.

9. La registrazione all'ASHK e il certificato a vostro nome

Il notaio dichiara il contratto nel catasto digitale al momento della firma e invia la copia cartacea all'ASHK entro 10 giorni (Legge n. 111/2018, articolo 24). La domanda di registrazione va presentata entro 30 giorni; dopo questo termine, per ogni giorno di ritardo si pagano interessi di mora pari al 10% della tariffa di registrazione, fino a 300.000 lek (articolo 25). L'ASHK deve evadere una domanda completa entro 15 giorni e non oltre 21 giorni di calendario (articolo 29).

La registrazione del contratto di compravendita costa 5.000 lek e il nuovo certificato 3.000 lek. L'ASHK offre anche una procedura accelerata entro 24 ore, con 10.000 lek per la registrazione della vendita e 3.500 lek per il certificato. Ricevete il certificato di proprietà a vostro nome dopo aver pagato la tariffa del servizio, ed è la prova che la casa è vostra.

Dopo l'acquisto

• L'imposta annuale sui fabbricati per le abitazioni è lo 0,05% del valore (Legge n. 9632/2006, articolo 22/2). A Tirana si paga ogni mese con la bolletta dell'acqua; come si calcola è spiegato in imposta sulla proprietà 2026.
• Intestate a vostro nome i contratti di luce e acqua e annotate le letture dei contatori il giorno della consegna.
• Se volete affittarla, firmate un contratto scritto: vedete il contratto d'affitto, con un modello e l'imposta del proprietario. Potete pubblicare l'abitazione su hyrja.al.
• Conservate il contratto e le ricevute dei pagamenti bancari. Quando venderete, l'imposta si calcola sulla differenza tra il prezzo di vendita e quello di acquisto, quindi questi documenti vi serviranno.

Domande frequenti