Κατεδαφίσεις στη νότια ακτή της Αλβανίας: πώς να μην αγοράσετε αυθαίρετο στο Ξαμίλ, στους Αγίους Σαράντα ή στη Χειμάρρα

Τον Αύγουστο και τον Σεπτέμβριο του 2026, οι μπουλντόζες της Εθνικής Επιθεώρησης Προστασίας Εδάφους (IKMT, Inspektorati Kombëtar i Mbrojtjes së Territorit) έπιασαν δουλειά σε μερικά από τα πιο περιζήτητα σημεία της νότιας ακτής της Αλβανίας: Καραμπουρούν, Άγιοι Σαράντα, Borsh και Llaman. Στις 22 Σεπτεμβρίου, το δικαστήριο των Αγίων Σαράντα κατέσχεσε επίσης ένα πενταώροφο ξενοδοχείο στο Ξαμίλ, το οποίο σύμφωνα με την κατηγορία χτίστηκε χωρίς άδεια. Για όποιον σκέφτεται αγορά ακινήτου στην Αλβανία, ιδίως από το εξωτερικό ή "στα χαρτιά", το μήνυμα είναι σαφές: ένα διαμέρισμα, μια βίλα ή ένα ξενοδοχειακό δωμάτιο χωρίς νόμιμη οικοδομική άδεια μπορεί να κατεδαφιστεί, να δημευτεί ή να μπλοκαριστεί στα δικαστήρια. Δείτε τι συνέβη και πώς να προστατευτείτε.

Κεντρική φωτογραφία: Youssef Mubarak / Unsplash

Τι συνέβη τον Αύγουστο και τον Σεπτέμβριο

Μετά την κατεδάφιση στους Αγίους Σαράντα, ο επικεφαλής επιθεωρητής της IKMT, Afrim Qëndro, δήλωσε ότι "κάθε επένδυση σε κτίσματα χωρίς άδεια είναι χαμένα χρήματα" και ότι όποιος χτίζει χωρίς άδεια θα τιμωρηθεί σύμφωνα με τον νόμο (Bulevard, 27 Αυγούστου 2026). Μετά την επιχείρηση στο Borsh, η IKMT προειδοποίησε ότι οι παρεμβάσεις θα συνεχιστούν σε όλη τη χώρα και κάλεσε τους ενδιαφερόμενους να εφοδιάζονται με άδεια πριν χτίσουν (Gazeta Shqiptare, 19 Σεπτεμβρίου 2026).

Η υπόθεση του Ξαμίλ είναι διαφορετική, γιατί είναι ποινική. Σύμφωνα με το Bulevard, κατόπιν αιτήματος της Εισαγγελίας των Αγίων Σαράντα, το δικαστήριο διέταξε την κατάσχεση του ξενοδοχείου και ενός ακόμη ισόγειου κτίσματος 52,2 m², στο πλαίσιο της ποινικής διαδικασίας αρ. 522/2025 για παράνομη δόμηση (άρθρο 199/a του Ποινικού Κώδικα) και κατάχρηση εξουσίας (άρθρο 248). Σε ένα πρόσωπο με τα αρχικά K.P. επιβλήθηκε το μέτρο του "κατ' οίκον περιορισμού". Η Εισαγγελία διευκρίνισε ότι οι έρευνες συνεχίζονται και ότι τα μέτρα δεν αποτελούν οριστική απόφαση για την ενοχή.

Φωτογραφία: Piotrus / Wikimedia Commons, CC BY-SA 3.0

Πόσο μεγάλο είναι το πρόβλημα

Ο απολογισμός της IKMT για το 2025 δίνει μια ιδέα για την έκταση των ελέγχων: 7.306 επιθεωρήσεις, 447 αποφάσεις για κτίσματα χωρίς άδεια και 297 αποφάσεις κατεδάφισης ή αναστολής εργασιών (Bulevard, 27 Μαρτίου 2026).

Οι κανόνες έγιναν αυστηρότεροι και στα χαρτιά. Σύμφωνα με τη Shqiptarja, η πράξη νομοθετικού περιεχομένου του Οκτωβρίου 2025 προβλέπει ότι η διοικητική ή δικαστική προσφυγή δεν αναστέλλει την κατεδάφιση ή τη δήμευση· ότι οι παραβάτες κατασκευαστές μπαίνουν σε "μαύρη λίστα" και δεν παίρνουν άδειες για 5 χρόνια· ότι η άδεια ακυρώνεται αν οι εργασίες δεν ξεκινήσουν μέσα σε έναν χρόνο· και ότι τα κτίσματα που υπερβαίνουν την άδεια κατά 2–10% δημεύονται εν μέρει, ενώ πάνω από 10% δημεύονται πλήρως ή κατεδαφίζονται. Το κόστος της κατεδάφισης και της απομάκρυνσης των μπάζων βαρύνει τον ιδιοκτήτη.

Αποφάσεις της IKMT για κτίσματα χωρίς άδεια το 2025

447

Αποφάσεις κατεδάφισης ή αναστολής το 2025

297

Απαγόρευση αδειών για τους παραβάτες της "μαύρης λίστας"

5 χρόνια

Υπέρβαση της άδειας που οδηγεί σε πλήρη δήμευση ή κατεδάφιση

>10%

Γιατί σας αφορά ως αγοραστές

Όταν ένα κτίσμα κατεδαφίζεται ή δημεύεται, η ζημιά δεν πέφτει μόνο στον κατασκευαστή. Ο αγοραστής που έχει δώσει προκαταβολή ή που έχει πάρει διαμέρισμα σε όροφο που προστέθηκε χωρίς άδεια μπορεί να μείνει χωρίς ακίνητο και να χρειαστεί να κυνηγά τον κατασκευαστή στα δικαστήρια για χρόνια. Αυτό ισχύει ιδιαίτερα για:

• τους πρόσθετους ορόφους πέρα από την άδεια: αν η υπέρβαση ξεπερνά το 10%, ο νέος κανόνας προβλέπει δήμευση ή κατεδάφιση·
• τις βίλες και τις παραλιακές εγκαταστάσεις σε περιοχές όπως Borsh, Llaman ή Καραμπουρούν, όπου η δόμηση χωρίς άδεια ήταν συνηθισμένη·
• τις ξενοδοχειακές μονάδες ή τα διαμερίσματα βραχυχρόνιας μίσθωσης που πωλούνται ως επένδυση, γιατί ένα ξενοδοχείο υπό κατάσχεση δεν αποφέρει έσοδα·
• τα έργα όπου σας ζητούν μεγάλες πληρωμές πριν υπάρξει άδεια, όπως εξηγήσαμε στο άρθρο για την αγορά στα χαρτιά.

Φωτογραφία: JonaSali29 / Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0

Πώς να ελέγξετε ένα ακίνητο πριν πληρώσετε

Αν ψάχνετε ακίνητο στη νότια Αλβανία, ξεκινήστε από τις αγγελίες με πλήρη έγγραφα στα ακίνητα προς πώληση και υπολογίστε το συνολικό κόστος με τον υπολογιστή κόστους αγοράς.

Πηγές

• Euronews Albania: Η IKMT θα κατεδαφίσει ένα κτίσμα στο Καραμπουρούν, 12 Αυγούστου 2026
• Bulevard: Η IKMT γκρεμίζει αυθαίρετο κτίσμα στους Αγίους Σαράντα, 27 Αυγούστου 2026
• Gazeta Shqiptare: Αυθαίρετα στο Borsh και στο Llaman, η IKMT κατεδαφίζει αρκετά κτίσματα, 19 Σεπτεμβρίου 2026
• Bulevard: Κατάσχεται πολυτελές ξενοδοχείο στο Ξαμίλ, 22 Σεπτεμβρίου 2026
• Bulevard: Ο απολογισμός της IKMT για το 2025, 27 Μαρτίου 2026
• Shqiptarja: Εκδόθηκε η πράξη νομοθετικού περιεχομένου κατά των αυθαιρέτων, 7 Οκτωβρίου 2025
• AZHT: Οικοδομικές άδειες online, υπηρεσία e-Leje