Сносы на южном побережье: как не купить объект без разрешения в Ксамиле, Саранде или Химаре
IKMT сносил самовольные постройки от Карабуруна до Борша, а суд арестовал отель в Ксамиле. Как проверить разрешение до оплаты.
Автор: Galip SulajЧтение: 6 мин
Фото на обложке: David Muska / Unsplash
В августе и сентябре 2026 года бульдозеры Национальной инспекции по охране территории Албании (IKMT) работали в некоторых из самых востребованных мест на южном побережье: в Карабуруне, Саранде, Борше и Ламане. 22 сентября суд в Саранде также арестовал пятиэтажный отель в Ксамиле, предположительно построенный без разрешения. Для покупателей, особенно тех, кто покупает из-за границы или на этапе строительства, посыл ясен: квартира, вилла или номер в отеле без надлежащего разрешения могут быть снесены, конфискованы или заблокированы в суде. Вот что произошло и как защитить себя.
- В августе и сентябре 2026 года IKMT снёс самовольные постройки в Карабуруне, Саранде, Борше и Ламане, а 22 сентября суд в Саранде арестовал пятиэтажный отель в Ксамиле.
- По нормативному акту от октября 2025 года обжалование не приостанавливает снос или конфискацию, а здания, превышающие разрешение более чем на 10%, полностью конфискуются или сносятся.
- Покупатель самовольной квартиры или квартиры на этаже, надстроенном сверх разрешения, рискует потерять и объект, и задаток; нотариально заверенный договор не делает здание законным.
- Перед любой оплатой проверьте разрешение в e-Leje, сравните этажность с разрешением, запросите сертификат использования и проверьте в записи ASHK наличие арестов.
Что произошло в августе и сентябре
- Shën Jan, KaraburunIKMT и полиция вручают уведомление о сносе самовольного здания; снос ожидался на следующий день (Euronews Albania)
- Дорога «Panorama», SarandëСамовольная пристройка снесена (Bulevard)
- Borsh и Llaman, HimarëЧетыре двухэтажных здания, пляжное сооружение и ограждения, построенные без разрешений, снесены (Gazeta Shqiptare)
- KsamilСуд в Саранде арестовывает пятиэтажный «Central Park Premium Hotel» (Bulevard)
После сноса в Саранде главный инспектор IKMT Африм Кёндро заявил, что «каждая инвестиция в незаконные постройки это выброшенные деньги» и что любой, кто строит без разрешения, будет наказан по закону (Bulevard, 27 августа 2026 года). После акции в Борше IKMT предупредил, что вмешательства будут продолжаться по всей стране, и призвал застройщиков получать разрешения до начала строительства (Gazeta Shqiptare, 19 сентября 2026 года).
Дело в Ксамиле отличается, потому что оно уголовное. По данным Bulevard, по запросу прокуратуры Саранды суд распорядился арестовать отель и ещё одно одноэтажное строение площадью 52,2 м² в уголовном деле № 522/2025 о незаконном строительстве (статья 199/а Уголовного кодекса) и злоупотреблении служебным положением (статья 248). Лицо с инициалами K.P. помещено под домашний арест. Прокуроры заявили, что расследование продолжается и что меры не являются окончательным решением о виновности. Арест (sekuestro) это временная судебная мера, которая замораживает объект: пока идёт дело, его нельзя продать, подарить или заложить. Для Ксамиля в частности читайте Ксамиль: что можно законно купить после сносов.
Фото: Jean-Paul Wettstein / Pexels
Масштаб проблемы
В отчёте IKMT за 2025 год видны масштабы контроля: 7 306 проверок, 447 решений о незаконном строительстве и 297 решений о сносе или приостановке работ (Bulevard, 27 марта 2026 года).
| Категория | Значение |
|---|---|
| Theth | 130 |
| Побережье (Velipojë, Sarandë, Vlorë и др.) | 106 |
| Durrës | 11 |
Правила на бумаге также ужесточили. По нормативному акту от октября 2025 года, как сообщает Shqiptarja, административное или судебное обжалование не приостанавливает снос или конфискацию; нарушители попадают в «чёрный список» и не могут получить разрешения 5 лет; разрешение теряет силу, если работы не начаты в течение одного года; а здания, превышающие разрешение на 2–10%, частично конфискуются, тогда как превышающие его более чем на 10% полностью конфискуются или сносятся. Стоимость сноса и вывоза мусора возлагается на владельца.
- Решения IKMT о незаконном строительстве в 2025 году
- 447
- Решения о сносе или приостановке работ в 2025 году
- 297
- Запрет на получение разрешений для нарушителей из «чёрного списка»
- 5 лет
- Превышение разрешения, ведущее к полной конфискации или сносу
- >10%
Почему это важно для вас как покупателя
Когда здание сносится или конфискуется, убытки ложатся не только на застройщика. Покупатель, который внёс задаток или купил квартиру на этаже, надстроенном без разрешения, может остаться без объекта и годами добиваться своего через суд. Это касается в первую очередь:
- дополнительных этажей сверх разрешения: если превышение больше 10%, новое правило предусматривает конфискацию или снос;
- вилл и пляжных сооружений в таких местах, как Борш, Ламан или Карабурун, где строительство без разрешения было распространено;
- гостиничных номеров или квартир для краткосрочной аренды, продаваемых как инвестиция, ведь арестованный отель не приносит дохода;
- проектов, требующих крупных платежей до получения разрешения, о чём мы писали в статье о покупке на этапе строительства.
Фото: Aleksandrs Zeltisevs / Unsplash
Выберите место, чтобы увидеть его данные на карте.
Источник: Euronews Albania, Bulevard, Gazeta Shqiptare (2026); координаты приблизительныеКак проверить объект перед оплатой
Два документа ключевые. Разрешение на строительство это акт муниципалитета (или KKT для крупных проектов), который разрешает строительство по конкретному проекту с установленной этажностью и площадями. Сертификат использования (certifikata e përdorimit) выдаётся после завершения строительства и подтверждает, что здание соответствует разрешению и может использоваться законно.
Нотариально заверенный договор не делает самовольное здание законным. Нотариус проверяет представленные документы, но не гарантирует, что здание на местности соответствует разрешению. Проверка участка и разрешения ваша ответственность.
По нормативному акту от октября 2025 года, что происходит, если здание превышает разрешение более чем на 10%?
Если вы ищете недвижимость на юге, начните с объектов с полным пакетом документов в объявлениях о продаже или прибрежной недвижимости, сравните цены на квартиры в Саранде и рассчитайте полные расходы с помощью нашего калькулятора расходов на покупку. Покупаете из-за границы? См. наше руководство для покупателей из-за границы.
Источники
- Euronews Albania: IKMT снесёт здание в Карабуруне (на албанском языке), 12 августа 2026 года
- Bulevard: IKMT сносит самовольное строительство в Саранде (на албанском языке), 27 августа 2026 года
- Gazeta Shqiptare: самовольные здания в Борше и Ламане, IKMT сносит несколько строений (на албанском языке), 19 сентября 2026 года
- Bulevard: роскошный отель в Ксамиле арестован (на албанском языке), 22 сентября 2026 года
- Bulevard: отчёт IKMT за 2025 год (на албанском языке), 27 марта 2026 года
- Shqiptarja: нормативный акт против самовольного строительства (на албанском языке), 7 октября 2025 года
- AZHT: онлайн-разрешения на строительство, сервис e-Leje (на албанском языке)
Читать дальше
Поделиться статьёй
Новые статьи на email
Руководства по покупке, аренде и рынку недвижимости в Албании сразу в ваш почтовый ящик.
Одно письмо, когда мы публикуем новую статью. Отписаться можно в любой момент. Конфиденциальность
Комментарии
Войдите, чтобы участвовать в обсуждении.
Комментариев пока нет. Будьте первым, кто выскажется.
