Demolizioni sulla costa sud dell'Albania: come non comprare casa abusiva a Ksamil, Saranda o Himara

Ad agosto e settembre 2026 le ruspe dell'Ispettorato nazionale per la tutela del territorio (IKMT, Inspektorati Kombëtar i Mbrojtjes së Territorit) sono entrate in azione in alcune delle località più richieste della costa meridionale dell'Albania: Karaburun, Saranda, Borsh e Llaman. Il 22 settembre il tribunale di Saranda ha inoltre sequestrato a Ksamil un hotel di cinque piani, costruito secondo l'accusa senza permesso. Per chi vuole comprare casa in Albania, soprattutto dall'estero o "sulla carta", il messaggio è chiaro: un appartamento, una villa o una camera d'albergo senza un regolare permesso di costruire può finire demolito, confiscato o bloccato in tribunale. Ecco cosa è successo e come tutelarvi.

Foto principale: Youssef Mubarak / Unsplash

Cosa è successo ad agosto e settembre

Dopo la demolizione a Saranda, l'ispettore capo dell'IKMT, Afrim Qëndro, ha dichiarato che "ogni investimento in strutture senza permesso è denaro buttato" e che chiunque costruisca senza permesso sarà punito secondo la legge (Bulevard, 27 agosto 2026). Dopo l'operazione a Borsh, l'IKMT ha avvertito che gli interventi continueranno su tutto il territorio e ha invitato i soggetti interessati a dotarsi del permesso prima di costruire (Gazeta Shqiptare, 19 settembre 2026).

Il caso di Ksamil è diverso, perché è penale. Secondo Bulevard, su richiesta della Procura di Saranda, il tribunale ha disposto il sequestro dell'hotel e di un altro edificio a un piano di 52,2 m², nell'ambito del procedimento penale n. 522/2025 per costruzione abusiva (articolo 199/a del Codice penale) e abuso d'ufficio (articolo 248). Per una persona con le iniziali K.P. è stata disposta la misura degli "arresti domiciliari". La Procura ha precisato che le indagini proseguono e che le misure non costituiscono una decisione definitiva sulla colpevolezza.

Foto: Piotrus / Wikimedia Commons, CC BY-SA 3.0

Quanto è grande il problema

Il bilancio dell'IKMT per il 2025 dà un'idea della portata dei controlli: 7.306 ispezioni, 447 decisioni su costruzioni senza permesso e 297 decisioni di demolizione o di sospensione dei lavori (Bulevard, 27 marzo 2026).

Anche le regole sulla carta sono diventate più severe. Secondo Shqiptarja, l'atto normativo di ottobre 2025 prevede che il ricorso amministrativo o giudiziario non sospenda la demolizione o la confisca; che i costruttori inadempienti finiscano in una "lista nera" e non ottengano permessi per 5 anni; che il permesso decada se i lavori non iniziano entro un anno; e che le costruzioni che superano il permesso del 2–10% vengano confiscate in parte, mentre oltre il 10% vengano confiscate interamente o demolite. Il costo della demolizione e dello smaltimento dei detriti è a carico del proprietario.

Decisioni dell'IKMT su costruzioni senza permesso nel 2025

447

Decisioni di demolizione o sospensione nel 2025

297

Divieto di permessi per chi è nella "lista nera"

5 anni

Superamento del permesso che porta a confisca totale o demolizione

>10%

Perché vi riguarda come acquirenti

Quando un edificio viene demolito o confiscato, la perdita non ricade solo sul costruttore. L'acquirente che ha versato una caparra, o che ha comprato un appartamento in un piano aggiunto senza permesso, può restare senza immobile ed essere costretto a inseguire il costruttore in tribunale per anni. Questo vale in particolare per:

• i piani aggiunti oltre il permesso: se il superamento è oltre il 10%, la nuova regola prevede confisca o demolizione;
• le ville e le strutture balneari in zone come Borsh, Llaman o Karaburun, dove costruire senza permesso è stato comune;
• le unità alberghiere o gli appartamenti per affitti brevi venduti come investimento, perché un hotel sotto sequestro non produce reddito;
• i progetti in cui vi chiedono pagamenti consistenti prima che ci sia il permesso, come abbiamo spiegato nell'articolo sull'acquisto sulla carta.

Foto: JonaSali29 / Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0

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Fonti

• Euronews Albania: l'IKMT demolirà un edificio a Karaburun, 12 agosto 2026
• Bulevard: l'IKMT abbatte la costruzione abusiva a Saranda, 27 agosto 2026
• Gazeta Shqiptare: costruzioni abusive a Borsh e Llaman, l'IKMT demolisce diversi edifici, 19 settembre 2026
• Bulevard: sequestrato l'hotel di lusso a Ksamil, 22 settembre 2026
• Bulevard: il bilancio dell'IKMT per il 2025, 27 marzo 2026
• Shqiptarja: pubblicato l'atto normativo contro le costruzioni abusive, 7 ottobre 2025
• AZHT: permessi di costruire online, servizio e-Leje