Průvodce · orientační náklady
Náklady na koupi (a pronájem) nemovitosti v Albánii
Při koupi nemovitosti v Albánii obvykle kupující platí notáři (0,23–0,35 % z hodnoty smlouvy podle pásma) a poplatky katastru ASHK za zápis a vlastnický list (12 000 Lek, ≈ 132 €). Daň z kapitálového zisku z prodeje obvykle platí prodávající. U bytu za 100 000 € činí náklady kupujícího zhruba 432 €, tedy přibližně 0,43% ceny.
Napsal Galip Sulaj, zakladatel hyrja.al
- notářský poplatek z hodnoty smlouvy
- 0,23–0,35%
- v pevných poplatcích ASHK (≈ 132 €)
- 12 000 Lek
- úřední náklady u bytu za 100 000 €
- 0,43%
Náklady kupujícího
Jsou to náklady, které kupující obvykle platí, aby koupi dokončil u notáře a zapsal ji do ASHK (Státní agentury katastru). Platí se při podpisu finální smlouvy u notáře, který pak podá návrh na zápis do ASHK. Pevné částky stanovuje v lekách rozhodnutím Rady ministrů; údaje v eurech jsou přibližné přepočty podle orientačního kurzu.
| Náklad | Sazba nebo částka | Na čem je založen | Zdroj |
|---|---|---|---|
| Notářský poplatek | 0,23–0,35 % z hodnoty smlouvy | Z celé hodnoty smlouvy, podle sazby pásma, do kterého spadá (viz níže). Pokud je deklarovaná cena nižší než úřední referenční cena pro danou oblast, notář použije referenční cenu. | Pokyn 22/2020 · Zákon 110/2018 |
| Zápis kupní smlouvy do ASHK | 5 000 Lek≈ 55 € | Pevná sazba za kupní smlouvu, bez ohledu na cenu. | Rozhodnutí vlády 389/2020 · Rozhodnutí vlády 462/2025 |
| Vlastnický list a podání do ASHK | 7 000 Lek≈ 77 € | Pevná částka: nový vlastnický list na vaše jméno a notářská žádost o zápis do ASHK. | Rozhodnutí vlády 389/2020 · Rozhodnutí vlády 462/2025 · Pokyn 22/2020 |
Nejde o náklad kupujícího: daň z kapitálového zisku z prodeje platí prodávající dříve, než ASHK zapíše převod. Viz otázky níže.
Notářská sazba podle hodnoty smlouvy
Čím vyšší hodnota smlouvy, tím nižší procento notáře. Procento pásma, do kterého hodnota smlouvy spadá, se uplatní na celou hodnotu, nikoli jen na část nad předchozím pásmem.
| Hodnota smlouvy | Notářská sazba |
|---|---|
| až 6 000 000 Lek (≈ 66 000 €) | 0,35% |
| 6 000 000 Lek (≈ 66 000 €) – 15 000 000 Lek (≈ 165 100 €) | 0,3% |
| 15 000 000 Lek (≈ 165 100 €) – 50 000 000 Lek (≈ 550 200 €) | 0,28% |
| 50 000 000 Lek (≈ 550 200 €) – 100 000 000 Lek (≈ 1 100 400 €) | 0,25% |
| nad 100 000 000 Lek (≈ 1 100 400 €) | 0,23% |
Spočítejte si náklady na koupi
Zadejte cenu a uvidíte úřední náklady na koupi, položku po položce. Provizi realitní kanceláře nebo honorář advokáta přidejte jen tehdy, pokud jste je s nimi sjednali: kalkulačka je nepočítá.
Nechte prázdné, pokud kupujete bez realitní kanceláře.
Částka z písemné nabídky vašeho advokáta, pokud ji máte.
| Náklad | Pouze úřední náklady | Se započtenými položkami navíc |
|---|---|---|
| Notář (0,3 % z ceny) | 300 € | 300 € |
| Zápis do ASHK | 55 € | 55 € |
| Vlastnický list a notářské podání | 77 € | 77 € |
| Peníze držené notářem | 0 € | 0 € |
| Provize realitní kanceláře | 0 € | 0 € |
| Váš advokát | 0 € | 0 € |
| Celkové náklady | 432 € | 432 € |
| Podíl z ceny | 0,43% | 0,43% |
Orientační: notář používá úřední referenční cenu pro danou oblast, pokud je vyšší než deklarovaná cena, a částky stanovené v lekách jsou přepočteny orientačním kurzem. Nezahrnuje: překlady, plnou moc a apostilu, pokud kupujete ze zahraničí, náklady na banku a hypotéku.
Zdroje: Pokyn 22/2020 · Rozhodnutí vlády 462/2025 · Zákon 110/2018
Příklad výpočtu: byty za 100 000 € a 200 000 €
Jde o stejný výpočet, jaký používá kalkulačka nákladů na stránkách nabídek hyrja.al, s využitím výše uvedených sazeb. Ceny jsou v eurech; notářské pásmo se určuje podle hodnoty v lekách.
| Náklad | 100 000 € | 200 000 € |
|---|---|---|
| Notář | 300 €0,3% z ceny | 560 €0,28% z ceny |
| Zápis do ASHK | 55 € | 55 € |
| Vlastnický list a podání | 77 € | 77 € |
| Náklady kupujícího | 432 € | 692 € |
| Podíl z ceny | 0,43% | 0,35% |
| Celkem včetně ceny | 100 432 € | 200 692 € |
- Notář300 € · 69%
- Zápis do ASHK55 € · 13%
- Vlastnický list a podání77 € · 18%
Nezahrnuje: advokáta, překlady, bankovní ocenění, náklady na hypotéku a případnou provizi realitní kanceláře, kterou si dohodnete přímo s kanceláří.
Proč některé weby uvádějí 4–7 %?
Jinde můžete číst, že koupě stojí 4–7 % z ceny. Takové součty obvykle zahrnují náklady, které zákon nestanoví: provizi realitní kanceláře, která je smluvní a sjednává se ve smlouvě s kanceláří; advokáta, pokud si ho najmete; a u hypotéky poplatky banky, ocenění nemovitosti a pojištění.
Úřední náklady jsou výrazně nižší. Kupující platí notáři (0,23–0,35 % z hodnoty smlouvy) a pevné poplatky ASHK: zhruba 432 € za byt za 100 000 € (0,43% z ceny). Daň z prodeje platí prodávající.
Svůj celkový součet zjistíte tak, že v kalkulačce výše zadáte cenu a přidáte jen provizi a honorář advokáta, které jste skutečně sjednali.
Stanoveno zákonem
- Notářský poplatek: 0,23–0,35 % z hodnoty smlouvy
- Zápis prodeje do ASHK
- Vlastnický list a notářské podání do ASHK
U bytu za 100 000 €: zhruba 432 € (0,43% z ceny)
Sjednáno soukromě
- Provize realitní kanceláře, pokud využijete kancelář
- Váš advokát, pokud si ho najmete
- U hypotéky: poplatky banky, ocenění a pojištění
- Z ciziny: plná moc, soudní překlad a tlumočník
Součty 4–7 %, které se uvádějí jinde, tyto položky obvykle obsahují. Před závazkem si každou z nich nechte písemně potvrdit.
Na co se kupující ptají
Kolik stojí koupě nemovitosti celkem?
Úřední náklady jsou nízké: zhruba 432 € (0,43% z ceny) u bytu za 100 000 € a zhruba 692 € (0,35%) u bytu za 200 000 €, tvoří je notář a pevné poplatky ASHK. Vše ostatní se sjednává soukromě a platí se jen tehdy, pokud to využijete: provize realitní kanceláře podle smlouvy s kanceláří, advokát, a při koupi ze zahraničí překlady a plná moc. Daň 15 % z kapitálového zisku platí prodávající. Podle zákona ručí všechny strany notářského úkonu notáři za jeho poplatky, proto si písemně určete, kdo co platí.
Zdroje: Pokyn 22/2020 · Rozhodnutí vlády 462/2025 · Zákon 29/2023, čl. 17, 24 · Zákon 110/2018 · Zákon 9/2022
Kolik stojí notář při koupi bytu?
Mezi 0,23 a 0,35 % z hodnoty smlouvy: zhruba 300 € u bytu za 100 000 € a zhruba 560 € u bytu za 200 000 €. Procento závisí na pásmu, do kterého cena spadá, a notář ho počítá z úřední referenční ceny pro danou oblast, pokud je deklarovaná cena nižší. Přesnou částku si vyžádejte od notáře před dnem podpisu.
Zdroje: Pokyn 22/2020
Kdo platí daň z prodeje?
Prodávající. Daň z kapitálového zisku z prodeje činí 15 % zisku, tedy rozdílu mezi prodejní a kupní cenou, přičemž prodejní cena nikdy nesmí být vzata jako nižší než úřední referenční cena. Prodávající, který je fyzickou osobou, ji zaplatí dříve, než ASHK zapíše převod, a ASHK prodej nezapíše, dokud platba není potvrzena. Kupující platí notářské a poplatky ASHK uvedené výše: podle Občanského zákoníku (článek 708) nesou náklady kupní smlouvy kupující, pokud se strany nedohodnou jinak. Pokud se dohodnete jinak, uveďte to v předběžné i v konečné smlouvě.
Zdroje: Zákon 29/2023, čl. 17, 24 · Pokyn 34/2023
Kolik stojí poplatky ASHK za převod vlastnictví?
12 000 Lek celkem (≈ 132 €): 5 000 Lek (≈ 55 €) za zápis kupní smlouvy a 7 000 Lek (≈ 77 €) za nový vlastnický list a notářské podání. Jde o pevné částky, stejné pro garsonku i pro vilu. ASHK je Státní agentura katastru (Agjencia Shtetërore e Kadastrës), která vede registr nemovitostí.
Zdroje: Rozhodnutí vlády 389/2020 · Rozhodnutí vlády 462/2025 · Zákon 111/2018
Kolik je roční daň z nemovitosti u bytu?
Roční daň z budov u obytných staveb činí 0,05 % z hodnoty budovy, počítaná podle metodiky Rady ministrů (u bytu obvykle několik tisíc leků ročně). Neplatí se při koupi, proto není v součtech výše. Požádejte prodávajícího o doklad, že je zaplacena a aktuální.
Zdroje: Zákon 9632/2006, čl. 22/2 · Tirana Times
Co není v těchto částkách zahrnuto?
Vše, co závisí na vaší situaci nebo se sjednává soukromě: advokát, soudní překlad a tlumočník u notáře, pokud nemluvíte albánsky, plná moc, pokud kupujete ze zahraničí, ocenění bankou a náklady na hypotéku, a provize realitní kanceláře. Před závazkem si je vyžádejte písemně.
Najděte advokáta nebo notáře
Procházejte advokáty pro nemovitosti a notáře v adresáři služeb hyrja.al a kontaktujte je přímo. Vyberte si vlastního advokáta, ne toho, kterého doporučí prodávající.
Náklady na pronájem
Kolik zaplatíte, když se nastěhujete do pronajatého bytu?
Obvykle se platí kauce (jeden měsíční nájem) a nájem za první měsíc předem, takže při nájmu 500 € měsíčně zhruba 1 000 € v den nastěhování. Každý měsíc pak platíte nájem, poplatek správci domu a energie. Jde o běžné zvyklosti, nikoli pravidla: kauci, poplatky a to, kdo platí účty, si dohodněte v písemné smlouvě.
| Náklad | Obvyklá částka | Poznámka |
|---|---|---|
| Kauce | jeden měsíční nájem | Na konci vrácena, pokud nevznikla škoda a nejsou neuhrazené účty. |
| Nájem za první měsíc | 1 × měsíční nájem | Platí se předem při podpisu. |
| Poplatek správci domu | zhruba 1 000 Lek (≈ 11 €) měsíčně | Obvyklé u novějších budov; zeptejte se pronajímatele, zda je v nájmu zahrnut. |
| Energie a internet | 6 600 Lek – 11 600 Lek měsíčně | Závisí na velikosti bytu (viz tabulka níže). |
Příklad: byt o velikosti 1+1 pronajatý za 500 € měsíčně stojí zhruba 600 € měsíčně včetně poplatku správci domu a energií.
Spočítejte si náklady na nastěhování
Zadejte nájem a velikost bytu. Kauce, provize realitní kanceláře a poplatek správci domu jsou to, co si dohodnete; energie jsou odhady z tabulky níže.
V den nastěhování
1 000 €
- Kauce (1 × nájem)
- 500 €
- Nájem za první měsíc
- 500 €
Každý měsíc
589 €
- Nájem
- 500 €
- Poplatek správci domu
- 0 €
- Energie a internet (odhad)
- 89 €
Měsíční energie podle velikosti bytu
Elektřina, voda, odpad a topení nebo chlazení, plus internet: odhad založený na datech o životních nákladech v Tiraně od Numbeo, rozdělený podle velikosti bytu společností hyrja.al. Topení v zimě nebo klimatizace v létě mohou částku výrazně zvýšit.
| Velikost | Energie | Včetně internetu |
|---|---|---|
| garsonka | 5 000 Lek≈ 55 € | 6 600 Lek≈ 73 € |
| 1+1 | 6 500 Lek≈ 72 € | 8 100 Lek≈ 89 € |
| 2+1 | 8 000 Lek≈ 88 € | 9 600 Lek≈ 106 € |
| 3+1 nebo větší | 10 000 Lek≈ 110 € | 11 600 Lek≈ 128 € |
Internet: zhruba 1 600 Lek (≈ 18 €) měsíčně, bez ohledu na velikost.
Sekundární zdroje: Expatax · Shqiptarja.com · Numbeo
Zdroje
Notářská sazba, poplatky ASHK a daně vycházejí ze zákonů a úředních sazeb zveřejněných v Úředním věstníku (qbz.gov.al). Údaje o pronájmu jsou odhady založené na sekundárních zdrojích uvedených zvlášť. Přepočty na eura jsou orientační.
Zákony a úřední sazebníky
- Společný pokyn č. 22 ze dne 20.10.2020 (ministerstva spravedlnosti a financí): notářské poplatky
- Zákon č. 110/2018 „O notářích“
- Rozhodnutí Rady ministrů č. 389 ze dne 13.5.2020: seznam a sazby katastrálních služeb
- Rozhodnutí Rady ministrů č. 462 ze dne 31.7.2025: změny katastrálních sazeb
- Zákon č. 111/2018 „O katastru“
- Občanský zákoník (zákon č. 7850/1994), články 72, 83 a 193: plná moc, notářský zápis a zápis do registru
- Zákon č. 29/2023 „O dani z příjmu“, články 17 a 24
- Pokyn č. 34 ze dne 29.12.2023 o dani z příjmu z převodu nemovitostí
- Zákon č. 9632/2006 „O systému místních daní“, článek 22/2
Další zdroje (sekundární)
Další kroky
- Kolik stojí moje nemovitost? Bezplatné ocenění
- Jak koupit nemovitost v Albánii ze zahraničí
- Hypotéky: měsíční splátka a podmínky bank
- Přeoceňování nemovitostí 2026: daň 5 % a kroky
- Koupě na plán: smlouva s developerem
- Prodáváte? Získejte nabídky od místních makléřů
- Nemovitosti na prodej
- Nemovitosti k pronájmu v Albánii
- Co hyrja.al kontroluje u inzerátů
- Jak píšeme naše průvodce
- Všechny průvodce
Orientační údaje: potvrďte je u notáře. Sazby se mění a notář může poplatek počítat z úřední referenční ceny pro danou oblast. O tom, kdo co platí, lze jednat a mělo by to být uvedeno ve smlouvě. Aktualizováno: 2. října 2026
Dál: je cena správná?
Před plánováním rozpočtu si ověřte cenu podle trhu, nebo si spočítejte, kolik vás hypotéka bude stát každý měsíc.
Máte otázky? Zeptejte se Elsi
Elsi je asistentka hyrja.al. Hledá pro vás nemovitosti a vysvětluje ceny, náklady na koupi a fungování webu v albánštině, angličtině, italštině, španělštině, němčině, francouzštině, ruštině, řečtině, polštině a češtině.