Appartamenti a Valona: le zone dal Lungomare a Uji i Ftohtë, i prezzi e dove comprare nel 2026

A Valona gli appartamenti più cari sono in prima linea sul Lungomare, dove il metro quadro costava da 2.500 a 3.500 €, secondo gli agenti citati da Monitor nell'ottobre 2025; in seconda linea, da 2.000 a 2.500 €. Secondo la stessa fonte, Radhima andava da 2.000 a 3.000 € e Orikum da circa 1.300 a 1.500 €, mentre il centro e il viale andavano da 800 a 1.800 € (Shqiptarja, marzo 2025). Se volete comprare casa a Valona, in Albania, tenete presente che il prezzo di riferimento ufficiale per la città resta di 61.800 lek al m², circa 674 €, molto al di sotto del mercato.

Al m² in prima linea sul Lungomare, secondo gli agenti (Monitor, ottobre 2025)

2.500–3.500 €

Prezzo di riferimento per la città di Valona, circa 674 € (DCM n. 457/2023)

61.800 lek/m²

Reddito di un appartamento in affitto breve a Valona, da gennaio a giugno 2026 (AirDNA)

~830 € al mese

Tempo medio di vendita nelle zone costiere, primo semestre 2026 (Banca d'Albania)

8,2 mesi

Si tratta di forchette riportate dagli agenti e di medie di Deloitte, non di dati ufficiali sulle compravendite, e sono le cifre per zona più recenti che abbiamo trovato fino al 10 ottobre 2026. Quanto all'andamento del mercato, la Banca d'Albania (Banka e Shqipërisë) ha comunicato il 23 settembre 2026 che l'indice nazionale dei prezzi delle abitazioni è rimasto fermo nel primo semestre 2026 ed era del 10% più alto rispetto a un anno prima. Nelle zone costiere le abitazioni si sono vendute in media in 8,2 mesi, contro i 9,9 mesi dell'indagine precedente, e gli agenti si sono mostrati particolarmente ottimisti sulla costa. Secondo la stessa indagine, la maggior parte delle vendite nel Paese si è chiusa al prezzo richiesto o fino al 5% in meno.

Quanto costa un appartamento a Valona nel 2026?

Il prezzo dipende soprattutto dalla distanza dal mare e dalla vista. La tabella riassume le forchette pubblicate, con fonte e data.

Nel marzo 2025 un agente citato da Shqiptarja indicava forchette un po' più ampie: da 1.500 a 3.500 € al m² per il Lungomare e da 2.500 a 3.500 € per la zona Jonufra-Radhima. Forchette così ampie mostrano quanto incidano sul prezzo la vista, il piano e la qualità del palazzo. Per Uji i Ftohtë e per Skela non abbiamo trovato una forchetta pubblicata a parte.

Secondo Monitor, nel 2025 i rincari maggiori si sono registrati sul Lungomare, a Radhima e a Orikum. Il grafico confronta il limite inferiore delle forchette riportate per il 2024 e il 2025:

Secondo il Deloitte Property Index 2026, pubblicato nell'ottobre 2026, il prezzo medio richiesto per le abitazioni a Valona nel 2025 era di circa 2.700 € al m², contro 2.400 € nel 2024, vicino al limite inferiore della prima linea del Lungomare. Questa media comprende insieme case nuove e usate. Valona è risultata anche la meno accessibile di tutte le città analizzate: una casa nuova di 70 m² costava l'equivalente di 21,28 stipendi medi lordi annui, contro 12,07 a Durazzo e 11,70 a Tirana.

Il prezzo di riferimento, 61.800 lek al m² nella città di Valona e 60.000 lek (circa 655 €) a Orikum, è il valore minimo al m² che lo Stato usa per le tariffe e le imposte della compravendita, fissato dalla Decisione del Consiglio dei Ministri (DCM, in albanese VKM) n. 457/2023, non un prezzo di mercato. Quando il prezzo nel contratto è più basso, il notaio calcola la sua tariffa sul prezzo di riferimento (Istruzione n. 22/2020), mentre l'ASHK (l'Agenzia statale del catasto, Agjencia Shtetërore e Kadastrës) lo considera valore di vendita per l'imposta del venditore, con una riduzione dell'1% per ogni anno di età dell'immobile, fino al 30% (Istruzione n. 34/2023). Per Radhima, villaggio dell'unità amministrativa di Orikum, l'atto non fornisce una cifra a parte; per le unità amministrative fuori città stabilisce che il prezzo si riduce fino al 35% rispetto alla zona più vicina, salvo le zone residenziali, quindi chiedete al notaio quale valore si applica. Il testo aggiornato della DCM n. 132/2018 sulla Gazzetta Ufficiale è ancora quello del 31 luglio 2023, perciò le nuove zone catastali del progetto di decisione pubblicato per la consultazione nel luglio 2025 non si applicano ancora. Come si usa questo prezzo lo spiega l'articolo sul prezzo di riferimento.

La pagina dei prezzi degli appartamenti a Valona su hyrja.al mostrerà la mediana dei prezzi richiesti non appena ci saranno almeno 5 annunci da confrontare.

Le zone di Valona da nord a sud

La costa cittadina parte dal porto e da Skela, prosegue con il Lungomare e Uji i Ftohtë, poi la strada costiera attraversa Jonufra e arriva a Radhima e a Orikum. Radhima e Orikum fanno parte del Comune di Valona, nell'unità amministrativa di Orikum.

Il centro, il viale e Skela

Il centro, intorno a Piazza della Bandiera (Sheshi i Flamurit), e il viale Ismail Qemali, che scende verso Skela e il porto, sono la parte della città dove si vive tutto l'anno, con palazzi di epoche diverse e i servizi cittadini. Qui il metro quadro costa meno che sul mare: l'agente citato da Shqiptarja nel marzo 2025 lo indicava da 800 a 1.800 € sul viale e da 1.000 a 1.500 € nella zona della Transballkanike. In fondo al viale si trovano il porto e l'Università “Ismail Qemali”.

Il Lungomare

Il Lungomare è la passeggiata a mare a sud del porto, con hotel, locali e palazzi affacciati sulla baia. È la zona più cara della città e, secondo Monitor, nel 2025 i prezzi in seconda linea sono saliti dal 33 al 67%. Secondo l'agente citato da Shqiptarja nel marzo 2025, sulla costa comprano soprattutto stranieri che affittano gli appartamenti a breve termine, con in testa italiani e polacchi. A livello nazionale, circa il 20% delle abitazioni vendute nel primo semestre 2026 è stato acquistato da non residenti, per l'85% cittadini dell'UE (Banca d'Albania).

Uji i Ftohtë

Uji i Ftohtë prosegue la costa abitata a sud del Lungomare, a circa 5,5 km in linea d'aria da Piazza della Bandiera. All'ordine del giorno del Consiglio Nazionale del Territorio e delle Acque (KKTU) per la seduta del 17 luglio 2026 c'erano richieste per un edificio residenziale e di servizi fino a 11 piani e per la proroga del permesso di un'abitazione di 3–4 piani in questo quartiere. Le fonti pubblicate non danno una forchetta di prezzi per Uji i Ftohtë: confrontate annunci simili e verificate il valore con la valutazione gratuita dell'immobile.

Foto: Tik Rudari / Pexels

Jonufra e Radhima

A sud di Uji i Ftohtë, la strada costiera attraversa Jonufra e arriva a Radhima, villaggio costiero dell'unità amministrativa di Orikum. Secondo Monitor, dal 2023 qui continuano a moltiplicarsi i progetti residenziali, e nel 2025 i prezzi andavano da 2.000 a 3.000 € al m², contro 1.500–2.000 € un anno prima. Gli ordini del giorno del KKTU di luglio e agosto 2026 contenevano richieste per hotel ed edifici residenziali a Radhima. I progetti in costruzione oggi si trovano tra gli appartamenti in costruzione a Valona, mentre Radhima e Orikum sono trattati più nel dettaglio nella guida a Orikum e Radhima.

Orikum

Orikum, a circa 16 km in linea d'aria a sud del centro, è la zona costiera più economica di questa guida. Secondo Monitor, nel 2025 gli appartamenti della categoria più bassa sono passati da 800 a 1.300 € al m², mentre i prezzi più alti sono rimasti intorno ai 1.500 €, e la zona è sempre più scelta anche dagli emigrati, soprattutto da quelli che vivono in Italia; i passi da seguire sono in acquistare un immobile dall'Italia. Qui il prezzo di riferimento è di 60.000 lek al m². Dal 5 luglio 2024 il tunnel del Llogara ha ridotto il tragitto da Valona a Palasa da circa un'ora a circa 20 minuti (Top Channel), e Orikum si trova proprio su questa strada.

Zvërnec e Narta

A nord della città, Zvërnec e Narta si trovano accanto alla laguna di Narta, in un'area protetta. I progetti turistici e i rischi legali della zona li abbiamo trattati nell'articolo sull'aeroporto di Valona e Zvërnec.

Dove comprare, in base al vostro obiettivo

• Per viverci tutto l'anno: il centro e il viale hanno i prezzi al m² più bassi della città e i servizi vicini.
• Per le vacanze e l'affitto breve: il Lungomare è la zona più richiesta e più cara; Uji i Ftohtë, più a sud, è l'alternativa accanto. Fate i conti con il reddito di tutto l'anno, non con i mesi estivi.
• Per un appartamento nuovo vicino al mare: Jonufra e Radhima hanno molti progetti nuovi dal 2023; verificate il permesso e l'accesso stradale prima di pagare.
• Con un budget più basso vicino al mare: Orikum, con prezzi circa la metà di quelli in prima linea sul Lungomare.

Se state ancora scegliendo la città, confrontiamo Valona con Durazzo, Golem, Shëngjin e Saranda nella guida su dove comprare un appartamento per le vacanze, mentre il sud vicino è trattato nella guida alle zone di Saranda.

Affitto e stagione: quanto rende un appartamento a Valona?

Per l'affitto breve, i dati più recenti sono quelli di AirDNA per gennaio–giugno 2026, pubblicati da Monitor il 15 agosto 2026. Un appartamento a Valona ha reso in media circa 830 € al mese, con 48 € a notte e un'occupazione oltre il 60% in alcuni mesi. A giugno una notte è costata in media 75 €, l'occupazione ha raggiunto il 62,2% e il reddito circa 1.400 € al mese. Le cifre sono al lordo di costi e imposte e non comprendono luglio e agosto. Il segmento Valona-Saranda contava circa 10.200 unità in annuncio, il 37% di tutte quelle del Paese.

L'affitto a lungo termine è molto più basso. Secondo Deloitte, nel 2025 l'affitto medio a Valona era di circa 6 € al m² al mese, come a Durazzo e tra i più bassi delle città analizzate (a Tirana 9 €), anche se è aumentato del 20% nel corso dell'anno. Secondo Deloitte Albania, i proprietari hanno alzato gli affitti per seguire la crescita dei prezzi, mentre la domanda di affitti brevi per i turisti ha ridotto l'offerta per chi cerca casa a lungo termine. Per un appartamento di 70 m² si arriva a circa 420 € al mese. Gli affitti richiesti oggi si confrontano nella pagina sui prezzi degli affitti a Valona.

La stagionalità si vede anche nelle case vuote: secondo il Censimento 2023, circa il 52% delle abitazioni a Valona era disabitato (Monitor, 31 luglio 2026), segno del grande peso delle case vacanza. Il confronto tra le città è in dove rende di più l'affitto breve, mentre la dichiarazione e le imposte sono nell'articolo sulla tassa sugli affitti brevi.

Nuovi progetti e infrastrutture

Il Comune di Valona sta realizzando il progetto di riqualificazione del litorale da Valona verso Radhima e Orikum. All'ordine del giorno del KKTU per la seduta del 17 luglio 2026 c'erano modifiche progettuali in corso d'opera per i lotti I-II e III, oltre alla richiesta del Comune di un permesso per costruire la strada e prolungare la passeggiata a mare alla Spiaggia Vecchia (Plazhi i Vjetër).

Anche l'edilizia privata va avanti. Gli ordini del giorno del KKTU per le sedute del 17 luglio, del 30 luglio e del 13 agosto 2026 contenevano richieste di permesso o di proroga per palazzi residenziali e di servizi fino a 16 piani nel Comune di Valona, per un complesso da 9 a 15 piani a Orikum, e per hotel ed edifici residenziali a Radhima e a Uji i Ftohtë. L'ordine del giorno non indica se le richieste siano state approvate: le decisioni vengono pubblicate in seguito sul sito dell'Agenzia Nazionale per lo Sviluppo del Territorio (AZHT).

Per l'aeroporto non c'è una nuova data di apertura, quindi non pagate un prezzo che si basa su di esso: valutate l'immobile in base all'accesso attuale.

Cosa verificare prima di comprare a Valona

Le verifiche più importanti a Valona riguardano il permesso di costruire, i piani aggiunti e i terreni vicini alle aree protette.

I casi di demolizioni al sud e le regole sugli edifici abusivi li trovate in come non comprare un immobile abusivo sulla costa, mentre cosa chiedere quando si compra sulla carta è nell'articolo sui permessi di costruire. Come si legge il certificato di proprietà lo spiega la guida al certificato online, mentre il controllo sul posto è descritto nella checklist per l'ispezione dell'appartamento.

Oltre al prezzo, pagate il notaio e le tariffe dell'ASHK. Il calcolatore le calcola al cambio ufficiale del giorno:

Tutti gli annunci, dal Lungomare a Radhima, sono in immobili in vendita a Valona.