Demolice na jižním pobřeží: jak nekoupit nepovolenou nemovitost v Ksamilu, Sarandě nebo Himaře

V srpnu a září 2026 pracovaly buldozery Národního inspektorátu pro ochranu území Albánie (IKMT) v některých nejžádanějších místech jižního pobřeží: Karaburun, Saranda, Borsh a Llaman. Dne 22. září soud v Sarandě také zabavil pětipodlažní hotel v Ksamilu, který byl údajně postaven bez povolení. Pro kupující, zejména ty, kdo kupují ze zahraničí nebo na plánu, je poselství jasné: byt, vila nebo pokoj v hotelu bez řádného povolení může skončit zbouraný, zabavený nebo zablokovaný v soudním sporu. Zde je, co se stalo, a jak se chránit.

Co se stalo v srpnu a září

Po demolici v Sarandě řekl hlavní inspektor IKMT Afrim Qëndro, že „každá investice do staveb bez povolení jsou vyhozené peníze“ a že každý, kdo staví bez povolení, bude potrestán podle zákona (Bulevard, 27. srpna 2026). Po zákroku v Borsh IKMT varovala, že zásahy budou pokračovat po celé zemi, a vyzvala stavitele, aby si povolení opatřili dříve, než začnou stavět (Gazeta Shqiptare, 19. září 2026).

Případ v Ksamilu je jiný, protože jde o trestní řízení. Podle Bulevardu soud na žádost sarandské státní zastupitelství nařídil zabavení hotelu a další jednopodlažní stavby o výměře 52,2 m² v trestním řízení č. 522/2025 pro nelegální výstavbu (článek 199/a trestního zákoníku) a zneužití pravomoci (článek 248). Osoba s iniciály K.P. byla dána do domácího vězení. Státní zástupci uvedli, že vyšetřování pokračuje a že opatření není konečným rozhodnutím o vině. Zabavení (sekuestro) je dočasné soudní opatření, které nemovitost zmrazí: po dobu řízení ji nelze prodat, darovat ani zastavit. K Ksamilu konkrétně si přečtěte Ksamil: co můžete legálně koupit po demolicích.

Foto: Jean-Paul Wettstein / Pexels

Jak velký je problém

Výroční zpráva IKMT za rok 2025 dává představu o rozsahu vymáhání: 7 306 kontrol, 447 rozhodnutí o nelegální výstavbě a 297 rozhodnutí o demolici nebo pozastavení prací (Bulevard, 27. března 2026).

Pravidla se na papíře také zpřísnila. Podle Shqiptarje normativní akt z října 2025 stanoví, že správní ani soudní odvolání nepozastavuje demolici ani konfiskaci; že stavitelé, kteří porušili pravidla, jsou zařazeni na „černou listinu“ a na 5 let nemohou získat povolení; že povolení zaniká, pokud práce nezačnou do jednoho roku; a že budovy překračující povolení o 2–10% se zabaví částečně, zatímco ty, které ho překročí o více než 10%, se zabaví celé nebo zbourají. Náklady na demolici a odvoz suti nese vlastník.

Rozhodnutí IKMT o nelegální výstavbě v roce 2025

447

Rozhodnutí o demolici nebo pozastavení prací v roce 2025

297

Zákaz získání povolení pro pachatele na „černé listině“

5 let

Překročení povolení vedoucí k úplné konfiskaci nebo demolici

>10%

Proč to kupujícího zajímá

Když je budova zbourána nebo zabavena, ztráta nedopadá jen na developera. Kupující, který zaplatil zálohu, nebo koupil byt v patře přidaném bez povolení, může přijít o nemovitost a roky se soudit s developerem. To platí zejména pro:

• dodatečná podlaží nad povolení: pokud překročení přesáhne 10%, nový předpis počítá s konfiskací nebo demolicí;
• vily a plážové stavby v místech jako Borsh, Llaman nebo Karaburun, kde je stavění bez povolení běžné;
• hotelové jednotky nebo byty k pronájmu na dovolenou prodávané jako investice, protože zabavený hotel nic nevydělává;
• projekty, které žádají velké platby dříve, než existuje povolení, jak jsme vysvětlili v článku o koupi na plánu.

Foto: Aleksandrs Zeltisevs / Unsplash

Jak zkontrolovat nemovitost, než zaplatíte

Klíčové jsou dva doklady. Stavební povolení je akt obce (nebo KKT u velkých projektů), který povoluje stavbu podle konkrétního návrhu, s určeným počtem podlaží a výměrou. Osvědčení o užívání stavby (certifikata e përdorimit) se vydává po dokončení budovy; potvrzuje, že odpovídá povolení, a že ji lze legálně užívat.

Pokud hledáte nemovitost na jihu, začněte s nabídkami, které mají kompletní dokumenty, v sekci nemovitosti na prodej nebo nemovitosti u pobřeží. Porovnejte ceny bytů v Sarandě a spočítejte si celé náklady s naším kalkulátorem nákladů na koupi. Kupujete ze zahraničí? Podívejte se na průvodce pro kupující ze zahraničí.

Zdroje

• Euronews Albania: IKMT zbourá budovu v Karaburunu (v albánštině), 12. srpna 2026
• Bulevard: IKMT zbourává nepovolenou výstavbu v Sarandě (v albánštině), 27. srpna 2026
• Gazeta Shqiptare: Nepovolené budovy v Borsh a Llamanu, IKMT zbourává několik staveb (v albánštině), 19. září 2026
• Bulevard: Luxusní hotel v Ksamilu zabaven (v albánštině), 22. září 2026
• Bulevard: Výroční zpráva IKMT za rok 2025 (v albánštině), 27. března 2026
• Shqiptarja: Normativní akt proti nelegální výstavbě (v albánštině), 7. října 2025
• AZHT: Online stavební povolení, služba e-Leje (v albánštině)