Dokumenty pro koupi domu v Albánii: úplný kontrolní seznam pro kupujícího a prodávajícího

Ke koupi domu v Albánii potřebujete majetkové doklady od Státní katastrální agentury (ASHK, Agjencia Shtetërore e Kadastrës), doklady o totožnosti a rodinném stavu obou stran, daňová potvrzení a podle případu plnou moc, překlady a dokumenty banky. Většinu z nich přinese prodávající. Jako kupující je kontrolujete před složením zálohy a notář je ověří v den podpisu. Níže jsou oba seznamy, prodávajícího a kupujícího, s úředními poplatky ověřenými k 1. říjnu 2026.

1. Osvědčení o vlastnictví, karta nemovitosti a mapa

Osvědčení o vlastnictví je dokument, který ukazuje, kdo nemovitost vlastní. Podle zákona č. 111/2018 „O katastru“ (článek 17) se k němu vždy vydává kopie karty nemovitosti a katastrální mapa a po každé změně se vydává nové osvědčení, karta a mapa. Karta nemovitosti (kartela e pasurisë) je registrová stránka ASHK pro danou nemovitost, která uvádí vlastníky, plochu a zapsaná zatížení, například hypotéku, zabavení nebo probíhající soudní spor. Proto je to stránka, kterou je nejdůležitější číst nejpozorněji.

Jakmile jste vybrali nemovitost z bytů k prodeji v Albánii, požádejte prodávajícího o čerstvě vydané doklady, ne o staré kopie. Vlastník si může vyžádat kopii karty nemovitosti na e-Albania (portálu státních služeb) prostřednictvím služby „Lëshim kopje kartele të pasurisë së paluajtshme“ (vydání kopie karty nemovitého majetku). V oblastech, kde ještě není dokončena první registrace, se místo osvědčení vydává potvrzení o vlastnictví (článek 19).

Pokud karta nemovitosti uvádí hypotéku, mějte na paměti, že dokud existuje, nelze zapsat žádnou smlouvu převádějící vlastnictví na třetí osoby (článek 56). Hypotéka musí být splacena a zrušena; zrušení u ASHK stojí 2 000 leků. Kroky jsou vysvětleny v článku hypotéka na nemovitost.

2. Totožnost, rodinný stav a spoluvlastníci

Notář ověřuje totožnost, občanský stav a způsobilost stran k právním úkonům (zákon č. 110/2018 „O notářství“, článek 105). U prodeje nemovitostí musí notářský zápis uvádět režim majetku manželů a domněnku spoluvlastnictví, pokud byla nemovitost nabyta za trvání manželství. Proto rodinný list není formalita: ukazuje, zda se na prodeji musí podílet i manžel nebo manželka. Pokud karta nemovitosti uvádí několik vlastníků nebo dědiců, musí se všichni zúčastnit nebo být zastoupeni.

3. Plná moc a překlady

Pokud se jedna ze stran nemůže dostavit, podepisuje za ni zástupce na základě plné moci. U smlouvy uzavřené notářským zápisem musí být plná moc také notářská, jinak je neplatná (Občanský zákoník, článek 72). Plná moc sepsaná notářem musí uvádět datum, účel, platnost a lhůtu (zákon č. 110/2018, článek 99). U notáře v Albánii stojí speciální plná moc 3 000 leků.

Pokud některá strana nemluví albánsky, notář listinu přeloží osobně nebo prostřednictvím překladatele, kterého přijmou notář i strany (článek 100). Pro plné moci podepsané v zahraničí se apostila a zastupitelské úřady vysvětlují v průvodci koupě nemovitosti ze zahraničí.

4. Daňová potvrzení

Před zápisem prodeje je nutné zaplatit dvě platby:

• Daň prodávajícího. Prodávající platí 15 % ze zisku z prodeje, tedy z rozdílu mezi prodejní a kupní cenou. Za prodejní cenu se bere vyšší z ceny ve smlouvě a referenční ceny, a ASHK prodej nezapíše, dokud nebude platba potvrzena (zákon č. 29/2023, články 17 a 24). U zděděné nebo darované nemovitosti se za kupní cenu bere zdanitelná hodnota v době nabytí.
• Daň z nemovitosti. ASHK nezapíše převod, pokud doklady nejsou doplněny potvrzením obce o zaplacení daní z nemovitosti (zákon č. 9632/2006, článek 24). Jak se tato daň počítá, je vysvětleno v článku daň z nemovitosti 2026.

5. U bytů na plánu nebo bytů v nové budově

Kolaudační souhlas (certifikata e përdorimit) je akt vydaný po dokončení prací a úspěšné závěrečné kontrole, který povoluje užívání budovy. Podle zákona o katastru (článek 51) ASHK zapíše dokončenou budovu a otevře karty nemovitostí pro kupující, jakmile obdrží kolaudační souhlas. Podle informačního listu Agentury pro rozvoj území (AZHT, Agjencia e Zhvillimit të Territorit) se tento souhlas žádá pouze online, na e-Albania, vydává se do 30 dnů a žádost obsahuje mimo jiné protokol o závěrečné kontrole a zprávu licencovaného stavebního dozoru.

Do té doby je vaším hlavním dokumentem smlouva s developerem. Požádejte o to, aby notářsky ověřená smlouva s developerem, ať už stavební smlouva, objednávková smlouva nebo příslib prodeje, byla zapsána u ASHK: podle článku 50 zápis jednotku označí jako „rezervovanou“, takže ji nelze nikomu jinému zaslíbit, a ASHK vydá potvrzení o zápisu. Poplatek ASHK za tento zápis činí 4 000 leků. Než zaplatíte za byt na plánu, přečtěte si, jak koupit byt na plánu.

6. Hypotéka a platba

Pokud kupujete s hypotékou, má banka vlastní seznam dokumentů o vašich příjmech a o nemovitosti a provádí ocenění nemovitosti; požádejte si o seznam písemně hned na začátku. Hypoteční smlouva se podepisuje u notáře a hypotéka se zapisuje u ASHK. Podmínky bank porovnejte na stránce úvěry na bydlení.

Notářský kupní zápis musí uvádět, jak se cena platí (zákon č. 110/2018, článek 105). Platte bankovním převodem na účet prodávajícího nebo na zvláštní účet notáře a uschovejte každý platební příkaz. Banky, notáři a realitní makléři podléhají zákonu proti praní špinavých peněz a v případě potřeby mohou požadovat doklad o původu prostředků (zákon č. 9917/2008, ve znění novel).

Co uschovat po koupi

• Nové osvědčení o vlastnictví na vaše jméno, s kartou nemovitosti a mapou.
• Finální smlouvu a předběžnou smlouvu.
• Bankovní platební příkazy: dokládají kupní cenu při prodeji, protože daň se počítá z rozdílu.
• Hypoteční a úvěrovou smlouvu, pokud jste kupovali s hypotékou.

Všech devět kroků koupě, od rozpočtu po zápis, je v článku jak koupit dům v Albánii a notářské a ASHK poplatky s kalkulačkou jsou v nákladech koupě nemovitosti.

Často kladené dotazy